土地の売却では、さまざまな書類が必要となります。
具体的にどのような書類が必要となるのでしょうか？
また、土地の売却ではどのような費用がかかるでしょうか？
今回は、土地売却の必要書類をシーンごとにまとめて解説するとともに、土地の売却でかかる主な費用についてもまとめて解説します。
土地の売却で必要となる主な書類：売買契約締結時
はじめに、土地の売買契約を締結する際に必要となる書類をまとめて解説します。
- 不動産の全部事項証明書
- 土地の登記済証（権利証）または登記識別情報
- 印鑑証明書と実印
- 本人確認書類
- 固定資産税課税明細書
- 確定測量図・筆界確認書
なお、これらの書類は売買契約締結時にはじめて用意するのではなく、あらかじめ不動産会社へ引き渡しておくものも少なくありません。
どのタイミングでどの書類が必要となるかは状況によって異なるうえ、土地の状態などによってはここで挙げる書類以外のものが必要となることもあります。
そのため、ここで紹介する書類は一般的な必要書類であると考え、実際に土地を売却する際は土地の売却を依頼する不動産会社の案内に従って書類を用意することをおすすめします。
不動産の全部事項証明書
全部事項証明書（登記簿謄本）とは、その土地の基本情報（所在地、地目、広さなど）と、所有者の情報（住所と氏名）が掲載された書類です。
全部事項証明書は、全国の法務局から誰でも取得することができます。
そのため、売主が自分で取得しなくても、不動産会社が取り寄せてくれることもあります。
土地の登記済証（権利証）または登記識別情報
登記済証（権利証）または登記識別情報通知は、いずれもその土地を取得した際に法務局から発行される書類です。
権利証はその書類自体が重要であり、登記識別情報通知は紙自体ではなく、そこに書かれたパスワード（これを「登記識別情報」といいます）が重要となります。
これらの書類は、土地の所有者にしか発行されません。
そのため、権利証を持っていたり登記識別情報を知っていたりすることはその者が正当な所有者であることを強く推察するものとなり、土地を売却するにはこの権利証または登記識別情報が必要となります。
書類を紛失している場合の対応
権利証や登記識別情報は、たとえ紛失していても再発行を受けることはできません。
とはいえ、紛失しているからといって土地が売却できないわけではなく、紛失している場合は、司法書士などが厳重な本人確認を行い、権利証などに代わる証明書を作成してもらったうえで土地の売却を進めることとなります。
とはいえ、権利証などを紛失している場合は売却に支障が出る可能性があるため、紛失していないことを早期に確認したうえで、見当たらない場合は不動産会社の担当者に伝えておいてください。
参照元：権利証（日本司法書士連合会）
不動産登記法の改正により、権利証ではなく登記識別情報通知が発行されることとなった
権利証と登記識別情報通知のうち、以前は土地の権利を取得すると権利証が発行されていたものの、2004年の不動産登記法改正によって登記識別情報通知が発行されることとなりました。
ただし、改正法への対応時期は登記所によって異なるため、一律ではありません。
目安としては、その土地の取得が2006年頃より前である場合は権利証が、これより後である場合は登記識別情報通知が発行されている可能性が高くなります。
権利証や登記識別情報通知は有効なものが複数ある場合もある
1筆の土地については、権利証もしくは登記識別情報通知のいずれか1通のみがあることが原則です。
しかし、土地の取得経緯によっては必ずしもそうであるとは限りません。
たとえば、2006年頃以前から父2/3、長男1/3の持分で共有している土地であった場合、この時点で共有の権利証が1通発行されているはずです。
その後、2006年頃より後に父の相続が発生し、長男が父の共有持分を相続した場合は、父の持分であった2/3部分については登記識別情報通知が発行されます。
一方で、元々長男が所有していた1/3の共有持分については、引き続き従来の権利証が有効です。
つまり、この場合は1筆の土地について、有効な権利証と登記識別情報通知が両方ともあることとなります。
このように、土地を取得した経緯によっては権利証や登記識別情報通知が複数あり、すべて揃っているか判断することが難しいかもしれません。
判断が難しい場合は、早期に不動産会社の担当者にご相談ください。
印鑑証明書と実印
法律上、契約書の効力は印鑑の種類に影響されるものではありません。
しかし、不動産の売買契約書は実務上、売主には実印での捺印が求められることが一般的です。
そのため、売買契約の締結時には実印と、これが実印であることを証するための印鑑証明書が必要となります。
印鑑証明書は市区町村役場で取得するのが原則ですが、最近ではマイナンバーカードを持っていることを条件に、コンビニエンスストアのコピー機の操作で印鑑証明書を発行できる市区町村も少なくありません。
ただし、コンビニエンスストアで取得した印鑑証明書は偽造の確認がしづらいとの意見もあり、市区町村役場から発行された印鑑証明書に限定して求められることもあるため、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。
本人確認書類
土地の売買契約書では、売主の運転免許証やマイナンバーカードなど、公的な身分証明書も必要となります。
なぜなら、万が一にも他人が売主に成りすまして土地を売却してしまう事態を避けるため、土地の売買では厳格な本人確認が必要となるためです。
写真付きの身分証明書を何も持っていない場合は、不動産会社の担当者に相談しておいてください。
固定資産税課税明細書
土地を売買するにあたっては、固定資産税課税明細書など固定資産税の額と内訳のわかる書類が必要となります。
なぜなら、土地を売却する際は固定資産税（都市計画税が課されている地域では、これに加えて都市計画税も）を日割りで清算することが一般的であり、日割り額を正確に算定するためです。
固定資産税課税明細書は、毎年4月から6月頃に土地がある市区町村役場から送付される納付書に同封されています。
紛失している場合は同様の内容を確認できる「固定資産税評価証明書」などの書類を市区町村役場から取り寄せることができるため、不動産会社の担当者にご相談ください。
確定測量図・筆界確認書
確定測量図や境界確認書とは、土地の形状や位置、隣地との境界などを示す書類です。
これらの書類があることで土地の境界が明確となるほか、境界をめぐる隣地所有者とのトラブルを避けやすくなります。
なお、土地の境界が未確認である場合は、売却に先立って測量が必要となることが一般的です。
土地の売却で必要となる主な書類：土地の引き渡し時
土地の売買契約締結と引き渡しは同時に行うのではなく、売買契約締結から1か月ほど先の日付で決済の日を設定し、この決済日に引き渡しを行うことが一般的です。
売主としては、土地の名義を買主に変えたにもかかわらず売却対価を受け取れない事態をもっとも避けたいはずです。
一方、買主としては売買代金を支払ったにもかかわらず売主が土地の名義変更に応じない事態を避けたいことでしょう。
そのため、決済日には金融機関や司法書士などの立ち会いのもと、次のことを同時に行うことが一般的です。
- 買主のローンの実行
- 買主から売主へ売買代金全額の支払い
- 売主から買主へ土地の名義を変えるための書類への署名押印
その後は、立ち会った司法書士が法務局に名義変更登記を申請し、土地の名義が正式に買主へと変わります。
ここでは、土地の引き渡し時に必要となる書類について解説します。
- 土地の登記済証（権利証）または登記識別情報
- 印鑑証明書と実印
- 本人確認書類
- 預金通帳
- 住民票
土地の登記済証（権利証）または登記識別情報
決済では、先ほど紹介した権利証または登記識別情報通知が必要です。
これは名義変更登記に必要となるため、土地の名義変更を行う司法書士へ引き渡します。
印鑑証明書と実印
決済では、土地の名義変更書類に押印をします。
名義変更書類への売主の押印は実印でなければならないため、取得から3か月以内の印鑑証明書と実印が必要です。
先ほど解説したように、印鑑証明書はコンビニエンスストアではなく市区町村役場の窓口で取得したものに限定して求められることもあるため、指示に従って用意してください。
本人確認書類
決済では、司法書士による厳重な本人確認がなされます。
運転免許証やマイナンバーカードなど、写真付きの公的な身分証明書を持参してください。
売主ではない人が売主に成りすまして自分のものではない土地を売却してしまうと、大問題に発展するためです。
預金通帳
決済時には売買代金の振込先となる、売主の銀行通帳が必要です。
土地の売買代金は多額となることが多く、万が一にも振込先に誤りがあってはなりません。
そのため、売主の銀行通帳の口座番号などを通帳でよく確認したうえで、振り込み手続きを行うためです。
住民票
売主の現住所（印鑑証明書に掲載されている住所）が不動産の全部事項証明書に記載されている所有者住所と異なる場合は、売主の住民票が必要となります。
住民票には引っ越し前の住所も載っており、これによって売主が登記上の所有者と同一人物であることを確認するためです。
なお、全部事項証明書に記載の住所から2回以上住所が変わっている場合は、現在の住民票以外の書類が必要となることもあります。
そのため、この場合は不動産会社の担当者や司法書士などの指示に従って書類を用意してください。
土地の売却で必要書類を準備する際の注意点
土地の売却で必要書類を用意する際は、どのような点に注意するとよいでしょうか？
ここでは、主な注意点を2つ解説します。
- 計画的に準備を進める
- その他の書類が必要となることもある
計画的に準備を進める
1つ目は、計画的に準備を進めることです。
「必要となる日の前日に用意すればよい」などと考えていると、いざ書類が見当たらないときに計画の変更を余儀なくされ、買主に迷惑をかけることにもなりかねません。
そのため、必要書類はできるだけ早期に揃えておき、あらかじめ不動産会社の担当者に確認してもらうようにしてください。
その他の書類が必要となることもある
先ほど紹介した書類は、一般的な必要書類です。
状況に応じてここで紹介した以外の書類が必要となることもあるため、不動産会社の担当者からの案内に従って用意してください。
必要書類についても相談できる信頼できる不動産会社をお探しの際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」のご活用がおすすめです。
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土地の売却でかかる主な費用・税金
土地の売却では、さまざまな費用や税金がかかります。
最後に、土地の売却でかかる一般的な費用や税金について解説します。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 印紙税
- 建物の解体費用
- 測量費
- 譲渡所得税・住民税
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に仲介を受けて土地の売却が成約した場合に、不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料には法令で上限が決められており、上限額は原則として次の式で算定します。
- 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
仲介手数料は高額になることもあるものの、よりよい条件で土地を売却するには、その土地の売却に強い信頼できる不動産会社によるサポートが不可欠です。
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抵当権抹消費用
抵当権抹消費用とは、土地に付いている抵当権を消すためにかかる費用です。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に金融機関がその土地を競売（けいばい）にかけ、ローン残債を回収するための担保です。
土地に抵当権が付いている場合、遅くとも決済時点までに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消にかかる費用は、次のとおりです。
- 登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬（司法書士に手続きを依頼した場合）：1万円～2万円程度
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などのうち、一定の課税対象文書に課される税金です。
土地の売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書には税額分の「収入印紙」を貼付しなければなりません。
印紙税額は、契約金額（契約書に記載した土地の売買金額）に応じ、それぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する契約書には軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
建物の解体費用
解体費用とは、建物を解体するためにかかる費用です。
売却する土地の上に古家が建っている場合、古家を解体してから土地を売却することがあります。
この場合は、建物の解体費用がかかります。
解体費用は依頼する解体会社によって異なるものの、目安となる金額は次のとおりです。
| 建物の構造 | 解体費用の目安 |
|---|---|
| 木造 | 3万～5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6万～8万円/坪 |
ただし、これはあくまでも目安でありこれ以上に費用がかかることもあるため、見積もりをとっておくことをおすすめします。
測量費
測量費とは、土地の測量や隣地との境界確定などのためにかかる費用です。
売却する土地の境界があいまいな場合には、測量が必要となる可能性があります。
測量にかかる費用の目安は、次のとおりです。
| 隣地の種類 | 測量費用の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
測量の要否は自分で判断することが難しい場合もあるため、あらかじめ不動産会社の担当者に測量の要否を確認しておくことをおすすめします。
譲渡所得税・住民税
譲渡所得税と住民税（以下、「譲渡所得税等」といいます）とは、土地を売って利益が出た場合において、その利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税等は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
- 住民税額＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税等は自分で計算したうえで、土地を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
譲渡所得税等は高額となることもある一方で、要件を満たして特例の適用を受けることでゼロとなることも少なくありません。
そのため、土地の査定額が判明した時点で税理士などの専門家へ相談し、試算してもらうようにしてください。
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まとめ
土地の売却では、さまざまな書類が必要となります。
必要となる日が迫ってから慌てることのないように、必要書類は計画的に準備しておくとよいでしょう。
また、ここで紹介したもの以外にも書類が必要となることがあるため、実際に土地を売却する際は不動産会社の担当者からの案内に従って書類を用意してください。
土地の売却では分からないことが多く、信頼できる不動産会社の担当者に相談しながら進めることが後悔のない売却を成功させるポイントです。
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この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
