築50年のマンションは、一般的に築古マンションといわれます。マンションの法定対応年数は47年であり、築50年であればこの耐用年数を過ぎているためです。
では、築50年が経過したマンションはもはや売ることができないのでしょうか？今回は、築50年のマンションがなかなか売れない理由や売るためのコツなどについて詳しく解説します。
築50年のマンションが売れない主な理由
築50年のマンションは、一般的に売りにくいといわれています。その主な理由は次のとおりです。
- 設備が老朽化しているから
- 間取りが古く生活のニーズに合わないから
- 住宅ローンが組みにくいから
- 転売がしづらいから
- 修繕積立金が高いから
- 旧耐震基準が適用されているから
- 近い将来建て替えの問題が生じる可能性があるから
ただし築50年のマンションであっても、マンションの状態や立地などによっては、売れる可能性があります。マンションの査定額を知りたい場合やそのマンションの売却に強い不動産会社をお探しの際には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
設備が老朽化しているから
築50年のマンションでは、設備の老朽化が進んでいることが一般的です。特にトイレや風呂など水回りでは不具合が増えるうえ、古さが目に付きやすく、これが原因で売れにくい可能性があるでしょう。
間取りが古く生活のニーズに合わないから
築50年のマンションは間取りが古く、現代の生活ニーズに合わない可能性があります。これが原因で売れない場合もあるでしょう。
住宅ローンが組みにくいから
マンションの多くを占める「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造」の建物で居住用のものの法定耐用年数は47年です。法定耐用年数とはその資産を通常の用途で使用できる年数ですが、この期間を過ぎたからといって直ちにマンションに住めなくなったり危険が生じたりするわけではありません。
しかし、法定耐用年数を過ぎたマンションは建物部分の資産価値がほとんどなく、担保価値が非常に低くなる傾向にあります。そのため購入希望者が住宅ローンを組みづらく、買いたくても買えない可能性があります。
転売がしづらいから
マンションを購入する人は、将来の売却を見越していることも少なくありません。しかし築50年のマンションはその後売ることは困難であり、これが理由で購入を見送るケースもあるでしょう。
修繕積立金が高いから
マンションは購入後も毎月管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。築古のマンションでは共用部分や建物自体に不具合が生じることが多く、また修繕をする場合には大規模な工事が必要となりがちです。
そのため、維持管理にコストがかかり修繕積立金も高くなる傾向にあります。マンションを安く買えても、修繕積立金が高ければ家計を圧迫してしまいかねません。これも築50年のマンションがなかなか売れない理由の1つです。
旧耐震基準が適用されているから
現在適用されている耐震基準は、1981年6月以降に建築確認を受けた建物に適用されています。一方で、築50年のマンションなどこれより前に建築確認を受けたマンションは、現在よりも緩い旧耐震基準の適用を受けて建てられています。
旧耐震基準が適用されているからといって、直ちに倒壊などの危険が生じるわけではありません。しかし、近い将来に起きると予想されている南海トラフ地震などを想定すれば、不安を感じる人も少なくないでしょう。これが原因でマンションが売れない場合もあります。
近い将来建て替えの問題が生じる可能性があるから
マンションの寿命は、法定耐用年数とイコールではありません。しかし、国土交通省が平成25年に公表した「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」によると、RC系住宅の平均寿命は68年との調査結果があるようです。そのため、築50年のマンションであれば、近い将来寿命を迎える可能性が高いでしょう。
寿命を迎えたマンションは、建て替えなどの問題が浮上します。しかし、マンションを建て替えるとなると一戸あたり数千万円単位の負担が生じる可能性が高く、建て替え決議のハードルは高いものです。そのため、何ら対策がとられないまま事実上管理不全に陥った「ゴーストマンション」となるリスクもあります。
老朽化したマンションの「出口」については国も問題視しているようですが、未だ模索中といわざるを得ません。いずれにしても近い将来問題が生じる可能性が高く、これを避けるため買主がつかない可能性も高いでしょう。
築50年のマンションを売るためのポイント
築50年のマンションを売るにはどのような対策を講じればよいのでしょうか？主なポイントは次のとおりです。
- そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼する
- 立地などのメリットを訴求する
- 内見時に清掃や整理整頓を心がける
- 水回りをリフォームする
- 売り出し価格を低めに設定する
そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼する
1つ目にして最大のポイントは、そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼することです。
不動産会社にはそれぞれ得意なエリアや顧客層、物件種別があることが少なくありません。そのエリアにおける築古マンションの売却に強い不動産会社に依頼することで、築古マンションが売れる可能性が高くなります。
しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからないことも多いでしょう。そのような際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定がおすすめです。
おうちクラベルでは、一度の入力で複数の優良な不動産会社へまとめて査定を依頼できます。査定額や査定額への説明、対応の誠実さなどを比較することで、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を選びやすくなるでしょう。
立地などのメリットを訴求する
築50年のマンションは、非常に好立地であることが少なくありません。主要駅の近くであるなど、今からでは新築マンションを建てることが難しい立地である場合もあるでしょう。
このような築古物件ならではのメリットを訴求することで、マンションが売れる可能性が高くなります。
内見時に清掃や整理整頓を心がける
築古マンションを売る際には、内見に向けて室内の整理整頓や清掃をしておきましょう。同じマンションであっても、整理整頓や清掃がされている状態であるのと乱雑で汚れている状態であるのとでは、購入意欲に大きな差が生じることも少なくありません。
ただでさえ、外観の古い築古マンションはイメージが悪くなってしまいがちです。少しでもよいイメージを持ってもらうため、整理整頓や清掃に特に気を配ることをおすすめします。
水回りをリフォームする
水回りの設備に不具合がある場合には、これを修理することで購入につながる可能性があります。
ただし、大規模なリフォームやリノベーションまでは避けたほうがよいでしょう。なぜなら、築古マンションを購入する人の中には「古いマンションを安く買って好きなようにリノベーションをしたい」という人も多く、売主が行った大規模リフォームやリノベーションが無駄になるリスクがあるためです。
むしろ、リフォームやリノベーションをした分だけ売り出し価格が高くなれば、より売りにくくなる可能性もあります。
売り出し価格を低めに設定する
築50年のマンションを売るためには、売り出し価格を低めに設定することも1つの手です。
参考までに、公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」によれば、築0年から5年の中古マンションの平均㎡単価は105.21万円であるのに対し、築31年以上の中古マンションの平均㎡単価は38.98万円とされています。つまり、築31年以上の中古マンションの価値は、新築や築浅マンションの37％程度になるということです。
築50年などこれ以上の築古マンションのデータはありませんが、築年数がさらに長くなれば売買単価はさらに低くなるでしょう。
この点を踏まえて適正な売り出し価格を設定することが、築古マンション売却のカギとなります。売り出し価格については、売却を依頼している不動産会社の担当者とよく相談したうえで検討するとよいでしょう。
築50年のマンションでは「不動産買取」も検討しよう
対策を講じても築50年のマンションが売れない場合には、「不動産買取」を視野に入れるとよいでしょう。不動産買取の概要は次のとおりです。
不動産買取とは
不動産仲介では、不動産会社に依頼してマンションの買主を探してもらいます。一方、不動産買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう取引形態です。
不動産買取のメリット
不動産買取の主なメリットは次のとおりです。
- 市場で売りにくいマンションでも買い取ってもらえる可能性がある
- 売買契約の成立までがスピーディーである
- 周囲にマンションの売却を知られにくい
- 契約不適合責任が免責されることが多い
市場で売りにくいマンションでも買い取ってもらえる可能性がある
不動産買取の場合、市場で売りにくいマンションであっても買い取ってもらえる可能性があります。リノベーションして転売するなど、さまざまなノウハウを持った不動産会社が戦略をもって買い取ってくれるためです。
売買契約の成立までがスピーディーである
不動産買取では市場で買主を探す必要がありません。そのため、売買契約の成立までスピーディーに進む傾向にあります。
周囲にマンションの売却を知られにくい
不動産仲介では買主を募る必要があることから、不動産会社のウェブサイトなどに物件情報が掲載されることが少なくありません。これにより、周囲に売却を知られる可能性があります。
一方、不動産買取では売却の広告をする必要がないため、周囲に売却を知られにくいといえます。
契約不適合責任が免責されることが多い
契約不適合責任とは、引き渡した中古マンションの状態が契約内容と異なる場合に、買主から売主に対して追及される責任です。
たとえば、中古マンションの窓から雨漏りがすることをあらかじめ告げず、契約書にも記載しないまま売買契約が成立した場合には、引き渡し後に契約不適合責任を追及される可能性があります。追及される責任は、たとえば補修の請求や代金の減額請求、損害賠償請求などです。
一方、買主が不動産のプロである不動産買取の場合、この契約不適合責任が免責されることが多いでしょう。この点も大きなメリットとなります。
不動産買取のデメリットと注意点
不動産買取にはデメリットも存在します。主なデメリットと注意点は次のとおりです。
- 売却価格が低くなる傾向にある
- 必ずしも買い取ってもらえるとは限らない
売却価格が低くなる傾向にある
不動産買取では、市場での売却よりも売却価格が低くなる傾向にあります。一般的には、市場での売却価格の7割から8割程度となることが多いでしょう。
必ずしも買い取ってもらえるとは限らない
不動産買取は、すべての不動産会社が行っているわけではありません。また、不動産買取を行う不動産会社であっても、無条件で買い取っているわけではないことが一般的です。
そのため、不動産買取を打診したからといって、必ずしも買取に応じてもらえるとは限りません。
築50年のマンションを売却する流れ
築50年のマンションを売却する流れは次のとおりです。
- 周辺の相場を確認する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売り出し価格を決定してマンションを売りに出す
- 価格を定期的に見直す
- 内見や問い合わせに丁寧に対応する
- マンションの売買契約を締結する
- マンションを引き渡し代金を受け取る
周辺の相場を確認する
築50年のマンションを売りたい場合や、売りに出しているもののなかなか売れない場合には、まず周辺の相場を確認してみるとよいでしょう。自分で周辺相場を調べる際には、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、マンションの実際の売却事例が掲載されているサイトです。売買成立価格のほか、詳細なエリアや最寄り駅名、駅からの距離、築年数、間取りなどの情報を見ることができます。
自分が売ろうとしているマンション情報と比較することで、売却価格の想定がしやすくなるでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
次に、複数の不動産会社に査定を依頼します。これから初めてマンションを売ろうとしている場合はもちろん、売りに出しているマンションが一向に売れない場合にも、不動産一括査定を受けてみるとよいでしょう。
おうちクラベルの不動産一括査定では、一度の入力で優良な不動産会社へまとめて査定を依頼できます。査定額を確認することでそのマンションの売却相場が把握しやすくなるほか、査定額や対応を比較することでそのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
不動産会社と媒介契約を締結する
査定額や査定額への説明、対応の真摯さなどを比較してマンションの売却を依頼する不動産会社を選定します。選定したら、不動産会社との間で媒介契約を締結しましょう。
媒介契約には次の3種類が存在します。
- 専属専任媒介契約：重ねて他社と契約できない媒介契約。売主が自分で買主を見つけて売買することも制限される。不動産会社には5営業日以内のレインズへの登録義務と1週間に1回以上の報告義務がある
- 専任媒介契約：重ねて他社と契約できない媒介契約。売主が自分で買主を見つけて売買することは制限されない。不動産会社には7営業日以内のレインズへの登録義務と2週間に1回以上の報告義務がある
- 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に依頼できる媒介契約
どの媒介契約がよいのかは一概にいえるものではありません。
ただし、築50年など築古のマンションや駅から遠いマンションなど一般的に売りにくいとされるマンションの場合、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」を選択するとよいでしょう。なぜなら、これらは重ねて他社へ依頼することができないため、売却へ向けて尽力してもらいやすくなるためです。
売り出し価格を決定してマンションを売りに出す
不動産会社と売買契約を締結したら、売り出し価格を決めてマンションを売りに出します。売り出し価格は不動産会社による査定額をベースとして、売主の希望や状況などを加味して設定することが一般的です。
この売り出し価格の設定は非常に重要であり、価格が高すぎるとなかなか売れないことになりかねません。一方、価格が低すぎると売買契約が成立してから「本来ならもっと高く売れたはずなのに」などと後悔してしまう可能性があるでしょう。
価格を定期的に見直す
マンションを売りに出してもなかなか売れない場合には、価格やアピールポイントなどを定期的に見直すとよいでしょう。
マンションの売却において、むやみに価格を下げることは原則としておすすめできるものではありません。しかし、築50年のマンションなど「格安であっても手放したい」と考えている場合には、思い切った値下げをして売り切ることも1つの手でしょう。
内見や問い合わせに丁寧に対応する
購入希望者からの問い合わせに回答するため、不動産会社の担当者から売主に対して連絡が入ることがあります。その際には速やかに対応しましょう。
また、マンションの購入希望者は、購入を決める前に内見を希望することが一般的です。マンションから退去済みの場合はもちろん、居住中であっても可能な限り内見を受け入れるとよいでしょう。
内見を受け入れる際には、整理整頓や清掃をしておくことをおすすめします。また、売主自身も内見に立ち会い購入希望者からの質問に丁寧に対応することで、売買契約の成立につながりやすくなります。
マンションの売買契約を締結する
購入希望者がマンションの購入を決めたら、売買契約を締結します。
売買契約の締結に際しては、買主から売主に対して手付金が交付されることが多いでしょう。手付金の額は、売買代金の5％から10％程度とされることが一般的です。
なお、築50年のマンションの場合、設備に不具合が生じていることが少なくありません。設備の故障や不具合などがある場合には買主にあらかじめ説明するほか、その旨を売買契約書へ記載しておかなければなりません。
売買契約に記載のない不具合が後日発覚した場合には、買主から売主に対して補修の請求や代金の減額請求、損害賠償請求などがなされる可能性があるためです。
マンションを引き渡し代金を受け取る
あらかじめ取り決めた日にマンションを引き渡し、代金の残額を受け取ります。同時に、マンションの名義を買主へと変えるための書類に押印をすることが一般的です。この一連の手続きを「決済」などといいます。
その後はその日中に決済に立ち会った司法書士が法務局で登記の申請を行い、マンションの名義が正式に買主へと変わります。
まとめ
築50年のマンションは、一般的に売りにくいといわれています。しかし、好立地であることを訴求したりそのマンションの売却に強い不動産会社へ依頼したりすることで売却できる可能性が高くなるでしょう。
そのマンションの売却に強い不動産会社をお探しの際には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
おうちクラベルは、一度の60秒入力で複数の優良な不動産会社へまとめて査定を依頼できる不動産一括査定です。複数社の査定額を比較することでそのマンションの売却相場を知りやすくなるほか、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
築50年のマンション売却でお困りの際には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
