マンション売却でかかる税金は？相場と必ず役立つ4つの特例もご紹介

「マンション売却時にかかる税金にはどんなものがあるのだろう？」このような疑問を感じている方は多いのではないでしょうか。
マンション売却を行うには、マンションにかかる税金や特例について理解しておかなくてはなりません。本記事では、マンション売却の理解を深めるために、マンション売却にかかる税金や納付期限、相場と計算方法、マンション売却の特例について詳しくご紹介します。
また、マンション売却の流れについても解説していますので、マンション売却の知識を深めたい方は、ぜひ参考にしてください。

マンション売却でかかってしまう税金

はじめに、マンション売却で絶対にかかる税金と利益が出た場合にかかる税金について解説します。

それぞれの税金にて詳しくみていきましょう。

絶対にかかる税金①登録免許税

絶対にかかる税金の1つ目は、登録免許税です。

登録免許税とは、不動産に関する名義変更でかかる税金のことです。

支払い義務は、売主買主どちらにもありますが、抵当権抹消手続きの場合のみ売主が支払います。

抵当権抹消手続きの場合、土地や建物1つにつき登録免許税は1,000円と決まっており、マンションの場合は、土地にも建物にも登録免許税がかかるため、2,000円になります。
所有権移転登記の場合は、買主に登録免許税がかかるため、シチュエーションに応じてどちらに登録免許税がかかるのか覚えておかないと、余分に支払ってしまう可能性があるため気をつけましょう。

登記上で複数個土地が分かれている場合は、それぞれに登録免許税がかかります。

たとえば、マンションの場合は、土地が広いため登記上で土地が3つに分かれていれば、3,000円の登録免許税がかかります。

登記の数は、抵当権設定契約書で確認できるため、あらかじめ調べておきましょう。

絶対にかかる税金②印紙税

絶対にかかる税金の2つ目は、印紙税です。

印紙税とは、不動産に関する契約書に貼る収入印紙でかかる税金のことです。

印紙税は、不動産価格によって異なります。また、2022年3月まで、印紙税に軽減税率が適用されているため、以下の表で確認しておきましょう。

印紙税は、売主買主に1通ずつ契約書を作成するため、それぞれにかかります。
印紙税を期間内に納めないと、国税庁から印紙税の約3倍の額が後々請求されます。
軽減税率の期間や納税タイミングに注意しながら、印紙税について理解しましょう。

絶対にかかる税金③消費税

絶対にかかる税金の3つ目は、消費税です。

不動産の場合にかかる消費税は以下の通りです。

消費税は、不動産に関するサービスや支払いにかかります。
そのため、納税額は消費税を含んだ金額で予算を組んでおきましょう。
しかし、マイホームを売却する場合は、消費税がかからないため注意してください。

利益が出た場合にかかる税金①譲渡所得税

次に、利益が出た場合に税金がかかる譲渡所得税について解説します。譲渡所得税とは、不動産売却で利益が出た場合のみにかかる税金です。

利益が出なければ譲渡所得税はかからないため、注意が必要です。譲渡所得税の中には、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が入っています。

所得税とは、自分で利益を得た時に支払う税金のことで、住民税とは、個人が国に治める都道府県民税と市町村民税を合わせた税金です。また、復興特別所得税とは、東日本大震災の復興支援するために制定された2037年までかかる税金です。

譲渡所得税には、5年を境にして税率が異なります。
詳しくは、このあと解説するので、あわせて理解してください。

マンション売却に関する税金の納付タイミングと税率

ここまで、マンション売却で絶対にかかる税金と利益が出た場合のみにかかる税金について解説しました。

ここからは、先述した4つの税金の納付タイミングやかかる税率について解説します。

譲渡所得税は確定申告時に税金を納めるため、書類の準備が必要になります。
直前で焦らないためにも、納付タイミングや必要書類について理解しておきましょう。

マンション売却でかかる税金の相場と計算方法

ここからは、マンション売却でかかる税金の相場と計算方法について解説します。

マンション売却でかかる税金の相場は、登録免許税の場合1つの土地と1つの建物にかかるため、2,000円です。

印紙税は、売買価格によっても異なるのですが、5,000～30,000円が一般的な相場といわれています。

マンション売却にとって最も重要な譲渡所得税は、複数の計算が必要になるため、相場はありません。

譲渡所得税は、「譲渡所得 × 税率」で求められ、譲渡所得は「売却価格-物件の取得費‐譲渡費用」で求められます。

譲渡所得税を求める際の税率は、5年や6,000万円を境に異なるため、以下の表を参考にしてください。

譲渡所得税の税額は、不動産の所有期間や価格によって大きく異なるため、間違った納税額を支払わないためにも、理解しておく必要があります。

次に、譲渡所得を計算する際に必要になる「取得費」「譲渡費用」につい解説します。

計算で必要になる①取得費とは

取得費とは、マンション購入時にかかる代金のことで、主に以下の費用を指します。

取得費は、土地と建物を分けて合算する必要があります。

土地の場合は、そのまま購入額を取得費として含められますが、建物の場合は「土地購入価格＋（建物購入価格‐減価償却費）」といった方法で求める必要があります。

減価償却費とは、経年劣化によって低下した資産価値を表す費用のことです。

減価償却費を求めるためには「建物購入価格×税率（0.9）× 償却費（0.015）× 経過年数」を活用します。

償却率については、構造体によって数値が異なるため、以下の表で確認しておきましょう。

償却率を間違えてしまうと、減価償却費が異なった数字になり、最終的な取得費も異なるため、注意しましょう。

取得費は、新築マンションの場合と中古マンションの場合で計算方法が変わってくるため、みていきましょう。

購入時新築マンションを売却する場合の取得費

購入時新築マンションを売却する場合の取得費は、先述した「土地購入価格 ＋（建物購入価格‐減価償却費）」で問題ありません。

たとえば、新築マンションの購入価格が7,000万円で土地購入価格が4,000万円、建物購入価格が3,000万円、マンションの経過年数が20年だった場合、計算方法は以下の通りになります。

まず、減価償却費を求めるために「建物購入価格×税率（0.9）× 償却費（0.015）× 経過年数」を活用します。

減価償却費＝3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 20年＝810万円

取得費＝4,000万円 ＋（3,000万円 – 810万円）＝6,190万円

新築マンションの場合は、以上のように取得費を求められます。

購入時中古マンションを売却する場合の取得費

購入時に中古マンションで個人からマンション購入していた場合は、土地と建物価格がわからないケースがあります。

わからない場合は、新築マンション時の土地と建物価格を求める必要があります。

中古マンションを売却する場合の取得費の計算方法は以下の通りです。

3番目の購入時の土地価格は「マンション購入価格‐購入時の建物価格」で求められます。
取得費の計算方法は、中古マンションのほうが複雑になるため、間違わないようにしましょう。

計算で必要になる②譲渡費用とは

譲渡費用とは、マンション売却時にかかる費用のことで、主に以下の費用を指します。

あくまで、譲渡費用はマンション売却時にかかる費用のみになります。

マンション所有期間中にかかる「管理費」「修繕費」は含まれないため注意してください。
また、マンション売却時に発生する費用と混同しないよう気をつけましょう。

マンション売却で適用される5つの特例

ここまで、マンション売却にかかる税金の相場と計算方法について解説しました。

ここからは、節税するうえで最も重要になるマンション売却で適用される特例について解説します。

1つずつ順番にみていきましょう。

特例①所有期間に関する軽減税率

マンション売却で適用される特例の1つ目は「所有期間に関する軽減税率」です。

所有期間に関する軽減税率とは、6,000万円を境に所得税と住民税を軽減してくれる特例のことです。

この特例が適用されるためには、マイホームを10年間所有していることがポイントになります。

所有期間に関する軽減税率について以下の表で解説しているため、参考にしてください。

所有期間に関する軽減税率は、後述する3,000万円特別控除との併用ができます。

3,000万円特別控除を使用後、それでも譲渡所得が残る場合に、所有期間に関する軽減税率の特例を使用します。

併用できるからといって、同時に特例を使用できるわけではありません。

また、特例を使用する順序によっても控除額が異なるため、注意しましょう。

特例②3,000万円特別控除

マンション売却で適用される特例の2つ目は「3,000万円特別控除」です。

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際に譲渡所得の3,000万円までは控除される特例のことです。

3,000万円特別控除の場合は「譲渡所得＝売却価格-物件の取得費‐譲渡費用‐3,000万円」といった方法で譲渡所得を求めます。

計算結果で譲渡所得が0以下になった場合は、譲渡所得が発生していないことになります。

3,000万円特別控除の適用条件は以下の通りです。

3,000万円特別控除は、マイホーム売却+上記の適用条件が必須になります。

マンション売却の特例のなかで、最も使い勝手が良い特別控除なので、マイホーム売却時には必ず利用しましょう。

特例③居住用財産の買い換え

マンション売却で適用される特例の3つ目は「居住用財産の買い換え」です。

居住用財産の買い換えとは、現在のマイホームを売却した金額よりも、新しく購入したマイホームのほうが金額が高かった場合、譲渡所得税が繰越されるといった特例です。

3,000万円特別控除が最優先に利用されるため、居住用財産の買い換えを利用することはほぼありません。

居住用財産の買い換えは納税額が翌年に繰越されます。しかし、3,000万円特別控除は、節税になるため、優先度があがります。

居住用財産の買い換えでは、マンション売却の場合とマンション購入の場合で、適用条件が異なるため、それぞれみていきましょう。

マンション売却の場合の居住用財産の買い換え適用条件

マンション売却の場合の居住用財産の買い換え適用条件は以下の通りです。

この適用条件に合わせて、譲渡した年の1月1日に所有期間が10年を超えているマンションで、譲渡対価が1億円以下のものといった適用条件が含まれます。

所有期間や価格は誤認しやすいため、しっかりと理解しましょう。

マンション購入の場合の居住用財産の買い換え適用条件

マンション購入の場合の居住用財産の買い換え適用条件は以下の通りです。

マンション売却の場合の適用条件よりも、厳しくなっています。

マンション購入する場合は、取得予定のマンションが以上の適用条件に当てはまっているかどうかをあらかじめ確認し、必ずチェックしましょう。

特例④売却損失が出た場合の繰越控除

マンション売却で適用される特例の4つ目は「売却損失が出た場合の繰越控除」です。

売却損失が出た場合の繰越控除とは、マンション売却時に損失が発生する場合に適用される特例のことです。

売却損失が出た場合の繰越控除では、損益通算を行います。損益通算とは、プラスの収益にマイナスの譲渡所得税を合わせて、全体の所得を引き下げる方法のことです。

損益通算を行うと、必要以上に譲渡所得税を支払いすぎていることが判明する可能性もあります。

その場合は、翌年の確定申告で払いすぎた譲渡所得税を返還請求ができます。売却損失が出た場合の繰越控除の適用条件は以下の通りです。

売却損失が出た場合の繰越控除の特徴、適用条件を理解し、うまく節税を行いましょう。

特例⑤マンション相続時にかかる取得費加算の特例

マンション売却で適用される特例の5つ目は、マンション相続時にかかる所得費加算の特例です。

取得費加算の特例とは、相続したマンション売却する場合に取得費加算が認められる特例のことです。マンション売却する場合は、相続税を支払った方のみ取得費加算の特例が認められます。

相続税を支払ったほうが従来通りの納税をしてしまうと、負担が大きくなるため、取得費加算の特例が認められました。

取得費加算の特例の適用条件は以下の通りです。

相続したマンションの所有期間は、生前のほうがマンション所有していた期間も引き継がれます。

たとえば、生前のほうが3年マンション所有していた場合は、短期譲渡所得になりますし、6年所有していた場合は、長期譲渡所得として扱われます。

マンション売却の5つの流れ

ここまで、マンション売却で適用される5つの特例について解説しました。

最後に、マンション売却の流れを5つに分けて解説します。

流れ①マンションの売却準備

はじめに、マンションの売却準備を行いましょう。

この時点で、マンションを売却したあとに新しいマンション購入を考えている方は、細かな資金計画を練っておきましょう。

資金計画とは、次のマンション購入に必要な額やローン返済額といったお金に関する計画のことです。また、マンション売却には、マンションに関する書類が必要になります。

マンション売却で必要になる書類は以下の通りです。

マンション購入時に紛失してしまった方は、購入した不動産会社や個人へ至急問い合わせしてください。いまだに、管理費や修繕積立金の支払いを行えていない場合は、売却前に支払っておきましょう。

なぜなら、引渡し後に以前の管理費や修繕積立金が残っていると、新しい所有者が支払わなくてはいけないからです。

買主にとって負担になることはできるだけ避けておきましょう。

流れ②マンションの価格査定

次に、不動産会社にマンションの価格査定を依頼しましょう。具体的な資金計画は、マンションの査定金額によって異なります。

そのため、資金計画と同時にマンションの査定依頼を進めましょう。

効率の良い査定方法は、複数の不動産会社に査定依頼をする方法です。

なぜなら、1つの不動産会社に絞ってしまうと、売却価格の偏りや資金計画を見誤ることにつながるからです。

また、複数の不動産会社に査定依頼すると、マンション価格を客観的に見られます。査定金額が決定後、資金計画を練る時は、最も低い査定金額を基準に資金計画を組んでいきましょう。

なぜなら、最も高い査定金額で資金計画を組んでしまうと、住宅ローンが返済できない可能性があるからです。

この段階での資金計画は安全策をとりましょう。

流れ➂マンション内の設備状況記載

価格査定後、マンション売却の場合は、設備状況の記載を求められます。

設備状況の記載は、売却後のトラブルを防ぐことにつながるため、正確な情報を記入しましょう。

マンションの設備は以下を指すケースが多いです。

• 床暖房
• インターフォン
• 換気システム
• インターネット回線

設備状況は契約不適合責任の対象外ですが、最もトラブルになりやすいポイントです。

少しでもトラブルを抑えるためにも、些細な情報まで記載しておきましょう。

設備状況記載とあわせて告知書の記載を求められることもあります。

告知書の内容は以下の通りです。

• 雨漏り
• 白アリ被害
• 傾き
• 漏水
• 住宅性能評価の取得の有無
• リフォーム実施の有無
• 耐震診断の取得の有無
• インスペクションの実施の有無
• 騒音・振動・臭気の有無
• 周辺環境に影響を及ぼす施設
• 近隣の建築計画
• 電波障害
• 近隣との申し合わせ事項
• 事故や事件・火災
• 管理費や修繕積立金の変更
• 大規模修繕の予定
• 自治会費
• 管理組合集会における議事録

告知書は、契約不適合責任の対象内のため、細心の注意を払って記載しましょう。

流れ④不動産会社と媒介契約を締結し販売活動へ

マンション売却に必要な情報を記載できれば、不動産会社と媒介契約を締結しましょう。

媒介契約は以下の3つに分かれます。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

複数の不動産会社と媒介契約を締結する場合は「一般媒介契約」、1社と媒介契約を締結する場合は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」で締結しましょう。

また、媒介契約を締結すると、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。仲介手数料とは、不動産会社が販売活動を行ってくれた場合に支払う成功報酬のことです。

売買契約が成立した不動産会社のみに支払うため、一般媒介契約で媒介契約締結しても支払先は1社になります。

販売活動とは、買主を探すことやマンション内を見学してもらう内覧の準備、対応等のことです。不動産会社によっては、期待以上の販売活動をしてくれない可能性があるため、媒介契約の締結先は慎重に決めましょう。

複数社との相見積もりをする場合は一括査定ができるおうちクラベルの利用も検討してみると良いでしょう。一度に複数の不動産会社から査定してもらえるため、非常に効率的に売却を進められるでしょう。

流れ⑤買主と売買契約後、引渡し決済へ

最後に、買主と売買契約を行い、引渡し決済へ進みましょう。

売買契約に必要な持ち物は以下の通りです。

• 印鑑
• 3か月以内の印鑑証明書
• 運転免許証や保険証といった本人確認書類
• 印紙代
• 半額分の仲介手数料

売買契約を終えると、引渡し・決済が行われます。

引渡しでは、マンションに関する書類や仲介手数料の残金、鍵等を引渡します。

また、マンションに抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記が必要になるため、登録免許税も用意しておきましょう。

決済時には、売主と買主、売主の関係者、買主の関係社者、不動産会社の関係者と同じ場で行われます。

最後まで、トラブルなく進められるよう、良好な人間関係を築きましょう。

まとめ：マンション売却をするならば、税金と特例は押さえよう

本記事では、マンション売却にかかる税金や納付期限等、相場と計算方法、マンション売却の特例、マンション売却の流れについて解説しました。

マンション売却をスムーズに進めるためにも、かかる税金や計算方法、売却の流れについて理解しておく必要があります。

また、マンション売却で適用される特例を知っておくことで節税にもつながるため、本記事を参考にし、マンション売却の理解を深めましょう。

Q.マンション売却にかかる税金って何ですか？教えてください！
A.マンション売却にかかる税金は、登録免許税、印紙税、消費税、譲渡所得税の4つです。そのなかでも登録免許税と印紙税、消費税は必ずかかる税金で譲渡所得税は利益が出た場合のみにかかる税金として分類できます。

Q.マンション売却の税金は節税できますか？
A.特例を利用することで節税につながります。マンション売却時に適用される特例は「所有期間に関する軽減税率」「3,000万円特別控除」「居住用財産の買い換え」「売却損失が出た場合の繰越控除」「マンション相続時にかかる取得費加算の特例」などです。

おうちクラベル編集部

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この記事の監修者

古林 国博( 不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士・公認会計士 )

慶應義塾大学商学部卒。JR西日本、衆議院議員秘書、不動産鑑定事務所、監査法人、税理士法人、独立開業。
不動産鑑定事務所にて不動産鑑定業務のほか、固定資産税の減額や賃料改定コンサル業務に従事。監査法人にて上場企業の会計監査業務、税理士法人にて主に不動産オーナーの税務業務に従事。
独立開業後は、【不動産のプロ×税金のプロ】として、不動産オーナーが抱える税金、相続、不動産経営などのお悩み事をまるごと解決へと導くお手伝いを行っている。また、税理士や弁護士からの依頼により、不動産関連業務をサポートしている。

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