マンションを売却する際には、不動産会社から査定を受けることになります。査定とは、そのマンションの売却想定額を不動産会社に算定してもらう手続きです。
では、マンションの査定を依頼する際にはどのような点に注意すればよいのでしょうか？今回は、査定依頼前と査定当日、査定後それぞれについてマンション査定の注意点を詳しく解説します。
複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスも紹介するので、ぜひマンション査定時の参考にしてください。
マンションの査定とは
マンションの査定とは、不動産会社にそのマンションの「売却想定額」を算定してもらう手続きです。
査定を受けなければ、マンションを売ろうにもいくらで売り出すべきか判断することは困難でしょう。査定を受けることでそのマンションの売却想定額を把握することができ、売り出し価格の設定がしやすくなります。
また、査定はマンションの売却を依頼する不動産会社を決めることにも役立ちます。複数社による査定額や査定時の対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるためです。
査定には、主に次の2つの方法があります。
- 簡易査定（机上査定）
- 訪問査定
これらはいずれかを選択するのではなく、まず複数社へ簡易査定（机上査定）を依頼してから、数社に絞って訪問査定へと進むことが多いでしょう。それぞれの査定の概要と特徴について解説します。
簡易査定（机上査定）
簡易査定とは、マンションの所在地や間取り、平米数、築年数などの基本情報をベースとして行う査定です。現地へ行かずに「机の上」で行う査定であるため「机上査定」ともいわれます。
そのため、一般的に査定の精度は粗く、実際の売却額と差が生じることが少なくありません。
一方で、結果がわかるまでの期間が短く、数時間から1日程度の短期間で査定結果が出ることが多いでしょう。また、訪問を受け入れる必要がないことから、多くの不動産会社に依頼しやすい点もメリットです。
複数の不動産会社に簡易査定を依頼したい際には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。おうちクラベルは、一度の入力で複数の不動産会社にまとめて簡易査定の依頼ができます。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が売却予定のマンションに出向いて行う査定です。
不動産会社の担当者が実際に現地を見ることから、査定の精度は高くなります。実際にマンションを売り出す際には、この訪問査定の結果をベースに売り出し価格を決めることが多いでしょう。
訪問査定では、不動産会社の担当者に実際に現地へ来てもらうため、あまり多くの不動産会社に依頼するのは現実的ではありません。そのため、3社から多くても5社程度に依頼することが一般的です。
訪問査定の所要時間は1時間から2時間程度であり、査定結果が出るまでには1週間から10日程度を要します。
マンションの査定で失敗しないための注意点：事前準備編
マンションの査定で失敗しないためには、どのような点に注意すればよいのでしょうか？
はじめに、事前準備に関する注意点を5つ紹介します。
- 周辺相場を把握しておく
- 複数の不動産会社へ依頼する
- 資料がすぐ出せるようにしておく
- 不具合や故障している箇所を確認しておく
- 最低限の清掃と整理整頓をしておく
周辺相場を把握しておく
マンションの査定を依頼する前に、あらかじめ周辺相場を確認しておくとよいでしょう。周辺相場を把握しておくことで、売却するかどうかの検討がしやすくなるためです。
たとえば、自分では「3,000万円程度で売れるだろう」と考えていた場合において、査定額が1,500万円と出れば落胆してしまうかもしれません。そして、売却自体を見直す場合もあるでしょう。
あらかじめ周辺の売買事例を確認しておくことで、査定への心づもりがしやすくなります。自分で周辺相場を確認する際には、次のウェブサイトが便利です。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、マンションの基本情報とともに売買が成立したマンションの情報を知ることができます。近隣地域で売買が成立したマンションの情報を自分のマンションの情報と比較することで、相場を把握しやすくなります。
複数の不動産会社へ依頼する
マンションの査定は、1社のみに依頼するのではなく複数社に依頼することが鉄則です。なぜなら、1社のみに依頼した場合には、その査定額が適正かどうかの判断が難しいためです。
複数社の査定額を比較することで、そのマンションの売却相場を把握しやすくなるでしょう。そのため、まずは複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、その結果を見て選定した3社から5社程度の不動産会社に訪問査定を依頼することが基本です。
しかし、自分で複数社の不動産会社を回って査定を依頼していては、膨大な手間と時間を要します。そこでおすすめなのが「おうちクラベル」のご利用です。
おうちクラベルでは、一度の入力で複数の不動産会社へまとめて査定を依頼することができ、自分で不動産会社を1社1社回る必要はありません。
資料がすぐ出せるようにしておく
訪問査定を依頼したら、不動産会社から必要書類の案内が送られてくることが多いでしょう。これを踏まえ、当日は必要な資料がすぐに出せるよう準備しておくことをおすすめします。
マンションの訪問査定で必要となる主な書類は次のものです。
- 全部事項証明書（法務局で取得）
- 固定資産税課税明細書（固定資産税納付書に同封の書類）
- 建物図面
- マンション管理規約
- 管理費や修繕積立金などがわかる書類
- 大規模修繕工事計画
- 権利証または登記識別情報通知
- その他、あれば準備したい書類
- マンションを購入した際のパンフレット・説明資料
- マンションを購入した際の契約書・重要事項説明書
- リフォームをした際の契約書
- ローン返済予定表
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- 住宅性能評価書
必要書類に不足がある場合は後日追加での提示が必要となり、査定結果を知るまでの時間が長くなる可能性があるほか、査定結果が不正確となる可能性があります。どの書類が必要であるかよくわからない場合には、購入時やリフォーム時に受け取った書類を一式用意しておくとよいでしょう。
また、全部事項証明書は誰でも法務局で取得できるため、不動産会社側で取得してくれることも少なくありません。
不具合や故障している箇所を確認しておく
訪問査定日までに、不具合が生じている箇所や故障している箇所などを確認しておきましょう。不具合などが複数ある場合には、当日伝え忘れてしまうことを防ぐため、メモなどにまとめておくと安心です。
最低限の清掃と整理整頓をしておく
訪問査定のために大規模なハウスクリーニングなどを行う必要はありません。
ただし、通常の清掃と整理整頓はしておくとよいでしょう。整理整頓や清掃がされていた方が、不動産会社がマンションの状態を確認しやすいためです。
マンションの査定で失敗しないための注意点：当日編
マンションの訪問査定当日の主な注意点は次のとおりです。
- 不具合を隠さない
- 予定を詰めすぎない
不具合を隠さない
マンションの設備などに不具合や故障がある場合には、訪問査定時に正直に伝えてください。不具合や故障の内容によっては売却前に修繕することも1つの手ですが、修繕の必要性や費用についても不動産会社の担当者に相談できる可能性が高いためです。
また、故障や不具合を隠したまま売買契約の成立まで進んでしまうと、買主から契約不適合責任を追及されてトラブルとなるかもしれません。契約不適合責任とは、物件の不具合や欠陥などに関して、引き渡した後も一定期間は売主が責任を負うというものです。
たとえば、修補請求や代金減額請求、損害賠償請求がされる可能性があります。不具合を修繕する場合もそのまま売却する場合も、査定時に隠すことは避けましょう。
予定を詰めすぎない
マンションの訪問査定でかかる時間は、1時間から2時間程度が目安です。査定に必要な情報や資料を提供したり不動産会社の担当者に相談したりしていると、あっという間に時間が過ぎ、これ以上の時間を要する場合もあるでしょう。
査定の後に予定を入れているとその日に確認すべき箇所を確認できず、後日追加資料の提供が必要となったり再度の訪問が必要となったりするかもしれません。また、査定時に質問したかったことなどが聞けず不満が残る可能性もあります。
そのため、訪問査定を受け入れる際には想定よりも時間がかかる可能性があることを想定し、予定を詰め過ぎないことをおすすめします。
マンションの査定で失敗しないための注意点：査定後編
マンションの売却で失敗しないためには、査定後にも注意が必要です。査定後に注意すべきポイントは次のとおりです。
- 査定額の高さのみで依頼先の不動産会社を決めない
- 査定額の根拠を確認する
- ローン残債と査定額を比較検討する
査定額の高さのみで依頼先の不動産会社を決めない
マンションの査定後は、査定の結果を比較してマンションの売却を依頼する不動産会社を選定することになります。この際、査定額の高さのみで依頼先の不動産会社を決めることは避けた方がよいでしょう。
なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える「売却想定額」でしかなく、必ずしもその価格で売れるとの保証ではないためです。
たとえば、不動産会社が売主から売却の依頼を受けたいあまりに、根拠のない高めの査定額を提示する可能性もゼロではありません。実際にその価格で売れればよいものの、売り出し価格が高すぎるあまりマンションがなかなか売れなかったり、結果的に売り出し価格を下げざるを得なくなったりすれば本末転倒です。
そのため、不動産会社は査定額の高さのみならず、査定時の対応や査定額への説明などを総合的に判断して選定することをおすすめします。
査定額の根拠を確認する
訪問査定の結果が出たら、査定結果の金額のみを見るのではなく、その算定根拠を確認しておくとよいでしょう。この説明や対応によって、その不動産会社の誠実さが判断しやすくなるためです。
特に他の不動産会社よりも査定額が高い場合には、その理由を確認することをおすすめします。なぜなら、先ほど解説したように、売却の依頼を受けるために根拠のない高めの査定を行っている可能性もあるためです。
反対に、高めの査定にしっかりとした理由があれば、その不動産会社に売却を依頼することでよりよい条件でマンションを売ってもらえるかもしれません。
ローン残債と査定額を比較検討する
売却するマンションにローンが残っている場合は、査定額とローン残債を比較し、売却額でローンが返済できそうかどうか確認しておきましょう。というのも、売却額を充ててもローン残債の返済ができない「オーバーローン」となっていれば、ローンの返済方法を別途検討する必要があるためです。
たとえオーバーローンであっても、自己資金や親族からの借り入れなどでローンの完済ができる場合は問題ありません。一方、自己資金などを充ててもローンが返済できない場合には別の物件に担保を付け替えるなど、難しい対応が必要となります。
場合によっては銀行が抵当権（マンションについている担保）の抹消を認めず、売却が事実上できないリスクも生じます。
いずれにしても、住宅ローンが残っているマンションを売却しようとする場合には、査定額が出た時点で一度ローンを組んでいる金融機関に相談しておくとよいでしょう。
マンションの査定から売却までの流れ
マンションの査定から売り出しまではどのような流れとなるのでしょうか？基本的な流れは次のとおりです。
- 複数の不動産会社へ簡易査定（机上査定）を依頼する
- 数社の不動産会社に絞って訪問査定を依頼する
- 訪問査定に向けて必要資料を用意する
- 訪問査定を受ける
- 売却を依頼する不動産会社を決める
- 不動産会社とマンションの媒介契約を締結する
- マンションの販売を開始する
複数の不動産会社へ簡易査定（机上査定）を依頼する
マンションの売却は、簡易査定（机上査定）の依頼から始めましょう。そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけるため、簡易査定は複数の不動産会社に依頼することが基本です。
しかし、簡易査定であっても自分で1社1社不動産会社を回って査定を依頼していては、多大な手間と時間を要します。そのため、「おうちクラベル」の不動産一括査定を活用するとよいでしょう。
おうちクラベルでは、一度の60秒入力で複数の優良な不動産会社にまとめて査定の依頼ができます。
数社の不動産会社に絞って訪問査定を依頼する
簡易査定の結果が出たら、その結果を踏まえて訪問査定を依頼する不動産会社を選定します。
多くの不動産会社に訪問査定を依頼してしまうと、対応に時間と手間を要します。そのため、訪問査定は3社から多くても5社程度に絞って依頼することが一般的です。
訪問査定を依頼する不動産会社を決めたら、担当者に連絡を取って日程調整を行います。併せて、当日までに用意しておくべき資料についても担当者に確認しておくとよいでしょう。
訪問査定に向けて必要資料を用意する
訪問査定の日が決まったら、あらかじめ必要書類を用意します。訪問査定の必要書類は先ほど解説したとおりです。当日資料が見つからず慌ててしまうことのないよう、マンションに関連する書類を1か所にまとめておくとよいでしょう。
訪問査定を受ける
あらかじめ取り決めた日時において、訪問査定を受け入れます。
訪問査定の際には、ハウスクリーニングなどまでを行う必要はありません。ただし、あまり散らかっていたり汚れていたりしていると査定がしづらくなる可能性があるため、最低限の清掃と整理整頓はしておくとよいでしょう。
また、設備の故障や不具合がある場合には、不動産会社の担当者に正直に伝えてください。
売却を依頼する不動産会社を決める
訪問査定の結果を受けて、不動産の売却を依頼する不動産会社を選定します。先ほども解説したように、依頼先の不動産会社は査定額の高さのみで決めるのではなく、査定額への説明や査定時の対応などを総合的に加味して決めるとよいでしょう。
不動産会社とマンションの媒介契約を締結する
依頼先の不動産会社を選定したら、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの概要は次のとおりです。
- 専属専任媒介契約：同時に複数社と契約できない媒介契約。売主が自分で買主を見つけて売買する「自己発見取引」も制限される。不動産会社には5営業日以内のレインズへの登録義務と1週間に1回以上の報告義務がある
- 専任媒介契約：同時に複数社と契約できない媒介契約。自己発見取引は制限されない。不動産会社には7営業日以内のレインズへの登録義務と2週間に1回以上の報告義務がある
- 一般媒介契約：複数の不動産会社と同時に契約できる媒介契約
いずれの媒介契約が最適であるかはケースバイケースであり、一概に判断できるものではありません。
ただし、査定を受けたマンションが築古であるなど比較的売りにくいマンションの場合、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」を選択するとよいでしょう。これらは重ねて他社への依頼ができないため、その不動産会社に責任をもって売却活動をしてもらいやすくなるためです。
一方で、築浅のマンションなど購入希望者が多く現れそうなマンションの場合は「一般媒介契約」を検討するとよいでしょう。複数の不動産会社から売りに出すことでより多くの購入希望者が見つかり、よりよい条件で売却できる可能性があるためです。
また、不動産会社による「囲い込み」を防ぐ効果も期待できます。「囲い込み」とは、不動産会社が仲介手数料を売り手と買い手の双方から受け取ることを目的として、他の不動産会社経由での問い合わせに対して「その物件は売れた」などと嘘をついて断る行為のことを指します。
マンションの販売を開始する
不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよマンションを売りに出します。売り出しにあたっては、売主側の希望販売価格である売り出し価格を決めることになりますが、これは査定額をベースに決めることが一般的です。
売り出し価格が高すぎるとマンションが一向に売れない可能性がある一方で、売り出し価格が低いと損をしてしまうかもしれません。そのため、マンションの売り出し価格は不動産会社の担当者と十分に相談をしたうえで決めるとよいでしょう。
まとめ
マンションの査定は、売却前に売却想定額を算定してもらうことです。複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、その後3社から5社程度に絞ったうえで訪問査定を依頼することが多いでしょう。
査定時にはさまざまな注意点が存在します。たとえば、複数社に依頼すべきこと、不具合を隠さないこと、査定結果の説明を受けることなどが挙げられます。注意点を踏まえてマンションの査定を受けることで、よりよい条件でマンションを売却できるようになるでしょう。
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この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
