中古マンションを売りに出しても、一向に売れない場合があります。では、売りに出した中古マンションが売れない理由にはどのようなものが挙げられるのでしょうか？
今回は、中古マンションが売れない主な理由を紹介するとともに、売れない場合の対策などについて詳しく解説します。マンションがずっと売れない理由を知ることで、よりよい条件で売るための対策を立てやすくなるでしょう。
中古マンションは一般的にどれくらいの期間で売れる？
「中古マンションがずっと売れない」と判断するためには、中古マンションが売りに出されてから売買が成立するまでの一般的な期間を知っておくことが必要です。
公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）が2023年4月に公表した「首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）」によると、中古マンションがレインズに登録されてから成約に至るまでの平均日数は73.0日とされています。
不動産会社と媒介契約を締結してから不動産会社がレインズに登録するまでの期間は、専属専任媒介契約で5営業日以内、専任媒介契約で7営業日以内です。そのため、不動産会社と媒介契約を締結してから中古マンションが成約するまでの平均期間は2か月から3か月程度といえるでしょう。思ったよりも早く売れていると感じるかもしれません。
ただしこれはあくまでも平均であり、人気のあるマンションなどが売りに出てからすぐに購入希望者からの問い合わせが入って成約に至るケースも含まれています。そのため、3か月間ではなく、4か月程度を「売れない」の1つの目安にするとよいでしょう。
中古マンションがずっと売れない12の理由
中古マンションを売りに出してもずっと売れない場合、どのような理由が挙げられるのでしょうか？中古マンションが売れない主な理由は次のとおりです。売れない理由がわかれば、対策を検討しやすくなるでしょう。
- 売出価格が高すぎる
- 修繕積立金や管理費が高すぎる
- 近隣に条件のよい他の物件が売りに出されている
- 間取りや広さがその地域のニーズに合致しない
- 交通の便が悪すぎる
- マンションの管理状態が悪い
- インターネットに掲載された物件情報のイメージがよくない
- マンションが老朽化しすぎている
- 部屋に臭いがしみついている
- 内見対応のイメージが悪い
- 依頼先の不動産会社が売却に力を入れていない
- 不動産会社が囲い込みをしている
売出価格が高すぎる
中古マンションの売出価格が高すぎることから成約に至らない場合があります。
中古マンションがずっと売れない場合には、改めて複数の不動産会社から査定を受け、売出価格を見直してみると成約に至るかもしれません。複数の不動産会社から査定を受けたい場合には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定のご利用がおすすめです。
修繕積立金や管理費が高すぎる
マンションを購入すると、その後は毎月修繕積立金や管理費を支払わなければなりません。売却価格がリーズナブルでも修繕積立金や管理費が高ければ、月々の負担が重くなります。これが原因で中古マンションが売れない可能性があるでしょう。
中でも、築古のマンションでは修繕や維持管理にコストがかかりやすく、修繕積立金が高くなる傾向にあります。
近隣に条件のよい他の物件が売りに出されている
マンションの購入希望者は、近隣の複数の物件を比較して購入を決めることが多いでしょう。そのため、近隣によい条件の物件が売りに出されている場合には、これと競合してしまい中古マンションがなかなか売れない可能性があります。
特に近隣に似た間取りの新築マンションがリーズナブルな価格で売りに出されている場合には、購入希望者が新築マンションに流れてしまい成約が遠のく可能性があります。
間取りや広さがその地域のニーズに合致しない
中古マンションの間取りや広さがその地域のニーズに合致しないため中古マンションが売れない場合もあります。
たとえば、単身世帯や夫婦のみの世帯にニーズのあるエリアで4LDKなどファミリー向けのマンションを売りに出した場合には、ニーズが少なく買い手が見つかりにくい可能性があるでしょう。
交通の便が悪すぎる
よほど人気のエリアなどでない限り、最寄り駅から徒歩10分以上となるマンションは売れにくいといわれています。最寄り駅まで徒歩15分以上を要するなど、交通の便がよくない場合にはこれが原因で売れない可能性があるでしょう。
マンションの管理状態が悪い
「マンションは管理を買え」とよくいわれるように、管理状態が悪いマンションは買い手がつきにくい傾向にあります。管理状態が悪いマンションは老朽化が早まる可能性があるほか、将来修繕積立金が大きく増額されるかもしれません。
このような理由から購入希望者に敬遠され、ずっと売れない可能性があるでしょう。
インターネットに掲載された物件情報のイメージがよくない
中古マンションの購入を希望する人は、インターネットなどに掲載された物件情報などを確認して下調べをすることも多いでしょう。そのため、インターネットに掲載された物件のイメージがよくないことで販売機会を逃している可能性があります。
たとえば、物件の写真が薄暗かったり散らかった状態や汚れた状態のまま撮られた写真が掲載されていたりすると、購入希望者が現れにくいかもしれません。
マンションが老朽化しすぎている
中古マンションが老朽化しすぎていれば、これが原因でずっと売れない場合があります。
築年数の経過したマンションであっても、適切に修繕がされていれば買い手が見つかる可能性がある一方で、外壁が剥がれているなど目に見えてマンションが劣化している場合には買い手が見つかりにくいでしょう。
マンションの法定耐用年数は47年であり、これを過ぎると建物部分の資産価値はほとんどゼロとなります。法定耐用年数とマンションの寿命はイコールではなく、法定耐用年数が過ぎたからといって直ちに危険が生じたり住めなくなったりするわけではありません。
しかし、法定耐用年数が過ぎたマンションは担保価値が低いため、購入希望者がローンを組みづらくなります。これも老朽化したマンションが売れにくい原因の1つです。
部屋に臭いがしみついている
部屋にタバコやペットなどの臭いがしみついている場合には、これが原因でマンションがずっと売れないのかもしれません。内見までは進むものの、その後売却が決まらない場合は、次で挙げる内見対応の問題のほか、部屋の臭いに問題がある可能性もあります。
内見対応のイメージが悪い
内見までは進んでもその後売却が決まらない場合には、内見の対応に問題があるのかもしれません。内見対応がぶっきらぼうであるなど対応に問題がある場合のほか、部屋が散らかったまま内見を受け入れているなど準備不足による場合もあります。
依頼先の不動産会社が売却に力を入れていない
マンションの売却を依頼している不動産会社が売却に力を入れていないことでずっと売れていない可能性も否定できません。
特に中古マンションの売却想定額がさほど高額でない場合には、不動産会社が対応を後回しにしている可能性もあります。なぜなら、不動産会社の仲介手数料は取り扱った物件の売買価格によって異なるため、高額な不動産を取り扱った方が儲けにつながるためです。
また、不動産会社の得意分野や営業力は会社ごとにさまざまであり、不動産会社の能力不足による場合もあるでしょう。そのため、不動産会社が原因で中古マンションがずっと売れない可能性がある場合には依頼先の不動産会社を変更することも1つ方法です。
中古マンションの売却を依頼する不動産会社をお探しの際には、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。おうちクラベルをご利用いただくことで、その中古マンションの売却に強みを持つ不動産会社を見つけやすくなります。
不動産会社が囲い込みをしている
不動産会社が囲い込みをしていることが原因でマンションが売れない場合もあります。
不動産会社にマンション売却の仲介を依頼して成約した場合には、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要が生じます。この仲介手数料の上限額は法律で定められており、売買価格が400万円超である場合の上限額は次のとおりです。
- 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
これは上限額であるものの、この上限額をそのまま報酬額としている不動産会社が多いでしょう。
この仲介手数料は、不動産会社が売り手と買い手からそれぞれ上限額まで受け取ることができます。マンションなど不動産の売買は「売却希望者がA不動産会社に売却を依頼して購入希望者がB不動産会社に依頼をする」といったように、売り手と買い手がそれぞれ別の不動産会社に依頼すること（「片手仲介」といいます）が想定されているためです。
しかし、実際にはA不動産会社が売主と買主の双方から依頼を受けて売買を仲介するケースも少なくありません。これを「両手仲介」といいます。
両手仲介をすれば、不動産会社は売主と買主の双方からそれぞれ上限額までの仲介手数料を受け取ることが可能です。つまり、1つの不動産の売買で2倍の報酬を得られます。
この両手仲介に問題があるわけではありません。その不動産会社に影響力があり、不動産会社の人的ネットワークを駆使してスピーディーに買い手を見つけてくれるのであれば、売り手としてもメリットが大きいことでしょう。両手仲介であっても片手仲介であっても、売り手が不動産会社に支払う仲介手数料が変わるわけではなく損をするわけでもないためです。
しかし、両手仲介をするために嘘をついて囲い込みをする場合は問題だといえます。たとえば、物件情報を見た他の不動産会社から購入の打診があったとしても、片手仲介を避けたい不動産会社が「この物件はすでに売れた」などと嘘をついて断る場合などがこれに該当します。
知らないうちに物件の囲い込みがされていることもあり、これが原因で中古マンションの売買が成立しない可能性もあります。
中古マンションがずっと売れない場合のデメリット
中古マンションがずっと売れない場合には、次のデメリットが生じる可能性があります。
- 「売れない物件」とのイメージがつきやすい
- 修繕積立金や固定資産税のなどの維持費がかかり続ける
- 住み替え計画に支障が出る
- マンションの寿命が近づくと建て替えや解体の話が浮上する
- いずれは相続で次世代に引き継がれる
中古マンションが売れない場合には、「おうちクラベル」を活用し改めて査定を受けてみるとよいでしょう。査定額や対応を比較することで、そのマンションの売却に強みを持つ不動産会社を見つけやすくなり、依頼先の不動産会社を変更することでマンションが売れる可能性があります。
「売れない物件」とのイメージがつきやすい
長期にわたって売れない中古マンションは、中古物件を紹介するインターネットサイトなどにずっと掲載され続けることが少なくありません。これにより、購入を検討している人から「ずっと売れないマンション」とのマイナスイメージがつく可能性があります。
修繕積立金や固定資産税のなどの維持費がかかり続ける
たとえその中古マンションに居住していなくても、マンションを所有している限りはずっと修繕積立金や管理費、固定資産税などがかかり続けます。売れない期間が長引くと、これらの費用負担がかさんでしまうことでしょう。
住み替え計画に支障が出る
マンションを売却して別の物件に住み替えようと計画している場合には、マンションがずっと売れないことで住み替え計画に支障が出るかもしれません。
たとえば、マンションが売れたら購入しようと考えていた物件が売れてしまったり、住み替え先のローンと売却しようとしているマンションのローンを二重で負担する期間が長くなったりすることなどが考えられます。
マンションの寿命が近づくと建て替えや解体の話が浮上する
マンションがずっと売れないまま老朽化が進むと、マンションの寿命が訪れて建て替えや解体の話が浮上する可能性があります。
建て替えや解体には、一戸当たり数百万円から数千万円単位の費用負担が生じることが多く、賛同するかどうか難しい決断を迫られることとなるでしょう。
また、建て替えや解体決議のハードルは高く、実現しないまま放置されることも少なくありません。そうなると、高齢となった相続人が亡くなったり入院をしたりしてマンションを去り、相続人とも連絡がつかず管理費の滞納が増加し、ついには修繕もままならない「ゴーストマンション」へとなってしまう危険性があります。
いずれは相続で次世代に引き継がれる
中古マンションがずっと売れないまま年月が過ぎた場合には、所有者にもいずれ相続が起き、「負の遺産」となった中古マンションが次世代へと引き継がれます。
その場合には次世代へと苦労をかける可能性があるほか、負の遺産を押し付け合って相続争いの原因となるリスクもあるでしょう。
中古マンションがずっと売れない場合に検討すべき項目
売りに出している中古マンションがずっと売れない場合には、次の点を見直してみるとよいでしょう。見直しによって売れない理由が解消できれば、売却できる可能性が高くなります。
- 不動産会社に販売戦略を確認する
- 媒介契約の種類を見直す
- 依頼先の不動産会社を変更する
- インターネット上での掲載情報を見直す
- マンションのアピールポイントを見直す
- 売出価格を引き下げる
- 売出時期を変更する
- 清掃や整理整頓をする
不動産会社に販売戦略を確認する
中古マンションがずっと売れないのは、不動産会社の販売戦略に問題があるからかもしれません。
販売方法を不動産会社に任せている場合には、どのような販売活動を行っているか不動産会社に確認してみるとよいでしょう。この際の対応が不誠実であれば、不動産会社の変更を検討してもよいでしょう。
媒介契約の種類を見直す
不動産会社と締結する媒介契約には、次の3種類があります。
- 専属専任媒介契約：1社専属で締結する媒介契約。売主が自分で買主を見つけることも制限される。不動産会社には5営業日以内のレインズへの登録や1週間に1回以上の報告が義務付けられる
- 専任媒介契約：1社専属で依頼する媒介契約。売主が自分で買主を見つけることは制限されない。不動産会社には7営業日以内のレインズへの登録や2週間に1回以上の報告が義務付けられる
- 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に依頼できる媒介契約
不動産会社からすると、せっかく売却活動に尽力したにもかかわらず、他社で売買契約が成立する事態は避けたいでしょう。なぜなら、不動産会社の仲介手数料は成功報酬であり、他社で売買契約が成立した場合には報酬を得ることができないためです。
そのため、不動産会社は「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」の締結を希望することが多いでしょう。しかし、これらの契約は他社で売買契約が成立する可能性がないことから、不動産会社が悠長に構える可能性があります。また、先ほど解説した囲い込みのリスクも高くなるでしょう。
さほど売れにくい物件ではないにも関わらずマンションがずっと売れない場合には、媒介契約を「一般媒介契約」に変更することで売買契約が成立するかもしれません。一般媒介契約の場合には、不動産会社同士が売却を競うこととなり囲い込みのリスクも低いためです。
一方で、築古や交通の便が悪いなど売りにくい物件や売買想定価格が低い物件の場合、一般媒介契約は避けた方がよいかもしれません。なぜなら、これらは不動産会社からすれば「手間がかかる上に売れてもそこまで儲からない」ため、他社と競争するどころか売却に力を入れなくなる可能性があるためです。
依頼先の不動産会社を変更する
不動産会社にはそれぞれ、得意なエリアや得意な物件があります。中古マンションがずっと売れないのは、依頼先の不動産会社がそのマンションの売却を得意としていないからかもしれません。
そのため、不動産会社を変更することが有力な選択肢となるでしょう。
その中古マンションの売却に自信のある不動産会社を探したい場合には、「おうちクラベル」の不動産一括査定がおすすめです。査定額や対応などを比較検討することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
インターネット上での掲載情報を見直す
インターネット上での中古マンションの掲載情報を見直すことで、マンションの売却につながる可能性があります。
たとえば、物件の写真を充実させたり、室内を整理したうえで物件の写真を撮り直したりすることなどが考えられます。また、この後解説するアピールポイントの記載も見直すとよいでしょう。
マンションのアピールポイントを見直す
物件のアピールポイントを見直すことで、マンションの売却につながる可能性があります。
たとえば、単身や夫婦のみの世帯を前提とした間取りである場合、小学校や幼稚園が近いことはアピールポイントとならないかもしれません。一方で、病院やスーパーマーケットが近いことなどをアピールすれば、高齢夫婦世帯などによる購入が見込める可能性があります。
効果的にマンションをアピールするには、その地域のニーズを熟知していることが必要です。そのため、このアピールポイントを検討することも不動産会社の担当者による腕の見せ所となるでしょう。
その地域における中古マンションの売却に強い不動産会社をお探しの際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
売出価格を引き下げる
売出価格が高すぎてマンションが売れない場合には、売出価格を引き下げることも検討するとよいでしょう。周辺相場を改めて確認したうえで適正価格へと見直すことで、マンションが売れる可能性があります。
ただし、売出価格をむやみに引き下げることはおすすめできません。売出価格を下げ過ぎてしまうと、売買契約が成立してから後悔する可能性があるためです。
売出時期を変更する
一般的に、マンションは2月から3月が売れやすいといわれています。なぜなら、この時期は通学や転勤、転職、就職などで引っ越しをする人が多いためです。
この時期に改めて売りに出すことで、マンションが売れる可能性があるでしょう。また、周囲に競合物件が売りに出ている場合にも、売却時期をずらすことでマンションが売れる可能性があります。
清掃や整理整頓をする
マンション内を清掃したり整理整頓したりすることでマンションが売れる可能性があります。
特に、内見時や物件の写真撮影時にはきれいな状態にしておきましょう。マンション内が散らかっていたり汚れていたりすると、購入意欲が湧きづらいためです。
それでも中古マンションがずっと売れない場合の対応策
先ほど紹介した対策を講じてもなお中古マンションがずっと売れず、マンションを手放したい場合にはどうすればよいでしょうか？
まず、中古マンションの所有権を単体で放棄する制度はありません。マンションを手放すには次の方法を検討する必要があります。
- 寄付や無償譲渡を検討する
- 不動産買取を検討する
寄付や無償譲渡を検討する
1つ目は、その地域で活動する団体や知人、同じマンションの住民などに対する寄付や無償での譲渡です。費用を支払って購入するほどではない一方で、無償であれば引き取ってもらえる可能性はゼロではないでしょう。
寄付や譲渡が受け入れてもらえた場合には、登記名義まできちんと変更しておくことをおすすめします。なぜなら、名義変更をしていないと、後になってマンションが要らなくなった相手から「借りたのみで、もらっていない」などと主張された場合に、マンションが戻ってきてしまう可能性があるためです。
また、後のトラブルを避けるため、定期的に発生する修繕積立金や管理費などの負担についてあらかじめ説明しておく必要があるでしょう。
なお、寄付や無償譲渡の成立は、「あげます」「もらいます」という双方の意思が合致することが大前提です。要らないという相手に対して中古マンションを押し付けることはできません。
不動産買取を検討する
2つ目は、不動産買取です。
不動産買取とは、不動産会社に中古マンションを直接買い取ってもらう取引形態です。市場で売却する際の7割から8割程度の価格となることが多いものの、市場で売りにくいマンションであっても買い取ってもらえる可能性があります。
ただし、不動産会社に買取義務があるわけではなく、どのようなマンションでも買い取ってもらえるとは限りません。不動産会社にはそれぞれ得意とするエリアや物件種別があることが多いため、不動産買取を希望する場合には複数社に打診してみるとよいでしょう。
（参考）相続土地国庫帰属制度は使えない
2023年4月27日から、相続土地国庫帰属制度がスタートしました。
これは、相続した「要らない土地」を一定の負担金を納めることを条件に国に引き取ってもらえる制度です。相続が起きた後で名義変更がされないままで放置される「所有者不明土地」の増加が社会問題となっていることを受け創設されました。
しかし、この制度の対象となっているのは建物が建っていない一定の「更地」のみであり、マンションには使えません。ずっと売れない中古マンションを単体で国などに引き取ってもらう制度は2023年7月現在存在しないため、誤解のないよう注意してください。
まとめ
中古マンションがずっと売れない理由はさまざまです。マンション自体に問題がある場合もありますが、売り出し方を見直すことで売却できる場合もあるため諦めずに工夫してみてください。
中古マンションの売却においては、不動産会社の選定が特に重要となります。長期間売れなかった中古マンションであっても、依頼先の不動産会社を変更することで売却できる可能性もゼロではありません。
そのため、中古マンションがずっと売れない場合には、まず依頼先の不動産会社を替えてみることをおすすめします。
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査定額や説明、対応などを比較することで、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
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この記事の監修者
りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
