所有しているマンションに住まなくなったなどの事情から、マンションを貸すことを検討する場合もあることでしょう。
では、マンションを貸すと儲かるのでしょうか？また、マンションを貸すのと売るのではどちらを選択すべきなのでしょうか？
マンションの賃貸と売却には、それぞれ異なるメリット・デメリットがあります。そこで今回は、マンションを貸すことと売ることとの違いやマンションを貸す流れなどについて詳しく解説します。
マンションを貸すと儲かる？
マンションを貸すと儲かるのでしょうか？初めに、借家の賃料に関する最新動向を紹介するとともに、マンションを貸して儲かるかどうかの考え方などについて解説します。
借家の賃料の現状
総務省統計局が5年ごとに行っている住宅・土地統計調査にもとづく「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計結果の概要」によると、専用住宅における1畳あたりの家賃は3,074円となっており、2013年と比較して0.8％増加しています。住宅の所有の関係別にみると、「民営借家（非木造）」が3,832円となっており、最も高くなっています。
また、借家1か月あたりの平均家賃は55,675円となっており、2013 年と比べて3.0％増加しています。これは全国の調査結果を反映したものであり、都心部や首都圏ではさらに高くなるでしょう。
マンションを貸して儲かるかどうかはケースバイケース
マンションを貸すことで儲かるかどうかは一律にいえるものではなく、ケースバイケースです。
たとえば、交通の便のよい人気のエリアにその地域でニーズの高いワンルームマンションを所有している場合には、貸すことによって儲かる可能性が高いでしょう。一方で、空き家の目立つ地域において交通の便の悪いマンションを貸し出しても、管理費や修繕費ばかりがかさみ儲からない可能性が高いといえます。
マンションの賃貸には投資のイメージが強いかもしれません。しかし、株式投資などとは異なり、マンション賃貸は「経営」の側面が強いものです。
そのため、マンションを貸して儲かるためには儲かるための戦略を立て、勉強を続けることが欠かせません。資産運用程度の考えで手軽にマンション賃貸を始めると、損をしたり思ったよりも手間がかかることに辟易としたりして後悔する可能性があるでしょう。
そのため、マンションを貸すかどうかはその地域における投資用マンションの現状やかかる経費、リスクなどを把握したうえで慎重に検討することをおすすめします。
マンションの売却も視野に入っている場合には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を利用して不動産一括査定を受け、売却想定額を把握したうえで貸すか売るかを検討することも1つの手です。
マンションを貸す主なメリット
マンションを貸すか売却するかに悩んだら、それぞれのメリットとデメリットを正しく把握することから始めましょう。マンションを貸す主なメリットは次のとおりです。
- 継続的な賃料収入を得られる
- マンションの維持費用を経費として計上できる
継続的な賃料収入を得られる
マンションを貸すことの最大のメリットは、継続的な賃料収入が得られる点です。マンションを貸し出してよい条件で借りてくれる入居者が見つかれば、継続的にいわゆる不労所得を得ることが可能となります。
マンションの維持費用を経費として計上できる
副次的なメリットとしては、マンションの維持費用を経費として計上することができる点です。
たとえば、一時的にそのマンションに住まなくなるものの、将来的にそのマンションを再度使用する予定がある場合、月々の管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税などは負担し続けなければなりません。このマンションを貸し出せば、これらマンションの維持費用を経費として計上することが可能です。
マンションを貸して赤字になった場合は、この赤字を給与所得や事業所得など他の黒字と通算することも可能です。その結果、納めるべき税金が安くなったり、給与から源泉徴収された税金の還付を受けたりすることが可能です。
ただし、あまりにも赤字が継続するようであれば、無理にそのマンションを持ち続けるのではなく、マンションを売却し将来その地域に戻る際に新たに別のマンションを購入することを検討するとよいでしょう。賃貸に出しても赤字となるようなマンションを持ち続けるのはコストがかかり過ぎるうえ、いずれ老朽化して建て替えなどの問題が浮上するリスクがあるためです。
マンションの売却をご検討の際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
マンションを貸す主なデメリットと注意点
マンションを貸すデメリットと注意点は次のとおりです。マンションを貸すかどうかを検討する際には、このようなデメリットや注意点があることをあらかじめ把握したうえで判断することをおすすめします。
- 必ずしも儲かるとは限らない
- 修繕積立金や固定資産税などを負担する必要がある
- 管理に手間がかかる
- 一度貸し出すと簡単には返してもらえない
- 住宅ローンを投資用ローンに切り替える必要がある
- 毎年の確定申告が必要になる
必ずしも儲かるとは限らない
マンション賃貸は経営であり、必ずしも儲かるとは限りません。マンションの立地や状態によっては入居者がなかなか見つからず空室期間が長くなったり、入居者を得るために家賃を大きく下げざるを得なくなったりする可能性があります。
また、貸している間もマンションの老朽化は進みます。最初の入居者はよい条件で見つかったとしても、次の入居者を募集する際には当初より築年数が経っているため、家賃を下げなければ入居者が入らない可能性もあります。
そして、入居期間中に設備が故障すると修繕費が必要となるほか、入居者が家賃を滞納すれば弁護士などに対応を依頼する費用が掛かるかもしれません。入居者が入れ替わる際には、ハウスクリーニングも必要となります。
このように、マンションの経営には不測の事態が生じる可能性もあり、必ずしも儲かるとは限りません。
修繕積立金や固定資産税などを負担する必要がある
マンションを貸す場合には、修繕積立金や管理費、固定資産税などの負担を続けなければなりません。マンションを貸して儲けるためには、これらの負担を加味して賃料を設定することが必要です。
ただし、修繕積立金などはずっと同じ額であるとの保証はなく、マンションの老朽化が進みメンテナンスにコストがかかるようになると増額される可能性があります。
反対に、マンションの老朽化が進めば築浅のときのような賃料収入を見込むことは難しくなるでしょう。つまり、マンションの老朽化が進むとマンションの賃貸で儲けることは難しくなる傾向にあるということです。
そのため、老朽化が進む前にマンションを売却することも1つの方法です。マンションの売却をご検討の際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
管理に手間がかかる
マンションを賃貸に出すと、管理に手間がかかります。
たとえば、入居者からトイレに不具合が出たなどの連絡が入れば、修理の手配などの対応をしなければなりません。また、入居者が家賃を滞納すれば督促をする必要も生じます。
さらに、入居者が退去すればマンションの状態を確認したりハウスクリーニングを手配したりする必要もあるでしょう。
これらの対応は管理会社に任せることも可能ですが、その場合には管理会社へ費用を支払わなければなりません。管理会社へ賃貸管理を委託した場合の手数料の相場は、家賃収入の5％程度です。
一度貸し出すと簡単には返してもらえない
マンションを貸し出すと、入居者はそのマンションで生活を営むことになります。そのため、一度貸したマンションは大家側の都合で簡単に返してもらうことはできません。
後ほど解説しますが、賃貸借契約には多くのケースで締結される「普通借家契約」と、「定期借家契約」が存在します。いずれの場合であっても、契約期間中に大家側から解約することはできません。
また、普通借家契約では更新が原則とされていることから、あらかじめ取り決めた契約期間が満了した場合であっても、大家側から更新を拒絶するためには正当な理由が必要です。「とりあえず貸して必要になったら返してもらえばよい」などと軽く考えていると、返してもらうことが難しく、貸したことを後悔する可能性もあるでしょう。
住宅ローンを投資用ローンに切り替える必要がある
マンションを居住用として購入している場合には、住宅ローンを組んでいることが多いでしょう。住宅ローンはあくまでも所有者自身や家族が居住する物件へのローンであり、投資用マンションの購入には活用できません。
無断で貸し出してしまうと期限の利益を喪失し、ローン残債の一括返済を迫られるなどトラブルに発展する可能性があります。そのため、そのマンションにかかる住宅ローンを返済中の場合、マンションを貸す前に金融機関にその旨を伝え、投資用ローンに切り替える相談をすることが必要です。
多くの場合、投資用ローンの金利は住宅ローンよりも高く設定されています。また、投資用ローンの審査は住宅ローンより厳しいことが多いため、住宅ローンが通ったからといって投資用ローンの審査も通るとは限りません。
毎年の確定申告が必要になる
マンションを貸し出して収入を得た場合には、原則として確定申告をしなければなりません。
確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの所得について翌年2月16日から3月15日までの間に行います。給与所得者の場合、確定申告に馴染みがないことが多く負担に感じる場合も少なくないでしょう。
ただし給与所得者は、給与所得と退職所得以外の所得の合計年間20万円以下の場合、確定申告をしなくても構いません。給与所得と不動産所得以外の所得がない場合、不動産所得（＝収入－経費）が年20万円以下であれば、確定申告は不要であるということです。
確定申告は税理士に依頼することもできますが、その場合は報酬が発生します。税理士報酬は依頼先の事務所や資料の保存状況、投資用マンションの戸数などによって異なりますが、10万円程度は要することが多いでしょう。
マンションを貸す流れ
マンションを貸し出すことを決めた場合、どのように進めればよいのでしょうか？マンションを貸し出すまでの基本的な流れは次のとおりです。
- 仲介を依頼する不動産会社を決める
- 賃貸契約の内容を決める
- 管理方法を決める
- 入居者を募る
- 賃貸借契約を締結してマンションを貸し出す
仲介を依頼する不動産会社を決める
マンションを貸し出す場合には、不動産会社に依頼して入居者を見つけてもらうことが一般的です。そのため、まずは賃貸の仲介を依頼する不動産会社を選定し契約を締結します。
なお、不動産会社に賃貸の仲介を依頼して入居者が決まった場合には、不動産会社に仲介手数料の支払いが必要となります。仲介手数料の上限額は法令で定められており、その額は「家賃1か月分＋消費税」です。
ただし、これは貸主と借主から受け取れる仲介手数料の合計額であり、どちらがどのように負担しても構いません。貸主と借主が折半することが一般的ですが、契約によって貸主である投資用マンションオーナーが全額を負担するケースや、借主である入居者が全額を負担するケースもあります。
賃貸契約の内容を決める
次に、賃貸契約の種類や内容を検討します。
賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つが存在します。それぞれの概要は次のとおりです。
普通借家契約
普通借家契約は、ほとんどのケースで選択されている一般的な借家契約です。原則として大家側から契約期間中に解約することができないことはもちろん、大家側からの契約更新の拒絶にも正当な理由が必要とされます。
定期借家契約
定期借家契約とは、更新のない借家契約です。普通借家契約とは異なり原則として更新がないため、あらかじめ取り決めた契約期間の満了とともに契約が終了します。
再契約をすることでそのマンションを貸し続けることはできますが、大家側に再契約に応じる義務があるわけでもありません。そのため、いつまで経ってもマンションを返してもらえないという事態を避けることが可能であり、大家にとっては安心です。
ただし、更新ができないことは入居者にとって不都合であるため、通常よりも家賃が低くなる傾向にあるほか、入居者が見つかりにくい可能性もあります。「長期の出張でその地を離れる期間中だけマンションを貸したい」などといった場合には、この定期借家契約が有力な選択肢となるでしょう。
管理方法を決める
次に、投資用マンションを自分で管理していくか、管理会社に管理委託するのかを決めます。
自分で管理する場合、管理会社への委託費はかからないものの、設備の故障時や家賃滞納時などに自分で対応しなければなりません。管理に負担を感じる場合のほか、別の仕事があったり遠方に居住していたりしてトラブル発生時にスムーズな対応が難しい場合は、管理会社に委託することが現実的でしょう。
入居者を募る
賃貸契約の内容や管理会社などについて決めたら、いよいよ入居者の募集を始めます。
入居希望者からの問い合わせや内見などへの対応は不動産会社が行ってくれます。内見時のカギの受け渡し方法などについて、あらかじめ不動産会社の担当者と相談しておきましょう。
なお、マンションを賃貸する場合には入居者の審査をすることが一般的です。入居審査では勤務先等の情報のほか、対応時の人柄なども確認します。
入居者の選定を誤ると家賃を滞納されるリスクがあるほか、ゴミ出しや騒音などで他の居住者とトラブルを起こす可能性などもあるためです。入居審査を厳しくするほど、これらのリスクを避けやすくなるでしょう。
一方で、入居審査を厳しくし過ぎると審査をクリアできる入居者が見つからなくなり、空室期間が長くなることが懸念されます。そのため、審査をどの程度厳しくするのかは、そのマンションの状況や資金繰り状況などから検討する必要があるでしょう。
賃貸借契約を締結してマンションを貸し出す
入居希望者が審査を通過したら、賃貸借契約を締結してマンションを貸し出します。契約の締結時も一堂に会して行うのではなく、不動産会社が投資用マンションのオーナーと入居者からそれぞれから押印を受ける形で行うことが一般的です。
賃貸の場合、大家と入居者が直接顔を合わせないまま入居が決まることも少なくありません。
マンションの賃貸よりも売却が向いている主なケース
先ほど解説したように、マンションを貸し出すことに注意点は少なくありません。安易な気持ちで貸し出してしまうと、儲かるどころか後悔してしまう可能性もあるでしょう。
マンションを貸し出すよりも売却に向いている主なケースは次のとおりです。
- 賃貸管理の手間を掛けたくない場合
- マンションを貸し出せば儲かると楽観的に考えている場合
- 一度にまとまった収入を得たい場合
- 投資用ローンへの切り替えが難しい場合
- 築古のマンションや交通の便の悪いマンションである場合
売却の方が向いている場合には、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
おうちクラベルでは、一度の入力で複数の優良な不動産会社へまとめて査定の依頼ができます。複数社のよる査定額を比較することで、そのマンションの売却適正額を把握しやすくなるでしょう。
賃貸管理の手間を掛けたくない場合
マンションの賃貸管理に手間をかけたくない場合には、売却がおすすめです。
管理会社に投資用マンションの管理を委託すれば、原則として大家が急な対応などをする必要はありません。しかし、管理会社に委託すればそのぶん費用が掛かかります。また、管理会社に確定申告を行ってもらうことはできません。
そして、入居者が途切れた際に次の入居者が見つかるかどうかや、入居者が部屋をきれいに使ってくれるか心配になり、心理的な負担を感じる場合もあるでしょう。このような場合にはマンションを売却した方が良いでしょう。
マンションを貸し出せば儲かると楽観的に考えている場合
「マンションを貸せば儲かる」などと安易に考えている場合は、賃貸経営で損失を被ってしまうかもしれません。
先ほど解説したように、マンションの賃貸は「投資」というより「経営」に近いものです。継続的に収入を上げるためには常に収支状況に目を向ける必要があるほか、周辺の家賃相場やコスト削減の方法などについて学び続けることが求められます。
また、マンションは貸し出しても永久に状況が変わらないものではなく、修繕積立金が増額したりマンションが老朽化したりすることによって収支状況が変化し得るものです。そのため、老朽化が進行する前の適切なタイミングで売り抜く戦略も立てなければなりません。
マンションを貸し出せば儲かると考えて悠長に構えていれば、気づいたときには売り時を逃してしまい、老朽化して入居者が入らない「負」動産を抱える可能性もあるでしょう。
一度にまとまった収入を得たい場合
住み替え先の物件を購入する頭金に充てる必要があるなど、一度にまとまった収入を得たい場合には、マンションを貸し出すより売却することをおすすめします。
マンションを貸し出す場合、よい条件で貸し出せれば継続的に収入を得られますが、まとまった収入を得ることはできません。仲介手数料の支払いやハウスクリーニング費用など、最初は支出が多くなる可能性もあるでしょう。
まとまった収入が必要であり、マンションがどの程度の価格で売却できるのか知りたい場合には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定のご利用がおすすめです。
投資用ローンへの切り替えが難しい場合
先ほど解説したように、住宅ローン返済中のマンションをそのまま賃貸することはできません。マンションを貸し出したい場合には、投資用ローンへの切り替えが必要です。
しかし、投資用ローンは住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にあり、資産状況や収入状況によっては金融機関が投資用ローンへの切り替えを認めない可能性があります。
投資用ローンへの切り替えができずローンの一括返済も難しい場合には、マンションを貸すという選択肢を事実上とることができません。この場合には、マンションを貸さずにそのまま所有し続けるか、マンションを売却するかの選択となります。
なお、マンションを売却する際にも原則としてローンの完済が必要です。ただし、この場合には売却対価でローンを完済する方法があります。
築古のマンションや交通の便の悪いマンションである場合
マンションが築古であっても、駅に近いなど交通の便がよい場合にはマンションを貸して儲けられる可能性があります。
一方で、築古であるうえ交通の便も悪いマンションの場合、入居者が入りづらく希望するほどの家賃収入が見込めないかもしれません。また、築古のマンションの場合、近い将来建て替えの話が浮上する可能性もあります。
そのため、建て替えの話が浮上する前に売却することも1つの手でしょう。
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また、査定額や説明などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。そのマンションの売却に強みを持つ不動産会社へ依頼することでマンションをよりよい条件で売却しやすくなり、儲かる可能性が高くなるでしょう。
まとめ
マンションを貸し出すことで儲かるかどうかはケースバイケースです。
よい条件でマンションを借りてくれる入居者が見つかれば、継続的に賃貸収入を得られます。一方で、マンション投資にはデメリットも多く、安易に賃貸に踏み切ってしまうと後悔するかもしれません。
マンションを売却するか賃貸に出すかはそれぞれのメリットやデメリットを把握したうえで、さまざまな角度から検討することが必要です。
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