マンションを売却するにあたっては、不動産会社に査定を依頼することが第一歩目となります。では、マンションの売却をする際の査定はどこに依頼して、どのように進めればよいのでしょうか？
今回は、マンションを売却する際の査定について詳しく解説します。査定の依頼からマンション売り出しまでの流れ、査定時にチェックされる主なポイントを理解して、よりよい条件でのマンション売却を目指しましょう。
マンションを売却する際の査定とは
マンションを売却する際の査定とは、不動産会社にその物件の売却想定額を算定してもらう手続きのことです。
市場でマンションを売りに出す際には、まず一般的に売り手側の希望売却価格である「売り出し価格」を設定します。しかし、マンションなど不動産には2つとしてまったく同じものはないため、売り出し価格を決めようにも何を参考に決めればよいのか迷ってしまうことでしょう。
「3,000万円くらいお金が欲しいから、3,000万円」などと当てずっぽうで価格を決めてしまうとマンションが一向に売れない可能性があるほか、これが相場よりも低ければ損をしてしまうかもしれません。
そのため、不動産のプロである不動産会社から査定を受ける必要が生じます。査定では、不動産会社が過去の売買成立事例やマンションの状態、景気動向などを総合的に加味したうえで「このくらいの価格であれば売れるだろう」という価格を算定します。これがマンションを売却する際の売り出し価格のベースとなります。
ただし、査定額の算定方法は法令などで決まっているわけではなく、不動産会社ごとに独自のノウハウをもって算定するものです。そのため、査定の依頼をした不動産会社によって査定額が異なることも珍しくありません。
マンションの売却で失敗しないためには、査定は複数の不動産会社へ依頼することが鉄則です。複数の不動産会社へまとめて査定を依頼したい場合には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
マンションを売却する際の査定には2種類がある
マンションを売却するにあたって行う査定には、次の2種類が存在します。それぞれの概要を解説します。
なお、これらはいずれかを選択するということではなく、二段階で行うことが多いでしょう。まず複数社から簡易査定（机上査定）を受け、その結果を踏まえて選択した数社に訪問査定を依頼するという流れです。
簡易査定（机上査定）
簡易査定（机上査定）とは、売却するマンションを不動産会社の担当者が訪問せず、マンションの基本情報や売主が申告した情報などをベースに行う査定です。
訪問を受け入れる必要がないため、多くの不動産会社に依頼しやすい手法です。また、査定の結果が出るまでが早く、数時間から1日程度で結果がわかることが多いでしょう。
その反面、査定結果が粗く実際の売却額と差が生じやすい点がデメリットです。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者に実際に現地を見てもらって行う査定方法です。
現地を確認したうえで査定を行うため、より正確な結果が出やすいことが特徴です。実際にマンションを売り出す際には、この査定額をベースに売り出し価格を決めることが多いでしょう。
訪問査定では詳細な検討が必要であるため、結果が出るまでに1週間から10日ほどを要します。また、訪問を受け入れる手間や時間がかかるため、あまり多くの不動産会社に依頼することは現実的ではないでしょう。
マンションの査定から売り出しまでの基本的な流れ
マンションの査定から売り出しまでの流れはどのようになるのでしょうか？基本的な流れは次のとおりです。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 簡易査定の結果を知る
- 数社の不動産会社に絞って訪問査定を依頼する
- 訪問査定に向けて資料を準備する
- 訪問査定を受ける
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- マンションの売り出しを開始する
複数の不動産会社に査定を依頼する
マンションを売却することが決まったら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。
マンションを売却する際の査定は、1社のみに依頼するのではなく複数社に依頼することをおすすめします。なぜなら、1社のみに査定を依頼した場合には、その査定額が適正であるかどうか判断することが難しいためです。
複数社へ査定を依頼することでそのマンションの売却適性額を把握しやすくなるほか、査定額や対応などを比較することでマンションを売却する不動産会社を選定しやすくなるでしょう。
複数社への査定の依頼には、「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。おうちクラベルでは、一度の60秒入力で複数の優良な不動産会社へまとめて査定を依頼できます。
簡易査定の結果を知る
おうちクラベルを活用して不動産一括査定を依頼すると、複数の不動産会社から簡易査定の結果が届きます。おうちクラベルでは査定の依頼後にAIによる査定結果も確認できる物件もあるため、これも参考にするとよいでしょう。
数社の不動産会社に絞って訪問査定を依頼する
簡易査定の結果を踏まえ、訪問査定を依頼する不動産会社を複数選定します。
訪問査定では実際に不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要があるうえ、一度の査定にも1時間から2時間程度の時間を要します。そのため、あまり多くの不動産会社から訪問査定を受けるのは現実的ではないでしょう。一般的には、訪問査定を依頼する不動産会社の件数は3社から5社程度です。
訪問査定を依頼する不動産会社を選定したら、それぞれに連絡を取って日程調整を行います。
訪問査定に向けて資料を準備する
訪問査定の日程が決まったら、訪問査定日に向けて資料を準備しましょう。訪問査定で一般的に必要となる資料は次のとおりです。
ただし、訪問査定の依頼をした不動産会社の担当者から必要書類の案内がされることも少なくありません。そのため、基本的にはその不動産会社の指示に従って資料を用意しておくとよいでしょう。
- 全部事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税課税明細書
- 建物図面
- マンション管理規約
- 管理費や修繕積立金などがわかる書類
- 大規模修繕工事計画
- 権利証または登記識別情報通知
- その他あれば用意したい書類
全部事項証明書（登記簿謄本）
全部事項証明書（登記簿謄本）とは、不動産の基本情報が掲載された書類です。この書類は、不動産会社の側で取得してくれることもありますが、マンションの売却にあたって確認すべき機会も多いため自分でも1通取得しておくとよいでしょう。
全部事項証明書は全国の法務局で誰でも取得することが可能であり、取得手数料は1通600円です。
なお、全部事項証明書を取得するためにはその部屋の「家屋番号」がわからなければなりません。これは必ずしも部屋番号とイコールではなく、推測で探し当てることは困難です。
そのため、全部事項証明書を取り寄せる際には、固定資産税の課税明細書を持っていくとよいでしょう。固定資産税の課税証明書については次で解説しますが、この書類を見ると家屋番号が確認できます。
固定資産税課税明細書
固定資産税課税明細書とは、固定資産税が課されている不動産の基本情報や固定資産税課税上の評価額などが掲載された書類です。固定資産税課税明細書は、毎年春頃に市区町村役場から送付される固定資産税の納付書に同封されています。
建物図面
建物図面は、建物の形や位置関係、配管などが確認できる書類です。マンションを購入した際の書類に同封されていることが一般的です。
どの図面が必要であるかわからない場合には、マンションを買った際の書類を一式用意しておくとよいでしょう。
マンション管理規約
マンション管理規約は、マンションの使用や管理などに関するルールを定めた規約です。紛失している場合は、管理組合や管理会社に依頼して再発行を受けておきましょう。
管理費や修繕積立金などがわかる書類
マンションでは、毎月管理費や修繕積立金を支払っていることが一般的です。この支払額の分かる書類を用意しておきましょう。
大規模修繕工事計画
マンションの大規模修繕計画がある場合には用意しておきましょう。大規模修繕工事計画の有無や大規模修繕工事のタイミングは、買主が購入するかどうかを決める重要な要素となり得るためです。
権利証または登記識別情報通知
マンションを売却する際には、権利証または登記識別情報が必要となります。不動産を取得する際、以前は権利証が発行されていましたが、平成16年（2004年）の不動産登記法改正によって徐々に登記識別情報通知へと切り替わりました。
切り替えの時期は登記所によって異なるため一概に言えるものではありませんが、平成18年（2006年）や平成19年（2007年）頃から切り替えられたケースが多いようです。
そのため、この時期より前にマンションを取得した場合には「権利書」が、以後に取得した場合には「登記識別情報通知」がお手元にあるはずですので、所在を確認しておきましょう。
査定時に権利証などを引き渡す必要まではありませんが、その場で紛失していないことを確認される可能性があります。
その他あれば用意したい書類
これらの他、次の書類があれば用意しておくとよいでしょう。
- マンションを購入した際のパンフレット・説明資料
- マンションを購入した際の契約書・重要事項説明書
- リフォームをした際の契約書
- ローン返済予定表
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- 住宅性能評価書
訪問査定を受ける
あらかじめ取り決めた日程で、訪問査定を受けます。
訪問査定の所要時間は1時間から2時間程度です。大規模なクリーニングなどをする必要はありませんが、訪問査定時までに最低限の清掃と整理整頓はしておくとよいでしょう。
また、設備などに不具合がある場合、これを隠すことはおすすめできません。故障を隠したまま買主との間で売買契約が成立すれば、買主との間でトラブルに発展する可能性があります。
そのため、訪問査定時には都合の悪いことであっても正直に伝えるようにしましょう。訪問査定の結果は、査定の1週間から10日程度で出ることが一般的です。
不動産会社と媒介契約を締結する
訪問査定の結果を踏まえ、マンションの売却を依頼する不動産会社を選定します。不動産会社は査定額の高さのみで決めるのではなく、査定額への説明や査定時の対応の誠実さなどを加味して選ぶとよいでしょう。
不動産会社を決めたら、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には次の3種類があります。状況や希望に合った契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買い手を見つけての売買） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構への登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
どの媒介契約がよいのかは一概にいえるものではありません。
ただし、そのマンションが築古や交通の便がよくないなど一般的に売りにくい物件の場合、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択するとよいでしょう。なぜなら、これらは重ねて他社との媒介契約が締結できず、その不動産会社に責任をもって販売活動をしてもらいやすくなるためです。
一方で、売却するマンションが築浅や好立地にあるなど比較的売りやすい物件の場合、「一般媒介契約」を選ぶことも1つの手でしょう。購入希望者が多数集まることで、よりよい条件で売却できる可能性があるためです。
マンションの売り出しを開始する
媒介契約を締結したら、いよいよマンションの売り出しを開始します。売り出す際には売り手側の希望販売価格である「売り出し価格」を決めますが、これは査定額をベースに売主の希望を加味して決めることが一般的です。
売り出し価格はマンションの売却の成功を左右する重要な要素です。売り出し価格が高すぎると一向に買い手が現れない可能性がある一方で、売り出し価格が低すぎると安く売りすぎて後悔してしまう可能性があるためです。
売り出し価格は、不動産会社の担当者とよく相談をしたうえで慎重に検討しましょう。
マンション売却の査定でチェックされるポイント
マンションを売却する際の査定では、どのような点が確認されるのでしょうか？主な確認ポイントは次のとおりです。
- マンションの立地
- 築年数や構造などマンションの基本情報
- マンションの施工会社
- リフォーム履歴
- 採光や眺望、風通し
- 設備のグレードや劣化状況
- 共用部分のセキュリティや設備の充実度
- マンションの管理やメンテナンス状況
- 周辺環境や騒音などの有無
- 駐車場の有無
マンションの立地
査定の際にはマンションの立地が確認されます。マンションの立地は、簡易査定の場合であっても訪問査定の場合であっても確認される事項です。
マンションが人気のエリアに位置している場合や乗降客数の多い駅が最寄りの場合、最寄り駅から徒歩5分以内の場合などには、査定にとってプラスとなりやすいでしょう。また、公園が近いことや周辺の治安がよいことなどもプラスとなる要素です。
一方で、最寄り駅からの距離が徒歩15分以上である場合などには査定額にとってマイナスとなる可能性があります。
築年数や構造などマンションの基本情報
査定の際には、マンションの構造や築年数などの基本情報が確認されます。マンションの全部事項証明書（登記簿謄本）などから客観的に確認できる情報であるため、訪問査定ではもちろん、簡易査定でも確認される項目です。
一般的には、建物の構造が強固であり築年数が浅いほど査定額が高くなります。
マンションの施工会社
ブランドマンションの場合、査定額にとってプラスとなる傾向にあります。そのため、査定にあたってはマンションの施行会社も確認されることが一般的です。
方角や間取り、階数など売却する部屋の基本情報
査定の際には、部屋の方角や間取り、階数など売却する部屋の基本情報が確認されます。これらの項目も訪問査定のほか、簡易査定でも確認されることが一般的です。
一般的に、マンションは階数が高いほど査定額は高くなります。一方で、1階や2階の場合には査定額は低くなる傾向です。
リフォーム履歴
マンションを購入してから室内をリフォームしている場合には、訪問査定時にその履歴も確認されます。必要なタイミングで都度リフォームを行っている場合には、設備が適切に維持管理されていると判断されやすく、査定にとってプラスの要素となるでしょう。
採光や眺望、風通し
訪問査定の際には、実際のマンションからの眺望や採光、風通しなどが確認されます。これらは、購入者が実際にそのマンションで生活する中で快適さを左右する重要な要素であるためです。
風通しが悪く湿気がこもりやすい場合には、カビなどにより設備が劣化しやすく老朽化が早まることが懸念され、査定額が低くなる可能性があります。
設備のグレードや劣化状況
訪問査定では、設備のグレードや劣化状況なども確認されます。たとえば、キッチンやトイレなどの水回り設備にグレードの高いものが使われており、劣化もほとんど見られない場合は査定にとってプラス要素となるでしょう。
共用部分のセキュリティや設備の充実度
マンションの売却では、共用部分の設備も査定額を左右するポイントです。たとえば、オートロックや監視カメラの有無などが確認されます。
宅配ボックスや応接スペースがある場合には、査定額にとってプラスとなる可能性が高いでしょう。
マンションの管理やメンテナンス状況
マンションの管理状況や長期修繕計画の有無なども、査定時に確認される要素です。しばしば「マンションは管理を買え」といわれるように、管理や日々の修繕が行き届いていないマンションは劣化が早まりやすくなります。
管理組合が適切に機能しておらず長期修繕計画がない場合などには、マンションの寿命に重大な影響を与える懸念があることから、査定額にマイナスの影響を与えやすいでしょう。
周辺環境や騒音などの有無
訪問査定時には、マンションの周辺環境や騒音の有無なども確認されます。
たとえば、周辺が閑静な住宅街や広い公園がある場合などには、査定にとってプラスに働きやすいでしょう。一方で、近くに工場があり騒音や臭い、振動などが気になる場合にはマイナスの要素となり得ます。
また、マンション内の他の住民の生活音が響きやすい場合にも、査定に影響する可能性があります。長く暮らす中で他人の生活音が聞こえる状況にストレスを感じる人は多く、買い手が気にする可能性があるためです。
駐車場の有無
マンションの敷地内に駐車場があるかどうかも査定時に確認される要素の1つです。また、駐車場のタイプ（平置きであるのか機械式なのかなど）も確認されます。
敷地内や周辺に駐車場がない場合には、査定額にとってマイナスとなりやすいでしょう。
マンションを売却する際の査定に関するよくある疑問
最後に、マンションを売却するための査定にまつわるよくある疑問とその回答を紹介します。
査定を受けるのに費用はかかる？
マンションの売却を前提に不動産会社から受ける査定は無料であることが一般的です。なぜなら、査定は不動産会社にとっての営業活動との側面が強いためです。不動産会社はその後売却の仲介について正式に依頼を受けることを目指し査定を行っています。
マンションの査定だけを依頼してその後その不動産会社に仲介を依頼しなかったからといって、何かペナルティがあるわけではありません。そのため、次の場合であっても査定を依頼して問題ないでしょう。
- マンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶために、まずは複数社に査定を依頼する
- マンションを売却するかどうかを検討するために、まずは査定を依頼する
一方で、マンションを売る気がまったくないにもかかわらず査定だけを依頼することは避けた方がよいでしょう。
たとえば、「相続で遺産を分けるにあたってマンションの評価額を知りたい」など、マンションをまったく売るつもりがないにもかかわらずマンションの客観的な評価額を知りたい場合には、不動産鑑定士などに有料で評価してもらう方法が有力となります。
複数社に査定を依頼すべき理由は？
マンションを売却する際の査定は、1社のみではなく複数社に依頼すべきであることは先ほども解説したとおりです。次のような理由から、マンション売却時に査定は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
- 査定額が適正か判断が難しいから
- 売却を依頼する不動産会社の選択肢を広げた方がよいから
しかし、自分で1社ずつ不動産会社を回って査定を依頼していては、多大な手間を要します。そこでおすすめなのが「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルでは、一度の60秒入力で複数の優良な不動産会社に査定を依頼することができます。
査定額が適正か判断が難しいから
その理由の1つ目は、1社のみから査定を受けた場合には、査定額が適正であるかどうか判断するのが難しいからです。
査定額の算定方法は法令などで一律に決まっているものではなく、不動産会社が独自のノウハウや経験などをもとに算定するものです。そのため、不動産会社によって査定額に差が出ることが珍しくありません。
複数社による査定額を見比べることで、そのマンションの売却適正額の判断がしやすくなります。
売却を依頼する不動産会社の選択肢を広げた方がよいから
もう1つの理由は、マンションの売却を依頼する不動産会社の選択肢を広げた方がよいためです。
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや得意な物件種別などがあります。そのマンションの売却を苦手とする不動産会社に依頼してしまうと、売却までに時間を要したり低い価格で売却してしまったりするリスクがあります。
複数の不動産会社に査定の依頼をし、査定額や説明、対応内容などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
マンションは必ず査定額で売れるの？
査定を受けてからマンションを売却する場合、その査定額で必ずマンションが売却できるのでしょうか？
結論をお伝えすると、査定額は必ずしもその価格でマンションが売れるとの保証ではありません。なぜなら、不動産には2つとしてまったく同じものがないうえ、需要と供給のバランスや買い手のニーズによって価格が決まるためです。
たとえば、3,000万円が妥当であるマンションであっても、そのマンションのその部屋に特別なニーズを持つ人は3,500万円でも購入するかもしれません。一方で、そのマンションを欲しいと考える人がいないと2,500万円でも売れない可能性があります。
ただし、訪問査定は査定の精度が高く、査定額と実際の売却額とが近くなる傾向にあります。特にそのマンションの売却実績のある不動産会社や、そのエリアのニーズを熟知している不動産会社の場合、より売買成立額に近い正確な査定を出してくれる可能性が高いでしょう。
そのエリアのマンション売却に強い不動産会社をお探しの際には、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
まとめ
マンションを売却する際には、不動産会社に査定を依頼することが第一歩です。査定額は必ずしもその価格で売れるとの保証ではないものの、査定を受けることでそのマンションの売却額を想定しやすくなります。
マンションの売却をご検討の際は、「おうちクラベル」を活用して複数の不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。
おうちクラベルは、一度の60秒入力で複数の優良な不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定です。査定額や説明、対応の丁寧さなどを比較することで、そのマンションの売却に強みを持つ不動産会社を選定しやすくなります。
マンションの売却をご検討の際には、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
