売却という側面から見ると、広い土地が必ずしも有利であるとはいえません。広い土地はそれだけ高価であることが多く、買い手が限られてしまうためです。また広い土地をそのまま使うには用途が限られるため購入者が限られてしまいます。
では広い土地を売却するにはどうすれば良いのでしょうか？本記事では、広い土地を売却する方法や売却時の注意点、広い土地の売却に強い不動産会社の探し方などについて解説します。
1.広い土地の売却が難しい理由
周辺の土地より広い土地の売却は、通常の広さの土地の売却よりも一般的に難しいといわれます。広い土地の売却が難しいとされる主な理由は次のとおりです。
- 用途が限られるから
- 購入者が限られるから
1-1.用途が限られるため
広い土地が売りにくいとされる理由の1つ目は用途が限られてしまうからです。一般的な住宅を建てようとしている人が広い土地を購入しても持て余してしまうことでしょう。また地域によっては、そもそもマンションや商業施設など大きな建物の建築が制限されている場合もあります。
1-2.購入者が限られるから
もう1つの理由は購入者が限られることです。良い立地にある広い土地であれば、それだけ売買価格も高くなるでしょう。そのためそれだけの価格を支払える人しか買うことができません。
2.売却のしやすさには土地の「用途地域」が関係している
一般的に広い土地が売却しにくい傾向にあることは先ほど解説したとおりです。ただしこれはあくまで一般論であり、広い土地すべてに共通することではありません。
実際には土地が所在する場所の「用途地域」によって異なります。ここでは用途地域の概要と広い土地の売却との関係性について解説しましょう。
2-1.用途地域とは
用途地域とは、その場所に建築できる建物の種類を地域ごとに定めたものです。都市計画法を根拠に都道府県や市区町村が定めています。
市街地や市街化が促進されている地域（「市街化区域」といいます）で各々が好き勝手に建物を建築すれば、規則性がなく建物が乱立し非常に住みづらい町となってしまうでしょう。
たとえば用途地域の制限がないと、閑静な住宅街に大きな工場やパチンコ店が建築されるかもしれません。また住宅街に爆発の危険性のある物質を取り扱う工場が建ってしまう可能性もあります。そのような事態を避けるための制限が「用途地域」です。
市街化区域では土地が「住居系の8地域」「商業系の2地域」「工業系の3地域」の計13地域に区分され、それぞれ建築できる建物が制限されています。広い土地を売却するにあたってこれを理解しておくと参考になるでしょう。
2-1-1.住居系の8地域
住居系の用途地域には次の8市地域が存在します。
- 第一種低層住居専用地域：低層住宅のための地域。ほかに小中学校や小規模な店舗、事務所を兼ねた住宅などが建てられる。
- 第二種低層住居専用地域：主に低層住宅のための地域。ほかに小中学校や150㎡までの一定の店舗などが建てられる。
- 第一種中高層住居専用地域：中高層住宅のための地域。ほかに病院や大学、500㎡までの一定の店舗が建てられる。
- 第二種中高層住居専用地域：主に中高層住宅のための地域。ほかに病院や大学、1,500㎡までの一定の店舗や事務所、必要な利便施設が建てられる。
- 第一種住居地域：住居の環境を守る地域。ほかに3,000㎡までの店舗や事務所、ホテルなどが立てられる。
- 第二種住居地域：主に住居の環境を守るための地域。ほかに店舗や事務所、ホテル、カラオケボックスなどが建てられる。
- 準住居地域：道路の沿道において自動車関連施設とこれと調和した住居環境を保護するための地域。
- 田園住居地域：農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域。住宅のほか農産物の直売所などが建てられる。
上に行けば行くほどいわゆる「閑静な住宅街」のイメージであり、住宅以外の建築が制限されています。また「1」「2」「8」の地域では建物に高さ制限があり大きなマンションなどは建築することできません。
一方で「3」以降はマンションの建築も可能であり、「7」までは下に行けば行くほど建てられるものの自由度が高くなります。
なお「8」は平成30年4月から新たに加わった用途地域であり少し毛色が異なります。
2-1-2.商業系の2地域
商業系の2地域は次のとおりです。
- 近隣商業地域：まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域。住宅や店舗、小規模な工場などが建てられる
- 商業地域：銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。住宅や小規模な工場などが建てられる
「2」は繁華街、「1」はある程度乗降客数のある駅前や商店街、幹線道路沿いなどのイメージです。いずれも大きな建物や商業施設などが建てやすい地域といえます。
2-1-3.工業系の3地域
工業系の3地域は次のとおりです。
- 準工業地域：主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域。危険性や環境悪化が大きい工場以外はほとんどのものが建てられる。
- 工業地域：どのような工場でも建てられる地域。住宅や店舗は建てられるが学校や病院、ホテルなどは建てられない。
- 工業専用地域：工場のための地域。どのような工場でも建てられるが住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられない。
工業系の用途地域は環境悪化や危険性などの観点から3つに区分されています。特に「3」の地域に住んだり学校や病院を建築したりすれば、住民や生徒、患者などに悪影響が及ぶ可能性があるため工場以外の建築が厳しく制限されています。
2-2.戸建てしか建てられない土地
先ほど解説したように市街化区域内などには用途地域が定められています。そのためある場所に自分の土地を持っているからといって、何でも自由に建てて良いわけではありません。
中でも「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」などでは建築できるものが厳しく制限されています。
これらの地域であっても、マンションなどの共同住宅が建てられないわけではありません。しかしこれらの低層住居地域では建物の絶対的な高さが10ｍ（もしくは12ｍ）までに制限されているため、建てられたとしても3階建て程度が限度でしょう。そのため実質的には戸建て物件の建築がメインとなります。
このような理由から、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域などでは周辺の土地と比較して非常に広い土地をそのまま売却することは困難であるといえるでしょう。そのため、後ほど解説するように分筆しての売却か「不動産買取」での売却が有力となります。
2-3.マンションが建てられる土地
用途地域の制限上マンションなど大型の建物が建てられる地域であればマンション用地や店舗用地など土地の用途が広がります。そのため広い土地を必要とする購入希望者も多くなる傾向にあります。
このような理由から、マンションなど大型の建物が建てられる地域では広い土地をそのまま売却することも選択肢の1つとなるでしょう。
3.広い土地を売却する3つの方法
周辺よりも広い土地を売却する方法には主に次の3つが考えられます。
- そのまま売却する
- 分筆して売却する
- 不動産買取で売却する
いずれの方法が適しているかは広さの程度や所在する地域、その場所の用途制限などさまざまな要素によって異なります。そのためその広い土地の売却を依頼する不動産会社の担当者からのアドバイスなども参考にしてその土地に適した方法を選択すると良いでしょう。
土地の売却を依頼する不動産会社に心当たりがない場合には、SREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。おうちクラベルでは複数の不動産会社へまとめて査定を依頼することができ、査定額や対応の誠実さなどを比較することでその土地や自分に合った不動産会社を見つけやすくなります。
3-1.そのまま売却する
広い土地を売却する1つ目の方法は、広い土地をそのまま利用したい相手や開発業者、マンションデベロッパーなどに対して土地をそのまま売却する方法です。この方法の主なメリットとデメリットはそれぞれ次のとおりです。
3-1-1.メリット
広い土地をそのまま1人の相手に売る場合には、分筆などを行う必要がなく売り手にとって手間や費用がかかりにくくなります。この点が広い土地をそのまま売却する最大のメリットであるといえるでしょう。
3-1-2.デメリット
デメリットは用途地域などの制限によってそもそもこの方法が取れない地域もある点です。また広い土地のニーズがよほど高い地域でない限り土地を分筆して売却する場合と比較して多少ディスカウントを求められることも少なくないでしょう。
3-2.分筆して売却する
広い土地を売却する2つ目の方法は、土地を分筆して売却する方法です。
分筆とは、1筆の土地を複数の土地に分けることを指します。たとえば500㎡の「1丁目1番地」という土地を300㎡の「1丁目1番地1」と、200㎡の「1丁目1番地2」に切り分けることです。
この方法の主なメリットとデメリットはそれぞれ次のとおりです。
3-2-1.メリット
この方法のメリットは、どのような地域にある土地であっても売却しやすい点です。また土地を通常の住宅用地程度の広さにして売ることで購入層が一気に増え希望の価格で売却できる可能性が高くなるでしょう。
3-2-2.デメリット
デメリットは、土地の分筆に費用と時間がかかる点です。
広い土地を複数の宅地に分譲して売ることは個人ではできず宅建業の免許が必要となる可能性もあります。
なぜなら宅建業法によって「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行う」際には宅建業の免許が必要とされているところ、複数の宅地を分譲して一般市場に売り出すことは、この「業として行う」に該当する可能性があるためです。
万が一無免許事業に該当してしまうと罰則の対象となるため、宅建業の免許が必要となるケースに該当するかどうか不安がある場合には県の建築指導課などにあらかじめ相談すると良いでしょう。
3-3.不動産買取で売却する
広い土地を売却する3つ目の方法は「不動産買取」で売却する方法です。
不動産買取とは、不動産会社に土地売却の仲介を依頼するのではなく不動産会社に土地を直接買い取ってもらう方法です。不動産会社に広い土地をそのまま売却しその後不動産会社が土地を分筆したり宅地造成をしたりして売却します。
この方法の主なメリットとデメリットはそれぞれ次のとおりです。
3-3-1.メリット
この方法のメリットは、土地が非常に広く複数の宅地に分譲して売る必要がある場合であっても宅建業法に抵触するリスクを負わずに土地を売却できる点です。
また自分で分筆などの手配をする必要がないことから手間や時間を削減でき、不動産会社への相談から売却までが仲介よりもスピーディーに進む可能性が高いでしょう。
さらに不動産会社が「仲介」をするわけではないため、仲介手数料の支払いが不要となります。なお仲介手数料の金額は次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
この仲介手数料はあくまでも「上限額」ですが多くの不動産会社がこの上限で仲介手数料を設定しています。
3-3-2.デメリット
不動産買取の最大のデメリットは、自分で分筆をして売却する場合と比較して売却代金が低くなる傾向にある点です。どの程度低くなるのかはケースバイケースですが、仲介を受けて一般市場に売却する場合と比較して7割から8割程度の買取価格になることが多いでしょう。
4.広い土地を分筆して売却する方法
先ほど解説したように広い土地を売る際には分筆して売却する方法が選択肢の1つです。この方法についてもう少し詳しく解説しましょう。
4-1.分筆と分割の違い
広い土地を複数の土地に分ける方法には「分割」と「分筆」が存在します。これらの違いは登記上も土地を分けるかどうかです。
- 分割：登記上は土地を分けないまま複数の用途で土地を使用すること
- 分筆：登記上も土地を分けること
たとえば広い土地の一角に父母の家が建っており、その隣に長男一家が家を建てる場合や自宅の隣に自分が経営する店舗を建てる場合など親しい間柄同士で土地を複数の用途に使う場合などでは「分割」で差し支えないこともあるでしょう。
一方で「分割」では、たとえば土地の東側をA氏の名義にして土地の西側をB氏の名義にするようなことはできません。そのため分けた後の土地をそれぞれ別の相手に売却したい場合や広い土地の一部のみを他者に売却する場合などには分割ではなく「分筆」とすべきです。
4-2.土地家屋調査士へ相談する
土地の分筆をするには土地を測量して境界標を設置したうえで法務局に登記申請をしなければなりません。そのため自分で行うことは現実的ではないでしょう。
土地の分筆を依頼できる専門家は土地家屋調査士です。分筆をしたい場合には、まず土地家屋調査士に相談のうえ進めていくことをおすすめします。相談先の土地家屋調査士に心当たりがない場合であっても不動産会社の担当者に相談をすることで紹介してもらえることが多いでしょう。
5.分筆に必要な費用
土地の分筆をするにはどの程度費用がかかるのでしょうか？主にかかる費用とおおよその金額は次のとおりです。
- 境界確定測量にかかる費用
- 登記費用
- 登録免許税
すべてを合計すると最低でも40万円程度、土地の形状や状況などによっては100万円以上かかることもあります。そのためあらかじめ見積もりを依頼して心づもりをしておく必要があるでしょう。
5-1.境界確定測量にかかる費用
分筆登記をする際には、分筆をする前に土地の全体を測量し隣接する土地の所有者などと境界を確認したうえで分筆登記をすることとなります。この測量を境界確定測量といいます。
境界確定測量にかかる費用は土地の形状や状況、依頼先の土地家屋調査士事務所の報酬体系などによって異なりますが最低でも30万円程度はかかることが多いでしょう。
確定測量をしたら現地に境界標を設置します。境界標とは土地の境界を示す杭のことでありコンクリート杭やプラスチック杭などさまざまな材質のものがあります。
5-2.登記費用
分筆をするには単に現地に塀を設置したり境界標を設置したりするのみでは足りず、登記をしなければなりません。
たとえば500㎡の「1丁目1番地」という土地を300㎡の「1丁目1番地1」と、200㎡の「1
丁目1番地2」に切り分けるのであれば、分筆登記によって「1丁目1番地」という土地は消滅し新たに「1丁目1番地1」という土地と「1丁目1番地2」という土地が誕生することとなります。
これにより「1丁目1番地1」の土地と「1丁目1番地2」の土地を別々の相手に売却することが可能となります。分筆登記に要する費用はおおむね5万円から10万円程度です。
5-3.登録免許税
登録免許税とは登記の申請にあたって納めるべき税金で、電子や収入印紙を登記申請書に貼付する方法などで納付します。
分筆登記にかかる登録免許税は土地の評価額などによっては変動せず「分筆後の筆数×1,000円」です。
たとえば広い1筆の土地を3筆に分けた場合にかかる登録免許税は3,000円（3筆×1,000円）となります。
6.分筆した土地を高く売るポイント
分筆した土地を高く売るにはどのようなポイントに注意すれば良いでしょうか？主なポイントは次のとおりです。
- 整形地にする
- 旗竿地（はたざおち）にならないようにする
広い土地を分筆して高く売るにはノウハウが重要です。そのため広い土地を売却する際には広い土地の売却に強い不動産会社に依頼すると良いでしょう。
広い土地に強い不動産会社に心当たりがない場合には「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。査定額を比較することで広い土地の売却に強い不動産と出会える可能性が高くなるでしょう。
6-1.整形地にする
土地の分筆をする際には、できるだけきれいな整形地になるようにすると良いでしょう。土地が不整形の場合は建築できる建物が限られるうえ、土地の端などを効率良く使用できないことなどから売却価格が低くなる傾向にあるためです。
また分筆後の土地の広さについてもその地域でニーズのある広さとすると良いでしょう。
これに関してはその地域の状況にくわしい不動産会社に相談することをおすすめします。
なお地域によっては建物を建てる土地に最低敷地面積が定められている場合があるため注意が必要です。最低敷地面積が150㎡とされている地域で分筆によって148㎡の土地を生み出してしまうと、その土地には建物が建てられず買い手がつかない可能性が高いためです。
6-2.旗竿地（はたざおち）にならないようにする
旗竿地（はたざおち）とは、旗に竿（さお）をつけた形状の土地のことです。公道には接道義務を満たすギリギリ程度接しており公道から奥まった箇所にまとまった敷地がある土地を旗とその竿に見立てて「旗竿地」と呼んでいます。
土地の分筆をする際にはできるだけ旗竿地にせず公道に広く接する形とした方が良いでしょう。なぜなら建築のしづらさや駐車スペースの制限などから公道に広く接した整形地よりも価値が低いとされており、売却額が低くなる傾向にあるためです。
7.広い土地を分筆して売却するときの注意点
分筆した土地を高く売るポイントについて先ほど解説しましたが、その中で土地を分筆して売却する方法を紹介しました。しかし、広い土地を複数の土地に分筆して売却する際には注意すべきポイントがあります。広い土地を分筆して売却する際には、次の点などに注意しましょう。
- 接道義務を満たす土地にする
- 分筆した土地に建物がある場合は登記が必要
- 個人では反復継続して土地を売りに出せない
7-1.接道義務を満たす土地にする
土地を分筆する際には分筆後の各土地が必ず接道義務を満たすようにしましょう。
接道義務とは、土地上に建物を建てるためには土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならないとされている建築基準法上のルールのことです。
この接道義務を満たさない形で土地を分筆してしまうと、その土地だけを購入した人はその土地に新たに建物を建てることができません。そのため隣地所有者などに売却するなど特殊なケースでない限りこのような土地は売却できないでしょう。
7-2.分筆した土地に建物がある場合は登記が必要
分筆した土地上に建物が建っている場合もあるでしょう。たとえば広い「1丁目1番地」という土地にもともと建物が建っており、その後この土地を「1丁目1番地1」と「1丁目1番地2」に切り分けた場合などです。
この場合建物に関しても、その建物の基本情報が掲載されている「表題部」の変更登記をしなければなりません。表題部の変更登記をしないとすでに存在しない「1丁目1番地」の土地上に建物があることになってしまうためです。
表題部の変更登記の専門家は、分筆の専門家と同じく土地家屋調査士です。そのため分筆を土地家屋調査士に依頼した場合には、建物の表題登記の変更についても必要である旨を助言してもらえるケースが多いでしょう。助言があるタイミングは、その土地上の建物があることを土地家屋調査士が知った段階などです。
7-3.個人では反復継続して土地を売りに出せない
宅地や建物の売買などを「業として」行うには、宅建業の免許を受けなければなりません。無免許で行ってしまうと3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金またはこれらの両方に処される可能性があります。
そして広い土地を分筆のうえ複数の宅地を分譲した場合には「業として」宅地を売買したと見られる可能性があり、宅建業の無免許事業にあたる可能性が否定できません。
そのため広い土地を複数宅地に分けて売却する際には宅建業法に違反しないよう不動産会社による「不動産買取」とした方が良いでしょう。広い土地の売却に関する相談先をお探しの際には「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
8.広い土地の売却で悩んでいる場合は
ここまで解説してきたように、損をすることなく広い土地を売却するにはより高度な専門知識やノウハウが必要です。そのため広い土地の売却は自分で悩んでもなかなか答えが出ないことが少なくないでしょう。
そのような際には広い土地の売却ノウハウのある不動産会社に相談することが近道です。しかしどこの不動産会社が広い土地の売却に強いのかわからず、相談先が見つからないという方も少なくないことでしょう。
そのような際には「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。複数の不動産会社から同条件で査定を依頼しその査定額やその根拠説明などを比較することで、広い土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
9.まとめ
広い土地の売却にはさまざまな注意点が存在します。そのため広い土地を売りたい場合には、まず広い土地の売却に強い不動産会社と出会うことがカギとなるでしょう。
しかし不動産会社にはそれぞれ得意分野や不得意分野が存在し、すべての不動産会社が広い土地の売却に詳しいわけではありません。そこでまずは複数の不動産会社から査定を受け査定結果を比較して依頼先の不動産会社を決めることをおすすめします。
とはいえ自分で複数の不動産会社を回って査定を依頼していては非常に手間や時間がかかってしまうことでしょう。そこでおすすめなのがSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」です。
おうちクラベルでは複数の優良な不動産会社へまとめて査定を依頼することが可能です。広い土地の売却を検討している場合には60秒入力で不動産一括査定が依頼できるおうちクラベルをご利用ください。
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この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
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