土地を売るかどうか検討したい場合や、土地を売る際の売出価格を決める際は、その土地の売却相場を調べる必要が生じます。
では、売却相場はどのように調べればよいでしょうか？
また、土地の売却相場を調べる際は、どのような点に注意する必要があるのでしょうか？
今回は、土地を売る相場を調べる方法や注意点などについて詳しく解説します。
土地を売る相場の調べ方1：実勢価格から調べる
土地を売る相場の調べ方の1つ目は、実勢価格から推測する方法です。
はじめに、実勢価格から土地の売却相場を調べる方法を解説します。
実勢価格とは
実勢価格とは、土地が市場で実際に売買された価格のことです。
周辺の土地が実際にどの程度の価格で売買されたのかを確認することで、自身の所有する土地がどの程度の価格で売れそうであるのか相場が把握しやすくなります。
たとえば、近隣で似た条件の土地が2,000万円で売買された実例があれば、自身の有する土地も同程度の価格で売れそうだと推測することが可能です。
実勢価格の調べ方
土地の実勢価格は、国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」で確認できます。
このウェブサイトでは、土地の実際の成約価格とともに、土地の基本情報（町名までの所在地や駅までの距離、広さ、形状など）や成約時期などが掲載されています。
相場を知りたい土地の近隣での売買事例を確認することで、土地がどの程度の価格で取り引きされているのか相場を把握しやすくなります。
なお、更地ではなく戸建てとその敷地である土地のセットでの売買実例を知りたい場合は、「不動産取引価格情報検索」のほかに、不動産流通機構（レインズ）が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」からも取引実例を調べることができます。
ただし、土地の価格は駅からの距離や広さ、エリアなどだけで決まるのではなく、そのエリアにどのような建物が建てられるかを定めた用途地域や土壌汚染の有無、風通し、眺望、日当たりなどさまざまな要素に左右されます。
また、買主のニーズによっても左右され、たとえば「近隣にスーパーマーケットがあり、その運営会社が多少高くても駐車場用地を確保したかった」などの事情がある場合などには、相場より高値で取引されている可能性があります。
このように、土地の実際の売買価格は個別事情も加味されるため、実勢価格を調べる際は参考程度に捉えるとよいでしょう。
土地を売る相場の調べ方2：公示地価から調べる
土地の相場の調べ方の2つ目は、公示地価から調べる方法です。
ここでは、公示地価を調べる方法について解説します。
公示地価とは
公示地価とは、不動産取引（売買）の参考とするために、国土交通省が定期的に公表している土地の価格です。
全国に公示地価を調べるための基準地があり、その基準地について毎年1月1日時点における1㎡あたりの単価を公表しています。
売却したい土地の近隣の公示価格を調べることで、自身の有する土地がどの程度の価格で売れるのか、相場が把握しやすくなります。
公示地価の調べ方
公示価格は、国土交通省が運営している「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で確認できます。
トップページから売りたい土地がある都道府県を選択し、その後市区町村を選択することで、その市区町村における基準地の一覧が表示されます。
その中から売却したい土地の近隣を見つけ、その土地の1㎡あたりの単価を確認してください。
これが土地を売る際の価格の参考となります。
なお、これは1「坪」あたりの単価ではなく、1「㎡」あたりの単価であることに注意してください。
自身の有する土地の㎡数が知りたい場合は、次のいずれかの資料などから確認できます。
- 土地の全部事項証明書（登記簿謄本）：全国の法務局から、誰でも取得可能
- 固定資産税課税明細書：固定資産税の納付書に同封されている、不動産の一覧が掲載された書類
また、こちらも実勢価格と同じく実際の売買価格は土地の個別事情によって左右されるため、あくまでも参考値としての活用にとどめるとよいでしょう。
土地を売る相場の調べ方3：路線価から調べる
土地を売る相場の調べ方の3つ目は、土地の路線価から推測する方法です。
ここでは、路線価の調べ方と、路線価を元に土地の売却相場を推測する方法について解説します。
路線価とは
路線価とは、ある路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額を示すものです。
土地の路線価は「相続税評価額」ともいわれ、相続税や贈与税を算定する際に主に活用されます。
路線価の調べ方
土地の路線価は、国税庁が運営する「財産評価基準書」で確認できます。
このウェブサイトを開くと日本地図が出てくるので、そこから売却したい土地がある都道府県を選択してください。
次のページで、一番上に表示される「路線価図」を選択します。
すると、市区町村の一覧が表示されるため該当する市区町村名をクリックし、最後に町名を選択します。
町名を選択すると地図が表示されるため、この地図から売りたい土地のある場所を探してください。
その土地の面する道路に、「60E」や「300D」などの数字とアルファベットが付いていることを確認します。
このうち、アルファベットは借地権割合を示すものであるため、気にする必要はありません。
一方、「60」や「300」などの数字が、その道路に面する土地の1㎡あたりの単価（1,000円単位）を示すものです。
たとえば、前面道路に「60E」と記載されていればこの道路に面する土地の路線価は1㎡あたり「60,000円」、前面道路に「300D」と書かれていればその土地の路線価は1㎡あたり「300,000円」であるということです。
売却したい土地の面積が200㎡であり、「60E」と書かれている道路に面している場合、この土地の路線価による評価額は次のように計算できます。
- 評価額＝60,000円×200㎡＝1,200万円
路線価を調べる際の注意点
路線価は、「標準的な宅地」における1㎡あたりの価値を示すものです。
たとえ同じ道路に面する隣接する2筆の土地がいずれも200㎡であったとしても、一方の土地（甲）が間口の広いきれいな長方形であり、もう一方の土地（乙）がいびつな形状の奥まった土地である場合、土地（甲）の方が評価額が高くなることは想像に難くないでしょう。
路線価を使って相続税などを算定する際は、不整形地の補正や奥行きが長いことによる補正などがなされます。
また、周辺の標準的な宅地よりも広い場合や、土地が2つ以上の路線に面している場合などには、これについても補正が必要です。
そのため、土地の形状がいびつである場合や周辺よりも広大である場合、複数の路線に面している場合は、路線価から自分で土地の売却相場を調べることは容易ではありません。
この場合は、他の方法を活用して土地の売却相場を調べることをおすすめします。
路線価がない場合
路線価を調べようと国税庁のホームページを確認したものの、該当の市町村名がない場合や、その後の町名自体が選択肢から見つからない場合もあると思います。
また、地図はあるものの自身の所有する土地のあるエリアに「倍率地域」と書かれており、路線価が書かれていない場合もあるでしょう。
そもそも路線価はすべての道路に付されているわけではなく、いわゆる山間部や田畑が広がる地域などでは付されていないことが少なくありません。
このような地域では、路線価をもとに土地の売却相場を調べることはできないため、別の方法をとる必要があります。
路線価が付されていない場合、相続税や贈与税を計算する際は、原則として「倍率方式」という別の方法を用いることとなります。
路線価から土地の売却相場を想定する方法
土地の路線価がわかっても、路線価がそのまま土地の売却相場となるわけではありません。
一般的に、路線価による評価額は、土地の売却相場の8割程度になるといわれています。
そのため、路線価による評価額を0.8で割り戻すことで、土地の売却相場を推測することが可能です。
たとえば、路線価による評価額が1,200万円である場合、その土地の売却相場は1,500万円（＝1,200万円÷0.8）程度になるということです。
ただし、これもあくまでも参考値であり、土地の状況などによっては実際の売却価格と乖離する可能性があります。
土地を売る相場の調べ方4：固定資産税評価額から調べる
土地を売る相場を調べる方法の4つ目は、固定資産税評価額から推測する方法です。
ここでは、土地の固定資産税評価額の概要と調べ方、固定資産税評価額をもとに土地の売却相場を推測する方法について解説します。
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、固定資産税を算定するために用いられる評価額です。
土地や建物などの不動産を所有している場合、毎年1月1日時点における所有者に対して固定資産税（地域によっては、これと併せて都市計画税）が課されます。
この固定資産税や都市計画税を算定するベースとなるのが固定資産税評価額です。
固定資産税評価額の調べ方
土地の固定資産税評価額は、「固定資産税課税明細書」で確認できます。
固定資産税課税明細書とは、固定資産税の納付書と併せて市区町村役場から毎年4月から6月頃に送付される、固定資産税の対象となっている不動産の一覧が掲載された書類です。
固定資産税課税明細書にはさまざまな数字が書かれており、どれが「固定資産税評価額」であるのか迷ってしまう方も多いでしょう。
固定資産税課税明細書の様式は市区町村によって多少異なるものの、「固定資産税評価額」や「評価額」、「価格」などとして表示されている数字が、固定資産税評価額にあたります。
原則として、その土地に関連する数字のうち、もっとも大きな数字のものが固定資産税評価額です。
固定資産税評価額から土地の売却相場を想定する方法
固定資産税評価額は、土地の売却価格の7割程度になることが多いといわれています。
そのため、固定資産税評価額が分かったらこれを0.7で割り戻すことで、土地の売却相場を想定することが可能です。
たとえば、土地の固定資産税評価額が1,400万円である場合、この土地の売却相場は2,000万円（＝1,400万円÷0.7）程度になるということです。
ただし、こちらもあくまでも参考値であり、必ずしもこの程度の価格が成約するとは限りません。
土地を売る相場の調べ方5：不動産会社に査定の依頼をする
土地を売る相場を調べる方法の5つ目は、不動産会社に査定の依頼をする方法です。
これは、ここまでで紹介した4つの方法とは異なり、自分で相場を調べるのではなくプロに算定してもらう方法です。
不動産会社による査定では不動産のプロがさまざまな事情を考慮したうえで価格を算出してくれるため、実際の売却価格に近い相場が知りやすくなります。
土地を売りたい場合や土地を売るかどうかの検討材料としたい場合には、この方法をとるとよいでしょう。
査定とは
査定とは、不動産会社が土地の売却予想額を算出してくれるサービスです。
不動産会社にとって、査定は売却の依頼を受けるための営業活動としての側面もあるほか、土地の売出価格（売主の希望売却価格）を決めるという準備段階としての側面もあります。
そのため、不動産会社による査定は無料で受けられることが一般的です。
査定には、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2つがあります。
これらの概要と違いはそれぞれ次のとおりです。
簡易査定（机上査定）
簡易査定とは、土地の基本情報をもとに、不動産会社の担当者が土地の現地を訪問することなく行う査定です。
不動産会社の「机の上」で行う査定であることから、「机上査定」と呼ばれることもあります。
簡易査定では現地の訪問を受ける必要がないため、査定を依頼する側にとってもさほど手間がかかりません。
そのため、多くの不動産会社に依頼しやすいことがメリットです。
また、査定結果も、1日程度でわかることが一般的です。
一方で、簡易査定の結果は粗く、実際の相場とは乖離する可能性があります。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が、売りたい土地の現地を訪れて行う査定です。
訪問査定では詳細な査定を行うため、結果が出るまでに訪問後1週間程度の時間がかかります。
一方で、実際に現地で土地の状況や周辺環境を見て査定を行うため、査定結果の精度が高くなります。
そのため、実際に土地を売る際は、訪問査定による査定額をベースとして売出価格（売主の希望売却価格）を決めることが一般的です。
査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができる不動産一括査定です。
複数社による査定額や担当者のアドバイスなどを比較することで、土地の売却適正額が把握しやすくなります。
不動産会社に査定を依頼して土地を売る相場を知る2つの方法
不動産会社に査定の依頼をする方法には、個々の不動産会社にコンタクトをとって依頼する方法と、不動産一括査定を活用する方法の2つがあります。
ここでは、それぞれの方法の概要について解説します。
不動産会社に個別で依頼する
査定は、不動産会社に個別でコンタクトをとって依頼することができます。
土地の売却を依頼したい不動産会社がある程度決まっている場合は、この方法が有力な選択肢となるでしょう。
ただし、この場合であってもはじめから1社に決めるのではなく、複数の不動産会社から査定を受けるようにしてください。
不動産会社にはそれぞれ得意なエリアや物件種別（土地、戸建て、投資用マンションなど）があることが多く、その不動産会社がその土地の売却に強いかどうかは分からないためです。
複数の不動産会社から査定を受け、査定額や担当者の対応などを比較することで、その土地の売却を任せられる不動産会社を選定しやすくなります。
不動産一括査定を活用する
査定には、不動産一括査定の活用がおすすめです。
不動産一括査定とは、所定のフォームに情報を1度入力するだけで複数の不動産会社にまとめて査定の依頼をすることができるウェブサービスです。
不動産一括査定を活用すると、複数の不動会社に査定の依頼をするにあたって、自分で1社1社にコンタクトを取る必要がありません。
また、不動産一括査定の運営社にて不動産会社が選定されているため、悪質な不動産会社に関わってしまうリスクを抑えることも可能となります。
不動産一括査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルでは、査定の依頼先を実績豊富な優良企業に絞っているため、信頼できる不動産会社と出会いやすくなります。
土地を売る相場を調べる際の注意点
土地を売る相場を調べる際は、どのような点に注意する必要があるでしょうか？
ここでは、土地の売却相場を調べる際の注意点を4つ紹介します。
- 自分で調べた相場は参考程度とする
- 相場は時間の経過とともに変動する
- 売出価格と成約価格は異なる
- 仲介ではなく買取の場合は相場の6割～8割程度となる
自分で調べた相場は参考程度とする
先ほど解説したように、土地の売却相場を調べる方法には、大きく分けて自分で調べる方法と、不動産会社に査定の依頼をする方法があります。
このうち、自分で調べた相場は参考程度として捉えることをおすすめします。
なぜなら、自分で調べる相場には土地の個別事情を反映させることが難しいうえ、正確な査定には一定のノウハウが必要となるためです。
土地を売るかどうかなど重要な決断をする際は、自分で調べた相場で決めるのではなく、不動産会社による査定を受けることをおすすめします。
査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルを活用して複数社による査定額を比較することで、その土地の売却相場をより正確に把握しやすくなります。
相場は時間の経過とともに変動する
土地の相場は時間の経過とともに変動します。
数年前に査定してもらったとしても、今もその価格で売ることができるとは限りません。
そのため、たとえ過去に査定を受けていても、土地を売る際は改めて査定を受けることが必要です。
査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
売出価格と成約価格は異なる
土地を売る相場を調べる際は、「売出価格」と「成約価格」が違うことを念頭に置いておく必要があります。
売出価格とは、売主が決めた「売却希望価格」です。
そのため、まずはこの売出価格で土地を売り出すこととなります。
ただし、この売却希望価格で必ずしも土地が売れるわけではなく、値下げ交渉をされることも少なくありません。
また、高めの売出価格を設定したもののその価格では一向に成約せず、売出価格を引き下げることもあるでしょう。
そのため、土地の成約価格は、売出価格よりも低くなることが多いといえます。
売出価格イコール成約価格であると考えていると資金計画に狂いが生じるリスクがあるため、正しく理解しておいてください。
仲介ではなく買取の場合は相場の6割～8割程度となる
土地の売却価格は、仲介の場合と買取の場合とで異なります。
仲介とは、不動産会社に土地の買主を探してもらう取引形態で、これが土地の売買の基本となります。
一方で買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう取引形態です。
買取の場合は市場で買主を探す必要がないため、売買契約の成立までがスピーディーです。
また、買取では市場で買主が見つかりづらい土地であっても買い取ってもらえる可能性があります。
ただし、買取の場合の売買価格は、仲介の場合の6割から8割程度となることが一般的であり、土地を高値で売りたい場合に適した方法ではありません。
土地を売る際の相場を調べたい場合は「おうちクラベル」の活用がおすすめ
土地を売る際に相場を調べたい場合は、ぜひ「おうちクラベル」を活用ください。
最後に、おうちクラベルの概要と特長をまとめて紹介します。
おうちクラベルとは
「おうちクラベル」とは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームに相場を知りたい土地の情報を1度入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができます。
おうちクラベルの特長
最後に、他の不動産一括査定と比較した場合におけるおうちクラベルの主な特長を3つ紹介します。
- 入力が容易である
- 信頼できる不動産会社に出会いやすい
- AIによる査定結果も確認できる
入力が容易である
おうちクラベルは画面設計をできるだけシンプルとし、どなたにも容易に入力できる設計としています。
そのため、不動産に関する知識がない方やインターネット上への情報入力に慣れていない方などであっても活用しやすいといえます。
信頼できる不動産会社に出会いやすい
おうちクラベルは、独自の基準により査定依頼先である提携先不動産会社を、実績豊富な優良企業に絞っています。
そのため、おうちクラベルを活用することで、信頼できる不動産会社に出会いやすくなります。
なお、提携先不動産会社の一覧はおうちクラベルのサイトでご確認いただけます。
AIによる査定結果も確認できる
おうちクラベルでは、査定の依頼後にAI（人工知能）による査定額も確認できます。
AIによる査定額を確認したうえで不動産会社からの査定額を知ることとなるため、その土地の客観的な価値をより正確に把握しやすくなります。
まとめ
土地を売る相場は、実勢価格や公示価格、路線価などから自分で調べる方法のほか、不動産会社から査定を受ける方法もあります。
ただし、自分で調べた相場は実際の売却価格と乖離することも多いため、参考としての確認にとどめるとよいでしょう。
実際に土地を売りたい場合や土地を売るかどうかの判断材料としたい場合は、不動産会社から査定を受けるようにしてください。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することでその土地の売却適正額が把握しやすくなるうえ、その土地の売却を任せられる信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
