家族構成の変化による住み替えや転勤・相続などでマンションの売却を検討されている方もいることでしょう。
マンション購入時と同様に、マンション売却時にはさまざまな手数料や諸費用がかかります。
マンションの売却には高額なお金が動くため、できる限り手数料を抑えて高く売りたいものです。
ここではマンション売却時にかかる手数料にはどういったものがあるのか、手数料をできる限り抑える方法や注意すべき点を解説します。
1.マンション売却時にかかる手数料はどのくらい？
マンション売却時には、さまざまな手数料や諸費用がかかります。まずは基本的な知識としてマンション売却の流れを把握することで、この後に解説する手数料の種類が理解しやすいでしょう。
＜マンション売却の流れ＞
- 必要書類を準備する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社を選ぶ
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- マンションの売り出しを開始する
- 購入希望者の内覧に対応する
- 売買契約を結ぶ
- マンションの引き渡しを行う
- 確定申告をする
マンションを売却した際に、売買金額がそのまま手元に入ってくるわけではありません。マンション売却にかかる費用を把握していないと損をしたり、新居を購入するための資金計画が狂ってしまったりする可能性があります。
一般的にはマンションを売却した金額の5～7%ほどの費用がかかり、その内訳は仲介手数料などの手数料や譲渡所得税などの税金です。
初めてのマンション売却で、何から始めていいのか分からないという方は、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるおうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
2.マンション売却にかかる手数料の種類
マンション売却にかかる費用は主に次のようなものがあります。
- 仲介手数料
- ローンの繰り上げ返済手数料
- リフォーム・ハウスクリーニング
- 各種税金
その他、引き渡し時期によって引越しにかかる費用・不要品や設備を処分する費用なども発生します。
大きく分けて、手数料と税金についていくらかかるのか・支払い時期や支払い方法を解説します。
2-1.仲介手数料
マンションを売却する際さまざまな手数料や税金がかかりますが、不動産会社に支払う「仲介手数料」は大きな割合を占めています。
賃貸にお住まいの経験がある方は聞いたことのある言葉かもしれませんが、マンション売買の際にかかる仲介手数料はいくらかかるのかご存じでしょうか。
2-1-1.仲介手数料には限度額がある
仲介手数料の限度額は、下記の通り売買金額ごとに定められています。
＜仲介手数料の限度額＞
- 売買金額が200万円以下の場合：売買価格×5%+消費税
- 売買金額が200万円超400万以下の場合：売買価格×4%+2万円＋消費税
- 売買金額が400万円超の場合：売買価格×3%+6万円＋消費税
不動産の売買は400万円を超えることが多いため、一般的に仲介手数料は【売買価格×3%+6万円+消費税】の速算式で計算されます。
2-1-2.事前に仲介手数料を試算しておく
マンション売却を検討の際は、速算式で仲介手数料を試算してみてください。
試算してみると仲介手数料の支払い金額が想像より高いと感じる方も多いでしょう。
「マンション売却の利益が思ったより手元に残らなかった」とならないように事前に仲介手数料をいくら支払うことになるか計算しておくことをおすすめします。
仲介手数料の支払い時期は一般的に「宅地建物取引業法第37条書面を交付した時に50%相当額」「引き渡し完了時に50%」のケースがほとんどです。
また先ほど述べた仲介手数料の計算式が限度額のため、不動産会社にいわれた通りにせず、ご自身でも計算しておくことをおすすめします。
2-2.ローンの繰り上げ返済手数料
マンションを売却する際に、住宅ローンが残っている場合はすべて返済が必要です。住宅ローンの一括返済は、金融機関ごとに定められた数万円程度の手数料を支払う必要があります。
一括返済の手数料を0円としている金融機関もありますので、あらかじめ金融機関に確認するようにしましょう。一括返済の手続きは以下の通りです。
- 電話やインターネットのマイページから、一括返済をする旨を伝える
- 金融機関から一括返済の手続きをするための書類が届くので、必要事項を記入し返送する
- 金融機関が指定する口座に入金する
2-3.リフォーム・ハウスクリーニング
マンション売却を検討している方の中には、売却前にリフォームやハウスクリーニングをした方が良いのか迷っている方もいるでしょう。
2-3-1.リフォームを行った場合
リフォームの内容はクロスやフローリングの貼り替えから、キッチンや浴室など水回りの設備の入れ替えです。
このような大規模なリフォームには、10万から100万円を超える高額な費用がかかります。
築年数が経過しており設備が古く見えてしまうために、新しい設備を導入した方が高く売れると思われるかもしれません。
しかしマンション売却の際に、リフォームは不要であることがほとんどです。このような高額なリフォーム代をマンション売却の際に回収できるとは限りません。
また買主の中にはリノベーション前提で安く物件を購入し、ご自身でリフォームをしたいという方もいらっしゃいます。
2-3-2.ハウスクリーニングを行った場合
またハウスクリーニングは義務ではありませんが、きれいな部屋は好印象を与えます。少しでも高く・早く売るために、可能な限りきれいにしておくのが良いでしょう。
特に水回りの汚れは目立ちますので、値下げ交渉の要因になることがあります。キッチン・洗面所・浴室などの頑固な汚れは落としておくことがおすすめです。
ハウスクリーニングにかかる費用は、部屋の広さや汚れの状態により異なります。築年数が浅く、定期的に部屋をきれいに保てている方はハウスクリーニングは基本的に不要です。
退去時にご自身で掃除ができる範囲で行えば費用も節約できます。それでも気になる方は水回りだけプロに依頼しても良いかもしれません。
2-3-3.リフォーム・ハウスクリーニングの前には不動産会社に相談する
リフォームやハウスクリーニングをしたからといって売却価格に反映されるかは分からないため、ご自身だけで判断せずに不動産会社に相談してみることをおすすめします。
おうちクラベルでは、大手から地元密着までさまざまな不動産売却のプロに依頼することができますので、まずは査定をご依頼ください。
2-4.各種税金
マンションを売却した際にも税金を支払う必要があります。売却時に支払う税金は３つあり、印紙税・登録免許税・譲渡所得税です。
2-4-1.印紙税
印紙税とは一定額以上の経済取引に伴い、作成される契約書や領収書などの文書に課せられる税金です。
マンションを売却するときに売主と買主の間で契約を締結しますが、マンションの売買で必要な契約書が不動産売買契約書であり、契約書に収入印紙を貼付してください。
収入印紙を購入し、契約書に貼ることで印紙税を納める仕組みとなっています。
不動産売買契約書については印紙税が軽減されている措置がとられており（※）、税率が引き下げられています。
不動産売買契約書にかかる印紙税は、売買契約金額が500万〜1億円以下の場合5,000円〜30,000円（軽減税率適用後）程度です。
印紙税を納めないと、印紙税の2倍の額の合計額に相当する過怠税（かたいぜい）を支払うことになりますので注意が必要です。
※印紙税の軽減措置は、令和6年3月31日まで。
2-4-2.登録免許税
登録免許税とは登記内容を変更する際、国に納める税金です。登記とは不動産を売買や相続等を行うときに所有権を証明するために必要な手続きになります。
マンションの売買で必要になる登記は、抵当権抹消登記や所有権移転登記です。所有権移転登記の費用は、通常買主側で負担します。
住宅ローンが残っているマンションを売却する際は、住宅ローンをすべて完済して金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。
抵当権はローンを完済しても自動的には抹消されませんので、抵当権を抹消する手続きを行うようにしてください。
抵当権抹消登記の費用は、登録免許税が不動産1件につき1,000円かかります。一筆の土地と一棟の建物それぞれに1,000円ずつかかるので、多くの場合2,000円程度です。
また一般的に司法書士に依頼しますので、依頼時の手数料が10,000円～20,000程度かかります。
抵当権抹消登記はご自身でもできますが、抵当権抹消登記と所有権移転登記は同時に行うため、司法書士に依頼するのが一般的です。
2-4-3.譲渡所得税
譲渡所得税とはマンションを売却した際に、利益が出た場合に支払う必要があります。譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の合算です。
譲渡所得税は土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。
譲渡所得税の計算式は【譲渡所得=譲渡価額（不動産の売却額）ー取得費（不動産の購入額）ー譲渡費用（仲介手数料などの売買にかかった費用）】です。
上記の計算式で譲渡所得がプラスであれば、所定の税率をかけた所得税と住民税を支払う必要があります。
＜所得税・住民税の計算式＞
- 短期譲渡所得：39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
- 長期譲渡所得：20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
※2037年までは、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。
＜短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いについて＞
土地・建物を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以内のものを短期譲渡所得、5年超の場合が長期譲渡所得です。＜所得税・住民税の計算式＞で解説した通り、長期譲渡所得の方が、税率が低くなっています。たとえばマンションの売却で500万円の利益が出た場合（課税譲渡所得=500万円）、下記の通り税率が低い方が納める税金が安くなります。
- 500万×15.315%=75万円（所有期間が5年超）
- 500万×30.63%=150万円（所有期間が5年以下）
※2037年までは、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。
譲渡所得と納税額の計算が終わったら、確定申告によって税務署に申告します。確定申告はマンションを売却した年の翌年2月16日〜3月15日の期間内の手続きで行ってください。
3.マンション売却で戻ってくる手数料
マンション売却時に、費用を支払うだけではなく戻ってくるお金もあります。ここでは戻ってくるお金とそれぞれの手続き方法についてご紹介します。
3-1.住宅ローンの保証料
住宅の購入にあたって、ほとんどの方が住宅ローンを利用されています。住宅ローンでお金を借りる場合、ほとんどの金融機関が「保証会社」の利用を条件としています。
住宅ローンを返済できなくなった際に、金融機関が保証会社を利用するための費用が「保証料」です。
保証料の支払い方法は、契約時に一括で支払う「一括前払い方式」と毎月の返済時に保証料を上乗せして支払う「金利上乗せ方式」の2種類です。
3-1-1.一括前払い方式の場合は保証料が返ってくる
一括前払い方式は契約期間の保証料を先に支払っているため、マンションの売却などにより繰り上げ返済した場合、残りの契約期間の「保証料」が返金されます。
支払う保証料は金融機関や提携している保証会社によって異なり、いくら返金されるかは金融機関によって返戻率や手数料も異なります。
保証料の返金手続きですが、金融機関が手続きを行うため原則必要ありません。
返金時期も金融機関によって異なりますので、いつ頃・いくら返金されるか金融機関に確認しても良いでしょう。
保証会社を利用しない金融機関から住宅ローンの借り入れをしている場合は、返金はありません。
3-2.管理費・修繕積立金
管理費はマンションの共用部分の維持にかかる費用です。主な利用用途としては照明とエレベーターなどの電気代・エレベータの定期点検などにかかるメンテナンス代・ゴミ置き場の清掃や管理会社に支払う管理委託費があげられます。
修繕積立金は十数年に一度、マンションの大規模修繕に充てるための費用です。主な利用用途としては外壁の改修工事やペンキの塗り替え・受水槽の取り換え工事などです。
マンションごとに定められた長期修繕計画をもとに、マンションの戸数により毎月の積立金額は変わります。また多くのマンションで修繕積立金は一定額を支払うのではなく、長く住むほど値上がりする仕組みとなっています。
3-2-1.基本的に返金されない
マンションの修繕工事の前に売却を検討されている方は、返金されると思われている方もいるかもしれません。しかし積み立ててきた修繕積立金や管理費は管理規約により管理組合の財産となりますので、返金されることはほとんどありません。
通常は毎月支払いを行います。ただし、物件の引渡しを行うタイミングでは、翌月分の管理費や修繕積立金が口座から引き落とされてしまう場合もあることから、次の所有者が支払うはずの管理費や修繕積立金がある場合は、引き渡し日を基準に日割り計算で精算します。
4.マンション売却にかかる費用を抑える方法
マンション売却の際に利益が出た場合、譲渡所得税を納める必要があると解説しましたが、要件を満たすと譲渡所得税を節税することができる特別控除や特例があります。ここでは特別控除や特例の条件・手続き方法について解説します。
4-1.3,000万円特別控除
1つ目は3,000万円特別控除です。こちらの特別控除は居住用の不動産であること・売却した年の前年や前々年に特例を受けていないこと・親子や夫婦間の売買ではないことが条件です。
条件に当てはまり、必要書類を用意し確定申告を行うことで、譲渡所得税から3,000万円の特別控除を受けることができます。利益が3,000万円超であれば3,000万円が差し引かれ、3,000万以下であれば全額が控除されます。
4-2.10年超所有する不動産を売却した際に受けられる特例
2つ目は10年超所有する不動産を売却した際に受けられる特例です。3000万特別控除と
同じ条件に当てはまることを前提として、売却した時点で不動産を10年超所有していた場合、確定申告を行うことで軽減税率の特例を受けることができます。
軽減税率とは税率の負担を軽くし、納める税金の額を低くするための措置です。3,000万円の特別控除と併用することができます。
利益が6,000万以下の部分は譲渡所得の税率が14.21%（所得税10.21%+住民税4%）、6000万円を超える部分が20.315%（所得税15.315%+住民税5%）に税率を抑えられます。
※2037年までは復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が加算されています。
5.マンション売却にかかる手数料を抑えることは可能？
マンション売却を検討する際は、手数料を少しでも抑えて損をしたくないですよね。
「マンション売却にかかる手数料の種類」でご紹介した通り、マンション売却にはさまざまな項目で手数料や税金がかかります。
少しでも費用を安く抑えるため設備を残したままの売却・専属専任媒介契約での取引・リピート割引があるか・キャンペーンの利用について解説します。
5-1.設備がついたままの状態での売却を提案する
マンションを売却する際、エアコンなどの設備は残しておくべきなのでしょうか。エアコンや照明などの設備は「付帯設備」といいます。売主には、付帯設備の内容と不具合の有無などを買主に告知することが一般的です。
売買契約の締結時までに付帯設備表を売主と買主の双方で確認が必要です。引き渡し後すぐに整備の故障が起こってしまうトラブルは避けたいものです。
購入から数年しか経っておらず、これから数年以上は使用可能であれば処分費用をかけなくて済むかもしれません。
設備を残したまま売却して良いかの判断や、付帯設備表の作成の相談などは不動産会社に依頼するのが安心です。
不動産会社を選ぶ際は、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
5-2.専属専任媒介契約で取引する
複数社の不動産会社に査定を依頼した後は、「媒介契約」を締結します。媒介契約とは、不動産の売却を依頼する売主と不動産会社が締結する契約です。
媒介契約には「一般媒介契約」・「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」の3種類から売主が自由に選択することができます。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
5-2-1.一般媒介契約
一般媒介契約とは唯一、複数の不動産会社へ仲介の依頼ができる契約形態です。またご自身で買主を探すこともできますし、レインズへの登録義務や販売活動の報告の義務はなく、契約期間の定めもありません。
3つの媒介契約の中でもっとも制限が少ない契約形態です。デメリットは複数の不動産会社とやりとりする必要があるので、労力がかかります。
また不動産会社側からすると報酬が確定できないため、売却活動に注力してもらえない可能性もあります。
5-2-2.専任媒介契約
専任媒介契約とは、1社の不動産会社のみに売却活動を依頼することができる契約です。一般媒介契約と同じくご自身で買主を探すことも可能です。
一般媒介契約との違いとしては媒介契約締結から7日以内（休業日を除く）にレインズへの登録と2週間に1回以上（休業日を含む）の販売活動の報告義務があります。
5-2-3.専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは専任媒介契約と同じく、1社の不動産会社のみに売却活動を依頼することができる契約です。
ご自身で買主を探すことは禁止されておりますが、媒介契約締結から5日以内（休業日を除く）にレインズへの登録と、1週間に1回以上（休業日を含む）の販売活動の報告義務があります。
不動産会社が積極的に販売活動してくれる反面、他社から問い合わせが来ていても自社で買主を見つけて売主と買主の双方から仲介手数料を受領できる両手取引にしたいがために物件情報を隠されてしまう「囲い込み」のリスクがあります。
不動産会社からすると報酬が確定している専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択してほしいでしょう。そのため専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結したらギフトカード贈呈などキャンペーンを行っている会社もあります。
5-3.利用したことのある不動産会社を選ぶ
マンションの売買には、信頼関係が大切です。購入時に利用した不動産会社の営業担当者に売却する際に相談するのも良いでしょう。
不動産会社によっては、過去に仲介による購入や売却をした場合、次回の購入や売却の際に査定仲介手数料が割引になる「売却リピート割引制度」の特典が用意されていることもあります。
マンションを購入した不動産会社にリピート特典が用意されているか、一度問い合わせてみることをおすすめします。
5-4.キャンペーンなどを利用する
不動産会社各社は媒介契約を締結したとき・売買が成立したとき・不動産を引き渡した後 など、段階的にさまざまなキャンペーンを用意していることがあります。
具体的なキャンペーン内容は、マンションの査定を依頼するとギフトカードのプレゼントや売却に成功したら数万円のキャッシュバック・仲介手数料0円などです。
5-4-1.過去に行われていたキャンペーン
過去に行われていたキャンペーンの事例を紹介します。
- 専任媒介契約か、専属専任媒介契約を結んだ場合、ギフトカード20,000円分をプレゼント
- 査定を依頼した場合、クオカード3,000円分をプレゼント
- 売買契約成立で、50,000円キャッシュバック
複数の不動産会社に査定依頼をした後に、どの不動産会社と媒介契約を結ぶか迷ったときは決め手の一つに加えても良いかもしれません。
まず優良な不動産会社を探すなら、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
6.マンション売却時の手数料を抑えるデメリット
マンション売却の取引にあたって高額になる仲介手数料の値引きを交渉したいと思われている方もいるでしょう。
不動産取引について説明しますが、不動産の売買には「仲介」と「買取」の2種類があります。
6-1.仲介のデメリット
仲介手数料は不動産会社に買主を探してもらう「仲介」に対して支払う手数料です。
仲介手数料は成功報酬のため、売却の契約が成立しなければ不動産会社には報酬が発生しません。
また仲介手数料は売主と買主の両方が支払う必要があり、仲介手数料のお金の流れは不動産用語で「片手取引」と「両手取引」といわれています。
- 片手取引：買主か売主のいずれかしか仲介手数料をもらわない
- 両手取引：買主と売主の両方から仲介手数料をもらう（倍の仲介手数料の報酬を得ることができる）
売却物件の依頼を増やすために、両手取引で買主から仲介手数料を受け取り、売主の仲介手数料を割引にする不動産会社もあります。
一般的に不動産売買は「高く売りたい」売主と「安く買いたい」買主の取引になり、こういった一方の利益になると同時に、もう一方は不利益になる行為を「利益相反」といいます。
両手取引は利益相反にあたるため、禁止されている国もある取引です。
6-2.買取のデメリット
またマンション売却の「買取」は、不動産会社が直接マンションを買い取ってくれる取引です。仲介手数料はかからないため、売主にとってメリットになりますが注意が必要です。
先ほど解説したとおり不動産会社は仲介手数料から報酬を得ておりますので、不動産会社が利益を得るのは買い取ったマンションを再販するときになります。
高く売りたい不動産会社からすれば、買取額も「仲介」の売却価格よりも安くなります。
複数の不動産会社から見積をとることで、マンションの適切な価格を知ることができるでしょう。
複数の不動産会社にまとめて査定の依頼をするなら、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
7.マンション売却時の注意点
マンションを売却する際には、次の3点に注意する必要があります。
- 仲介手数料の安さだけで不動産仲介会社を選ばない
- 仲介手数料以外で抑えられる費用がないか見直す
- 高く売却できないか確認する
7-1.仲介手数料の安さだけで不動産仲介会社を選ばない
仲介手数料の安さだけを重視して不動産会社を選定するのは危険です。
マンション売却に向けて二人三脚でコミュニケーションをとっていくため、信頼できる不動産会社選びが成功のカギを握ります。
複数の不動産会社に見積を依頼して、直接営業担当者に話を聞いた上で安心できる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
複数の不動産会社に査定を依頼するには、フォーム入力だけで複数の会社に査定を依頼できるおうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
7-2.仲介手数料以外で抑えられる費用がないか見直す
オフシーズンに時期をずらすことで、マンション売却の際にかかる費用を抑えることができます。
新学期・新年度の4月にあわせて引越しを考える人が多いため、1月〜3月に不動産の繁忙期を迎えます。
この時期は比較的売却しやすくなりますが、引越し費用が高騰するためマンション売買の諸費用が高くつきやすいです。
オフシーズンであれば引越し費用やハウスクリーニングの費用が割安に設定されているかもしれません。
需要の高いマンションであれば、シーズン関係なくスムーズに売却ができるでしょう。
マンションのあるエリアの不動産会社に相談してみることをおすすめします。最適な不動産会社選びには、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
7-3.高く売却できないか確認する
マンションの売却を検討している方は、誰でも可能な限り高く売りたいとお考えになるでしょう。
売れるマンションの条件や売り時を知っておくことで最適なタイミングでマンションの売却を決断することができるでしょう。
まったく同じマンションが市場に出ることはありません。仮に同じマンションの部屋が売り出されていたとしても、階数や間取りなどは異なります。
築年数・エリアの周辺環境・部屋の条件などさまざまな要因によってマンションの売却価格は変動します。
売れるマンションとはつまり需要があるかどうかです。
人々が住む場所に求めるものは一概に同じとはいえませんが、人気のエリアにある・駅から近い・間取り・角部屋など資産価値が下がりにくいマンションは高く売却できるでしょう。
7-3-1.事前に相場を調べておく
不動産会社によって査定額は異なります。安く買い叩かれないためには、相場を知ることが必要です。
1社だけではなく複数社から見積をとることで相場を知ることができ、少しでも高く売れる不動産会社と出会うことができるでしょう。
相場を調べるには不動産一括査定サイトがおすすめです。
ぜひ一度試しに使ってみてください。
8.マンション売却時にかかる手数料や費用を把握しておこう
マンション売却の大まかな流れを理解し、それぞれのポイントでどのくらいの費用がかかるか知っておくことで、実際に売却する際に不動産会社との話をスムーズに進めることができます。
あらかじめ手数料の相場を知っていると、「安く買い叩かれるのではないか」「手数料をとられすぎていないか」といった不安もなくなるでしょう。
マンション売却の検討を始めたら、現在所有するマンションの相場を調べてみましょう。
だいたいの売却金額の見通しが立てば、売却時にかかる手数料や費用を計算することができます。不動産会社の窓口を1軒ずつ回るのは大変な労力がかかってしまいます。
マンション売買を検討し始めたばかりの方・お忙しい方は、フォーム入力で簡単に依頼できる、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
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この記事の監修者
株式会社MKM 代表取締役
大手ハウスメーカーにて注文住宅の受注営業、家業の建設会社では職人として従事。個人向け不動産コンサルティング会社のコンサルタントやインスペクターを経験し中古＋リノベーションのフランチャイズ展開、資格の予備校にて宅地建物取引業法専属講師など不動産業界に幅広く従事。
■宅地建物取引士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、賃貸不動産経営管理士
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