土地の価格査定とは、土地がどの程度の価格で売却できそうか試算することです。
土地の価格を査定するには、どのような方法があるのでしょうか？
また、査定において、土地の価格はどのような方法で算定されるのでしょうか？
今回は、土地の価格を査定してもらう方法や査定額を左右するポイント、不動産一括査定を活用して土地の査定を受ける流れなどについて詳しく解説します。
土地の価格を査定する2つの方法
土地の価格を査定する方法には、大きく分けて次の2つの方法が挙げられます。
- 自分で査定額の目安を調べる
- 不動産会社に査定の依頼をする
はじめに、それぞれの概要について解説します。
自分で査定額の目安を調べる
当面は土地を売る予定がない場合において、土地がどの程度の価格で売れるのか目安となる金額を知りたい場合は、自分で調べる方法がおすすめです。
ここでは、土地の売却価格の目安を自分で調べる主な方法を4つ紹介します。
- 取引事例が掲載されたホームページから調べる
- 不動産ポータルサイトから調べる
- 固定資産税評価額から調べる
- AI査定を使って調べる
ただし、これらはいずれも「目安となる売却価格を自分で大まかに調べる方法」であり、この方法で算出した価格のみをもとに大きな決断をすることはおすすめできません。
あくまでも参考価格を知る方法であり、実際の売却価格とは乖離する可能性があります。
取引事例が掲載されたホームページから調べる
1つ目は、取引事例が掲載されたホームページを確認する方法です。
土地の取引事例を調べたい場合は、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、不動産の実際の売却事例を、不動産の基本情報とともに確認することが可能です。
売却したい土地の近隣における取引事例を見ることで、自身の所有している土地がどの程度の価格で売却できるのか想定しやすくなります。
ただし、レインズ・マーケット・インフォメーションには土地のみ売却事例は掲載されておらず、「マンション」と「戸建て（建物＋敷地）」のみの売却事例が確認できます。
不動産ポータルサイトから調べる
2つ目は、不動産ポータルサイトから売却価格を想定する方法です。
不動産ポータルサイトとは、不動産の売出情報がまとめて掲載されているウェブサイトです。
売却したい土地のある地域名と併せて「〇〇市 土地」や「〇〇市 売地」などと検索すると、その市町村における土地の売出情報が表示されるでしょう。
そこに掲載されている情報を見ることで周辺の土地がどの程度の価格で売り出されているかがわかり、自身の土地の売却価格が想定しやすくなります。
ただし、ここに掲載されているのはあくまでも「売出価格（売主の希望売却価格）」であり、必ずしも掲載されている価格で成約するわけではない点に注意しなければなりません。
一般的には、実際の成約価格は売出価格よりも低くなります。
固定資産税評価額から調べる
3つ目は、固定資産税評価額から調べる方法です。
固定資産税評価額とは、固定資産税を課すための評価額です。
固定資産税評価額は、毎年4月から6月頃に市区町村役場から送付される固定資産税の納付書に同封の「固定資産税課税明細書（市区町村によって、多少名称が異なることがあります）」などの書類から確認することができます。
土地の固定資産税評価額は、土地の売却価格の7割程度になることが多いとされています。
そのため、固定資産税評価額を0.7で割り戻すことで、土地の売却価格を大まかに想定することが可能です。
AI査定を使って調べる
4つ目は、AI査定を活用する方法です。
AI査定とは、土地の基本情報を入力することで、AI（人工知能）が自動的に土地の売却想定額を算定してくれるウェブサービスです。
自分で難しい計算をすることなく査定額の目安をすぐに知ることができるため、手軽に査定額の目安を知りたい場合には活用してみるとよいでしょう。
不動産会社に査定の依頼をする
土地を売却したい場合や検討している場合、不動産会社に査定の依頼をすることがおすすめです。
不動産会社による査定には、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2つがあります。
ここでは、それぞれの概要を解説します。
簡易査定（机上査定）
簡易査定とは、不動産会社の担当者が現地を訪問せずに行う査定です。
不動産会社の「机の上」で行う査定であることから、「机上査定」と呼ばれることもあります。
簡易査定は実際に現地を見てもらう必要がないことから多くの不動産会社に依頼しやすく、結果が出るまでの時間も1日程度です。
一方で、現地を見ないとわからない事情は反映されず、査定の精度は粗くなる傾向にあります。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地を訪問したうえで行う査定です。
訪問査定では、現地を見たうえでさまざまな事情を考慮して結果を算出することから、査定額がわかるまでには訪問後1週間から10日ほどの時間がかかることが一般的です。
その反面、訪問査定は査定の精度が高くなります。
土地の売出価格は訪問査定の結果をもとに決めることが一般的であることから、土地を売り出す際には原則として訪問査定が必要となります。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで土地の売却適正額が把握しやすくなるほか、よりよい条件で土地を売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
土地の価格査定の計算方法
土地の売却査定額は、どのような方法で計算されるのでしょうか？
ここでは、主な計算方法と考え方を3つ解説します。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
取引事例比較法
取引事例比較法とは、過去の成約事例をもとに土地の査定額を算出する手法です。
過去の成約事例を集め、その事例との比較によってその土地の売却価格を算定します。
取引事例比較法は、土地や中古マンションでよく活用されます。
原価法
原価法とは、その建物を再度建築するためにかかる価格をもとに査定額を算出する手法です。
再建築にかかる費用から、経過年数に応じた価値の低下分を差し引いて計算します。
土地のみの売却ではあまり使われず、中古戸建ての査定などで活用されます。
収益還元法
収益還元法とは、不動産の収益力に着目して査定額を算出する手法です。
収益還元法には、次の2つの手法があります。
- 直接還元法：一定期間に得られる純利益から不動産価格を試算する方法
- DCF法：一定期間に得られる純収益と保有期間の満了時の売却価格を現在価値に割り引いて不動産価格を試算する方法
収益還元法は、投資物件を売却する際に使われる計算方法です。
いずれも正しく算定するには専門的な知識が必要であり、自分で計算することは容易ではありません。
そのため、基本的な考え方を知ったうえで、不動産会社に査定の依頼をするとよいでしょう。
土地の査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」を活用ください。
土地の価格査定に不動産一括査定を活用するメリット
土地の売却価格を知りたい場合、査定には不動産一括査定を活用するとよいでしょう。
不動産一括査定とは、所定のフォームに査定対象の土地の情報などを1度入力するだけで複数の不動産会社にまとめて査定の依頼をすることができるウェブサービスです。
ここでは、土地の査定に不動産一括査定を活用する主なメリットを5つ紹介します。
- 土地の適正価格が把握しやすくなる
- その土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなる
- 悪質な不動産会社に依頼するリスクを引き下げられる
- 土地がよりよい条件で売れる可能性が高くなる
- 自分で1社1社不動産会社を回る必要がない
土地の適正価格が把握しやすくなる
1つ目は、土地の適正価格が把握しやすくなることです。
土地の査定額は、不動産会社によって異なることが珍しくありません。
不動産一括査定を活用して複数社による査定額を比較することで、土地の適正査定額を把握しやすくなり、土地を相場より安く売ってしまうリスクを避けやすくなります。
その土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなる
2つ目は、その土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなることです。
不動産会社には、それぞれ得意な物件種別（土地や中古マンションなど）や得意なエリアがあることが一般的です。
不動産一括査定を活用して複数社による査定額や担当者によるアドバイスなどを比較することで、よりよい条件で土地を売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
悪質な不動産会社に依頼するリスクを引き下げられる
3つ目は、悪質な不動産会社に依頼してしまうリスクを引き下げられることです。
真面目に営業している不動産会社が大半である一方で、悪質な不動産会社もゼロではありません。
悪質な不動産会社に依頼してしまうと、土地の売却で損をしたり、一向に売れない事態となったりするおそれがあります。
不動産一括査定は、独自の基準によって査定依頼先（提携先不動産会社）を選定していることが多いため、信頼できる不動産一括査定を活用することで、悪質な不動産会社と関わってしまうリスクを最小限に抑えることが可能です。
土地がよりよい条件で売れる可能性が高くなる
4つ目は、土地がより高い価格で売れる可能性が高くなることです。
不動産会社は売却の依頼を受けたいと考えるため、不動産一括査定を活用することで、不動産会社同士に競争が生まれやすくなります。
その結果、不動産会社同士が競ってその土地のアピールポイントを探すことで、土地がよりよい条件で売れやすくなる効果が期待できます。
自分で1社1社不動産会社を回る必要がない
5つ目は、自分で1社1社不動産会社を回る必要がなくなることです。
土地の売却を成功させるには、複数の不動産会社から査定を受けることが鉄則です。
とはいえ、自分で信頼できそうな不動産会社を複数見つけ、個々にコンタクトをとって査定の依頼をすることには、多大な手間を要します。
不動産一括査定を活用することで、自分で複数の不動産会社を回ることなく、複数社から査定を受けることが可能となります。
このように、不動産一括査定の活用には多くのメリットがあります。
不動産一括査定は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
土地の査定額を左右する主なポイント
土地の査定額は、どのような要素に左右されるのでしょうか？
ここでは、土地の査定額に影響する主なポイントについて解説します。
- エリア・立地
- 用途地域
- 土地の面積や形状
- 接している道路の状況
- 日当たり
- 周辺施設
エリア・立地
土地の査定においては、エリアや立地が非常に重要です。
土地が都心にある場合や主要駅から近い場合などは、査定額にとってプラスに影響します。
一方で、人気のエリアから外れている場合や最寄り駅から徒歩20分以上となる場合などは、査定額にマイナスに影響しやすくなります。
用途地域
土地の査定には、用途地域も影響します。
用途地域とは、計画的な市街地を形成するために、建物の用途を定めた地域のことです。
たとえば、低層住宅のための地域である「低層住居専用地域」や工場のための地域である「工業専用地域」、銀行や映画館、飲食店、百貨店などが集まる「商業地域」など13の地域に区分されています。
このうち、「商業地域」などは建てられる建物の種類が多いうえ、高さのあるビルなども建てやすいことから高値で売りやすくなります。
また、低層住居地域もいわゆる閑静な住宅街であり、住居用として人気が高い傾向にあります。
土地の面積や形状
土地の査定額には、土地の面積や形状も影響します。
一般的に、土地が広いほど査定額が高くなる傾向にあります。
また、同じ面積の土地であっても、間口が広くきれいな四角形をした土地であれば使い勝手がよく査定額が高くなりやすい一方で、間口の狭い土地や不整形の土地は使い勝手が悪くなりやすく、査定額が低くなる可能性があります。
接している道路の状況
査定額には、接している道路の状況も影響します。
一般的に、接している道路が広く舗装されている場合や、いわゆる角地であり2つの道路に接している場合は、査定額にとってプラスとなります。
一方で、接している道路が狭い場合、査定額が低くなる傾向にあります。
日当たり
土地の日当たりも査定額に影響する要素の1つです。
一般的に、日当たりを遮るような高い建物がない場合や、南側や東側が道路であり日当たりがよい場合などは、査定額が高くなる傾向にあります。
周辺施設
土地の査定額には、周辺の嫌悪施設も影響します。
一般的に、付近に墓地や廃棄物処理場、下水処理場などがある場合は査定額が低くなる傾向にあります。
このように、土地の査定額はさまざまな要素の影響を受けます。
土地の売却を検討しており、どの程度の価格で売れるのかが知りたい場合は、不動産一括査定である「おうちクラベル」を活用ください。
不動産一括査定を使って土地の価格査定を受ける流れ
不動産一括査定を使って土地の価格査定を受ける場合、どのような流れで進めればよいでしょうか？
最後に、土地の査定を受ける一般的な流れを解説します。
- 不動産一括査定に情報を入力する
- 複数の不動産会社から連絡が入る
- 訪問査定の日程調整をする
- 訪問査定の準備をする
- 訪問査定を受ける
- 土地の査定結果を知る
不動産一括査定に情報を入力する
はじめに、不動産一括査定に土地の情報と売主の情報を入力します。
不動産一括査定では土地の所在地や面積などの情報を求められることが多いため、次のいずれかの書類が手元にある状態で入力するとスムーズです。
- 全部事項証明書（登記簿謄本）：全国の法務局から取得可能
- 固定資産税課税明細書：固定資産税の納付書に同封されている、不動産の一覧が掲載された書類
不動産一括査定には、「おうちクラベル」を活用ください。
入力項目がシンプルであり、どなたでも容易に入力できます。
複数の不動産会社から連絡が入る
不動産一括査定のフォームに査定を受けたい土地の情報を入力すると、入力直後から翌日ごろにかけて、複数の不動産会社から電話やメールで連絡が入ります。
この連絡で、簡易査定の結果を教えてもらえることもあります。
訪問査定の日程調整をする
連絡があった複数の不動産会社の中から訪問査定を依頼する不動産会社を選定し、訪問査定を受ける日程を調整します。
訪問査定の準備をする
訪問査定を受ける不動産会社と訪問を受ける日時が決まったら、必要書類を揃えて訪問査定の準備をします。
土地の査定では、一般的に次の書類などが必要となります。
- 売主の身分証明書（運転免許証など）
- 土地を購入した時の売買契約書や重要事項説明書など
- 土地の測量図や公図など
- 固定資産税課税明細書
- （ローン残債がある場合）ローン残債がわかる書類
土地の状況などによっては、これら以外の書類が必要となることもあります。
訪問査定の必要書類は、日程調整の際に不動産会社の担当者から案内されることが多いため、担当者からの案内に従って用意してください。
訪問査定を受ける
あらかじめ取り決めた日時に訪問査定を受けます。
訪問査定の所要時間は、1時間程度であることが一般的です。
ただし、土地と建物をセットで売却する場合はさらに時間がかかります。
土地の査定結果を知る
訪問査定の結果が出るまでには、訪問査定から1週間から10日程度を要することが一般的です。
査定結果が出揃ったら、査定額や担当者のアドバイスなどを総合的に比較して、売却の依頼をする不動産会社を選定します。
まとめ
土地がどの程度の価格で売れるのか調べる方法には、自分で調べる方法と不動産会社から査定を受ける方法の2つがあります。
自分で調べた価格は実際の売却価格とは乖離しやすいため、当面は土地を売却する予定がない場合の目安とするとよいでしょう。
土地を売却したい場合は、不動産会社から査定を受けることをおすすめします。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、よりよい条件で土地を売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
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