マンションを売却する際は、不動産会社への仲介手数料が発生します。
では、マンションを売却した際の仲介手数料はいくらかかるのでしょうか？また、仲介手数料が無料であったり低額であったりする不動産会社を選択することは、マンションの売り手にとって得策なのでしょうか？
今回は、マンションを売却する際にかかる仲介手数料の計算方法や仲介手数料の考え方などについて詳しく解説します。
マンション売却の仲介手数料とは
マンション売却の仲介手数料とは、不動産会社にマンションの売却を依頼して、その後売買契約が成立した時点で不動産会社に支払う報酬です。「仲介手数料」のほか、「媒介手数料」や「約定報酬」と称されることもあります。はじめに、仲介手数料の概要について解説します。
仲介手数料は何の対価？
仲介手数料は何の対価なのでしょうか？
単に買い手を見つけるのみであれば、たとえばSNSのインフルエンサーなど発信力のある人は自分で買い手を見つけられる可能性が高く、不動産会社への依頼は不要であると考えるかもしれません。しかし、購入希望者さえ見つけられれば不動産会社へ依頼する必要がないかというと、これは誤解です。
仲介手数料の対価である不動産会社の業務は、買い手を見つけることだけではありません。仲介手数料に含まれるとされる主な対価は次のとおりです。
- マンション売却に関するアドバイスや相談対応
- 買い手を見つけるための販売活動（チラシの作成、不動産情報サイトへの掲載、購入しそうな相手への打診など）
- マンションの購入希望者への問い合わせ対応や内見対応
- マンションを売却する条件の交渉や契約手続きのサポート
特に「1」や「4」で不動産会社が担う役割は小さいものではありません。売り手である自分が不動産会社に依頼せず、買い手側のみが不動産会社に仲介を依頼している場合、買い手側にとって都合の良い条件でマンションを売却してしまうリスクがあります。
仲介手数料はいつ払う？
マンションの売却を依頼した場合の仲介手数料は、買い手との売買契約締結以後に支払い義務が発生します。一般的には、売買契約の締結時とマンションの引き渡し完了時の2回に分けて半額ずつを支払うことが多いでしょう。
ただし、支払いのタイミングは依頼先の不動産会社によって異なるため、あらかじめ確認しておくと安心です。
なお、マンションの売買契約が成立しなかった場合には、たとえ不動産会社が販売活動に尽力してくれていたとしても仲介手数料は発生しません。また、マンションの査定や売却を複数の不動産会社に依頼する場合もありますが、この場合にも仲介手数料を支払う必要があるのは、買い手を見つけてきた1社の不動産会社のみです。
マンションの売却をよりよい条件で成立させるためには、まず複数の不動産会社から査定を受けることが鉄則です。複数社への査定依頼は、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
複数の不動産会社に査定や売却を依頼しても、複数の不動産会社に重複して仲介手数料が発生することはありません。
仲介手数料は誰が払う？
本来、マンションの売買は売り手と買い手がそれぞれ別の不動産会社に依頼することが原則です。そして仲介手数料は売り手と買い手が、それぞれ仲介を依頼した不動産会社に対して支払います。
なお、実際には売り手がマンションの売却を依頼した不動産会社が自ら買い手を見つけ、買い手からの購入の仲介の依頼を受ける「両手仲介」が少なくありません。この場合であっても単に支払先の不動産会社が同じとなるのみであり、仲介手数料は売り手と買い手がそれぞれ負担することが原則です。
仲介手数料以外に報酬がかかる場合はある？
後ほど解説しますが、仲介手数料の額には宅地建物取引業法（宅建業法）と国土交通省告示によって上限が定められています。では、マンションの売却を不動産会社に依頼する場合において、仲介手数料以外に報酬がかかる場合はあるのでしょうか？
一般的なマンション売却では、仲介手数料以外に報酬が発生することはありません。ただし、一般的な仲介業務を超えた業務を依頼した場合には別途報酬が必要です。
たとえば、遠方のマンションが売れるまでの間、頻繁に空気の入れ替えに出向いてもらった場合や、売却のためにマンション内の清掃や修繕をしてもらった場合などには、別途報酬がかかる可能性が高いでしょう。
仲介手数料以外の報酬がかかる場合には、不動産会社からあらかじめその旨や費用額を示されることが一般的です。心配な場合は、仲介手数料以外の報酬が発生する際にはあらかじめ伝えてもらうよう不動産会社に念を押しておくとよいでしょう。
マンションの売却で仲介手数料はいくらかかる？
マンションの売却を不動産会社に依頼した場合、その仲介手数料は不動産会社が自由に決められるわけではありません。不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料の上限額は、宅建業法と国土交通省告示で次のとおり定められています。
仲介手数料の上限
マンションの売却にかかる仲介手数料の上限額は、マンションの売買成立価格に応じてそれぞれ次のとおりです。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
両手仲介の場合には、不動産会社は売主と買主それぞれからこの上限額を受け取ることが認められています。
なお、マンションの売却価格が400万円を超える場合は計算の手間が増えるため、次の算式にまとめて算定することも可能です。
- 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
これはあくまでも上限額であるものの、実際にはこの上限額をそのまま報酬額として定めている不動産会社が多いでしょう。
マンションの売却にかかる仲介手数料の計算例
続いて、マンションの売却にかかる仲介手数料の計算例を2つ紹介します。
マンションの売却価格が3,000万円である場合
マンションの売却価格が3,000万円である場合における仲介手数料の上限額は、税込105万6,000円です。計算根拠は次のとおりです。
| 200万円以下の部分 | 200万円×5％×1.1＝11万円 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | （400万円－200万円）×4％×1.1＝8万8,000円 |
| 400万円を超える部分 | （3,000万円－400万円）×3％×1.1＝85万8,000円 |
| 合計 | 105万6,000円 |
なお、売却価格が400万円超であるため、次の式でも算定できます。
- 仲介手数料＝（3,000万円×3％＋6万円）×1.1（消費税）＝105万6,000円
マンションの売却価格が5,000万円である場合
マンションの売却価格が5,000円である場合における仲介手数料の上限額は税込171万6,000円です。計算根拠は次のとおりです。
| 200万円以下の部分 | 200万円×5％×1.1＝11万円 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | （400万円－200万円）×4％×1.1＝8万8,000円 |
| 400万円を超える部分 | （5,000万円－400万円）×3％×1.1＝151万8,000円 |
| 合計 | 171万6,000円 |
なお、売却価格が400万円超であるため、次の式でも算定できます。
- 仲介手数料＝（5,000万円×3％＋6万円）×1.1（消費税）＝171万6,000円
低廉（ていれん）な空き家の仲介手数料の特例
先ほど解説をしたように、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料の上限額は、その不動産の売買成立価格に左右されます。
一方で、販売活動に要する不動産会社の労力は売買成立価格と比例して大きくなるものではありません。むしろ、価値の低い「売れにくい」不動産の方が買い手を見つけるための労力が大きくなりやすいとさえいえます。
そのため、100万円でしか売却できない遠方の空き家に何度も足を運んで調査をして労力をかけて売却しても、不動産会社が得られる報酬は5万5,000円（＝100万円×5%＋消費税）に過ぎません。これでは不動産会社は儲かるどころか調査費などの負担で赤字になりかねず、低廉な空き家の売却を引き受けてくれる不動産会社が見つからない可能性が高いでしょう。
そこで2018年1月1日に施行された報酬告示の改正により、低廉な空き家の売却に関する仲介手数料の上限額が改訂されました。
特例の適用がされた場合の仲介手数料の上限額
特例が適用される場合には、仲介手数料の上限額が次の合計額とされます。
- 先ほど解説した一般的な仲介手数料の上限額（売却価格が100万円の場合、5万5,000円）
- 現地調査費用等に要する費用相当額
ただし、1と2の合計額が「18万円＋消費税」を超える場合、仲介手数料の上限額は「18万円＋消費税」となります。
仲介手数料の特例の適用を受けるための要件
この仲介手数料の上限特例の適用を受けるためには、次の要件をすべて満たすことが必要です。
- 低廉な空き家等（売買代金税別400万円税別以下の宅地や建物）の売買等であること
- 通常の売買よりも現地調査等に費用を要するものであること
- 仲介手数料のほかに費用を請求できるのは売主のみ
- 報酬額について説明・合意しておくこと
マンション売却の仲介手数料が無料や安すぎる場合の主なリスク
不動産会社によっては、マンション売却の仲介手数料を格安に設定していたり無料としていたりする場合があります。マンションの売買価格が大きければ大きいほど仲介手数料は高くなるため、無料や格安であれば魅力的に感じることでしょう。
しかし、マンション売却の仲介手数料が無料であったり安すぎたりする場合、次のリスクが生じる可能性があります。
- 広告活動が不足してマンションがなかなか売れない
- 「両手仲介」が前提で買主が見つかりにくい
- アフターフォローや親身な相談が受けられない
なお、マンションの売却を安心して任せられる信頼できる不動産会社をお探しの際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定がおすすめです。査定額や対応などを比較することで、信頼できる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
広告活動が不足してマンションがなかなか売れない
仲介手数料が安かったり無料であったりすると、マンションを売却するために必要な広告活動にかかる経費が捻出できないかもしれません。また、せっかくマンションを売却しても、不動産会社が得られる収入が少なければ、不動産会社に販売活動へ力を入れてもらいづらいでしょう。
築浅のブランドマンションなど買い手が自ら積極的に情報を探しているようなマンションの場合、さほど広告活動をしなくても買い手が見つかるかもしれません。一方で、それ以外の大多数のマンションは、広告活動が不足するとなかなか売れない可能性があります。
「両手仲介」が前提で買主が見つかりにくい
本来、不動産仲介は売り手と買い手がそれぞれ別の不動産会社に依頼する「片手仲介」が原則です。これに対して、売り手と買い手が同じ不動産会社に仲介を依頼する取引形態を「両手仲介」といいます。
先ほど解説したように、両手仲介の場合には不動産会社は売り手と買い手からそれぞれ上限額までの仲介手数料を受け取ることが認められています。
両手仲介自体に問題があるわけではありません。不動産会社が独自のネットワークや営業力でスピーディーに買い手を見つけてくれるのであれば、売り手にとってもメリットが大きいためです。
ただし、不動産会社が両手仲介に持ち込むことを画策して「囲い込み」を行うとなると問題です。囲い込みとは、たとえば買い手から依頼を受けた不動産会社からマンションの購入を打診する連絡があったにもかかわらず、「そのマンションはもう売れた」などと嘘をついて取引を断ることを指します。
不動産会社が囲い込みを行うと、本来であれば成立したはずの取引が売り手の知らないうちに流れる事態が発生し、売り手にとってのデメリットが大きくなります。
マンションの売却で売り手が負担する仲介手数料が極端に安かったり無料であったりすれば、不動産会社は売り手から収益を得ることができません。しかし、不動産会社は慈善事業ではないため、どこかでこの帳尻を合わせる必要があります。
そのため、売り手側の仲介手数料が極端に低い場合、不動産会社が両手仲介を前提としており囲い込みがなされる可能性が高いでしょう。
アフターフォローや親身な相談が受けられない
先ほど解説したように、不動産会社は慈善事業を行っているわけではありません。そのため、マンション売却の仲介手数料が無料であったり極端に安かったりすると、親身になって相談に乗ってもらえなかったり、手厚いアフターフォローを受けられなかったりすることが多いでしょう。
一般的な仲介手数料がかかる場合と同様の収益を上げようとすると、不動産会社は「薄利多売」をせざるを得ず、1件1件にさほど時間をかけられなくなるためです。
マンションの売却で仲介手数料以外にかかる主な費用
マンションを売却する際、仲介手数料以外にはどのような費用がかかるのでしょうか？主にかかる費用は次のとおりです。
- マンションのクリーニング費用
- 印紙税
- 抵当権の抹消費用
- 譲渡所得税
マンションのクリーニング費用
マンションを売却する際には、引き渡しの前にハウスクリーニングを入れることが多いでしょう。
ハウスクリーニングにかかる費用は、依頼先の清掃会社によって異なります。一般的には、ワンルームマンションで1万5,000円から2万5,000円程度、2LDKで3万5,000円から5万5,000円程度が相場です。
ただし、部屋の広さや汚れ具合などによって異なる可能性がありますので、あらかじめ数社に見積もりを依頼するとよいでしょう。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。印紙税はどこかに振り込むなどして納めるのではなく、郵便局や法務局などで収入印紙を購入し、これを課税対象の文書に貼付する形で納付します。
マンションの売買契約書も印紙税の課税対象であり、印紙税額は契約金額に応じてそれぞれ次のとおりです。2024年3月31日までに作成された契約書では軽減税率が適用されています。
なお、マンションの売買契約書を紙ではなく電子で作成する場合には、印紙税は課税されません。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
抵当権の抹消費用
マンションを売却する際には、抵当権を抹消しなければなりません。抵当権とは、契約どおりにローンを返済できなかった場合、債権者が対象の不動産を売却してその対価からローン残債の返済を受けるタイプの担保です。
ローンを組んでマンションを購入した場合には、そのマンションに抵当権が付されていることが多いでしょう。抵当権がついたままのマンションは買い手がつかないことが多いため、売却に際して抵当権を抹消する必要が生じます。
抵当権の抹消にかかる費用は次のとおりです。
- 登録免許税：1,000円×不動産の数
- 司法書士報酬：1万円から2万円程度（依頼先の司法書士によって異なる）
また抵当権を抹消するには、その前提としてローンを完済しなければなりません。ローン契約先の金融機関によっては、この繰り上げ返済に1万円から3万円程度の手数料がかかります。
譲渡所得税
マンションを売却して利益が出たら、その利益に対して譲渡所得税の対象がかかります。譲渡所得税は国などが計算してくれるのではなく、自分もしくは税理士に依頼して計算を行わなければなりません。
譲渡所得税の計算式は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
それぞれの計算要素の概要は次のとおりです。
- 収入金額：マンションの売却対価
- 取得費：売却したマンションの取得にかかった購入代金（建物部分は所有期間に応じた減価償却費相当額の控除が必要）、仲介手数料、不動産取得税、印紙税など。不明な場合は「収入金額×5％」で計算する
- 譲渡費用：マンションを売却するのに直接かかった仲介手数料や印紙税など
- 特別控除：要件を満たした場合に適用を受けられる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」や「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」など
税率は、マンションを売却した年の1月1日時点における所有期間が「5年超」であるか「5年以下」であるかによって次の2段階となっています。
- 5年超（長期）の場合：15％
- 5年以下（短期）の場合：30％
ただし、2037年までは復興特別所得税として、基準所得税額の2.1％がさらに加算されます。また、別途住民税の納付も必要です。
これらをすべてまとめると、譲渡所得に関するトータルの税率は次のとおりです。
| 長期・短期の別 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
譲渡所得税の計算は慣れていないと正確に行うことが難しいほか、特例の適用など注意点も少なくありません。そのため、マンションを売却するにあたっては、あらかじめ税理士に譲渡所得税について相談しておくとよいでしょう。
マンションの売却を成功させるポイント
マンションの売却を成功させるにはどのようなポイントに注意すればよいでしょうか？主なポイントは次のとおりです。
- あらかじめ周辺の売却相場を調べる
- 仲介手数料の安さだけで不動産会社を選定しない
- 時間に余裕を持って売却する
- 信頼できる不動産会社を選定する
あらかじめ周辺の売却相場を調べる
マンションの売却を決めるにあたっては、まず周辺の売却相場を調べておくとよいでしょう。
自分で相場を調べる際には、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や不動産流通機構（レインズ）の「レインズ・マーケット・インフォメーション」が参考になります。いずれも無料で利用でき、町名などまでの詳細な地域を絞って中古マンションの売買実例を見ることができます。
売買成立価格のほか、マンションの間取りや広さ、築年数などの情報も確認することができ、売却しようとしているマンションの情報と比較することで売却見込み額を把握しやすくなるでしょう。
仲介手数料の安さだけで不動産会社を選定しない
先ほども解説したように、仲介手数料が極端に安い場合や無料である場合などには不動産会社に囲い込みをされ、なかなか買い手が見つからないなどのリスクがあります。そのため、仲介手数料の安さのみで不動産会社を選定することはおすすめできません。
マンションの売却を依頼する不動産会社をお探しの際には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
時間に余裕を持って売却する
マンションの売却を成功させるには、時間に余裕を持って売却するとよいでしょう。資金需要などの都合から売却を急いでしまうと、買い手に足元を見られて買い叩かれる可能性があるためです。
売却までに時間的な余裕があれば、希望の条件で買ってくれる買主が現れることを辛抱強く待つことも可能になります。
信頼できる不動産会社を選定する
マンションの売却を成功させるには、そのマンションの売却に強く信頼できる不動産会社を選ぶことがカギです。そのマンションの売却に強みを持つ不動産会社に依頼をすることで、よりよい条件でマンションを売ってもらえる可能性が高くなるためです。
しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからない場合も多いでしょう。その場合には、「おうちクラベル」の不動産一括査定の活用がおすすめです。
おうちクラベルでは、一度の入力で複数の優良な不動産会社に査定を依頼できます。査定額や査定額に対する説明などを比較することで、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を選定しやすくなるでしょう。
まとめ
マンションの売却を不動産会社に依頼する場合には仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限額は法令で定められており、実際にはこの上限額で報酬額を定めている不動産会社が多いでしょう。
中には、売り手側の仲介手数料を格安にしたり無料にしたりする不動産会社もありますが、その場合には囲い込みされるリスクが高くなるほか、適切なアフターフォローを受けられないかもしれません。そのため、マンションの売却を依頼する不動産会社は仲介手数料の安さのみで選ぶのではなく、信頼できる先を選ぶとよいでしょう。
そのマンションの売却に強い信頼できる不動産会社をお探しの際には、「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。
おうちクラベルは東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。複数社による査定額や査定額の説明、対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
マンションの売却をご検討の際には、ぜひおうちクラベルをご利用ください。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
