土地を売る際は、不動産会社に仲介をしてもらうことが一般的です。
不動産会社を介さず、個人間で土地を売ることはできるのでしょうか？
また、個人間で土地を売る際はどのような点に注意する必要があるでしょうか？
今回は、個人間で土地を売買をする流れや注意点、メリットやデメリットなどについて詳しく解説します。
土地の個人売買とは
土地の個人間売買とは、不動産会社に仲介を依頼することなく土地を売買することです。
個人間売買は親子間や夫婦間など近しい間柄で行うことが一般的であるものの、中には自分で買主を募って土地を売る場合もあります。
土地を売る際に個人間売買とすることは可能？
土地を売る際に、個人間売買をすることはできるでしょうか？
順を追って解説します。
法律上は個人間売買が可能
法律では、土地を売る際に不動産会社の仲介を受けるべきと定められているわけではありません。
そのため、法律上は土地の個人間売買をすることは可能であり、違法となる行為などではありません。
親しい相手以外との個人間売買はおすすめしない
土地を個人で売ることは違法行為ではないものの、おすすめできるものではありません。
後ほど解説しますが、個人間売買にはトラブルの原因となることが多いためです。
そのため、土地の個人間売買や親子間や夫婦間など非常に親しい間柄で行うことに留めることをおすすめします。
不動産会社に仲介を依頼すると成約時に仲介手数料の支払いが発生しますが、不動産会社は買主を探す役割のみを担っているわけではありません。
その他にも、土地をよりよい条件で売るためのアドバイスを行うほか買主からの問い合わせへの対応、買主と売買条件の交渉をまとめること、状況に応じた売買契約書を作成することなどさまざまな役割を担っています。
そのため、よい不動産会社に土地の売却を依頼するとトラブルなく取引を終えやすくなるほか、土地をより高く売れる可能性が高くなります。
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複数社による査定額や担当者の対応などを比較することで、その土地の売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなります。
個人間で土地を売買する主なメリット・デメリット
個人間で土地を売買するメリットやデメリットにはどのようなものがあるでしょうか？
ここでは、主なメリットとデメリットの概要を紹介します。
メリット
土地を個人で売るメリットは、不動産会社への仲介手数料が発生しない点です。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、土地の売価が400万円超である場合は原則として次の式で算定されます。
- 仲介手数料の上限額＝土地の売却価格×3％＋6万円＋消費税
仮に土地の売却価格が3,000万円である場合、仲介手数料の上限額は次のとおりです。
- 仲介手数料の上限額＝（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105万6,000円
土地の売却価格が大きい場合は仲介手数料も高額となるため、個人間売買をする際はこの負担を避けたいことが主な理由であることが多いでしょう。
デメリット
土地を個人で売るデメリットは、買主を見つけることが難しいことのほか、トラブルの原因となることが多い点です。
土地の売買に関してトラブルが発生すると、節約をした仲介手数料の額以上に解決費用や解決への労力がかかることも少なくありません。
そのため、非常に親しい相手との売買でない限り、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
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個人間で土地を売買することで起き得る主なトラブルと注意点
個人間で土地を売買する場合、解説をしたようにさまざまなトラブルが起き得ます。
具体的に、どのようなトラブルが起きる可能性があるでしょうか？
ここでは、土地の個人間売買で起きる可能性のあるトラブルや問題を紹介します。
- 売買価格の設定が難しい
- 買主がローンの審査に通らない可能性がある
- 買主から契約不適合責任を追及される可能性がある
- 適切な売買契約書の作成が難しい
売買価格の設定が難しい
不動産会社に仲介を依頼して土地を売る場合、不動産会社から査定を受け、その査定額をベースとして土地の売出価格を決めることが一般的です。
その後、買主から値下げ交渉がされることもありますが、売主は不動産会社の担当者と相談して相場を確認しつつ、どの程度までなら値下げに応じてよいかを確認しつつ交渉を進めます。
一方で、個人間売買では売買価格の設定が難しくなります。
売出価格はあくまでも売主の希望売却価格であるため、たとえば「3,000万円くらいは欲しいから3,000万円」など、適当な額に設定してはいけないわけではありません。
ただし、売出価格が高すぎると土地が一向に売れない事態となりかねないほか、売出価格が低すぎると安く売ってしまい後悔する可能性があります。
また、親子や夫婦など個人間の売買では、損益にさほどこだわらないケースも少なくないでしょう。
このようなケースで価格設定を誤ると、贈与税などの課税対象となるリスクがあります。
そのため、次の対応をおすすめします。
- 親しい個人間の売買：税理士に適正売買価格について相談する
- その他：不動産会社に仲介を依頼する
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買主がローンの審査に通らない可能性がある
個人間売買である場合、買主が金融機関のローン審査に通らず、土地の売買契約が流れてしまう可能性があります。
不動産会社による仲介の有無とローンの審査は、無関係であるように感じるかもしれません。
しかし、個人間売買ではトラブルが多いため、トラブルに巻き込まれたくない金融機関が難色を示すことは十分にあり得ることです。
そのため、土地を個人間売買する際は、買主がローンを申し込む予定の金融機関にあらかじめ相談したうえで、慎重に進めるようにしてください。
そのうえで、少なくとも土地の名義変更登記は自分で行うのではなく、司法書士に依頼する必要があるでしょう。
買主から契約不適合責任を追及される可能性がある
個人間売買では、土地の引き渡し後に買主から契約不適合責任を追及されてトラブルとなるリスクがあります。
契約不適合責任とは、不動産や物品の売買において、引き渡された対象物に契約事項にはなかった不備があった場合において、買主が売主に対して追及する権利です。
たとえば、売買契約を締結して引き渡した土地に、土壌汚染や埋設物などがあった場合などが代表的なケースです。
この場合は、買主から売主に対して次の請求がなされる可能性があります。
- 追完請求（土壌汚染や埋設物の除去などの請求）
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
しかし、売主が知っていて買主に黙っていたのであればまだしも、売主自身も土壌汚染や埋設物の存在を知らないことも多いでしょう。
そのため、不動産会社に仲介を依頼した場合はさまざまな可能性も踏まえて契約内容を検討し、売主が負う契約不適合責任を免責したり制限したりする規定を盛り込むことが一般的です。
適切な売買契約書の作成が難しい
土地を売る際は売買契約書を取り交わすこととなるものの、個人間売買の場合は適切な売買契約書の作成が1つの大きなハードルとなります。
1つ前で解説した契約不適合責任のほかにも、不動産の売買契約書にはさまざまな注意点があります。
インターネット上で見つけた雛形などをもとに作成することもできるものの、その場合であっても内容の理解は不可欠です。
内容を理解しないまま雛形を活用してしまうと、その状況に合わない条項が入っている可能性があるほか、トラブルとなった際に不利となる条項が入っているリスクもあるためです。
個人間売買をするために必要な3つの条件
ここまでで解説したように、土地を売る際に安易に個人間売買を選択すると、大きなトラブルが発生し後悔する可能性があります。
そのため、土地の個人間売買は、次の3つにすべて当てはまる場合に限定して行った方がよいでしょう。
- 親しい知人間での売買であること
- 当事者双方がともに不動産取引や契約に関する知識があること
- 万が一の際に相談できる専門家がいること
親しい知人間での売買であること
1つ目の条件は、親族のほか親しい友人や知人間での売買であることです。
自身のホームページやSNS、紹介などで買主を募るような形で個人間売買をすることは、トラブルとなる危険性が高いためおすすめできません。
当事者双方がともに不動産取引や契約に関する知識があること
2つ目の条件は、当事者双方がともに不動産取引や契約に関する基本的な知識があることです。
基本的な知識がない場合は後にトラブルとなるリスクがあるため、たとえ知人間の売買であっても不動産会社にサポートを依頼するようにしてください。
万が一の際に相談できる専門家がいること
3つ目の条件は、相談できる専門家がいることです。
特に、親しい親族間での個人間売買では、売買価格の設定を誤ると贈与税などの対象となるリスクがあります。
そのため、原則として税理士などの専門家のサポートを受けつつ進めることとなるでしょう。
ほかにも、名義変更登記は司法書士に依頼することが一般的であるほか、状況に応じて土地家屋調査士、行政書士などのサポートも必要となるため、これらの専門家についても相談先を見つけておくようにしてください。
土地を個人間売買する流れ
土地を個人間売買する場合、どのような手順で進めればよいでしょうか？
ここでは、知人との間で土地の個人間売買をすることを前提に、一般的な進め方を解説します。
- 売却相場を調べる
- 土地の状態を調べる
- 買主を探す
- 売買条件の交渉をする
- 売買契約書を取り交わす
- 代金と引き換えに土地を引き渡す
売却相場を調べる
土地を売却する際は、はじめに売却相場を調べます。
売却相場を調べておかないと、その土地をいくらで売るべきか判断することが難しいためです。
土地の売却相場を自分で調べる際は、国土交通省が運営している「不動産取引価格情報検索」が参考になります。
このウェブサイトには土地の実際の売買事例が掲載されており、成約価格とともに買成立時期やその土地のある地域（町名まで）、最寄り駅、最寄り駅までの距離、広さ、形状などの情報を見ることができます。
ここに掲載されている売買事例と売却しようとしている土地の情報を比較することで、土地の売却価格を検討しやすくなります。
なお、不動産会社に仲介を依頼することも選択肢に入っている場合は、不動産会社から査定を受けることでより正確な売買適正額を把握しやすくなります。
また、査定は複数の不動産会社に依頼することが鉄則です。
なぜなら、査定額が不動産会社によって異なることは珍しくなく、複数社による査定額を比較することでその土地の売却適正額をより正確に把握しやすくなるためです。
また、複数社の査定額などを比較することで、その土地をより高く売ってくれる不動産会社を見つけやすくなる効果も期待できます。
土地の査定には、「おうちクラベル」をご活用ください。
土地の状態を調べる
次に、土地の状態を調べます。
確認しておくべき主なポイントは次のとおりです。
- 土地の名義人は売主になっているか
- 土地に抵当権は付いていないか
- 土地の境界は確定しているか
土地の名義人は売主になっているか
売却したい土地の全部事項証明書（登記簿謄本）を取り寄せ、土地の名義人を確認しておきましょう。
全部事項証明書は、不動産や所有者の基本情報が掲載された書類であり、全国の法務局から誰でも取得することができます。
登記上の名義人が売主となっていれば問題ないものの、複数人による共有となっている場合は、原則として共有者全員で協力して土地を売却する必要があります。
また、登記上の名義人が故人である場合は、そのままで売却することができません。
この場合は売却に先立って、土地の名義を相続人へと書き換える「相続登記」が必要となります。
相続登記の完了までには、たとえ遺産分割協議（相続人間での遺産分けの話し合い）がスムーズにまとまったとしても1か月から2か月程度を要することが多いため、早くから取り掛かるようにしてください。
土地に抵当権は付いていないか
抵当権とは、住宅ローンなど借入金の返済が滞った際に、金融機関がその土地を競売（けいばい）にかけてローン残債を回収する担保です。
土地に抵当権が付いているかどうかは、その土地の全部事項証明書を見ることで確認できます。
土地に抵当権が付いている場合、原則としてそのままでは土地を売ることができません。
なぜなら、抵当権が付いたままであるということは、売主がローンを滞納するなど買主とは直接関係のない理由によって、買主がせっかく購入した土地が突如競売にかけられてしまう可能性があるためです。
また、金融期間との契約により、ローン返済中の名義変更が制限されていることも少なくありません。
そのため、遅くとも買主への名義変更をするまでに抵当権を抹消しておく必要があります。
抵当権で担保されているローンの返済が終わっているにもかかわらず抵当権を抹消していないだけである場合は、抹消の手続きをすれば問題ありません。
一方、その抵当権で担保されているローンを返し終えていない場合は、金融機関に抵当権の抹消に応じてもらうため、原則としてローンを完済することが必要です。
この場合は土地の売却について、あらかじめ金融機関に相談をしておくことをおすすめします。
土地の境界は確定しているか
隣地との境界があいまいである場合は、原則として売却にあたって境界を確定しておくことが必要です。
境界の確定に関する専門家は、土地家屋調査士です。
土地の境界が確定していない場合や確定しているかどうかわからない場合は、土地家屋調査士に相談しておくようにしてください。
買主を探す
次に、土地の買主を探します。
不動産会社の仲介を受けず個人で土地を売る場合の買主は、親族や近隣住民などの知人となることが一般的です。
一方、土地の買主を広く募りたい場合は個人で行うのではなく、不動産会社に依頼することをおすすめします。
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売買条件の交渉をする
次に、買主と売買条件の交渉を行います。
交渉すべき項目は、土地の売買代金や引き渡し時期など、多岐にわたります。
交渉すべき項目がわからない場合は不動産会社に仲介を依頼するか、弁護士などの専門家にサポートを受けるようにしてください。
売買契約書を取り交わす
売買条件の交渉がまとまったら、売買契約書を取り交わします。
売買契約書に不備があるとトラブルの原因となる可能性があるほか、トラブルとなった場合に不利となるおそれがあります。
そのため、雛形を活用する場合であっても、必ず内容を十分理解したうえで契約を締結してください。
売買契約書の内容を自分で理解して状況に応じてカスタマイズすることが難しい場合は、弁護士などのサポートを受けることも1つの手です。
代金と引き換えに土地を引き渡す
売買契約を締結したら、その後土地の売買代金を受け取り、これと引き換えに土地を引き渡します。
具体的には、次のことを同日に行うことが一般的です。
- 売主から買主へ土地の名義を変えるための書類への署名押印
- 買主から売主へ売買代金全額の支払い
- 売主から買主へ土地の書類などの引き渡し
その後、立ち会った司法書士が土地の名義変更登記を法務局に申請し、これをもって土地の売買が完了します。
なお、買主がローンを組んで土地を購入する場合は、この日にローンが実行されることとなります。
個人間売買は金融機関に難色を示される可能性があるため、買主がローンを組むことを予定している場合は、あらかじめ金融機関に相談しておくようにしてください。
土地を個人間売買で売る際の必要書類
土地の個人間売買では、どのような書類が必要となるでしょうか？
ここでは、買主が土地の情報を確認するための必要書類と売買契約締結時に必要となる主な書類をそれぞれ紹介します。
買主が土地の情報を確認するために必要となる書類
買主が土地の情報を確認するために必要となる主な書類は、次のとおりです。
| 書類名 | 概要 |
|---|---|
| 全部事項証明書 （登記簿謄本） | 土地の基本情報や所有者の情報が確認できる書類。 全国の法務局から、誰でも取得できる。 |
| 固定資産税課税明細書 | 固定資産税の納付書に同封されている、不動産の一覧が掲載された書類。 紛失している場合は土地の所在地の市区町村役場から「固定資産税評価証明書 を取り寄せる。 |
| 公図 | 土地の位置や形状を示す図面。 全国の法務局から、誰でも取得できる。 |
売買契約の締結にあたって必要となる書類
先ほど解説をした全部事項証明書と固定資産税課税明細書、公図のほか、売買契約の締結にあたって売主が用意すべき主な書類は、次のとおりです。
| 書類名 | 概要 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 運転免許証やマイナンバーカードなど |
| 売買契約書 | 売主買主双方所持用として2通作成 |
| 実印 | 印鑑登録をしている印鑑。売買契約書には実印で押印することが一般的 |
| 手付金の領収書 | 手付金を受け取る場合に必要（収入印紙の貼付不要） |
| 収入印紙 | 売主が保管する売買契約書に貼付する為の収入印紙 |
個人間売買以外に仲介手数料を抑える方法
不動産会社に支払う仲介手数料を抑えたいものの、個人間売買はリスクが高いと感じることもあるでしょう。
では、個人間売買をする以外に、仲介手数料を抑えるにはどのような方法があるでしょうか？
最後に、仲介手数料を抑える主な方法を2つ紹介します。
- 仲介手数料が安い不動産会社を探す
- 不動産会社と仲介手数料について交渉する
仲介手数料が安い不動産会社を探す
1つ目は、仲介手数料の安い不動産会社を探すことです。
先ほど紹介した仲介手数料は、あくまでも「上限額」であり、これより低い仲介手数料を設定している不動産会社もあります。
売主側の仲介手数料を安く設定している不動産会社に土地の売却を依頼することで、仲介手数料の額を抑えることが可能となります。
ただし、仲介手数料があまりにもやすい不動産会社に売却を依頼すると、十分なフォローが受けられず後悔するかもしれません。
そのため、不動産会社は仲介手数料の安さのみで選ぶのではなく、担当者の誠実さや売却に関するアドバイスの的確さなどを踏まえて決めることをおすすめします。
よい不動産会社に売却を依頼すると、たとえ仲介手数料は安くなかったとしても、それ以上に土地がよい条件で売れる可能性が高くなるためです。
不動産会社と仲介手数料について交渉する
2つ目は、不動産会社と仲介手数料について交渉することです。
交渉によって、仲介手数料の減額に応じてもらえる可能性もゼロではありません。
ただし、土地の売却価格がその不動産会社が取り扱う他の物件と比較してさほど高額ではない（不動産会社にとって特別儲けが大きいわけではない）にもかかわらず値下げを要求した場合、不動産会社から売却の依頼を断られる可能性があります。
値下げ交渉は無理に行うのではなく、値下げに応じてもらえそうかどうか担当者や不動産会社の出方を確認しつつ慎重に行うようにしてください。
まとめ
土地を売る際、不動産会社を介さず個人間で売買することは法律で禁じられているわけではありません。
親子間や夫婦間など近しい間柄同士で土地を売買する際は、個人間売買とすることが多いでしょう。
一方で、親しい相手以外と土地の個人間売買をすることはおすすめできません。
このような場合に個人間売買を試みると、後にトラブルに発展し、節約できた仲介手数料以上にコストや労力を要してしまう可能性があるためです。
そのため、親しい相手以外との土地の売買は個人で行うのではなく、信頼できる不動産会社に仲介してもらうことをおすすめします。
不動産会社に仲介を依頼することでトラブルを避けやすくなるほか、よりよい条件で土地が売れる可能性が高くなります。
しかし、仲介を依頼しようにも、どの不動産会社に依頼すべきかわからないことも多いでしょう。
その際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
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複数社による査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、よりよい条件でその土地を売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
