土地と建物の名義が違うことは珍しいことではありません。
土地と建物の名義人が違う場合、売却はどのように進めればよいのでしょうか？
また、土地と建物の名義が違う人となる原因には、どのようなものが挙げられるでしょうか？
今回は、土地と建物の名義が違う場合における売却方法などについて詳しく解説します。
土地と建物の名義が違う不動産を売却する方法
はじめに、土地の名義人と建物の名義人が違う場合に不動産を売却する方法を解説します。
ここでは、土地の名義人がA氏、建物の名義人がB氏であることを前提に解説します。
ここでは、土地と建物の名義がそれぞれ違う場合の売却モデルを4つ紹介します。
- 土地の名義人と建物の名義人が協力して売却する
- 土地の名義人または建物の名義人が単独で第三者に売却する
- 土地の名義人または建物の名義人がもう一方の名義人に売却する
- 事前の売買や贈与などで名義を揃えてから売却する
土地の名義人と建物の名義人が協力して売却する
1つ目は、土地の名義人と建物の名義人が協力して売却する方法です。
土地の名義人であるA氏と建物の名義人であるB氏とが協力して一緒に売却活動を進めることで、土地と建物の名義人が同一である場合とほとんど変わりのない流れで売却を進めることができます。
たとえば、A氏とB氏が夫婦や親子など近しい関係である場合は、この方法をとることが多いでしょう。
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土地の名義人または建物の名義人が単独で第三者に売却する
2つ目は、土地の名義人や建物の名義人が、土地だけ、建物だけを単独で第三者に売却する方法です。
たとえば、A氏が土地のみを売却する場合や、B氏が建物のみを売却するケースがこれに該当します。
土地が借地であり、B氏が賃料を支払ってA氏から土地を借りている場合はこの方法が選択肢に入ります。
借地上の建物を売却したい場合や、他者へ貸している土地を売却したい場合は、不動産一括査定である「おうちクラベル」を活用ください。
このような不動産は売主による希望売却価格である「売出価格」の設定が困難であるものの、複数社から査定を受けることで適正な売出価格を設定しやすくなるためです。
土地の名義人または建物の名義人がもう一方の名義人に売却する
3つ目は、土地の名義人や建物の名義人が、もう一方の名義人に売却する方法です。
たとえば、A氏が土地をB氏に売却するケースや、B氏が建物をA氏に売却するケースなどがこれに該当します。
A氏とB氏が親族である場合のほか、A氏とB氏が地主と借地人の関係である場合であってもこの方法が選択肢に入ります。
事前の売買や贈与などで名義を揃えてから売却する
4つ目は、事前に売買や贈与などで一方の名義に揃えたうえで、土地と建物をセットで第三者に売却する方法です。
たとえば、A氏が土地をB氏に売却したうえでB氏が土地と建物を第三者に売却するケースや、反対にB氏がA氏に建物を売却したうえでA氏が土地建物を第三者に売却するケースなどが該当します。
1つ目で解説した「土地の名義人と建物の名義人が協力して売却する」方法では、A氏とB氏が一緒に売却手続きを進めなければなりません。
そのため、売却の条件についてA氏とB氏の間で意見がまとまらない場合などには売却が頓挫したり、揉めている間にせっかく問い合わせをしてくれた買主を逃してしまったりするリスクがあります。
一方、この方法であれば、A氏またはB氏が単独で売却手続きを進めることが可能です。
ただし、A氏とB氏の間で土地や建物の名義を変える際にも登記手続きの手間やこれに伴う費用が必要となるため、実際のケースではどちらが適しているかさまざまな角度から検討するようにしてください。
土地や建物の売却に関する相談先をお探しの際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルによる査定の依頼先は実績豊富な優良企業ばかりであり、信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
土地と建物の名義が違う人となる主な原因
土地と建物の名義が違う人となる原因は、どのような点にあるのでしょうか？
ここでは、主な原因を5つ紹介します。
- 借地である
- 親名義の土地に子どもが家を建てた
- 妻名義の土地に夫名義の家を建てた
- 相続で、土地と建物を別の人が相続した
- 亡くなった親名義の土地に家を建てたが相続登記が未了である
借地である
1つ目は、そもそも借地である場合です。
他者から土地を借り、その上に建物を建てている場合は、土地と建物の名義人が異なることとなります。
親名義の土地に子どもが家を建てた
2つ目は、親の名義の土地に子どもが家を建てた場合です。
親が土地を持っており、その土地の上に子ども世帯が家を建てることは珍しくありません。
妻名義の土地に夫名義の家を建てた
3つ目は、妻名義の土地に夫名義の家を建てるなど、夫婦で土地と建物の名義人を分けている場合です。
たとえば、まとまった預貯金を有している妻が土地を現金一括で購入する一方で、給与所得を得ている（ローンを組みやすい）夫がローンを組んで建物を建築するなど、夫婦間で役割分担をして不動産を買う場合などがこれに該当します。
相続で、土地と建物を別の人が相続した
4つ目は、相続で土地と建物を別の人が取得した場合です。
たとえば、父が有していた自宅不動産について、長男が土地を相続して二男が建物を相続する場合などがこれに該当します。
おすすめできる方法とは言い難いものの、このように土地と建物を別の人が相続することも可能です。
亡くなった親名義の土地に家を建てたが相続登記が未了である
5つ目は、親名義の土地に子どもが自己名義の家を建てたものの、親が亡くなっても土地の相続登記が未了であり親名義のままとなっている場合です。
この場合は、相続登記をすることで名義を揃えられる可能性があります。
土地と建物の名義人を揃えるための手続きの流れ：両方の名義人が存命の場合
土地と建物の名義人を揃えるには、どのような流れで手続きを進めればよいのでしょうか？
ここでは、土地の名義人と建物の名義人がいずれも存命である場合を前提に解説します。
- 相手方と交渉する
- 名義変更について専門家へ相談する
- 売買契約を締結する
- 決済をして名義を変える
相手方と交渉する
土地の名義と建物の名義を揃えたい場合の方法は、次の4択となります。
- 土地の所有者が、建物の所有者から建物を買い取る
- 土地の所有者が、建物の所有者から建物を贈与してもらう
- 建物の所有者が、土地の所有者から土地を買い取る
- 建物の所有者が、土地の所有者から土地を贈与してもらう
いずれであっても、名義を揃えたいと考える側が、相手方と交渉します。
名義を揃えるには、原則として時価に近い価格で売買をすることとなりますが、近しい親族などの場合は贈与としたり相場より非常に低い額で売買したりすることもあるでしょう。
ただし、この場合は贈与税などの対象となる可能性があるため、税理士などの専門家へ相談するようにしてください。
名義変更について専門家へ相談する
相手方と交渉が成立し、税金の問題もクリアしたら、名義変更について司法書士へ相談します。
司法書士へ相談のうえ、そのケースにおける必要な書類や手続きを確認してください。
売買契約を締結する
次に、売買契約や贈与契約を締結します。
たとえ近しい相手との売買や贈与であったとしても、後のトラブルを避けるには契約書を作成しておくようにしてください。
決済をして名義を変える
最後に、あらかじめ取り決めた日に決済をして、不動産を引き渡します。
売買の場合は、名義変更に必要な書類への署名押印と、買主から売主への代金の支払いを同日に行うことが一般的です。
その後、決済に立ち会った司法書士が名義変更登記を申請し、土地や建物の名義が変わります。
土地と建物の名義人を揃えるための手続きの流れ：名義人が死亡している場合
土地と建物の名義を揃えようにも、一方が亡くなっている場合はどのように手続きをすればよいのでしょうか？
ここでは、土地が故人（「被相続人」といいます）である父の名義であり建物が被相続人の長男名義である場合において、長男が土地の名義を取得したいと考えていることを前提に解説します。
被相続人は遺言書を遺しておらず、その他特殊な事情はないこととします。
相続の権利者を確認する
はじめに、相続の権利者を確認します。
相続の権利者は戸籍謄本や除籍謄本をたどって確認しますが、自分で確認が難しい場合は司法書士などの専門家へご相談ください。
ここでは、土地を取得したいと考えている長男のほか、二男と長女も相続人であるものとします。
遺産分割協議をする
相続人が確定できたら、相続人全員で遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）を行います。
遺産分割協議の成立は多数決ではなく、全員の同意が必要です。
二男と長女が、自身が何も取得せず長男が土地を相続することに同意してくれる可能性もあるものの、これはあくまでも二男や長女による善意によるものです。
その土地上の建物を所有しているからといって、土地を優先的に相続できるわけではありません。
また、子の相続分は平等であるため、仮にその土地以外に父の遺産がない場合は、長男から二男と長女に対してそれぞれ土地の評価額の1/3（子が3人いる前提であるため、頭割り）相当額を支払うことが原則です。
遺産分割協議がまとまったら、協議の結果を記した「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が実印で押印します。
遺産分割協議がまとまらない場合は、弁護士へ相談して解決を図ってください。
相続登記をする
遺産分割協議がまとまったら、相続登記を行います。
相続登記には、遺産分割協議書のほか相続人全員の印鑑証明書や被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本などさまざまな書類が必要です。
相続登記を自分で行おうとすると膨大な手間や時間を要するため、司法書士に手続きを依頼するとよいでしょう。
相続登記が完了すると、父名義であった土地が長男名義へと変わり、土地と建物の所有者が一致することとなります。
その後売却を進める際は、「おうちクラベル」の不動産一括査定を活用ください。
【ケース別】土地と建物の名義人が違う場合の売却対処法
最後に、ケース別の売却対処法を3つ解説します。
住宅ローン返済中の場合
売却しようとする土地や建物について住宅ローン返済中である場合は、あらかじめ金融機関に相談する必要があります。
建物と土地をセットで第三者に売却する場合のみならず、たとえば建物の所有者が土地の所有者に建物を売却するなど、土地の所有者と建物の所有者間で売買する場合であっても同様です。
なぜなら、住宅ローンの約款で金融機関に無断で土地や建物の名義を変えてはならないと記載されていることが一般的であり、これに違反するとローン残債の一括返済を迫られる可能性があるためです。
約款中では、「期限の利益の喪失」などの文言で記載されていることが多いでしょう。
名義人が認知症の場合
土地や建物の名義人が認知症の場合は、そのままでは不動産を売却することができません。
認知症の人は原則として、不動産の売却という重大な法律行為をすることができないためです。
また、たとえ家族であったとしても、認知症の人が名義人である不動産を無断で売ることはできません。
そのため、まずは家庭裁判所で「成年後見人」を選任してもらう必要があります。
成年後見人とは、認知症などの事情により判断能力が不十分となった者に代わって財産管理や法律行為などを行う役割を担う者です。
ただし、成年後見人には必ずしも家族が選ばれるとは限らず、弁護士や司法書士などの専門家が選任されることもあります。
また、不動産の売却をきっかけに選任したとしても、原則として売却が終わったからといって簡単に解任できるものでもありません。
そして、成年後見人であるからといって本人名義の不動産を理由もなく売ることはできず、本人のため（例：本人の入院費や施設への入所費用が足りず、費用を捻出するために不動産を売るなど）であることを前提に、売却について別途家庭裁判所の許可を得る必要があります。
つまり、認知症の人の名義となっている土地や建物を売却するには成年後見人の選任が必要である一方で、成年後見人を選任しさえすれば無条件で売却できるわけでもないということです。
成年後見人については注意点が少なくないため、あらかじめ弁護士や司法書士などの専門家へご相談ください。
借地の場合
土地が借地であり、建物の名義人が建物を第三者に売却しようとする場合、土地を借りる権利（「借地権」といいます）と一緒に建物を売却することとなります。
そのため、地主から承諾を得なければなりません。
地主から承諾を得る際は承諾料が必要となることが一般的であるため、あらかじめ確認しておきましょう。
借地上の建物を売却したい場合は、その地域の不動産事情に詳しい不動産会社へご相談ください。
そのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
まとめ
土地と建物の名義が違う場合における売却の方法を解説しました。
土地と建物の所有者が異なる場合にこれを売却する方法には、土地の名義人と建物の名義人が協力して売却する方法のほか、事前の売買や贈与などで名義を揃えてから売却する方法などが挙げられます。
どの方法が適しているかは状況によって異なるため、進め方がわからない場合は不動産会社や専門家へご相談ください。
土地や建物の売却を進めたい場合や売却を検討している場合は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
