ワンルームマンションは居住用として取引されることもあるものの、投資用として売買されることも少なくありません。
では、ワンルームマンションの売却をよりよい条件で成立させるにはどのような点に注意すればよいのでしょうか？今回は、ワンルームマンションの売却を成功させるポイントや売却でかかる税金などについて詳しく解説します。
首都圏におけるワンルームマンションの最新動向
初めに、首都圏におけるマンションの最新動向を紹介します。公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）が公表している「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」によると、首都圏における中古マンションの㎡単価は10年間で76.1％上昇しています。
画像引用元：首都圏不動産流通市場の動向（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
これはワンルームマンションに限ったデータではないものの、1つの参考となるでしょう。
ワンルームマンションの売却を成功させるポイント
ワンルームマンションの売却を成功させるには、どのようなポイントを踏まえればよいのでしょうか？ワンルームマンションの売却を成功につなげる主なポイントは次のとおりです。
- 投資用ワンルームマンションの売却に強い不動産会社に依頼する
- 不動産会社の販売戦略を確認する
- 売り時を慎重に見極める
- 入居者がいる状態で売却する
- 売却を急がない
- 近隣の他のマンションと競合しないタイミングで売却する
- 状況に応じて買取を選択肢に入れる
- ローン残債を確認しておく
なお、ワンルームマンションはそのマンションに住みたい人が購入するだけでなく、投資用として取引されることが少なくありません。そのため、ここでは投資用であることを前提として売却を成功させるポイントを解説します。
投資用ワンルームマンションの売却に強い不動産会社に依頼する
1つ目にして最大のポイントは、ワンルームマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼することです。
不動産会社にはそれぞれ得意な物件種別や顧客層、エリアなどがあります。投資用マンションの購入層は居住用マンションのそれとは異なるうえ、売り出し方も居住用マンションと同一ではありません。
投資用ワンルームマンションの売却に強い不動産会社は投資用であることを前提とした査定ノウハウを持ち、投資用物件に適した販売戦略を持っています。このように、投資用ワンルームマンションは不動産会社によって得意・不得意が特に分かれやすい物件種別です。
しかし、投資用ワンルームマンションの売却に強い不動産会社に依頼しようにも、不動産会社に心当たりがない場合も少なくないでしょう。そのような際には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。
おうちクラベルは、一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる不動産一括査定です。複数社による査定額や査定額への説明などを比較することで、その投資用ワンルームマンションの売却に強みを持つ不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
不動産会社の販売戦略を確認する
ワンルームマンションの売却を成功させたい場合は、不動産会社に販売戦略を確認し、その回答を踏まえて不動産会社を選択することも1つの手です。
先ほども解説したように、投資用ワンルームマンションの売却には居住用物件とは異なる販売戦略が必要となります。居住者が直接購入を決めるマンションとは異なり、たとえば新聞に折り込み広告を入れたり不動産会社の窓に貼り出したりしたところで、よい条件での売買が成立する可能性は低いでしょう。
販売戦略を確認することで、その不動産会社が本当に投資用ワンルームマンションの売却に強いかどうか判断しやすくなります。投資用ワンルームマンションの売却に自信のある不動産会社をお探しの際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
売り時を慎重に見極める
ワンルームマンションを売却する際には、投資用マンションの値動きなどに注意を払い、売り時を慎重に見極めることが必要です。
売り時の判断方法はさまざまですが、中でも金利が低いことは投資用ワンルームマンションが売り時であることの1つの目安となります。なぜなら、金利が低いと買い手が資金調達をしやすく、買い手が見つかりやすいためです。
また、その地域で投資用ワンルームマンションの価格が上昇しているタイミングも売り時の目安となるでしょう。
入居者がいる状態で売却する
投資用のワンルームマンションを購入する人の多くは、継続的に賃貸収入を得るために不動産を購入します。そのため、入居者がいる状態の方が良い条件で売却できる可能性が高くなるでしょう。
なぜなら、入居者が途切れた時点で売却すると、その後買い手が入居者を見つける必要が生じるためです。初めから入居者がいれば、買い手にこの負担がかかりません。
売却を急がない
投資用のワンルームマンションに限ったことではありませんが、不動産の売却は急がないことが鉄則です。なぜなら、売り急いでいることが買い手に伝わると、足元を見られて値下げ要求をされてしまう可能性があるためです。
また、売り急ぐべき事情があれば、早く売りたいあまり値下げに応じてしまう可能性も高くなるでしょう。
近隣の他のマンションと競合しないタイミングで売却する
投資用のワンルームマンションの買い手は、近隣の似た物件と比較して投資対象を決めることが多いといえます。
しかし、競合物件と競って価格を引き下げることはおすすめできません。無理に価格を下げると、たとえ売却が成立したとしても後悔する可能性があるためです。
そのため、他に競合する物件が売りに出ている場合は、タイミングをずらすことも検討するとよいでしょう。
状況に応じて買取を選択肢に入れる
ワンルームマンションが老朽化して収益性が低下している場合などには、市場へ売りに出してもなかなか買い手がつかない場合もあるでしょう。この場合には、不動産買取が選択肢に入ります。
不動産買取とは、不動産会社にマンションを買い取ってもらう取引形態です。不動産買取では市場で売りにくいマンションでも買い取ってもらえる可能性があるうえ、契約までがスピーディーに進む傾向にあります。
一方で、不動産買取では市場で売却した場合と比較して、売却価格が7割から8割程度となることが一般的です。また、マンションの状態や所在地などによっては買い取ってもらえない可能性もあります。
ローン残債を確認しておく
ワンルームマンションを売却する際には、ローン残債を確認しておかなければなりません。なぜなら、ワンルームマンションに抵当権が付いたままでは売却することができないためです。
抵当権とは、契約どおりにローンが返済できなくなった際に、金融機関がその不動産を売ってその対価からローン残債の返済を受ける担保です。この抵当権を消してもらうためには、原則としてローンをすべて返済しなければなりません。
売却で得た対価を充当してもローンが完済できない状態の場合、抵当権を消してもらうために次の方法などを検討する必要があります。
- 自己資金や親族などから借り入れた資金でローンを完済する
- 新たに購入した投資用マンションなど他の物件に抵当権を付け替える交渉をする
売却対価でローンの完済が可能かどうかを確認し、完済が難しい場合は他の方法を検討する必要があるため、あらかじめローン残債を確認しておくことが必要です。
ワンルームマンションの主な査定方法
ワンルームマンションは、どのような方法で査定されるのでしょうか？ここでは、不動産の評価で主に使われる手法を解説します。
ただし、実際にワンルームマンションを売却する際の査定では、不動産会社が独自のノウハウを加味して行うことが一般的です。そのため、ワンルームマンションの売却想定額を知りたい場合には、自分で計算するよりも複数の不動産会社に査定を依頼することが近道です。
複数の不動産会社に査定を依頼したい場合には、不動産一括査定の「おうちクラベル」をご利用ください。
原価法
原価法とは、その建物を再建築した場合にかかる費用を計算し、そこから築年数に応じた原価分を差し引く不動産評価手法です。中古の戸建て住宅に使われることが多く、マンションの評価ではあまり使用されません。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、その地域における似た物件の売却事例と比較することで、そのマンションの売却価格を算定する評価手法です。マンションの査定でよく活用されます。
近隣での売買事例の多い都心部などでは使いやすい一方で、不動産の売買事例が少ないエリアでは使いにくいことがデメリットです。
収益還元法
収益還元法とは、その物件の収益力をベースとした評価手法です。年間の儲けをもとに評価をする「直接還元法」のほか、将来の売却で得られる価値までを加味して評価をする「DCF法」などがあります。
投資用のワンルームマンションなどでは、この手法をベースに査定額が算定されることが多いでしょう。
ワンルームマンションを売却する流れ
投資用ワンルームマンションを売却する際は、どのような流れになるのでしょうか？基本的な流れは次のとおりです。
- 相場を確認して売却するかどうかを検討する
- 「おうちクラベル」で複数の不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社を選定する
- 売り出し価格を決めてマンションを売りに出す
- 問い合わせなどに対応する
- 売買契約を締結する
- マンションの名義を買主へと変更する
- 入居者にオーナー変更を通知する
相場を確認して売却するかどうかを検討する
初めに、周辺におけるワンルームマンションの売却相場を確認し、売却するかどうかを検討します。ワンルームマンションの売却相場を知りたい場合には、次のウェブサイトなどが参考となります。
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも中古マンションの売買事例を掲載しているウェブサイトです。売買が成立した価格と町名までの詳細な地域のほか、最寄り駅からの距離や構造、間取り、築年数などの情報が掲載されています。
近隣でのワンルームマンションの取引事例と比較することで、そのワンルームマンションの売却価格が想定しやすくなるでしょう。
「おうちクラベル」で複数の不動産会社に査定を依頼する
ワンルームマンションを売却することがある程度決まった段階で、不動産会社に査定を依頼します。
ワンルームマンションを売却する際の査定は1社のみではなく、複数の不動産会社に依頼するとよいでしょう。査定額や対応などを比較することで、そのワンルームマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるためです。
複数の不動産会社にまとめて査定を依頼したい場合には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
不動産会社を選定する
複数社に査定を依頼したら、その結果を踏まえて売却を依頼する不動産会社を選定します。
先ほども解説したように、不動産会社は査定額の高さのみで決めるのではなく、査定への説明や対応などを総合的に判断して決めるとよいでしょう。なぜなら、査定額はあくまでも不動産会社が考える売却想定額でしかなく、必ずしもその価格で売却できるとの保証ではないためです。
媒介契約を締結する
依頼先の不動産会社を選定したら、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には次の3種類があります。それぞれの特徴を踏まえて締結する契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買い手を見つけての売買） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構への登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
そのマンションが比較的売りやすい物件の場合、「一般媒介契約」の締結を検討するとよいでしょう。購入希望者からの問い合わせが増えることで、よりよい条件で売却できる可能性が高くなるほか、不動産会社による囲い込みの予防につながるためです。
一方で、そのワンルームマンションが比較的売りづらい物件の場合は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択するとよいでしょう。これらの媒介契約では他の不動産会社へ重ねての依頼ができないため、不動産会社に責任をもって販売活動をしてもらいやすくなるためです。
売り出し価格を決めてマンションを売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、売り出し価格を決めてマンションを売りに出します。
ワンルームマンションの売却を成功させるには、適切な売り出し価格を設定することがカギです。売り出し価格が低すぎると相場より低く売ってしまい損をする可能性がある一方で、売り出し価格が高すぎるとなかなか買い手がつかない可能性があるためです。
売り出し価格は査定額をベースとして、不動産会社の担当者と十分に相談したうえで検討するとよいでしょう。
問い合わせなどに対応する
ワンルームマンションを売りに出すと、購入希望者から問い合わせが入ります。問い合わせには、原則として不動産会社が対応します。
ただし、不動産会社が問い合わせに回答するため売主に対して質問をすることもあります。不動産会社から問い合わせがあったら、速やかに回答しましょう。
売買契約を締結する
売買の条件がまとまり買主がワンルームマンションの購入を決めたら、買主との間で売買契約を締結します。売買契約書は不動産会社が用意してくれるため、売主が自分で作成する必要はありません。
売買契約の締結時には、買主から売主に対して手付金が交付されることが一般的です。手付金の額は、売買代金の5％から10％程度とされることが多いでしょう。
これ以後、相手が売買契約の履行に着手するまでに契約を解除する際には、次の対応が必要となります。
- 買主側からの解除：手付金の放棄
- 売主側からの解除：手付金の倍額の交付
マンションの名義を買主へと変更する
あらかじめ取り決めた日において、マンションの名義を売主から買主へと変更します。この手続きを「決済」といい、次のことなどが同時に行われることが一般的です。
- 買主のローンの実行
- 買主から売主への売買代金全額の支払い
- 売主から買主にマンションの名義を変えるために必要な書類への押印
決済後、立ち会った司法書士が法務局に登記を申請することで、ワンルームマンションの名義が買主へと変わります。
入居者にオーナー変更を通知する
入居者がいるワンルームマンションを売却するにあたって、入居者に事前に承諾を得る必要はありません。ただし、オーナーが変わった際にはその旨を入居者に通知することが一般的です。
オーナーが変わった旨の通知は、売主と買主が連名で送ることが多いでしょう。ただし、そのワンルームマンションの賃貸管理を管理会社に委託している場合には、管理会社から送ることが一般的です。
ワンルームマンションを売却した際にかかる税金（譲渡所得税）の計算方法
ワンルームマンションの売却で譲渡益が出た場合には、譲渡所得税の対象となります。譲渡所得税は自分、もしくは税理士に依頼して計算し、マンションを売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
譲渡所得税は次の式で計算します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
それぞれの計算要素について解説します。
収入金額
譲渡所得税を計算する際の「収入金額」とは、そのワンルームマンションの売却対価です。
通常は、買主から得た金銭がこれに該当します。
ただし、ワンルームマンションを譲渡した対価として権利や物を受け取った場合には、その権利や物の時価が収入金額に算入されます。
取得費
譲渡所得税の「取得費」とは、売却したワンルームマンションの取得に要した費用です。
取得費には、原則として次の金額などが含まれます。
- ワンルームマンションの購入代金、設備費、改良費
- ワンルームマンションの購入手数料
- ワンルームマンションの取得時に納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税など
ただし、事業所得や不動産所得などの必要経費に算入した費用は取得費に含めることができません。
すでに経費に計上した項目までを取得費に計上してしまうと、経費を二重で計上する状態になるためです。
ワンルームマンションを投資用（賃貸用）として使っている場合には、不動産所得などの必要経費に計上している（もしくは、いったん資産計上して減価償却をしている）ものが少なくないかと思います。
その場合には、取得費として改めて計上しないよう注意が必要です。
また、マンションの建物部分の取得費は購入代金そのままではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた残額となる点にも注意しなければなりません。
取得費の計算に悩んだら、管轄の税務署か税理士へ相談しておくとよいでしょう。
譲渡費用
譲渡所得税の「譲渡費用」とは、そのワンルームマンションを売却するために直接要した費用です。
譲渡費用には、次の金額などが含まれます。
- ワンルームマンションを売却するために支払った仲介手数料
- 印紙税のうち売主が負担したもの
特別控除額
譲渡所得税には、さまざまな「特別控除」が存在します。
たとえば、マイホームを売却した際に活用できる「居住用財産を譲渡した場合の特別控除」や、亡くなった人が住んでいた空き家を売却した際に活用できる「被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の特別控除」などです。
いずれも、要件を満たして確定申告をすることで、最大3,000万円の控除ができます。
一方で、売却をしたマンションが居住用ではなく投資用であった場合には、ほとんどの特例は活用することができません。
譲渡所得税の税率
譲渡所得はそのワンルームマンションの所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、それぞれに異なる税率が適用されます。
長期譲渡所得に該当するのか短期譲渡所得に該当するのかは、売却をした年の属する1月1日時点での所有期間が5年超であるか5年以下であるかによって決まります。
譲渡所得税とこれに対応する住民税のそれぞれの税率は、次のとおりです。
| 売却した日の属する年の1月1日時点におけるマンションの所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が加算されています。
ワンルームマンションを短期で売却すれば売却益に高い税率が適用されますので、注意しましょう。
投資用ワンルームマンションの売却でかかるその他の費用
投資用ワンルームマンションを売却した際には、譲渡所得税のほかにどのような費用や税金がかかるのでしょうか？主な費用はそれぞれ次のとおりです。
- 不動産会社の仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
不動産会社の仲介手数料
ワンルームマンションの売却を不動産会社に依頼した場合には、不動産会社に仲介手数料がかかります。仲介手数料の上限額は、次のとおり法令によって定められています。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、売却価格が400万円超となるケースでは、次の算式でも計算できます。
- 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
これは「上限額」であるものの、この上限額をそのまま仲介手数料として定めている不動産会社がほとんどです。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。印紙税の額は契約書に記載された契約金額（ワンルームマンションの売却価格）によって異なっており、それぞれ次のとおりです。なお、2024年3月31日までは軽減税率が適用されています。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
なお、あくまでも文書に対して課される税金であるため、書面ではなく電子で売買契約を締結した場合には課税対象となりません。
抵当権抹消費用
先ほど解説したように、マンションを売却する際には抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消には次の費用がかかります。
- 登録免許税：1,000円×抵当権を抹消する不動産の数
- 司法書士報酬：1万円から2万円程度
また、抵当権抹消の前提となるローンの繰り上げ返済には手数料がかかる場合もあります。繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なりますが、おおむね1万円から3万円程度です。
まとめ
ワンルームマンションは、投資用として売買されることが少なくありません。
投資用マンションの売却は、不動産会社によって特に得意・不得意が分かれやすい分野です。そのため、ワンルームマンションの売却を成功させるには、ワンルームマンションの売却に強い不動産会社を見つけることが重要です。
そのうえで、不動産会社の担当者とともに売却時期や売り出し価格などの検討を行うことで、よりよい条件でワンルームマンションを売却できる可能性が高くなるでしょう。
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