マンションは永久に存在するものではなく、いずれは老朽化して寿命を迎えます。寿命を迎えたマンションにそのまま住むことは危険であり、解体が必要となるでしょう。
では、マンションを解体するにはどのくらいの費用がかかり、この費用はどのような要素で左右されるのでしょうか？また、マンションの解体費用や建て替え費用は誰が負担するのでしょうか。
今回は、マンションの解体にかかる費用や、解体費用などの支払いを避ける方法などについて詳しく解説します。
マンションの解体費用の相場はどのくらい？
マンション1棟をまるごと解体する場合、費用はどのくらいかかるのでしょうか？マンションを解体する費用の相場について解説します。
一戸あたりの解体費用負担の相場は数百万円程度
後ほど解説しますが、マンション1棟を解体するのにかかる費用相場はそのマンションの規模や立地、構造などによって大きく異なります。
一般的には鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションを解体する場合には、一戸あたり200万円から1,000万円程度を要することが多いでしょう。
なお、解体後にマンションを建て替えるのではなく、更地にして敷地を売却する場合、その敷地の売却対価は住民に割り振られます。しかしここから解体費用を捻出することとなるため、手残りがほとんどないケースも多いほか、土地の評価額が高くないエリアの場合には持ち出しになる可能性もあるでしょう。
建て替えの場合には建築費用が別途必要
マンションを解体して建て替える場合には、解体費用に加えて新たなマンションの建築費用も必要となります。この場合の費用相場も建て替えるマンションの規模や構造などによって異なりますが、一戸あたり1,000万円から3,000万円程度の負担を要することが多いでしょう。
マンションの解体費用を左右する要素
マンションの解体費用はどのような要素によって決まるのでしょうか？マンションの解体費用を左右する主な要素は次のとおりです。
- 解体するマンションの構造
- 解体するマンションの規模
- アスベストの有無
- 立地条件
- 解体工事の時期
- 附帯工事の有無や内容
解体するマンションの構造
マンションの解体費用を左右する最大の要素は、解体をするマンションの構造です。構造ごとのマンションの解体費用の目安は、1坪あたりおおむね次のとおりです。
- 重量鉄骨造：2万円～4万円
- 鉄筋コンクリート造：4万円～8万円
- 鉄骨鉄筋コンクリート造：5万円～8万円
一般的に、解体するマンションの構造が強固であるほど解体する難易度が高く特殊な工具が必要となる場合も多いため、解体費用は大きくなる傾向にあります。
解体するマンションの規模
マンションの解体費用は、解体するマンションの規模によっても変動します。
解体費用は坪単価で算定されることが多く、マンションの規模が大きいほど高くなることが一般的です。また、高層マンションでは解体のために足場を組んだり特殊な技術が必要となったりすることが多く、費用がかさみやすいでしょう。
なお、先ほど解説した構造ごとの解体坪単価に自身が所有する部屋（専有部分）の坪数をかけても、自分の負担すべき解体費用が算定できるわけではありません。マンションには個々の区分所有者の専有部分のほかに共有部分も多く存在し、共有部分も解体の坪単価に算入されるためです。
アスベスト（石綿）の有無
アスベスト（石綿）とは、繊維状のけい酸塩鉱物です。2006年以前に建てられたマンションには、耐火被覆材や屋根材、壁材、天井材などとしてこのアスベストが使われていることが少なくありません。
アスベストの繊維は肺線維症（じん肺）や悪性中皮腫の原因になるといわれており、肺がんを起こす可能性があるとされています。そのため、アスベストを含む建物を通常通り解体すると、アスベストが浮遊して人体への危険が生じます。
したがって、アスベストを含むマンションを解体するには、あらかじめアスベストを除去しなければなりません。このアスベストの除去工事を行う際には都道府県などへの届出などの手間がかかるほか、特殊な技術も必要です。
そのため、解体するマンションがアスベストを含んでいる場合には解体費用が高くなる傾向にあるでしょう。
マンションにアスベストが使われている場合、除去工事にかかる費用はアスベストのレベル（危険性）ごとに分けられており、1㎡あたりの除去費用はおおむね次のとおりです。
| レベル | 除去費用 |
|---|---|
| レベル1（発塵性が最も高い） | 1万5,000円～8万5,000円程度 |
| レベル2（レベル1ほどではないものの発塵性が高い） | 1万円～6万円程度 |
| レベル3（発塵性が低い） | 3,000円程度 |
立地条件
一般的に、解体するマンションが都市部に位置しているほど解体費用が高くなる傾向にあります。なぜなら、都市部の方が解体工事に従事する人の人件費が高くなる傾向にあるほか、解体会社の事務所家賃など経費も高くなる傾向にあるためです。
また、マンションが密集地に位置しており隣の建物との距離が近い場合には、隣の建物を保護しつつ解体工事を行わなければなりません。状況によっては重機を使うことが難しく、人力で解体せざるを得ない場合もあるでしょう。
そのため、隣の建物と密接しているマンションの場合は費用が高くなる可能性があります。
解体工事の時期
解体工事に要する費用は、その需給状況によって変動します。解体工事の需要が高まっている時期に依頼した場合、解体費用は高くなる可能性があるでしょう。
日本では、1956年に初めて分譲マンションが売りに出されました。その後マンションブームが訪れ、1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた現存するマンション数は約104万戸にものぼります。
これらが今後順次解体されていくと予想されており、マンションの解体需要は今後高まっていくことでしょう。解体の需要が高まっているさなかで解体工事を行えば、平常時よりも費用が高くなる可能性があります。
附帯工事の有無や内容
解体するマンションの設備によっては、附帯工事が必要となることが少なくありません。この場合には別途費用がかかります。
附帯工事にかかる費用は、たとえば門扉の解体に2万円程度、物置の解体に2万円から3万円程度です。ただし、附帯工事の量や解体する構築物などの規模によって大きく変動するため、あらかじめ見積もりを依頼するとよいでしょう。強固で立派な附帯物を解体するほど費用が高くなるイメージです。
マンションの解体が必要となる理由
そもそもマンションの解体はなぜ必要になるのでしょうか？マンションの解体が必要となる主な理由は次のとおりです。
- マンションの老朽化
- 給排水設備の老朽化
なお、マンションの解体や建て替え費用の負担を避けたい場合には、建て替えや解体などの話が浮上する前にマンションを売却することも1つの手です。マンションの売却をご検討の際には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
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マンションの老朽化
マンションの解体や建て替えが必要となる最大の理由は、マンションの老朽化です。
「マンションの寿命は47年」などといわれますが、これは正確ではありません。この47年というのは「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの」に該当する住居用マンションの法定耐用年数です。
法定耐用年数とは「通常の維持補修を加える場合にその減価償却資産の本来の用途用法により通常予定される効果をあげることができる年数」です。しかし、法定耐用年数はあくまでも資産価値を計算するうえでの年数であり、この期間を過ぎたからといっていきなりマンションに住めなくなるわけでもなければ、直ちに危険性が生じるわけでもありません。
一方で、国土交通省が2013年8月に公表した「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」によると、鉄筋コンクリート造である住宅の平均寿命は68年であるとの調査結果が存在するとされています。
ただし、同じ資料の中では外装仕上げにより延命をすることで150年程度にまで延命できるとされています。法定耐用年数を過ぎた以降のマンションの寿命は、そのマンションのメンテナンス状況次第であるといえるでしょう。
参照元：
給排水設備の老朽化
マンションの給排水設備の寿命は配管の材質などによって異なるものの、おおむね30年から40年程度とされています。比較的古いマンションの中にはこの給排水設備がマンションのコンクリート部分に埋め込まれており、マンションを解体しなければ交換が難しいものも存在します。
このような場合は、老朽化した給排水設備を取り換えるためにマンションを解体せざるを得ない可能性があるでしょう。
マンションの解体費用は誰が払う？
マンションを解体することとなった場合には、多額の費用がかかります。では、この解体費用は誰が支払うものなのでしょうか？ここでは、マンションの解体費用の負担者について解説します。
なお、解体費用の負担を避けたい場合にはマンションを早めに売却することも1つの手です。マンションの売却をご検討の際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
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原則として区分所有者が負担する
マンションを建て替える費用は、そのマンションの各部屋の所有者が負担することが原則です。
一戸建て住宅の場合、その住宅に不具合や老朽化が生じた際には所有者の責任で修繕したり解体したりすべきことはイメージが湧きやすいかと思います。
同じように、マンションは区分所有者全員で所有している不動産です。そのため、その解体や建て替えにかかる費用も区分所有者の負担となります。
しかし、このような将来の負担を想定しないままマンションを購入している人も少なくありません。そのため、「区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成」という決議要件を満たせず、解体や建て替えが進んでいないのが現状です。
建て替えの場合は条件を満たすと負担額が減ることがある
マンションを建て替える場合、一定の条件を満たすと区分所有者の負担が減るケースも存在します。その条件とは、マンションの建て替えにおいて戸数を大きく増やすことができ、その購入のニーズが見込めることです。
この場合、売却で得られた資金を建て替えなどの費用に充てられるため、元々の住民の負担を減らすことが可能となります。ただし、マンションは自由に建てられるわけではなく、建ぺい率や容積率の制限を受けます。
建ぺい率とはその敷地に対して建物を建てられる最大割合です。たとえばマンションの敷地面積が1,000㎡の場合、この地域の建ぺい率が60％だとすると600㎡（＝1,000㎡×60％）部分にしか建物を建てることができません。
また、容積率とはその敷地に対して建てられる建物の延べ床面積の最大割合です。たとえばマンションの敷地面積が1,000㎡の場合、この地域の容積率が200％だとすると、ここに建てるマンションの床面積の合計（6階建てだとすると、1階から6階までのすべての階の床面積の合計）は2,000㎡となります。
そのマンションが建ぺい率や容積率を最大限使って建てられている場合、建て替えによって戸数を増やすことは困難でしょう。一方で、建ぺい率や容積率に余裕を持ってマンションが建てられている場合、建て替えによって大きく戸数を増やすことが可能であれば、解体や建て替えの費用負担を軽減できる可能性があります。
マンションの解体と建て替えが決まった場合の選択肢
先ほど解説したように、マンションの解体や建て替えには「区分所有者数の5分の4以上の賛成」と「議決権の5分の4以上の賛成」による決議が必要です。このハードルが高いため、実際にマンションの建て替えや解体が決まったケースはさほど多くありません。
国土交通省が公表している「マンション建替えの実施状況」によると、2022年4月時点までに建て替え工事が済んだマンションは全国でわずか270件のみです。
しかし、所有しているマンションの建て替えや解体が今後決まらないとは限りません。老朽化したマンションの建て替えについては国も問題視していることから、今後建て替えをしやすくするための施策が講じられる可能性もあるでしょう。
では、マンションの建て替え決議にまで進んだ場合、個々の区分所有者にはどのような選択肢があるのでしょうか？主な選択肢は次の2つです。
- 解体や建て替えに応じて費用を負担する
- 解体や建て替えに応じずマンションを売り渡す
解体や建て替えに応じて費用を負担する
1つ目の選択肢は、マンションの解体や建て替えに賛同して費用負担に応じることです。
マンションの立地がよいなど、解体や建て替えの費用を負担してでも建て替え後のマンションを所有したい場合にはこちらを選択するとよいでしょう。また、子どもなど次世代にマンションを引き継がせたい場合にも、こちらが有力な選択肢となるといえます。
解体や建て替えに応じずマンションを売り渡す
2つ目の選択肢は、マンションの解体や建て替えに反対を貫き「売渡請求」に応じることです。
マンションの建て替えに賛同した区分所有者の立場では、解体工事を施工するにはマンションの所有者全員が建て替えに賛同していなければなりません。そのため、建て替えに反対している区分所有者の区分所有権と敷地利用権を取得する必要が生じます。
このような理由により、マンションの建て替えや解体に反対した場合には、建て替えに賛同した区分所有者などから成る施工者から、区分所有権と敷地利用権の売り渡しを請求されることとなるでしょう。
なお、この売り渡しは「時価」でなされることとされていますが時価の判断は容易ではなく、納得のいかない価格を提示される可能性や価格の取り決めで争いに発展する可能性も否定できません。
マンションの解体費用負担を避ける方法
マンションを解体するとなると、多額の費用負担が生じる可能性があります。では、この解体費用の負担を避けるにはどうすればよいのでしょうか？解体費用の負担を避けるための主な方法は次の2つです。
- マンションが老朽化する前に売却する
- 建て替え決議に反対して売渡請求を受け入れる
マンションが老朽化する前に売却する
1つ目は、マンションの老朽化が進み解体や建て替えの話が生じる前にマンションを売却することです。マンションを売却すれば、その後解体や建て替えの費用を負担する必要はありません。
ただし、老朽化が進めば進むほど売却は難しくなります。なぜなら、建て替えや解体の問題に巻き込まれることは、買い手にとっても望ましい事態ではないためです。
そのため、老朽化が進んだマンションを売りたい場合は、できるだけ早く売却を進める必要があるといえます。
マンションの売却をご検討の際には、まず不動産一括査定を受けることがおすすめです。複数の不動産会社から査定を受けることで、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなるためです。
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建て替え決議に反対して売渡請求を受け入れる
すでにマンションの建て替え決議がされている場合には、もはや第三者へ売却することは困難です。解体費用や建て替え費用を積極的に負担してでもそのマンションを購入したいと考える人はさほど多くないためです。
この場合に建て替え費用の負担を回避するには、建て替え決議に反対を貫き「売渡請求」を受け入れるほかないでしょう。
まとめ
マンションの解体や建て替えには多くの費用が掛かります。そして、この解体や建て替えにかかる費用は区分所有者が負担することが原則です。
解体や建て替えをする場合には、一戸あたり数千万円の費用負担が生じる可能性があります。この費用負担を避けるには、建て替え決議に反対して売渡請求を受け入れるほか、建て替えなどの話が浮上する前に売却することも1つの手でしょう。
解体や建て替えの話が浮上する前にマンションを売却したいとお考えの際には、「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。
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建て替えや解体の話が浮上する前にマンションを売却したいとお考えの際には、ぜひおうちクラベルの不動産一括査定をご利用ください。
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