古い建物が建っている土地を売却するために、建物を解体して土地だけを売却することがあります。
この建物の解体費用にはどの程度の費用がかかるでしょうか？
また、古い建物を解体して土地を売るのとそのままの状態で土地を売るのとでは、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
今回は、土地を売却するための建物の解体費用や、解体するメリット・デメリットなどについて詳しく解説します。
土地を売却する際の建物の解体費用はいくら？
はじめに、建物の解体費用の目安と考え方について解説します。
解体費用の相場
土地を売却する場合における建物の解体費用の目安は、解体する建物の構造に応じてそれぞれ次のとおりです。
| 建物の構造 | 解体費用の目安 |
|---|---|
| 木造 | 3万～5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6万～8万円/坪 |
これはあくまでも目安であり、実際の費用は解体会社によって異なります。
また、解体費用には数百万円単位の費用がかかることが多いため、実際に解体を依頼する際は数社から見積もりをとるようにしてください。
解体費用が相場より高くなりやすいケース
状況によっては、解体費用が相場よりも高くなることがあります。
たとえば、次の場合などが挙げられます。
- 解体する建物内に、家財などの残置物が多い場合
- 周辺道路が狭く、解体現場まで重機を搬入できない場合
- 解体する建物と隣の家が密接している場合
- 遠方の解体会社に依頼する場合
- 解体会社の繁忙期に依頼する場合
- 建物のみならず、庭木や生垣の解体も必要となる場合
- アスベストの除去など、特殊な工事が必要となる場合
このように、解体費用はさまざまな要因によって変動します。
解体費用を自分で正確に見積もることは困難であるため、解体を依頼する際は複数の解体会社から見積もりをとるようにしてください。
解体会社は費用の安さのみで選ぶことはおすすめできません。
あまりにも費用が安い解体会社に依頼してしまうと、杜撰な工事をされて周辺住民に迷惑がかかる可能性があるほか、不法投棄がされるなどしてトラブルとなる可能性があるためです。
土地の売却でかかる解体費用の内訳
土地の売却で掛かる解体費用の内訳はどのようになっているでしょうか？
ここでは、解体費用の主な内訳について解説します。
- 人件費
- 養生費
- 重機使用料
- 廃棄物処分費
人件費
1つ目は、人件費です。
解体作業に従事する作業員の人件費や重機を運搬するオペレーターの人件費などがこれに含まれます。
人件費は、作業する人数や日数が増えるほど高くなる傾向にあります。
なお、解体費用が異常に安い解体会社は人件費を必要以上に削減していることが多く、少ない人数で解体作業にあたることが多いといえます。
そのため、作業の安全性が担保されず、事故につながるリスクがあります。
養生費
2つ目は、養生費です。
養生費とは、解体による粉塵が飛散することを防いだり騒音を軽減したりするための対策に要する費用を指します。
たとえば、防音防塵シートの設置や敷地の仮囲いゲートの設置費用などがこれに含まれます。
重機使用料
3つ目は、重機の使用料です。
解体には、油圧ショベル本体やこれに用いるアタッチメント（油圧ショベルの先に取り付ける作業具）などさまざまな重機が必要となり、この使用料がかかります。
なお、先ほど解説したように、解体現場に到達するまでの道や間口が狭く重機を搬入できない場合は、作業員が手作業で解体したり建物の規模に対して小さな重機で解体したりする必要が生じ、解体費用が高くなる傾向にあります。
廃棄物処分費
4つ目は、廃棄物処分費です。
解体作業によって出た廃材は、通常の家庭ごみのように簡単に捨てることはできません。
産業廃棄物に該当し、処分場へ運んだり処分場に持ち込んだりするための費用がかかります。
土地を売却する際に建物を解体するメリット
古い建物（「古家」といいます）が建っている土地を売却する場合、古家を解体して更地にして売却する方法と、古家と土地をセットで売却する方法が考えられます。
では、両者を比較した場合、建物を解体して土地を売却することにはどのようなメリットがあるでしょうか？
ここでは、主なメリットを3つ解説します。
- 建物の不具合によるトラブルを防ぎやすくなる
- 買主が見つかりやすい
- 売却価格が高くなりやすい
建物の不具合によるトラブルを防ぎやすくなる
たとえ建物が古くても、建物を売却の対象とする場合、その建物の状態について説明が不足すると、買主との間でトラブルに発展する可能性があります。
たとえば、建物が雨漏りしており、契約前に説明しなかった場合、買主から次の請求がされるかもしれません。
- 追完請求（雨漏りする箇所を修理してほしい旨の請求など）
- 代金減額請求
- 損害賠償請求（雨漏りが原因で濡れた家財の買い替え費用の請求など）
- 契約の解除
このように、契約内容と異なる対象物を引き渡すことで売主が負う責任を、「契約不適合責任」といいます。
売主としては、古い家なので買主はそのまま使わないだろうと考えるかもしれません。
しかし、買主がそのまま使用する可能性もあります。
これに備え、古家が建った状態で土地を売却する際は売主の契約不適合責任を免除する規定を契約書に盛り込むなど、売主が家の状態について責任を追及されないための対応が必要となります。
一方、建物を解体して土地のみを売却する場合は、建物の状態についてトラブルとなる事態を避けることが可能です。
買主が見つかりやすい
古い家が建っている土地は、買主が購入後に希望する建物を建てるために、先に建物を解体しなければなりません。
これには、買主にとって費用や手間がかかるため、購入を避けられてしまう可能性があります。
一方、更地の場合は購入後に買主がすぐに建築に取り掛かることができ汎用性が高いため、買主が見つかりやすい傾向にあります。
売却価格が高くなりやすい
古家が建っている土地と比較して、建物を解体して更地とした方が売却価格が高くなる傾向にあります。
なぜなら、古家が建っている土地は買主が土地を使うために解体の費用や解体会社を手配する手間などを要する一方で、更地となっている場合は買主がこのような費用や手間を掛ける必要がないためです。
ただし、売主が建物を解体する場合は解体費用が発生するため、解体費用がかかる分を加味してもなお高値で売却できるかどうか確認したうえで検討することをおすすめします。
建物を解体して更地として売却する場合と古家付き土地として売却する場合におけるそれぞれの売却相場を比較したい場合は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる、不動産一括査定です。
複数社から査定を受けて査定額や担当者のアドバイスなどを比較することで、その土地の売却を依頼する信頼できる不動産会社を選定しやすくなります。
土地を売却する際に建物を解体するデメリットと注意点
古家付きの土地として売却することと比較して、建物を解体することにはどのようなデメリットがあるのでしょうか？
ここでは、土地を売却するために建物を解体するデメリットと注意点について解説します。
- 解体費用がかかる
- 建物自体に価値を感じる買主を逃してしまう
- 再建築不可の場合は解体してしまうと土地が売れなくなる
- 解体後は固定資産税が高くなる
- 解体から時間がかかると譲渡所得税の特例が使えなくなる可能性がある
解体費用がかかる
建物を解体すると、解体費用がかかります。
解体費用は決して小さな額ではないため、解体費用をかけてまで解体するメリットがあるかどうか、あらかじめよく検討するようにしてください。
建物自体に価値を感じる買主を逃してしまう
建物が多少古くなっていても、適切にメンテナンスされており老朽化しているとまではいえない場合や、古民家としてのニーズが見込める場合は、建物と土地をセットで売り出した方が、買主が見つかりやすい可能性があります。
このような建物であるにもかかわらず解体してしまうと、建物自体に価値を感じてくれる買主を逃してしまうこととなるほか、解体費用をかけた分だけ損をしてしまうリスクが生じます。
再建築不可の場合は解体してしまうと土地が売れなくなる
土地が「再建築不可」であるにもかかわらず建物を解体してしまうと、原則としてその土地には二度と建物が建てられなくなります。
再建築不可とは、建築基準法による接道義務（建物の敷地は一定の道路に土地が2メートル以上接しているべきとされる義務）を満たしていない土地です。
このような土地であっても、現在建っている建物をリノベーションして使うことはできる一方で、建物を一度解体してしまうと建物を建てることができません。
建物が建てられない土地のニーズは低く、資材置き場などとして活用してくれる相手に安価で売るか隣地の所有者に売る以外に選択肢がなくなり、高値での売却が見込めなくなってしまいます。
再建築不可である場合は、解体することはおすすめできません。
解体後は固定資産税が高くなる
固定資産税とは、毎年1月1日時点における土地や建物の所有者に対して課される税金です。
固定資産税には特例が設けられており、住宅用地のうち200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が1/6に、200㎡を超える部分は課税標準が1/3となっています。
一方で、建物を解体するとこの特例の適用要件から外れてしまい、結果的に固定資産税が約6倍（200㎡を超える部分は3倍）に跳ね上がります。
解体する年の12月31日までに売却できる見込みである場合は、翌年分の固定資産税は買主に対して課税されるため、この点は特に問題とはなりません。
一方で、売却の見込みが立っていないにもかかわらず解体してしまうと、その後売却できるまで高くなった固定資産税を毎年支払う必要が生じるため注意が必要です。
解体から時間がかかると譲渡所得税の特例が使えなくなる可能性がある
土地を売却して譲渡益が出ると、その譲渡益に対して譲渡所得税と住民税（以下、「譲渡所得税等」といいます）がかかります。
譲渡所得税等は高額となる可能性がある一方で、税金を大きく軽減する特例も多く設けられています。
代表的な特例は、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」です。
売却した不動産がマイホームである建物やその敷地である場合はこの特定の適用を受けられる可能性が高く、特例の適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
しかし、この特例にはさまざまな要件が設けられており、そのうちの1つに「その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」というものがあります。
つまり、売却する土地がマイホームの敷地であっても、先走って建物を解体してしまいその後1年以内に売買契約が締結できないと、この特例の適用が受けられなくなるということです。
このように、建物を解体することにはデメリットや注意点が少なくありません。
そのため、解体は自分だけで判断するのではなく、そのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社によく相談したうえで決断するようにしてください。
そのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社をお探しの際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
土地の売却にあたって建物を解体した方がよいケース
土地の売却にあたって建物を解体した方がよいのは、どのようなケースでしょうか？
ここでは、建物を解体したうえで土地を売る方がよいと考えられるケースを3つ紹介します。
- 土地の売却を急ぐ場合
- 建物の老朽化が進行して危険な状態である場合
- 買主とのトラブルをできるだけ避けたい場合
土地の売却を急ぐ場合
土地の売却を急ぐ場合は、建物を解体して土地だけを売ることをおすすめします。
土地のみの状態で売却することで、買主がスムーズに新築などに取り掛かれることから、買主に選ばれやすくなるためです。
建物の老朽化が進行して危険な状態である場合
建物の老朽化が進行しており危険な状態である場合は、早期に解体するようにしてください。
老朽化した建物は倒壊などの危険性があり、万が一これによって通行人をケガさせたり車など他者の財物に傷を付けたりする事態となると、損害賠償請求をされることとなるためです。
また、老朽化した建物は買主がそのまま使う可能性は非常に低いうえ、老朽化した建物がある土地は買主から敬遠される可能性も高くなります。
買主とのトラブルをできるだけ避けたい場合
先ほど解説したように、建物を売買の対象とする場合は買主から契約不適合責任を問われ、トラブルとなる可能性があります。
無用なトラブルを避けたい場合は、建物を解体して土地のみを売却するようにしてください。
建物を解体する場合、土地がどの程度の価格で売却できるのかが知りたい場合は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルを活用することで、複数の優良な不動産会社にまとめて査定の依頼をすることが可能となり、解体するかどうかを相談できる信頼できる不動産会社に出会いやすくなります。
土地の売却にあたって建物を解体しない方がよいケース
土地の売却にあたって、建物を解体しない方がよいケースもあります。
最後に、解体をおすすめしないケースを3つ紹介します。
- 再建築不可である場合
- 建物の築年数が浅く状態がよい場合
- 古民家としての価値が見込める場合
再建築不可である場合
1つ目は、再建築不可である場合です。
先ほど解説したように、再建築不可である場合は現存する建物を解体してしまうと、原則として二度と建物を建てることができません。
建物が建てられない土地を高値で売却することは難しく、解体を後悔する可能性が高くなります。
建物の築年数が浅く状態がよい場合
2つ目は、建物の築年数が浅く、状態がよい場合です。
おおむね築25年以下程度の建物は、老朽化はさほど進行していないことが一般的です。
そのため、「古家」という扱いではなく、中古住宅として売却できる可能性が低くありません。
このような建物は解体するのではなく、建物がある状態での売却を目指すようにしてください。
建物と土地をセットで売却する場合、どの程度の相場で売却できるか知りたい場合は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
古民家としての価値が見込める場合
3つ目は、建物が古くても、古民家としての価値が見込める場合です。
建物自体に古民家としての趣がある場合や、そのエリアで古民家のニーズが見込める場合は、解体せずに売却することで買主が見つかる可能性があります。
その建物に古民家としてのニーズがあるかどうか知りたい場合は、「おうちクラベル」をご活用ください。
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まとめ
土地の売却にあたって建物を解体する場合は、解体費用がかかります。
解体費用の額や建物の構造や依頼先の解体会社、解体の状況などによって異なるものの、数百万円単位の費用がかかることが一般的です。
多額の費用がかかる可能性が高いため、数社の解体会社から見積もりをとるようにしてください。
また、土地上の建物を解体するのではなく、建物が建ったまま土地を売却する方法もあります。
特に、建物の老朽化がさほど進行していない場合や古民家としての価値が見込める場合、再建築不可である場合は、建物が建ったままでの売却を目指すとよいでしょう。
とはいえ、建物を解体するのと解体しないのとではどちらがよいのかは、建物の状態や売主の希望などによりケースバイケースです。
そのため、無理に自分で判断せず、信頼できる不動産会社の担当者に相談したうえで検討してください。
解体についても相談できる信頼できる不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」のご活用がおすすめです。
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