土地を売却すると、さまざまな税金がかかります。
かかる税金を正しく理解していないと、土地の売却による手取り額を把握することはできません。
8,000万円で土地を売却すると、どのような税金がどの程度かかるでしょうか？
今回は、8,000万円で土地を売却する場合にかかる税金について詳しく解説します。
8,000万円で土地を売却する場合にかかる税金の全体像
はじめに、8,000万円で土地を売却する場合の税金の全体像を解説します。
「印紙税」が3万円かかる
8,000万円で土地を売却する場合、印紙税が3万円かかります。
印紙税は契約書などの文書に課される税金であり、土地の売買契約書には収入印紙を貼付しなければなりません。
印紙税額はその売買契約書に記載の契約金額によって変動し、それぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する土地の売買契約書では、軽減税率が適用されており、先ほど挙げた「3万円」は軽減税率を適用する場合の印紙税額です。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
土地の売買契約書は2通作成し、売主と買主が1通ずつ保管することが一般的です。
印紙税は契約書の原本ごとに課されるものであり、契約書を2通作成する場合は、それぞれに3万円の収入印紙を貼付しなければなりません。
印紙税は、売主と買主がそれぞれ保管する契約書に貼付すべき分を負担することが一般的です。
名義変更の「登録免許税」は買主負担が原則
登録免許税とは、土地の登記などに課される税金です。
売主から買主に土地の名義を変える登記にも登録免許税がかかります。
土地の名義変更登記にかかる登録免許税額は、次の式で算定します。
- 登録免許税額（名義変更）＝不動産の価額×20/1,000（2026年3月31日までの間に登記を受ける場合15/1,000）
この「不動産の価格」は売却価格ではなく原則として固定資産税評価額であるため、8,000万円で土地を売却するからといって、この「不動産の価格」が8,000万円となるわけではありません。
固定資産税評価額は、市区町村役場から送付される納付書に同封の「固定資産税課税明細書」などで確認できます。
なお、土地の売買による名義変更登記にかかる登録免許税は、買主が負担することが一般的です。
抵当権抹消の「登録免許税」が1,000円かかる
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、土地の売却価格などに関わらず、土地1筆あたり1,000円です。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に金融機関がその土地を競売（けいばい）にかけて、ローン残債の返済を受けるための担保です。
土地に抵当権が付いている場合は、遅くとも買主にその土地を引き渡す時までに抵当権を抹消しなければなりません。
この抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、売主が負担することが一般的です。
抵当権の抹消登記手続きを司法書士へ依頼する場合、登録免許税とは別途1万円から2万円程度の報酬が発生します。
「譲渡所得税」と「住民税」がかかる
8,000万円で土地を売却して譲渡益が出ると、この譲渡益に対して譲渡所得税とこれに付随する住民税（以下、「譲渡所得税等」といいます）がかかります。
これらは、土地や建物などの資産を売却して得た利益にかかる税金です。
譲渡所得税等の額は売却価格だけで決まるのではなく、その土地の取得に要した費用や売却に要した経費などによっても左右されます。
そのため、「8,000万円で土地を売却したから譲渡所得税等はいくら」などと一律に試算できるものではありません。
譲渡所得税等は国などが計算して納付書が送付されるのではなく、自分で計算したうえで、売却年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告と納税をしなければなりません。
譲渡所得税等は高額となる可能性もあるため、土地の査定額がわかった時点で試算しておくようにしてください。
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おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比べることで、その土地の売却適正額を把握しやすくなります。
8,000万円で土地を売却する場合にかかる譲渡所得税と住民税の計算方法
8,000万円で土地を売却する場合、譲渡所得税等はどのように計算するのでしょうか？
ここでは、譲渡所得税等の計算の概要と、それぞれの計算要素について解説します。
具体的な計算例は後ほど解説するため、まずは計算のルールと全体像を理解しておきましょう。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×譲渡所得税の税率
- 住民税額＝課税譲渡所得金額×住民税の税率
収入金額
「収入金額」とは、土地を売却によって買主から受け取った金品の合計額です。
8,000万円で土地を売却した場合、収入金額は8,000万円となります。
この収入金額がわかると譲渡所得税等が計算しやすくなるため、土地の査定額がわかった時点で譲渡所得税等がいくらになるのか試算しておくようにしてください。
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取得費
「取得費」とは、その土地の取得に要した費用です。
取得費として計上できる主な費用は次のとおりです。
- 売却した土地の購入代金、改良費
- 購入手数料
- 購入や相続などで土地を取得したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの解決費用を除く）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件（今回売却した土地）を取得することとした場合に支出する違約金
ただし、不動産所得などの必要経費に算入した費用は、取得費に計上することができません。
なお、土地の取得費に関する資料が残っていないなど取得費が不明な場合は、「収入金額×5％」で土地の取得費を算定します。
実際に取得に要した費用が「収入金額×5％」より少ないことは稀であるため、取得費が不明な場合は譲渡所得税等が高くなる傾向にあります。
譲渡費用
譲渡費用とは、その土地を売却するために直接要した費用です。
譲渡所得税に計上できる主な経費は次のとおりです。
- その土地を売却するために支払った仲介手数料
- 印紙税のうち売主が負担したもの
- その土地を売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
特別控除
特別控除とは、所定の要件を満たすことで適用できる、実際の支出を伴わない控除です。
代表的な特別控除として、「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除」が挙げられます。
特別控除など譲渡所得税等の特例については、後ほど改めて解説します。
税率
譲渡所得税と住民税の税率は、土地を売却した年の1月1日時点における所有期間に応じて次の二段階となっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、その土地が相続などで取得したものである場合は相続した時から所有期間をカウントするのではなく、亡くなった人（「被相続人」）といいます）の所有期間を引き継ぐことができます。
8,000万円で土地を売却する場合に使える主な税金の特例
譲渡所得税等には、税金を軽減するさまざまな特例が設けられています。
ここでは、8,000万円で土地を売却した場合に適用を受けられる可能性がある代表的な特例を紹介します。
なお、ここで解説するのは特例の概要のみであり、特例にはそれぞれ細かな要件が定められています。
そのため、土地を売却する際は土地の査定額がわかった時点で、特例の適用要件を満たすかどうか管轄の税務署や税理士などへ相談するとよいでしょう。
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マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除
「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除」とは、マイホームを売却した際に、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円の控除ができる特例です。
マイホームであった建物の売却を前提とした制度であるものの、一定の要件を満たすことで、建物を解体して土地のみを売却する場合であっても適用を受ける余地があります。
控除額が非常に大きく税額への影響が大きいため、マイホームであった土地や建物を売却する際は、あらかじめ要件を確認しておくようにしてください。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」とは、相続を機に空き家となった被相続人の元自宅（「被相続人居住用家屋」といいます）を売却した際に、最高3,000万円の控除ができる特例です。
売却の時期に制限が設けられており、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが必要です。
また、売却代金が1億円を超える場合は適用を受けることができません。
こちらも一定の要件を満たすことで、建物を解体して土地のみを売却する場合であっても適用を受ける余地があります。
ただし、2024年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋やその敷地を相続した相続人の数が3人以上である場合は、1人あたりの控除限度額は2,000万円となります。
控除額が非常に大きく税額への影響が大きいため、被相続人の元自宅その敷地を売却する際は、あらかじめ要件を確認しておくようにしてください。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除
「収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除」とは、土地収用法など収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合において、最高5,000万円の控除が受けられる特例です。
収用などにより土地を手放すこととなった場合は、この特例が受けられる可能性が高いといえます。
参照元：No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例（国税庁）
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除
「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除」とは、平成21年または平成22年中に取得した土地等を譲渡した場合に、最高1,000万円の控除が受けられる特例です。
売却する土地がこの期間中に取得したものである場合は、この特例の適用を受けられる可能性が高くなります。
ただし、相続や贈与などで取得した場合は適用対象外です。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、マイホームやその敷地を売る際に、譲渡所得税の税率が軽減される特例です。
マイホームであった建物を解体して土地のみを売却する場合でも、一定の要件を満たすことで適用を受ける余地があります。
この特例の適用後における譲渡所得税の税率は次のとおりです。
ただし、復興特別所得税が別途加算されます。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A） | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | （A－6,000万円）×15％＋600万円 |
この特例と、先ほど解説した「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除」は併用できます。
ただし、この軽減税率の特例に適用を受けるには、売却年の1月1日における所有期間が10年超でなければなりません。
参照元：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
8,000万円で土地を売却する場合の譲渡所得税と住民税の計算例
8,000万円で土地を売却する場合、譲渡所得税等は具体的にどのように計算するのでしょうか？
ここでは、次の前提をもとに、譲渡所得税等の計算例を紹介します。
- 収入金額：8,000万円
- 取得費：ケースによる
- 譲渡費用：400万円
- 長期・短期の別：長期譲渡所得に該当する
- 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は適用しない
譲渡所得税等は、収入金額がわかると試算しやすくなります。
そのため、土地の査定額が判明したら、譲渡所得税等の試算をしておくようにしてください。
試算しておくことで、売却後に手元に残る金額が把握しやすくなるためです。
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取得費が不明な場合
取得費が不明な場合における譲渡所得税等の計算例は次のとおりです。
- 取得費：8,000万円×5％＝400万円
- 課税譲渡所得金額：8,000万円－（400万円＋400万円）＝7,200万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：7,200万円×15.315%＝1,102万6,800円
- 住民税：7,200万円×5％＝360万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：1,102万6,800円＋360万円＝1,462万6,800円
取得費が5,000万円の場合
取得費が5,000万円である場合における譲渡所得税等の計算例は、次のとおりです。
- 取得費：5,000万円
- 課税譲渡所得金額：8,000万円－（5,000万円＋400万円）＝2,600万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：2,600万円×15.315%＝398万1,900円
- 住民税：2,600万円×5％＝130万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：398万1,900円＋130万円＝528万1,900円
取得費が不明のマイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除が使える場合
取得費は不明であり、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」を活用できる場合の譲渡所得税と住民税の計算例は、次のとおりです。
- 取得費：8,000万円×5％＝400万円
- 課税譲渡所得金額：8,000万円－（400万円＋400万円）－3,000万円＝4,200万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：4,200万円×15.315%＝643万2,300円
- 住民税：4,200万円×5％＝210万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：643万2,300円＋210万円＝853万2,300円
特例の適用を受けることで、譲渡所得税等の額が約600万円軽減されることがわかります。
取得費が1億円の場合
取得費が1億円である場合における譲渡所得税等の計算例は次のとおりです。
- 取得費：1億円
- 課税譲渡所得金額：8,000万円－（1億円＋400万円）≦0 ∴0円
計算結果がゼロ以下となり課税譲渡所得金額が発生しないため、譲渡所得税等は発生しません。
まとめ
8,000万円で土地を売却する場合に税金がいくらかかるのかは、譲渡所得税等がいくらになるかによって大きく左右されます。
譲渡所得税等の税額は土地の売却価格のみで左右されるのではなく、取得費の額や特別控除適用の可否などによって大きく変動します。
そのため、土地を売却する際は、査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、税額の試算をしてもらうようにしてください。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
