中古マンションの売却はどのように進めればよいのでしょうか？マンションの売却は、多くの人にとって人生にそう何度も経験するものではありません。そのため、何から進めればよいのか、またどのような点に注意すればよいのかなど、わからないことが多いでしょう。
そこで今回は、中古マンションを売却する流れや注意点、売却でかかる費用などについて詳しく解説します。
中古マンションを売却するまでの流れ
初めに、中古マンションを売却するまでの全体の流れを解説します。
- マンションの売却相場を確認する
- 不動産会社へ査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- マンションを売りに出す
- 問い合わせや内見に対応する
- 売買契約を締結する
- マンションを引き渡す
- 確定申告をする
マンションの売却相場を確認する
中古マンションを売却しようかどうか悩んでいる場合には、自分で売却相場を調べてみるとよいでしょう。売却相場を知りたい場合には、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、実際の売買事例を売買対象となった中古マンションの情報とともに見ることができます。最寄り駅名や駅からの距離、築年数、間取りなどの情報とともに売買成立価格が確認できるため、売却しようとしているマンションの情報と比較することで売買価格の想定がしやすくなります。
特に大型のマンションであれば同じマンションと思われる売買事例が見つかることもあり、非常に参考となるでしょう。
不動産会社へ査定を依頼する
中古マンションの売却を決めたら、不動産会社へ査定を依頼します。査定とは、不動産会社にその中古マンションの売却想定額を試算してもらうことです。
査定には主に次の2つが存在します。
- 簡易査定（机上査定）：マンションの所在地や築年数、間取りなど客観的な情報をもとに算定してもらう査定。結果が出るのは早いが、売却額とのズレが大きくなる傾向にある
- 訪問査定：不動産会社の担当者に現地を見てもらったうえで行う査定。訪問を受け入れる手間がかかり結果を知るまでに時間がかかるが、正確な査定結果となりやすい
これらはどちらかを選ぶということではなく、複数の不動産会社に簡易査定（机上査定）を依頼し、その結果を見て絞った数社に訪問査定をしてもらうことが多いでしょう。
いずれにしても、中古マンションの査定は1社のみに依頼するのではなく、複数社に依頼することをおすすめします。複数社による査定額を比較することで、その中古マンションの売却想定額を把握しやすくなるほか、その中古マンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるためです。
複数の不動産会社に査定を依頼する際には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の利用がおすすめです。おうちクラベルでは、一度の60秒入力で複数の優良な不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
不動産会社と媒介契約を締結する
査定結果を踏まえて中古マンションの売却を依頼する不動産会社を選定したら、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には次の3種類が存在します。状況に合った媒介契約を選びましょう。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけての売買） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構への登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
一般的には、中古マンションが築浅である場合や、いわゆるブランドマンションなど売却しやすく資産価値も高めの物件の場合には「一般媒介契約」を選ぶことが多いでしょう。
複数の不動産会社に依頼することで、より多くの購入希望者が現れる可能性が高く、よりよい条件で売却できる可能性があるためです。
一方、築古であったり交通の便が悪かったりなど比較的売りにくいマンションの場合、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選ぶことが一般的です。なぜなら、その不動産会社に責任をもって売却活動を行ってもらいやすくなるためです。
マンションを売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、マンションを売りに出します。売り出す際には、マンションの売り出し価格を適切に設定することが売却成功のカギとなります。
売り出し価格が低いと相場よりも安くマンションを売って後悔する可能性がある一方で、売り出し価格が高すぎるとなかなか買主が見つからない可能性があるでしょう。
問い合わせや内見に対応する
マンションを売りに出すと、購入希望者から不動産会社に問い合わせが入ります。
問い合わせには原則として不動産会社が対応しますが、不動産会社が質問に回答するために売主に連絡が入ることも少なくありません。不動産会社から連絡が入ったら速やかに対応しましょう。
また、中古マンションの購入者は購入を決める前に内見を希望することが一般的です。居住中だったとしても、内見には積極的に対応することで売買がまとまる可能性が高くなります。内見を受け入れる際には、最低限の清掃と整理整頓をしておきましょう。
売買契約を締結する
買主がマンションの購入を決めたら、売買契約を締結します。この段階で、買主から売主に対して売買代金の5％から10％程度の手付金が交付されることが多いでしょう。
これ以後、相手方が契約の履行に着手するまでは、それぞれ次の対応で売買契約を一方的に解除できます。
- 売主側からの解除：手付金の倍返し
- 買主側からの解除：手付金の放棄
マンションを引き渡す
あらかじめ取り決めた日においてマンションを引き渡します。遅くともこの引き渡し日までにはマンションから完全に退去をして私物を撤去し、ハウスクリーニングを済ませておきましょう。
マンションの引き渡し日には次のことが同時に行われます。
- マンションの名義変更に必要な書類への署名押印
- 買主の住宅ローンの実行
- 買主から売主への売買代金（手付金を除いた全額）の支払い
その後司法書士が法務局で登記申請をすることで、マンションの名義が買主へと変わります。
確定申告をする
マンションの売却は、譲渡所得税の対象となります。マンションの売却によって譲渡益が生じた場合には、売却の翌年2月16日から3月15日までの間に忘れずに確定申告を行いましょう。
中古マンション売却でよくある失敗
中古マンションの売却でよくある失敗は次のとおりです。失敗例を知り、このような失敗をしないよう注意してください。
- 売り出し価格を高くしすぎてなかなか売れなかった
- 売り出し価格が低すぎて損をした
- そのマンションの売却が得意ではない不動産会社に依頼してしまった
- 売却を急いだあまり安く売ってしまった
- 買主への不具合の申告が漏れてトラブルになった
- 確定申告を忘れて税務署から指摘された
売り出し価格を高くしすぎてなかなか売れなかった
よくある失敗の1つ目は、マンションの売り出し価格を高くし過ぎてなかなか売れないパターンです。
売主からすると、マンションはできるだけ高く売りたいことでしょう。しかし、マンションの購入を検討している人が周辺相場よりも割高だと判断すれば、よほどそのマンションに特有の魅力がない限り売買を成立させることはできません。
売り出し価格が低すぎて損をした
反対に、売り出し価格を低くし過ぎて失敗するケースもあります。
売り出し価格を安くすると、購入希望者にとっては「お得」であり売却できる可能性は高いでしょう。しかし、マンションを売却してから安く売り過ぎたことに気がつけば後悔することとなりかねません。
そのマンションの売却が得意ではない不動産会社に依頼してしまった
中古マンションの売却をよりよい条件で成功させるためには、そのマンションの売却に強い不動産会社への依頼がカギとなります。そのマンションの売却が得意ではない不動産会社へ依頼してしまうと、値決めを誤ったりなかなか売れない事態になったりするかもしれません。
そのマンションの売却に強い不動産会社を探す際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定がおすすめです。複数の不動産会社へ査定を依頼して査定額や対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
売却を急いだあまり安く売ってしまった
マンションの売却をあまりに急いでしまうと、安く売却してしまうリスクがあります。期限のある資金需要があるなど売却を急いでいることが買主側に伝わると、足元を見られて無理な値下げ交渉をされる可能性があるためです。
買主への不具合の申告が漏れてトラブルになった
マンションでは、室内の設備に不具合があることも多いでしょう。買主にこの不具合を伝えないまま売買契約が成立し、引き渡し後に不具合の存在が発覚すると、買主から契約不適合責任を追及される可能性があります。たとえば、修補請求や代金の減額請求、損害賠償請求などが想定されます。
確定申告を忘れて税務署から指摘された
マンションを売却して譲渡益が出たら、譲渡所得税の対象となります。この譲渡所得税は固定資産税などのように納付書が送られてくるようなものではなく、自分で確定申告を行って納税しなければなりません。
譲渡所得税が発生しているにもかかわらず申告や納税をしないと、税務署から申告漏れが指摘される可能性があります。この場合には、本来支払うべきであった税額に加え、利息に位置する「延滞税」とペナルティとしての「無申告加算税」などが追加で課されることとなるでしょう。
中古マンションの売却でかかる税金
中古マンションの売却はどのような税金の対象となるのでしょうか？主な税金は次のとおりです。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
譲渡所得税
先ほども触れたように、マンションを売却して譲渡益が出た場合には、譲渡所得税の対象となります。譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
それぞれの計算要素の概要は次のとおりです。
- 収入金額：中古マンションの売却で買主から得た対価
- 取得費：売却したマンションを取得するためにかかった購入代金（建物部分は減価償却費相当額の控除が必要）、仲介手数料、不動産取得税など。不明な場合には、収入金額×5％で計算する
- 譲渡費用：今回マンションを売却するのに直接かかった仲介手数料、印紙税など
- 特別控除：要件を満たした場合に適用を受けられる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」や「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」など
- 税率：中古マンションの所有期間に応じて15％または30％
自分が住んでいたマンションを売却した場合には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の対象となる可能性が高く、申告することで譲渡所得税がゼロになるケースも少なくありません。
ただし、特例の適用を受けるにはさまざまな要件を満たす必要があるほか、譲渡所得税の計算には多くの注意点があります。そのため、譲渡所得税について不安がある場合には、あらかじめ管轄の税務署や税理士に相談をしておくとよいでしょう。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。中古マンションの売買契約書は印紙税の課税対象とされており、契約金額ごとの印紙税額はそれぞれ次のとおりです。
なお、2024年3月31日までに作成された契約書では軽減税率が適用されています。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
中古マンションの売買契約書は2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通保管することが多いでしょう。印紙税も、売主と買主がそれぞれ保管する契約書に貼付する分を負担することが一般的です。
登録免許税
登録免許税とは、登記などに対してかかる税金です。マンションを売却するとマンションの名義を売主から買主に変える登記を行う必要がありますが、これも登録免許税の課税対象です。この登録免許税は、買主側が負担することが一般的でしょう。
一方、売却するマンションに売主側の抵当権がついている場合には、これを売却までに抹消しなければなりません。抵当権とは、住宅ローンが返せなくなった際に銀行がそのマンションを売ってローンの返済を受けるための担保です。
この抵当権の抹消にかかる登録免許税は売主が負担することが一般的であり、金額は「不動産の数×1,000円」です。また、抵当権の抹消を司法書士に依頼した場合には1万円から2万円程度の報酬がかかります。
中古マンションの売却でかかる税金以外の主な費用
中古マンションの売却でかかる税金以外の主な費用は次のとおりです。
- 不動産会社の仲介手数料
- ハウスクリーニング費用
不動産会社の仲介手数料
中古マンションを売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。不動産会社の仲介手数料には法律で上限が定められており、上限額は次のとおりです。
なお、これはあくまでも上限額であるものの、この上限額をそのまま報酬額として設定している不動産会社がほとんどでしょう。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
マンションの売却価格が400万円超となるケースでは、次の算式にあてはめることで簡単に上限額が算定できます。
- 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
ハウスクリーニング費用
中古マンションを売却するにあたっては、ハウスクリーニングを行うことが一般的です。ハウスクリーニング費用は、依頼先の清掃会社やマンションの広さ、状況などによって異なります。
一般的には、2LDKで3万円から6万円程度、3LDKで4万円から8万円程度であることが多いでしょう。なお、居住中にハウスクリーニングを依頼した方が費用が高くなる傾向にあります。
中古マンションの売却を成功させるポイント
中古マンションの売却を成功させるにはどのような点に注意すればよいのでしょうか？主なポイントは次のとおりです。
- そのマンションの売却に強い不動産会社に依頼する
- 売り出し価格を適切に設定する
- マンションの売却を急がない
- 適切な時期に売却する
- 内見時には清掃と整理整頓を行う
そのマンションの売却に強い不動産会社に依頼する
中古マンションの売却を成功させるには、その中古マンションの売却に強い不動産会社を見つけることが重要です。そのマンションの売却に強い不動産会社を探すには、「おうちクラベル」の不動産一括査定を活用するとよいでしょう。
おうちクラベルでは、一度の入力で複数の優良な不動産会社へまとめて査定を依頼できます。複数社による査定額を比較することでそのマンションの売却適正額を把握しやすくなるほか、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
売り出し価格を適切に設定する
中古マンションの売却を成功させるには、売り出し価格を適切に設定することがポイントです。不動産会社の担当者からアドバイスを受けながら、売り出し価格を慎重に検討するとよいでしょう。
マンションの売却を急がない
先ほども解説したように、マンションの売却を急ぐと足元を見られ、安い価格で売らざるを得なくなるリスクがあります。そのため、売却をあまり急がないこともマンションの売却を成功させるポイントです。
適切な時期に売却する
一般的に、マンションは2月から3月がもっとも売りやすいとされています。なぜなら、この時期は転勤や転職、就職などで引っ越しをする人が多く、これに向けてマンションを購入する人が増えるためです。
売却を急がない場合には、不動産会社の担当者と売り出し時期について相談するとよいでしょう。
内見時には清掃と整理整頓を行う
同じ中古マンションであっても、室内が乱雑で汚れた状態と整理整頓や清掃が行き届いた状態だと、後者の方がよい条件で売れる可能性が高くなります。室内が散らかっていたり汚れていたりすると、購入の意欲を削がれる可能性があるためです。
売却へ向けて大規模なリフォームやリノベーションまでは必要ないものの、内見時には最低限の清掃や整理整頓は行っておくとよいでしょう。
まとめ
中古マンションを売却する流れや費用、注意点などについて解説しました。中古マンションの売却を進める際には、その中古マンションの売却に強い信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
相性のよい不動産会社を見つけられれば、中古マンションをよりよい条件で売却できる可能性が高くなるためです。また、売却に関する不明点を担当者へ直接相談ができるため、安心して売却を進めることができるでしょう。
そのマンションの売却に強い不動産会社を探す際には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定がおすすめです。
おうちクラベルでは、一度の入力で複数の優良な不動産会社へ査定を依頼できます。複数社による対応や査定額などを比較することで、そのマンションの売却に強く信頼できる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
