マンション売却の流れとは？手続きや注意点を6ステップで解説

マンションの売却にあたって、どのように進めるべきかわからない方も多いのではないでしょうか？
マンション売却では、必要な書類を事前に準備しておくことが大切です。結果的に、引き渡しまでの期間を短くできます。
この記事では「マンション売却時の流れ」や「マンション売却後に何をするのか」について紹介しています。
最後まで読み進めることで、マンション売却を効率的かつ失敗せずに進められるようになるでしょう。

マンション売却前に押さえるべき注意点

具体的にマンション売却の流れを説明する前に、押さえておきたい注意点について解説していきます。

現状を把握するために、事前に行って欲しい確認事項は以下の3つです。

権利書や登記識別通知は、マンションの権利を有していることを証明する公的な書類です。権利書は不動産売買で登記が済んだ証明となる書類で、正式には「登記済証」といいます。また登記識別情報通知には登記識別番号（12桁の暗号）が記載されており、マンション売却の際は必要な書類となります。

次にマンションを購入した際の契約書、部屋の間取りが記載されたパンフレットなどがあるか確認しましょう。これらの書類は売却のために必要ではありませんが、売却後の確定申告に必要となる書類です。

最後に不動産登記の内容確認です。もしお手元に登記簿謄本がない場合は、法務局で取得するようにしてください。取得する際は「全部事項証明書」を取得するとよいでしょう。

マンション売却前の準備

マンション売却に向けて、しておいた方がスムーズに進められる事前準備として、以下の5つが挙げられます。

マンション売却は事前準備が非常に重要です。事前準備を怠れば、思っていたよりも売却に時間がかかる可能性があります。しっかりとこれから説明する内容を把握しておいてください。

マンション売却までの期間を知る

マンション売却までの期間がどのくらいかかるかを知っておけば、逆算して、ある程度いつから行動を開始したらよいかがわかります。

マンションを実際に売り出す前に、売却を依頼する不動産会社の選定に時間がかかります。また、売り出した価格で売れなかった場合、売却額の再設定が必要となるため、想定していた以上に売却までの時間はかかるものです。

自分がいつまでに売りたいのか？希望時期までに売るためにいつから売却に向けた行動を開始するのか？を知っておきましょう。マンション売却までの期間を知ることは、マンション売却を成功させるための第一ステップだといえます。

住宅ローンの確認

マンション売却では、住宅ローンの残高確認もしておく必要があります。なぜなら、マンションをローンで購入している方は、売却時に一括精算する必要があるからです。

売却額でローン残高を賄えるのか？それとも自分で払う必要があるのか？を判断する必要があります。住宅ローンの確認方法は残高証明や返済予定表を確認するとよいでしょう。

住宅ローンの残高証明は、年末調整や確定申告時に使う証明書です。また、返済予定表は変動金利を選択している方であれば、半年に1回郵送で自宅に届きます。これらの書類から現在の住宅ローン残高を確認しましょう。

さらに、住宅ローンを借り入れている金融機関で、インターネットバンクが利用できる方は、Webで24時間確認できます。

住宅ローンは売却価格を決定するうえで非常に重要な要素となるため、事前に確認しておきましょう。

諸費用のチェック

マンション売却では、どのような諸費用が必要となるのでしょうか？必ずかかる諸費用と、状況によってかかる諸費用で分類して紹介しています。

必ずかかる諸費用は以下のとおりです。

仲介手数料に関しては、不動産会社によって違うため、査定時にどのような計算をしてるか聞いてみるとよいでしょう。印紙税については、売却金額から当てはまる金額を支払う必要があります。

また、登録免許税は抵当権抹消のために必要となり、1部屋あたり1,000円となっています。

次に、状況によってかかる諸費用は以下のとおりです。

※1　引用元『三井住友銀行一括返済（繰上返済）手数料 』
※2　引用元『おそうじ本舗「お引越し前・後 まるごとクリーニング」』

状況によってかかる費用に関しても、ほぼ費用がかかる前提で計算しておきましょう。引越し費用や、ハウスクリーニング代もそれなりの金額になるため、忘れないようにしてください。

譲渡所得に関しては詳しくまとめた記事を準備しているため、あわせて読むと譲渡所得の計算方法がわかります。

「不動産売却でかかる譲渡所得税を徹底解説！計算方法と5つの特例もご紹介」

売却に必要な書類を揃えておく

マンション売却までに必要となる書類は多岐にわたるため、漏れがないように準備をしておきましょう。なかにはマンション購入時に手渡されており、自身が保管しておかなければならないものもあるため、紛失していないかを確認しておく必要があります。

売却までに必要な書類は以下のとおりです。

以上の書類が見当たらない場合は取り寄せる、または再発行しておいてください。

一括査定サービスで不動産会社を探す

マンション売却をする際は、不動産会社によって査定額が違う可能性があります。また、査定をするために、現地を確認してもらう必要があり、複数の不動産会社に査定を依頼するとスケジュール管理が難しくなります。

また、複数不動産会社で査定を行うと、すべての査定結果が出るまでに時間を要するため、あまりおすすめはできません。

そこで複数不動産会社に査定を依頼したい場合、一括査定を利用すると便利です。不動産売却に関する一括査定サービスは複数ありますが、おすすめは「おうちクラベル」です。

おうちクラベルは、ヤフーとソニーグループの共同運営となっており、情報の管理は徹底されています。査定に関しては、自分でどの業者に査定をしてもらうか選択できるため、不要な電話対応などをする必要がありません。

一括査定に興味のある方は「おうちクラベル」を利用してはいかがでしょうか？

マンション売却の流れ

マンション売却に関する事前準備を紹介してきました。ここからは具体的にマンションを売却するための手順について紹介していきます。

まずは売却するために、媒介契約を締結する必要があります。媒介契約とは、売却するために不動産会社に仲介してもらう契約のことです。

媒介契約は以下の3種類となっています。

一般媒介契約は契約期間について無期限となっていますが、行政の指導に従い3か月程度とすることが多いです。また専任媒介契約と専属専任媒介契約は、契約後3か月までが有効期限と決められています。

媒介契約については詳しく解説している記事を用意しているため、そちらをあわせて読んでみてください。

「不動産会社と結ぶ媒介契約とは？それぞれのメリット・デメリットを解説！」

媒介契約が済んだ後に、売却に関する活動がはじまります。

マンション売却活動をはじめる

媒介契約が終了すると、ようやくマンションの売却活動がはじまります。大まかな流れは以下のとおりです。

1. 売却価格の決定
2. 付帯設備表および告知表への記載
3. 内覧の準備および対応

上記3つの活動を精力的に行っていく必要があります。

まずは一番大切な売却金額の設定が待っています。大切にしてきた自宅を高く売却したいとの思いから高値をつけてしまいがちです。売却価格に関しては後述しますが、売却価格を設定する際には相場をみることが重要になります。

次に付帯設備表および告知表への記載は、契約不適合責任に関わる重要な書類です。嘘偽りのない内容を記載する必要があります。

最後に内覧の準備および対応です。内覧は、購入希望者が物件購入の可否を決める重要な機会です。内覧対応次第で「すべてが決まる」といっても過言ではないでしょう。

3つの活動は、マンション売却するうえで重要なものばかりです。ひとつずつしっかりと対応するようにしましょう。

売却価格の決定

マンション売却で売買に直結する「売却価格の決定」から解説していきましょう。

マンションの売却は「売却価格」すなわち、売り出し価格をいかに買いたいと思える価格に設定するかがカギです。基本的に売り出し価格は、不動産会社が行う売却査定価格をベースに、売主がいくらで売るのかを決めます。

売却査定価格は、不動産会社が独自のデータを基に、3か月程度で成約に至るであろうと想定される価格です。この売却査定価格は近隣の成約事例や、客観的なデータも組み合わされるため、限りなく市場価格に近い売却価格だといえるでしょう。

しかし、記事内で解説してきたように、売却時には住宅ローンの一括返済や、諸費用を考慮する必要があります。単純に売却査定価格で、売却に関わるすべての費用を賄えるのであれば問題ないでしょう。しかし、もしも足りない場合には、若干上乗せするなどの対応を取らなければなりません。

こうして売主側の事情や、希望を反映した価格を「売却希望額」といいます。一方で、住宅ローンの返済に目処が立っていて、ここまでなら売却金額を下げられるといった価格を「売却可能価格」といいます。

売却を急いでなければ、売却希望額でしばらく様子をみてみましょう。まったく購入希望者が現れなかった場合は、売り出し価格を下げる必要があります。

最初の売り出し価格を高く設定しすぎないことが、早期売却につながるでしょう。

付帯設備表および告知書への記載

マンションを売却する際に結ぶ必要がある「売買契約書」に、付帯設備表および告知書を準備する必要があります。

まず「付帯設備表」は簡単に説明すると、マンションの設備に関する状況を知らせるためのものです。基本的に付帯設備表は、買主に引き渡す時点の状態を記載する必要があります。故障や不具合がある場合は、備考欄にその状況を記載します。

次に、告知書ですが「物件状況報告書」ともいい、売主が物件の欠陥や不具合等を買主に伝えるための書類です。物件の物理的な欠陥や不具合だけでなく、周辺環境や施設、また、心理的影響があると推定される事実なども記載する必要があります。

付帯設備表および告知書は正直に書くようにしましょう。もし売却後に買主に知らせていない欠陥や不具合がみつかったときに、契約不適合責任を問われる可能性があります。

内覧の準備および対応

ここまでくれば、売却までもう少しです。購入希望者が現れた場合「物件の見学」つまり内覧をすることとなります。

内覧の印象によって、購入の可否が決まるといっても過言ではないでしょう。基本的に内覧は週末に多くなる傾向にあります。そのため、できるだけ土日は柔軟に対応できるよう、スケジュールを調整しておく必要があります。どうしても都合がつかないのであれば、不動産担当者にスケジュールを調整してもらわなければなりません。

また、内覧対応時に物件に居住中であれば、部屋の掃除や整理整頓をしておくべきでしょう。やはり、物件自体は綺麗だったとしても部屋が散らかっていれば、購入希望者の印象も悪くなってしまいます。

いつでも内覧に対応できるように、普段から整理整頓と掃除に気を配っておく必要があります。

売買契約の流れ

内見が無事終了し、売却が決定すると、いよいよ売買契約に進んでいきます。

売買契約は書類の準備と、売買契約の締結を行いますが、書類は売買契約当日までに確実に揃えておきましょう。

代理人が契約するパターンも踏まえ、契約に必要な書類一式を紹介していきます。その後、売買契約では何を行うのか？について深堀りして解説しています。

では早速「契約に必要な書類の準備」から順にみていきましょう！

契約に必要な書類の準備

売買契約に必要な書類の準備は、前述した内容でだいたい揃っているのではないでしょうか？売買契約は、売主（または代理人）、買主、不動産会社の3者が揃って進められます。そのため、必要な書類の取得を忘れていたとなると、再度スケジュールを調整しなければなりません。漏れのないようにすべて揃えておきましょう！

売買契約に必要な書類は以下のとおりです。

事前準備の段階で用意していた書類をすべて揃えておけば問題はありません。仲介手数料に関しては、買主の手付金から支払うケースが一般的となっているため、持参しなくてもよい可能性があります。

次に、入院していたり、当日出席できなかったりするときは、代理人を立てて売買契約に臨むのが一般的です。代理人が出席する場合には以下の書類が必要となります。

もし売却する物件が夫婦の名義で、どちらか片方が出席できないときにも、代理人が出席する場合に必要な書類を準備しなければなりません。

売買契約の締結

売買契約の締結は「宅地建物取引業法」にて定められた内容に沿って行われ、以下の流れで進行します。

重要事項説明は、売主、買主ともに十分に理解したうえで契約を締結するために、書面を交付し説明する必要があります。なお、重要事項説明は宅地建物取引士が行わなければならないと定められており、宅地建物取引士証を提示していることを確認しましょう。

重要事項の説明が終了し、書面に押印後、契約当事者の本人確認に進みます。ここでは運転免許証などを確認し、本人確認記録と取引記録の作成が必要です。

1 .2の内容が終了すると売買契約が締結したとみなされます。1～3には記載していませんが、前述した売買契約に必要な書類があることも確認されます。

ここまで来ると、残すは引き渡しのみです。

売買契約後から引き渡しまでにやっておくべきこと

買主へ引き渡すまでにやっておくべきことがあります。ここでは必ずやっておくべきことを3つ紹介していきます。

やっておくべきことは以下の3つです。

まずは住宅ローンの完済を行いましょう。住宅ローン完済は2パターンあり、売買契約前に完済するパターンと、売却代金を返済資金にあてるパターンです。前者のパターンでは、すでに完済しているため問題はありません。後者の場合は、住宅ローンを借りている金融機関に連絡をし、一括繰上返済を行いましょう。

次に抵当権を抹消する必要があります。住宅ローン完済後に、金融機関から複数の書類が郵送で届きます。そのなかに抵当権抹消に必要な書類が同封されているため、法務局に持参し抵当権の抹消を行いましょう。

これら2つの手続きを引き渡しまでに進めておいてください。もし売却代金を返済資金にあてる場合は、次項の引き渡し時に行うことになります。

マンション売却後の引き渡しでおさえたいこと

引き渡しまで来ると、マンション売却の最後の段階となります。前述したように、売却代金を返済金にあてる場合は、住宅ローンの一括返済と、抵当権の抹消を引き渡し時に行う必要があります。

引き渡し時には仲介手数料の決済も含まれており、売買契約時に半額支払っている場合は、残額を決済しましょう。

引き渡しは以下のような流れで行われます。

1. 司法書士による書類一式の確認
2. 必要書類に記名や押印
3. 売買代金の支払い・各種精算金の支払い
4. 諸費用の支払い（仲介手数料、司法書士依頼料）
5. 鍵や関係書類の引き渡し

決済時に書類の不備や、忘れ物があると時間を要することとなってしまうため、しっかりと準備しておいてください。また、忘れがちな書類として、マンションのパンフレットや管理規約、付帯設備の取扱説明書があります。

マスターキーやスペアキーを買主に引き渡し「売買完了確認書」を取り交わすと、マンション売却に関する手続きが終了します。

マンション売却後の確定申告

マンション売却に関する手続きは終了しましたが、翌年に「確定申告」を行わなければなりません。たとえ、マンション売却で利益が出ていなくても確定申告を行う必要があるのです。

確定申告をしなければならない理由は以下のとおりです。

売却益の有無によって、譲渡所得が生じるケースもあれば、損失によって控除が受けられるケースもあります。売却益が出たマンション売却で確定申告をせずに放置していると、税務署から連絡があるでしょう。

そこで、無申告課税や延滞税が課されてしまい、通常払うべき税金の15～20％支払わなければなりません。マンション売却益が多ければ多いほど、支払額は膨らんでしまうため注意してください。

確定申告を行う場合、以下の書類が必要となります。

いずれの書類もコピーで問題ないため、売却翌年の2月16日～3月15日の期間内に行うようにしてください。

マンション売却の流れを押さえて失敗を防ごう

マンション売却では、さまざまな重要ポイントがあると理解していただけたのではないでしょうか？マンション売却価格の設定や、各種書類を取り揃えておく準備も大切です。しかし、マンション売却で一番重要なことは「マンション売却に関する流れをしっかりと把握しておくこと」なのです。

マンション売却の流れを理解しておけば、最も高額に売れる時期にあわせて売り出すこともできます。できるだけ高額でマンションの売却をしたいと考えている方は、売却の流れをしっかりと理解しておいてください。

流れを理解していれば、マンション売却で失敗する可能性を低くできます。

マンション売却のなかでも、不動産会社の選定は非常に時間がかかります。そこで不動産会社の選定を「おうちクラベル」でしてみませんか？

ご自宅のエリアがある地域で査定可能な不動産会社から、ご自身でどの会社に査定をしてもらうのか決められます。依頼する不動産会社を絞ることで、不要な連絡を減らせます。

これからマンションの売却をお考えの方は、一度「おうちクラベル」の利用を検討してみてはいかがでしょうか？

Q.マンション売却に時間がかかることはわかったのですが、具体的に何月くらいから売却活動を開始したらよいのでしょうか？
A.一般的に、マンション購入は引越しシーズンが最盛期を迎える3月よりも前の「2月」に購入する方が多くなります。そのため、6か月程度前の9月～10月にかけて売却の行動を開始すると、準備期間もしっかり取れるでしょう。

Q.抵当権の抹消は自分でもできると聞いたのですが、司法書士に依頼した場合どのくらいの費用がかかるのでしょうか？
A.マンション売却時の抵当権抹消で司法書士に依頼すると、15,000～20,000円程度が相場となっています。これはすべての書類が揃っているケースなため、金融機関からもらった書類がない場合は、相場よりも高くなるでしょう。

おうちクラベル編集部

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