土地や建物を売却しようにも、どのような手順で進めればよいかわからないことも少なくありません。
土地の売却や建物の売却をしたい場合、どのような流れで進めればよいでしょうか？
また、土地や建物の売却にはどのような費用がどの程度かかるのでしょうか？
今回は、土地や建物の売却について詳しく解説します。
土地や建物を売却する流れ
はじめに、土地や建物を売却する流れについて解説します。
- 相場を確認する
- 不動産会社から査定を受ける
- 売却を依頼する不動産会社を選定する
- 媒介契約を締結する
- 問い合わせや内見に対応する
- 売買契約を締結する
- 土地や建物を引き渡す
相場を確認する
土地や建物の売却を検討したら、その土地や建物の売却相場を調べておくようにしてください。
自分で相場を調べておくことで、相場とかけ離れた価格で売却するリスクや、売却の依頼を受けるために相場とかけ離れた高い査定額を提示する不動産会社に依頼してしまうリスクを避けやすくなるためです。
土地や建物の売却相場を調べる際は、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構（レインズ）が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、土地や建物の実際の成約価格や成約時期とともに、その不動産の基本情報が掲載されています。
掲載されている情報は、成約した土地や建物の所在地（町名まで）や最寄り駅名、最寄り駅からの距離、面積などです。
このウェブサイトから近隣での成約事例を見つけ、売却を検討している土地や建物の情報と比較することで、その土地や建物の売却価格が想定しやすくなります。
不動産会社から査定を受ける
次に、不動産会社から査定を受けます。
査定とは、不動産会社に土地や建物の売却予想額を算定してもらう手続きです。
実際に土地や建物を売却する際はこの査定額をベースとして売出価格を決めることとなるため、売却前に査定を受けることは必須といえます。
査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、所定の査定依頼フォームに1度情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができる不動産一括査定です。
複数社による査定額や担当者のアドバイスなどを比較することで、その土地や建物をよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
売却を依頼する不動産会社を選定する
複数社による査定額が出揃ったら、その土地や建物の売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は査定額の高さだけで選ぶのではなく、査定額への説明や担当者のアドバイスなどを総合的に判断して選定するようにしてください。
査定額は、あくまでもその不動産会社が考える「売却予想額」でしかなく、売却保証額ではないためです。
そのため、高い査定額を提示する不動産会社に売却を依頼したからといって、必ずしもその土地や建物が高値で売れるとは限りません。
それどころか、売却の依頼を受けるために、根拠のない高めの査定額を提示しているだけの可能性もあります。
そのような不誠実な不動産会社に大切な土地や建物の売却を任せてしまわないよう、他社より飛びぬけて高い査定額を提示する不動産会社がある場合は、他社より高い理由や査定額の根拠などをよく確認したうえで依頼の有無を検討するとよいでしょう。
媒介契約を締結する
土地や建物の売却を依頼する不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に土地や建物の買主を見つけてもらったり成約につなげてもらったりするための契約です。
媒介契約には次の3種類があります。
状況や希望に合った媒介契約を選定してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
その土地や建物が比較的売りづらい物件である場合は「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」が向いています。
これらはいずれも1社としか契約することができないため、不動産会社へ販売活動に力を入れてもらいやすくなるためです。
一方で、土地や建物が比較的売りやすい物件である場合や高値での売却が見込める場合は、「一般媒介契約」も選択肢に入ります。
一般媒介契約は複数の不動産会社に重ねて依頼できることから、不動産会社同士に競争が生じやすくよりよい条件で成約する可能性が高くなるためです。
問い合わせや内見に対応する
媒介契約を締結したら、いよいよ土地や建物を売りに出します。
土地や建物を売りに出すと購入希望者から問い合わせが入りますが、不動産会社が対応してくれるため、売主が直接対応する必要はありません。
ただし、購入希望者からの質問や相談に回答するため、不動産会社から売主に質問の連絡が入ることはあります。
成約の可能性を高めるため、不動産会社から問い合わせがあった際は、できるだけ速やかに回答するようにしてください。
また、建物の場合は、買主が購入を決める前に内見を希望することが一般的です。
既に空き家となっている場合は不動産会社に内見の対応を任せることもできますが、可能な限り売主も立ち会い丁寧に対応するようにしてください。
なぜなら、売主自身が内見に立ち会い建物の使い勝手を解説したり質問に丁寧に回答したりすることで、買主が安心して購入しやすくなるためです。
売買契約を締結する
買主が土地や建物の購入を決めたら、売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が作成して用意してくれることが一般的であり、売主が作成する必要はありません。
売買契約の締結時には、買主から売主に対して売買金額の5％から10％程度の手付金が交付されることが慣例とされています。
これ以後、相手方が履行に着手するまでの間に一方的に契約を解除するには、それぞれ次の対応をしなければなりません。
- 売主からの解除：手付金の倍額返し
- 買主からの解除：手付金の放棄
土地や建物を引き渡す
売買契約の締結時にあらかじめ取り決めた日に、土地や建物を買主に引き渡し、これと引き換えに売買代金を受領します。
この日を決済といい、次のことなどが同時に行われることが一般的です。
- 買主のローンの実行
- 買主から売主へ、売買代金全額（手付金を除く）の交付
- 土地や建物の名義を売主から買主に変えるために必要となる書類への署名押印
- 売主から買主へ書類や鍵などの引き渡し
その後、決済の場に立ち会った司法書士が法務局に登記を申請し、土地や建物が正式に買主の名義へと変わります。
土地上の建物はそのまま売る？3つのパターンを解説
土地上に建物がある場合、土地上の建物は売却にあたってどうすればよいでしょうか？
ここでは、土地を売却する際の建物の取り扱いについて、3つのパターンを紹介します。
- 土地と建物をセットで売却する
- 「古家付き土地」として売却する
- 建物を解体して更地として売却する
土地と建物をセットで売却する
1つ目は、土地と建物をそのままセットで売却するパターンです。
建物が比較的新しい場合やメンテナンスが行き届いている場合、このパターンが原則となります。
このケースでは、買主も「土地を買う」というよりは、「中古住宅とその敷地を買う」と認識していることが一般的です。
そのため、売却にあたっては建物の状態も重視され、原則として内見への対応が必要となります。
「古家付き土地」として売却する
2つ目は、「古家付き土地」として売却するパターンです。
土地と建物をセットで売却するという点では1つ目のパターンと同じであるものの、こちらは建物に価値がないものとして取り扱っている点が異なります。
古家付き土地として売却する場合、買主が購入後に建物を取り壊したり大規模なリノベーションをしたりすることが多く、建物の状態はさほど重視されないことが一般的です。
建物が老朽化しているなどして価値がほとんどない場合は、このパターンでの売却が選択肢の1つとなります。
建物を解体して更地として売却する
3つ目は、売主が建物を解体し、更地として売却するパターンです。
建物の老朽化が進行しており建物の価値がほとんどない場合は、古家付き土地としての売却と並んで、このパターンが有力な選択肢となります。
建物を解体して更地とすることで買主が見つかりやすくなるうえ、高値で売却できる可能性が高くなります。
一方で、解体費用の負担が必要となるほか、先走って解体してしまうと譲渡所得税を軽減する特例の適用要件から外れてしまい、損をするかもしれません。
そのため、建物の解体は独断で決めるのではなく、不動産会社の担当者とよく相談したうえで決めることをおすすめします。
そのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社をお探しの際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
土地の売却や建物の売却でかかる「仲介手数料」とは
土地や建物の売却を不動産会社に依頼して成約すると、仲介手数料がかかります。
ここでは、仲介手数料の概要について解説します。
仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産会社に土地や建物の売却を依頼して成約した場合において、不動産会社に支払うこととなる成功報酬です。
原則として、仲介手数料には買主を見つけることや購入希望者からの問い合わせに対応すること、売買契約の締結をサポートすることなど、不動産の売却に関するすべての業務が含まれています。
ただし、建物の清掃や土地の草刈りなど通常の売却以上の業務を依頼した場合は、別途費用が発生することが一般的です。
土地や建物の売却は複数の不動産会社に依頼することもあるものの、仲介手数料の支払いが発生するのは、原則として買主を見つけてくれた1社のみとなります。
仲介手数料の上限額
仲介手数料は不動産会社が自由に決められるのではなく、法令で上限額が決められています。
仲介手数料の上限額は、土地や建物の売却価格に応じてそれぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
土地や建物の売買価格が400万円超である場合は、次の算式1つにまとめて計算することもできます（計算結果は同じです）。
- 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
仲介手数料は高額となることもあるものの、土地や建物の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社への依頼が不可欠です。
そのため、土地や建物を売却するにあたっては仲介手数料は必要経費であると捉え、かかる額をあらかじめ確認しておくことをおすすめします。
土地や建物の売却を成功させてくれる信頼できる不動産会社をお探しの際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
土地の売却や建物の売却でかかる「譲渡所得税」とは
仲介手数料と並んで、譲渡所得税は高額となる可能性がある経費の1つです。
ここでは、譲渡所得税の概要について解説します。
譲渡所得税の概要
譲渡所得税とは、土地や建物を売却して生じた利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は国などから納付書が送られてくるのではなく、売主が自ら計算して確定申告をしなければなりません。
確定申告の期限は、売却の翌年2月16日から3月15日です。
確定申告が必要かどうかわからない場合は、管轄の税務署や税理士などの専門家へご相談ください。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率
計算要素の概要は、それぞれ次のとおりです。
| 計算要素 | 概要 |
| 収入金額 | 土地や建物の売却で買主から得る対価 |
| 取得費 | 土地や建物の取得に要した購入代金、建築代金、仲介手数料、登記費用など。 なお、建物は所有期間中の減価償却費相当額の控除が必要。 取得費が不明な場合は「収入金額×5％」で計算する |
| 譲渡費用 | 土地や建物を売却するために直接かかった仲介手数料、印紙税など |
| 特別控除 | 「マイホームを売却した場合の3,000万円の特別控除」など、所定の要件を満たすことで受けられる特別な控除 |
| 税率 | 売却する土地や建物の所有期間がその年1月1日時点で5年超か5年以下かによって15％（長期譲渡所得）または30％（短期譲渡所得）。 復興特別所得税と住民税が別途かかる |
譲渡所得税で使える主な特例
計算要素の概要にもあるとおり、譲渡所得税にはさまざまな特例が設けられています。
土地や建物の売却で活用できる可能性がある主な特例は、次のとおりです。
- マイホームを売却した場合の3,000万円の特別控除：売却した土地や建物がマイホームであった場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例：売却した土地や建物がその年1月1日時点で所有期間が10年超のマイホームであった場合に、税率が低くなる特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除：売却した土地や建物が故人の元自宅であった場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例
参照元：
ここで紹介したのは一例であり、譲渡所得税にはほかにもさまざまな特例が設けられています。
それぞれの特例には詳細な要件が定められており、1つでも要件から外れると適用を受けることができません。
そのため、土地や建物を売却する際はあらかじめ税理士などの専門家へ相談し、特例の適用要件を確認しておくとよいでしょう。
土地の売却や建物の売却を成功させるコツ
土地や建物を売却する際は、できるだけ高値で売却したいと思うことでしょう。
では、土地や建物の売却を成功させるには、どのような点に注意すればよいのでしょうか？
最後に、土地や建物の売却を成功させるコツを3つ解説します。
- 複数の不動産会社から査定を受ける
- その土地や建物の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
- 土地や建物の売却を急がない
複数の不動産会社から査定を受ける
土地の売却や建物の売却を成功させるには、査定は複数の不動産会社から受けるのが鉄則です。
なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
複数社による査定額や説明などを比較することで、その不動産をより良い条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなる効果も期待できます。
とはいえ、自分で複数の不動産会社にコンタクトをとって査定の依頼をすることには、膨大な手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが、不動産一括査定である「おうちクラベル」のご活用です。
おうちクラベルを活用すると、複数社に査定の依頼をするにあたって自分で1社1社不動産会社を回る必要がありません。
その土地や建物の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
土地や建物の売却を成功させるには、その土地や建物の売却に強い不動産会社を見つけることがカギとなります。
不動産会社には、それぞれエリアや物件種別などに得意・不得意があることが少なくありません。
数多ある不動産会社の中からその土地や建物の売却に強みを持つ不動産会社を見つけることで、その不動産を高く売却してもらえる可能性が高くなります。
その土地や建物の売却に強い不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、土地や建物をより高値で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
土地や建物の売却を急がない
土地や建物の売却を成功させたい場合、売却を急ぐことはおすすめできません。
売却を急ぐと買主から足元を見られ、無理な値下げを要求されるリスクがあるためです。
売却を急がない場合は、たとえ買主から値下げ交渉をされても断ることが可能です。
一方、売却を急ぐ場合はその交渉が破談となったら期限までに次の買主が見つからないかもしれないとの焦りから、値下げを飲まざるを得なくなる可能性があります。
まとめ
土地や建物を売却する流れと売却を成功させるポイントなどについて解説しました。
土地や建物の売却を成功させるには、その土地や建物の売却に強い不動産会社に依頼することがポイントです。
しかし、どの不動産会社がその土地や建物の売却に強いのかが、外部から見極めることは容易ではありません。
そこでおすすめなのが、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」のご活用です。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額や説明、担当者の誠実さなどを比較することで、その土地や建物の売却ノウハウを持つ不動産会社を見つけやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
