土地を売ろうにも、「今売ろうか、もう少し時期を待った方がよいか」などと悩むこともあるでしょう。
土地を売るタイミングはいつがベストなのでしょうか？
また、土地の売却は、どのような流れで進めればよいのでしょうか？
今回は、土地を売るタイミングの考え方や土地を売る流れなどについて詳しく解説します。
土地を売るタイミングの考え方
土地を売るタイミングは、いつがベストなどと一律にお伝えできるものではありません。
しかし、タイミングの考え方を知っておくことで、よりよい時期での売却がしやすくなります。
はじめに、土地を売るタイミングの考え方について解説します。
- 土地を使わなくなるタイミングで売る
- 資金が必要なタイミングで売る
- 周辺環境が変わるタイミングで売る
- 不動産市況が好況なときに売る
- ニーズが高まる季節に売る
- 税制上有利なタイミングで売る
土地を使わなくなるタイミングで売る
1つ目の考え方は、土地を使わなくなるタイミングで売ることです。
土地は、所有しているだけでも、固定資産税などの費用がかかります。
また、土地が住宅地にある場合は近隣に迷惑をかけないよう、草刈りなどのメンテナンスも定期的に行わなければなりません。
所有している土地を使わなくなったタイミングで、売却を検討するとよいでしょう。
土地の売却をご検討の際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルとは、所定のフォームに土地の情報などを1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで土地の売却適正額が把握しやすくなり、土地をそのタイミングで売るかどうかの判断がしやすくなります。
資金が必要なタイミングで売る
2つ目は、資金が必要なタイミングで売ることです。
土地を所有している場合、何らかの事情でまとまった資金が必要となった場合に土地を売ることが有力な選択肢となります。
ただし、土地に担保としての価値がある場合は、土地を担保に入れて金融機関から融資を受けることも1つの手です。
そのため、まとまった資金が必要となった場合は金融機関に融資の相談をするとともに、土地がどの程度の価格で売れるのか査定を受けることをおすすめします。
査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」を活用ください。
周辺環境が変わるタイミングで売る
3つ目は、周辺環境が変わるタイミングで売ることです。
たとえば、土地の周辺に駅や高速道路のインターチェンジ、大型商業施設などができると、土地の需要が高まりやすくなります。
このタイミングで土地を売り出すことで、高値で売却できる可能性が高くなります。
不動産市況が好況なときに売る
4つ目は、不動産市況が好況なときに売ることです。
不動産市況が好況なタイミングで売ることで、土地が高値で売れる可能性が高くなるためです。
不動産市況を知るには、国土交通省が公表している「不動産価格指数」が参考になります。
不動産価格指数とは、2010年の平均値を100とし、不動産の価格を指数で表したものです。
画像引用元：不動産価格指数（令和５年９月・令和５年第３四半期分）を公表（国土交通省）
不動産価格指数は上昇傾向にあり、2023年12月に公表された2023年9月分の不動産価格指数（住宅地）は114.6でした。
そのため、こちらの記事を執筆している2024年1月は、土地を売るタイミングとしてよい時期であるといえるでしょう。
ただし、実際の売却相場の動きは土地のあるエリアや土地の個別事情などによって異なるため、全体の市況だけで売却のタイミングを判断することは困難です。
土地の売却をご検討の際は、「おうちクラベル」を活用して売却想定額を知り、不動産会社の担当者に相談することから始めてください。
複数社による査定額や売却へ向けたアドバイスなどを比較することで、土地を売るタイミングについての判断がしやすくなります。
ニーズが高まる季節に売る
5つ目は、土地のニーズが高まる時期に売ることです。
一般的に、土地の需要は2月から3月頃に高まる傾向にあります。
なぜなら、この時期は異動や転勤、子どもの入学など新生活へ向け、引っ越し先となる物件も購入を検討する人が増えるためです。
そのため、2月から3月へ向けて土地を売りに出すことで、土地がスムーズに成約する可能性が高くなります。
税制上有利なタイミングで売る
6つ目は、税制上有利なタイミングで売ることです。
土地の売却によって利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税とこれに付随する住民税が課されます。
譲渡所得税や住民税の税率は売却年1月1日時点における土地の所有期間に応じて二段階となっており、その年1月1日時点での所有期間が5年以下となると税率の高い「短期譲渡所得」に該当します。
短期譲渡所得の税率と、その年1月1日時点での所有期間が5年超である「長期譲渡所得」の税率には約2倍の差があるため、土地の売却によって利益が出そうな場合は1月1日時点での所有期間が5年以下となるタイミングでの売却は避けることをおすすめします。
土地を売るタイミングを検討する際の注意点
土地を売るタイミングを検討する際は、どのような点に注意する必要があるでしょうか？
ここでは、主な注意点を4つ解説します。
- ベストなタイミングを待つことが得策であるとは限らない
- 土地を売るまでには平均3か月～4か月の期間がかかる
- 故人名義のままの不動産は売れない
- 売却を急ぐなら不動産買取も検討する
ベストなタイミングを待つことが得策であるとは限らない
土地を売却する際に、ベストなタイミングを待ちたい思いは十分に理解できます。
しかし、ベストなタイミングをいつまでも待ち続けることが必ずしも得策であるとは限りません。
もちろん、近い将来高速道路が開通するなど具体的な計画がある場合は、これを待つことも1つの手です。
一方で、計画さえ浮上していないにもかかわらず「いつか高速道路が通るかもしれない」、「いつかショッピングモールができるかもしれない」などと時期を待ち続けていては、売却のタイミングを逃してしまいかねません。
また、時期を待つ間に支払う固定資産税などの費用も嵩んでしまいます。
そのため、いつ訪れるかわからないタイミングを待つよりも、査定を受けて現在の価値を知り、売却を検討することをおすすめします。
査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」を活用ください。
土地を売るまでには平均3か月～4か月の期間がかかる
土地を売りに出したからといって、すぐに現金化できるわけではありません。
土地の売却へ向けて動き出してから現金化までには、4か月から6か月程度の期間がかかることが一般的です。
この期間の内訳は次のとおりです。
- 査定の依頼から、査定を受け、不動産会社を選定するまでの期間：約2週間
- 不動産会社への依頼から、不動産会社がレインズ（不動産流通機構）に情報が登録されるまでの期間：約1週間
- レインズ登録から成約までの期間：平均78.9日（約2か月半）
- 成約から決済までの期間：約1か月
成約までにかかる期間として紹介した「78.9日」は、東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）が公表している「首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）」によるものであり、あくまでも平均値です。
そのため、これより短期間で成約することもある一方で、成約までにさらに長期間を要することもあります。
いずれにしても、土地を売り出したからといってすぐに現金化できるものではないことを知っておいてください。
参照元：首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
故人名義のままの不動産は売れない
売却したい土地が相続によって取得したものである場合、土地が故人名義のままとなっていることもあります。
しかし、土地を故人名義のままで売却することはできません。
土地が故人名義である場合、売却に先立って相続登記（土地の名義を故人から売主である相続人へと書き換える手続き）が必要です。
この相続登記には、売主がその土地を相続することについて相続人全員の合意ができている場合であっても、書類の作成や収集にかかる期間を含めると、1か月から2か月程度がかかります。
そのため、故人名義となっている土地を売りたい場合は、相続登記の手続きを済ませておくようにしてください。
売却を急ぐなら不動産買取も検討する
先ほど解説したように、土地を売却して現金化するまでには、4か月から6か月程度の期間を要することが一般的です。
しかし、状況によってはこれだけの期間を待てないこともあるでしょう。
その際は、不動産買取が有力な選択肢となります。
不動産買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう契約形態です。
不動産買取の場合は市場で土地の買主を探す必要がないことから、現金化までが非常にスピーディーとなります。
ただし、不動産買取による買取価格は市場での売却の6割から8割程度となることが一般的であり、土地を高値で売りたい場合に適した方法ではありません。
土地を売るまでの全体の流れ
土地の売却は、どのような流れで進行するのでしょうか？
ここでは、土地を売るまでの全体の流れについて解説します。
- 自分で相場を調べる
- 不動産会社から査定を受ける
- 売却を依頼する不動産会社を選定する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売出価格を決めて土地を売りに出す
- 売買契約を締結する
- 決済をして買主に土地を引き渡す
- 必要に応じて確定申告をする
自分で相場を調べる
土地を売りたい場合、はじめに自分で売却相場を調べることをおすすめします。
土地の売却相場を自分で確認しておくことで、土地を相場より安く売却してしまうリスクを避けやすくなるためです。
土地の売却相場を調べる際は、国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」が参考になります。
このウェブサイトでは、土地の実際の成約価格が、土地の所在地（町名まで）などの基本情報とともに掲載されています。
掲載されている事例を売りたい土地の情報と比較することで、土地の売買価格を想定しやすくなります。
不動産会社から査定を受ける
次に、不動産会社から土地の査定を受けます。
査定とは、実際に土地を売り出す前に、不動産会社に土地の売却適正額を算定してもらう手続きです。
土地の査定は1社だけではなく、複数の不動産会社に依頼するようにしてください。
なぜなら、複数の不動産会社から査定を受けることで土地の売却適正額が把握しやすくなるほか、よりよい条件で土地を売ってくれる不動産会社を見つけやすくなるためです。
とはいえ、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をすることには、膨大な手間や時間を要します。
そこでおすすめなのが、「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルを活用すると、査定依頼フォームへ情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、自分で1社1社不動産会社を回る必要はありません。
売却を依頼する不動産会社を選定する
複数社による査定結果が出揃ったら、土地の売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は査定額の高さのみ選ぶのではなく、査定額の根拠説明や担当者によるアドバイス、人柄などを総合的に踏まえて選ぶとよいでしょう。
なぜなら、査定額はその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、必ずしもその価格で土地を売却するという保証ではないためです。
不動産会社と媒介契約を締結する
土地の売却を依頼する不動産会社を選定したら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に土地の買主を探してもらったり買主との売買交渉をしてもらったりするために締結する契約です。
媒介契約には、次の3種類があるため、自身や状況に合ったものを選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
土地が人気のエリアに位置しているなど、不動産会社がさほど力を入れなくても売りやすいものである場合は、「一般媒介契約」が選択肢に入ります。
なぜなら、一般媒介契約は複数の不動産会社と重ねて契約できるためより多くの購入希望者と出会いやすく、土地をより高値で買ってくれる相手を見つけやすくなるためです。
一方で、不動産会社に土地の販売活動へ力を入れて欲しい場合は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選ぶとよいでしょう。
これらは重ねて他社との契約ができないことから、不動産会社が販売活動に尽力しやすいためです。
売出価格を決めて土地を売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、売出価格を決めて土地を売りに出します。
売出価格とは、売主による希望売却価格です。
この売出価格の設定が、土地売却の成功の鍵を握るといっても過言ではありません。
売出価格が高すぎると土地が一向に成約しない可能性がある一方で、売出価格が低すぎると土地を安く売ってしまい後悔してしまう可能性があるためです。
そのため、売出価格は不動産会社の担当者とよく相談したうえで、慎重に検討してください。
売買契約を締結する
買主が土地の購入を決めたら、売主と買主とで売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が作成して用意してくれることが一般的であり、売主が作成する必要はありません。
売買契約の締結時には、買主から売主に対し、土地の売買金額の5％から10％程度の手付金が交付されることが一般的です。
これ以降、相手方が履行に着手するまでの間（または、契約書に記載の期限まで）に一方的に契約を解除するためには、それぞれ次の対応が必要となります。
- 売主からの解除：手付金の倍額返し
- 買主からの解除：手付金の放棄
決済をして買主に土地を引き渡す
売買契約を締結したら、あらかじめ取り決めた日に決済を行い、土地を引き渡します。
決済日には、次のことなどを行います。
- 売主から買主へ土地の名義を変えるための書類への署名捺印
- 買主のローンの実行
- 売買代金残額の支払い
その後は決済の場に立ち会った司法書士が法務局へ土地の名義変更登記を申請し、土地が買主の名義へと変わります。
必要に応じて確定申告をする
先ほども触れたように、土地の売却によって利益が出たら、この利益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は国などから納付書が送られてくるのではなく、売主が自ら確定申告と納税をしなければなりません。
確定申告の期限は、売却の翌年2月16日から3月15日までの間です。
土地を売却する際は税理士や管轄の税務署にも相談し、確定申告を忘れないように注意してください。
土地を売ることでかかる主な費用・税金
土地の売却では、さまざまな費用や税金がかかります。
最後に、土地の売却でかかる主な費用と税金をまとめて解説します。
- 不動産会社の仲介手数料
- 譲渡所得税と住民税
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- 測量費用
不動産会社の仲介手数料
1つ目は、不動産会社の仲介手数料です。
仲介手数料とは、土地の売却を成功させてくれた不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料は法令で上限が定められており、それぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
土地の売買価格が400万円を超える場合は、次の算式にまとめて計算することも可能です。
- 仲介手数料の上限額＝土地の売却価額×3％＋6万円＋消費税
仲介手数料は、高額となることもあります。
しかし、土地の売却を成功させるには、土地の売却ノウハウを持つ信頼できる不動産会社への依頼は欠かせません。
そのため、仲介手数料は売却成功の必要経費と捉えるとよいでしょう。
土地の売却を依頼する不動産会社をお探しの際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルを活用して査定額や担当者の対応、アドバイスなどを比較することで、土地の売却に強みを持つ不動産会社を見つけやすくなります。
譲渡所得税と住民税
2つ目は、譲渡所得税と住民税です。
先ほど解説したように、土地を売って利益が出る場合、その利益に対して譲渡所得税と住民税（以下、「譲渡所得税等」といいます）がかかります。
譲渡所得税等は「土地がいくらで売ったから〇円」などと算定するのではなく、土地の売却価格のほか取得価格や売却に要した費用なども考慮して算定します。
譲渡所得税等には税金を軽減するさまざまな特例が設けられており、特例の適用を受けることで税額がゼロになることもあるほどです。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
譲渡所得税等を自分で間違いなく算定することは容易ではないため、査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、試算してもらうとよいでしょう。
査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
印紙税
3つ目は、印紙税です。
印紙税とは、契約書や領収証など一定の文書に課される税金です。
土地の売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書には次の額の「収入印紙」を貼付しなければなりません。
2024年3月31日までに作成する契約書には、右欄の軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
参照元：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（国税庁）
抵当権抹消費用
4つ目は、抵当権の抹消費用です。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に債権者である金融機関などが土地を競売（けいばい）にかけ、ローン残債を回収するための担保です。
土地に抵当権が付いている場合、買主に土地を引き渡すまでに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権を抹消するには、次の費用がかかります。
- 登録免許税（抵当権抹消）＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬（司法書士に手続きを依頼した場合）：1万円～2万円程度
測量費用
5つ目は、測量費用です。
売却する土地の境界があいまいな場合は、売却の前に測量をすることが一般的です。
測量にかかる費用は、隣地の種類に応じおおむね次のとおりです。
| 隣地の種類 | 測量費用の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
測量の依頼先は土地家屋調査士です。
土地家屋調査士に心当たりがない場合は、不動産会社に相談することで紹介を受けられることが一般的です。
まとめ
土地を売るタイミングについて解説しました。
土地を売る時期は、不動産市況や周辺環境の変化などから総合的に検討します。
とはいえ、いつまでもベストなタイミングを待っていては売却の時期を逸してしまう可能性があるほか、毎年の固定資産税などの費用が嵩んでしまいかねません。
自身が土地を使わなくなったタイミングで査定を受け、売却を検討するとよいでしょう。
土地の売却をご検討の際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額や担当者によるアドバイスを確認することで、土地を売却するタイミングをより具体的に検討しやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
