【2022年最新】マンションの売却タイミングはいつ？時期や売れる条件・注意点を紹介

「マンションを売りたいけど、いつ売るべきかわからない」と売却のタイミングにお悩みではありませんか。売り時に悩む方に、売れやすい時期や条件、注意点をご紹介します。マンション売却に役立つ2022年最新情報もご活用ください。

2022年はマンションが売り時

結論からいうと、2022（令和4）年はマンションの売り時といえるでしょう。理由としては、マンションの価格が高値水準であることと、供給が限定的であることによってマンションの需要が高まっていることがあげられます。

国土交通省の公表している2021(令和3)年10月の不動産価格指数をみると、全国の住宅総合は前月と比べて0.3％増えています。住宅のなかでも高い不動産価格指数で推移しているのがマンションです。マンションの不動産価格指数は、2013（平成25）年以降右肩上がりになっています。2020（令和2）年春以降はコロナ禍で少し不動産価格指数が下がる時期があったものの、すぐに持ち直し、影響は一時的でした。

またマンションは供給量が限られているため、需要が高い状況が続いています。公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）によると、2021（令和3）年の中古マンションの新規登録件数は16万件台と3年連続で前年を下回る水準です。一方で中古マンションの成約件数は3万9,000件台となり、過去最高を更新しています。

さらに新築マンションについてはコロナ禍で販売活動の縮小を余儀なくされ、2020（令和2）年前半は供給戸数が大幅に減少しました。2020（令和2）年後半からは供給戸数が回復してきているものの、依然として需要超過の状態です。

マンションが売れやすい条件

いくら売り時であっても、すべてのマンションが売れるというわけではありません。マンションごとの条件によって、需要や価格は異なります。とくに売れやすいマンションの条件は、次の3つです。

築浅で駅近の物件は、いつの時代も需要があり高値で売れる可能性が高いでしょう。また専有面積が50平米程度の物件も需要があります。それぞれ詳しくみていきましょう。

条件①築年数が浅い

不動産は築年数が経過するにつれて価値が下がっていくのが一般的です。したがって築年数が浅いマンションほど、価値が高く売れやすい傾向があります。

公益財団法人東日本不動産流通機構が発表した「中古マンション成約状況」をみると、築5年以下の平均成約価格は5,883万円であるのに対して、築31年以上の平均成約価格は1,904万円です。価格全体でいうと約4,000万円、平米単価にしても約55万円という大きな差が生まれていることがわかります。
とくに築26年以降は成約価格が安く、新築と比べると30％程度の水準にしかなりません。築年数による価値減少を最小限にとどめるためには、できるだけ早く売却するのが賢明です。

引用：
築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）公益財団法人　東日本不動産流通機構

また鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のマンションは、法定耐用年数が47年です。この法定耐用年数は減価償却の計算に使われるほか、金融機関の融資判断にも使われることがあります。買主が住宅ローンを組む場合、法定耐用年数を超えている物件は敬遠される可能性があるため注意が必要です。できるだけ築年数が経過しないうちに売却するのが理想的ですが、築古でもリフォームを施すことで売れやすくなる可能性はあります。

条件②物件が駅から近い

駅から近い中古マンションいわゆる「駅近物件」も、高く売れる傾向にあります。厳密な定義はありませんが、駅から徒歩10分以内の距離にある物件を「駅近物件」と呼ぶことが多いようです。公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している「中古マンションの駅からの交通別成約状況（首都圏）」をみると、駅から近いほど成約件数が多く価格も高値で売れていることがわかります。

参照：中古マンションの駅からの交通別成約状況［首都圏］公益財団法人　東日本不動産流通機構

駅近物件のなかでもとくに需要が多いのは、都心部物件や駅直結物件、最寄り駅が快速・急行の停車駅である物件です。通勤・通学や買い物の利便性が高く評価されているのでしょう。通勤・通学は毎日のことであり、ストレス軽減や時間短縮に重きを置く方は多いようです。また駅周辺は人通りや照明が多いため、女性や子どもも安心して暮らすことができます。

コロナ禍の出社制限などにより一時は「駅近離れが進むのではないか」という予測もありましたが、駅近志向は依然高い状況です。今後も駅近物件の需要は高く、駅近物件が値崩れする心配は少ないでしょう。

条件③部屋が50平米の広さ

専有面積が50平米程度の物件も比較的需要が高いです。昨今は新築マンションだけでなく中古マンションの価格も高騰しているため、面積が広すぎると手が届かない金額になってしまいます。公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している「首都圏不動産流通市場の動向」をみると、成約物件の平均専有面積は64.68平米、新規登録物件の平均専有面積は55.11平米で、いずれも前年比より縮小傾向です。

また1世帯当たり人員の全国平均は2.27人になっており、1人世帯や2人世帯が増えています。国土交通省の誘導居住面積水準によると、都市居住の2人世帯の場合は55平米です。広すぎる物件は、1人世帯や2人世帯の需要に適合しづらい点に注意しましょう。

さらに50平米という面積は、住宅ローン減税を受けられるかどうかの境界線でもあります。住宅ローン減税とは、一定期間に毎年住宅ローン残高の1％が所得税から控除される制度です。（2022（令和4）年度の税制改正でローン残高に乗じる控除率を0.7％に引き下げ）適用を受けるためにはいくつか条件があり、登記簿上の床面積が50平米以上でなければなりません。中古マンションを取得する方のほとんどが住宅ローンを利用するため、負担軽減のために50平米以上の面積の物件に絞って探している方も多いです。

マンションが売り時になる時期

2022年はマンションの売り時ですが、そのなかでも売れやすい時期や季節は決まっています。マンションの需要は時期によって、大きく変動するのが特徴です。とくに次のような時期は売れやすい傾向があります。

• 新生活が始まる2～3月
• 大規模修繕工事の後
• 周辺環境の変化

このようにライフスタイルや建物、周辺環境など、何かしらの変化が生まれるタイミングは、売却のチャンスになります。少しでも高値でスピーディーに売却したいのであれば、売れやすい時期に狙いを定めることも戦略です。

１. 新生活が始まる前の2～3月

マンションの需要が最も旺盛になる時期は、新生活が始まる前の2～3月頃です。この時期は転勤などをきっかけに引越しが増えるため、マンションの成約件数が増えます。

反対に8月頃は、マンションの成約件数が少ない時期です。おそらくこの時期は暑くて物件選びや内覧を避ける購入希望者が多いのでしょう。また12月頃は年末年始で忙しいからか、成約件数は少ないです。

しかし、月別や季節別の成約件数の差は極端に大きくありません。公益財団法人不動産流通推進センターの2021不動産業統計集をみると、成約件数が少ない8月と12月であっても首都圏で2,500件以上は成約しています。タイミングにこだわりすぎて先延ばしすると、売り時を逃してしまう可能性もあるため注意しましょう。

まずは早めに不動産会社に相談し、売却に向けた入念な計画を行うことが大切です。マンションの売却活動は、一朝一夕で完了するわけではありません。売却を決めてから引き渡しまでは3～5ヶ月程度かかることが多いため、2～3月頃に引き渡すのであれば前年の秋頃から準備を始めましょう。

参照：2021不動産業統計集（公益財団法人不動産流通推進センター）

2. 大規模修繕工事の後

大規模修繕工事の後も、比較的売れやすくなるタイミングです。大規模修繕はマンションの資産価値を維持することを目的に、壁の補修や共用部の改装などが行われます。12年周期で実施するのが一般的で、工事内容はマンションの状態によって異なります。1回目は外壁中心の修繕、2回目は外壁と建物内部の修繕、3回目は建物ほぼ全域の修繕が行われることが多いです。

とくに外壁や共用部は、購入希望者にとって気になるポイントです。大規模修繕直後は美観と性能の向上が期待できるため、内覧の印象がぐっと良くなるタイミングといえるでしょう。

一方で大規模修繕工事は、築年数が経過するほど修繕積立金が高くなる傾向があります。修繕積立金の値上げに抵抗を感じる購入希望者もいるため、注意が必要です。まずは修繕履歴や長期修繕計画をみて、次の大規模修繕工事がいつ行われるのか確認しましょう。

3. 周辺環境が変化する

近隣で大型開発が行われるなど、周辺の環境が変化するタイミングにも注目しましょう。とくに商業施設や病院、駅などが近くにできると、利便性が高まって暮らしやすくなります。マンションを選ぶときに通勤や買い物のしやすさを重視する方が多いため、このような変化は強力なアピール材料です。なかなか売れなかった物件も資産価値が向上し、需要の増加が期待できるでしょう。

一方で周辺環境の変化は良いものだけではありません。マンションの需要が悪化してしまうような周辺環境の変化もあります。

たとえば、もともとあったオフィスや大学が別のエリアに移転してしまうような情報には注意が必要です。オフィスの従業員や大学の教員がそのエリアに住む必要性がなくなり、需要とともに資産価値が下落する恐れがあります。また、近くに高層マンションが建って日当たりが悪くなったり、道路ができて騒音がひどくなったりという変化も考えられます。

このように変化内容の良し悪しはあるものの、周辺環境は売却のしやすさに大きな影響を与える可能性が高いです。売り時を逃さないように、周辺の開発情報にアンテナを張っておくことが重要です。

マンションの売却を考えるうえでの注意点

ここまで一般的に考えられる売れやすい条件や時期についてご紹介しましたが、実際に売却するときはマンションの個別事情にも気を配らなければなりません。とくに次の3つのケースには注意が必要です。

• 競合物件が多い場合
• ローンが残っている場合
• 所有期間が5年以内の場合

これらの個別事情を抱えていると、理想的な条件や時期であっても売却に失敗してしまう恐れがあります。それぞれの事情が売却にどのような影響をおよぼすのか、チェックしていきましょう。

注意点①競合物件が多い場合

1つ目の注意点は、同一マンション内や近くのエリアに複数の競合物件が売り出されているときです。購入希望者の選択肢が多いほど、成約する確率が低下します。また、似たような立地や間取りであれば、次のような条件を備えた物件のほうが有利です。

多くの購入希望者は、少しでも購入費用を抑えたいと考えています。複数の物件を比較した結果、単純な価格競争になる可能性もあるでしょう。ほかの競合物件のほうが安いと、割高な印象が付いてしまいなかなか売れず、最終的には値下げが必要になるケースもあります。

また、マンションは階数が高くなるほど資産価値が上がり、最上階が最も資産価値が高いといわれています。上階の物件は見晴らしが良く、歩行者の目線や犯罪者侵入の心配も少ないです。最上階の場合は、上階からの音も気にせず静かに過ごすことができます。

さらに角部屋は3方向以上の開口を確保できることが多く、採光や風通しに優れた環境が人気です。もし同時期に同一マンション内で上階や角部屋の物件が売り出されている場合は、見劣りしてしまう可能性が高いでしょう。

このように競合物件の存在が、売れる物件も売れなくしてしまう恐れがあります。競合物件が多い場合は、売り出すタイミングをずらすことも検討しましょう。

注意点②ローンが残っている場合

2つ目の注意点は、売却する不動産の住宅ローンが残っている場合です。住宅ローンを完済しなければ、基本的にマンションを売却することはできません。

金融機関は、住宅ローンの融資をした不動産を担保として、抵当権を設定します。抵当権とは、住宅ローンの借主が滞納した際に、金融機関が対象不動産を競売にかけて資金を回収して弁済を受ける権利です。抵当権が付いたままの不動産を売却し売主が住宅ローン滞納してしまうと、買主は取得した不動産を奪われてしまいます。このような事態が起こらないよう、売主は売却前に住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。

不動産を売却すると決めたら、まずは住宅ローンの残債額と売却金額を比較してみましょう。住宅ローンの残債額が売却金額を下回るケースをアンダーローンといい、売却金額で住宅ローンを完済することができます。

一方住宅ローンの残債額が売却金額を上回るオーバーローンというケースでは、差額を自己資金でまかなったり、住み替えローンを利用したりという対策が必要になります。ただし自己資金や住み替えローンは、売主の収入にゆとりがなければ難しい選択肢です。金銭的な負担が厳しい場合は、残債額が減るまで売却を延期したほうが良いでしょう。

注意点③所有期間が5年以内の場合

売却予定のマンションを所有している期間が5年以内の場合も注意しなければなりません。不動産を売却すると発生した利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税されますが、所有期間が短いと譲渡所得税が高くなる可能性があるからです。譲渡所得税の基となる譲渡所得は、次のように計算します。

譲渡所得＝不動産の売却金額－（取得費＋譲渡費用）

取得費は不動産の購入代金など取得時に支払った費用で、譲渡費用は仲介手数料や登記費用など売却時にかかった費用です。譲渡所得に税率をかけると、譲渡所得税を算出できます。

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なるのが特徴です。5年以内の短期譲渡所得の税率は39.63%、5年を超える長期譲渡所得の税率は20.315%と差があります。所有期間が5年以内の場合、譲渡所得税が高くなってしまうため注意しましょう。

ただし居住用の不動産を売却する場合は、いくつかの条件を満たせば譲渡所得を最大3,000万円控除できる特例制度もあります。また新築で購入して5年以内の築浅物件であれば、高い需要を見込めるでしょう。このように短い所有期間でも対処方法はあるため、まずは不動産会社に相談することが大切です。

マンションの売却のタイミングを逃さないための注意点

マンションを売却するときは、経済動向にも注視しなければなりません。地価や住宅ローン、税金の変化は、売却価格に多大な影響を与えます。売却のタイミングを見極めるために、とくに注視しておきたいのは次の3つです。

これらの動向を見逃すと、不動産売却のハードルは高くなります。次の項からは、それぞれの注意点について詳しく解説します。

注意点①土地価格の下落時

まず注意しなければならないのは、土地価格が下落したときです。土地価格が下落すると、マンションの価格も下落してしまう可能性が高いでしょう。高く売りたいのであれば、土地価格が下落する前に売るのがポイントです。

中古マンションと新築マンションの価格は連動しています。新築マンションの開発は、土地代や建設費、販売費などを原価として支払い、開発したマンションを販売して収益を稼ぐビジネスモデルです。原価である用地代が高かった場合は、販売価格も値上げしなければ収益を上げることができません。このように新築マンションの価格は、土地価格の変動に大きな影響を受けているのです。

土地価格の推移を調べるには、公示価格をチェックする方法があります。公示価格とは、国土交通省が毎年3月に公表している土地取引や不動産鑑定などの指標となる価格です。2020（令和2）年には全国26,000地点で公示価格が決定されました。国土交通省のWebサイトで都道府県と市町村を入力すると、過去の公示価格を閲覧できます。

注意点②金利上昇時

住宅ローンの金利が上昇するタイミングにも注意が必要です。買主のほとんどは、住宅ローンを組んでマンションを購入します。住宅ローンの金利が上昇すると買主の総返済額が増えるため、購入意欲が減退してしまう可能性があるでしょう。

住宅ローンの金利は変動金利と固定金利の2種類に分類されます。変動金利は日銀の政策金利などの短期金利に、固定金利は10年物国債などの長期金利に影響を受けやすいです。

金利上昇のタイミングを見逃さないためには、短期金利と長期金利の両方の動向を注視することが必要です。2022（令和4）年2月1日には3メガバンクが住宅ローンの10年固定の基準金利を引き上げ、6年ぶりの高水準となりました。今後も高水準で推移する可能性があります。一方で変動金利は日銀の金融緩和政策が続く限り変化がないとみられているものの、今後も目が離せません。

注意点③消費税増税時

消費税の増税直後も、マンション消費の減少に注意が必要です。増税すると新築マンションの税込価格が高くなるため、売れにくくなったり価格が落ちたりする可能性があります。個人間の中古マンション売買では消費税は課税されません。しかし中古マンションの売れ行きは新築マンションに大きく関係するため、消費税増税の影響は大きいです。

2019(令和1)年10月の増税時は、マンションの消費にほとんど影響がありませんでした。しかし2014（平成26）年4月の増税では、増税前に駆け込み需要が起こった後、増税後は消費が減少しています。増税時の経済情勢によるものの、マンションの売れ行きに影響をおよぼす可能性があることを覚えておきましょう。

物件の特徴や社会情勢を見極めてマンションの売却タイミングを見極めよう

2021（令和3）年の中古マンションの市場動向をみると、成約件数が上昇しているのに供給量が減っているため、需要が上回る状況です。2022（令和4）年も売り時の状況が続くと考えられます。

なかでも築浅や駅近、専有面積50平米程度の物件は、資産価値が高く売りやすいです。これらの強みを持つ物件を販売するときは、最大限アピールしましょう。また新生活直前の2・3月や大規模修繕工事直後、周辺環境の変化なども絶好のチャンスです。

一方で、売却に不利に働いてしまう条件もあります。競合物件や住宅ローンの残債などは、売却の障害になる可能性が高いです。また地価や金利、消費税などもマンションの売れ行きに関係してくるため、こまめにチェックしておくことが大切です。

不動産の売り時は、物件の特徴や経済情勢を見極めなければなりません。まずは信頼できる不動産会社を見つけ、ベストな売り時を相談してみましょう。「おうちクラベル」なら、複数の不動産会社から一括査定をとることができます。大手から地元密着までさまざまな強みを持った会社に依頼できるため、あなたに合った会社が見つかるはずです。

Q.マンションの売り時はいつですか？
A.マンションの売り時は新生活が始まる前の2・3月が売り時です。売却するには時間もかかるため10月頃から準備をするようにしましょう。また、査定時には不動産一括サイトの「おうちクラベルおうちクラベル」がおすすめです。ぜひチェックしてください。

Q.中古マンションの売り時築年数はいつですか？
A.マンションは築年数が新しいほど、売れやすくなります。築10年以上経ったマンションでは大規模修繕後に売却するなどの工夫をするようにしましょう

おうちクラベル編集部

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