マンションを売却する際には、まず不動産会社に査定を依頼することになります。査定とは、不動産会社にマンションの売却想定額を算出してもらうことです。
査定を受けて売却想定額を知ることで、マンションを売るかどうかの判断がしやすくなるほか、売却への心づもりもしやすくなるでしょう。マンションを売却する際の査定では、不動産一括査定をご利用ください。
今回は、マンションの査定では不動産一括査定の活用がおすすめである理由や、査定の流れなどを解説するとともに、おすすめの不動産一括査定を紹介します。
マンションの査定とは
マンションの査定とは、不動産会社にそのマンションの売却想定額を試算してもらうことです。査定を受けることで、そのマンションを売るかどうかの判断がしやすくなるほか、そのマンションの売り出し価格を決める拠りどころとなります。
マンションの査定方法は法令などで定められているわけではなく、次の手法などをもとに、それぞれの不動産会社が独自のノウハウをもとに算定するものです。
- 取引事例比較法：他のマンションの取引事例を参考にした査定方法
- 収益還元法：そのマンションの「稼ぐ力」に着目した査定方法
そのため、査定を依頼する不動産会社によって査定額が異なることも少なくありません。
また、査定額はそのマンションが必ずその価格で売れるとの保証ではないことも理解しておく必要があるでしょう。中には、売却の依頼を受けるために根拠もなく高い査定額を提示するケースもあるためです。
そのような不誠実な不動産会社に売却を依頼してしまうと、査定額から大きく値を下げなければ売買が成立しない可能性があります。
マンション査定の主な種類
マンションの査定には「AI査定」「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」の3種類があります。それぞれの概要と査定を依頼する際のおすすめの流れは次のとおりです。
AI査定
AI査定とは、AI（人工知能）を用いて自動的に行う査定です。個人情報を入力せずに匿名で利用できるものもあります。
そのため、マンションを売却するかどうかわからないものの、とりあえず大まかな相場を知りたい場合などには利用してみるとよいでしょう。
AI査定では、査定額をその場ですぐに見られることもメリットです。
一方で、過去の売買事例をもとに機械的に参考額を算定するため、査定額が正確であるとはいえません。特に、マンションの取引事例が少ない地域ではデータが少なく、査定額と実際の売却価格の差が大きくなる傾向にあります。
簡易査定（机上査定）
簡易査定とは、マンションの基本情報をもとに簡易的に行う査定です。現地に出向かず「机の上」で行う査定であるため「机上査定」とも呼ばれます。
簡易査定では、数時間から1日程度の短時間で査定結果を知ることができます。また、訪問の対応をする必要がないことから、多くの不動産会社に依頼しやすい点も大きなメリットといえるでしょう。
一方で、現地を見ずに行う査定であるため、訪問査定よりは精度が低くなる傾向にあります。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地に出向いて行う査定です。
売却予定のマンションを見たうえで査定するため、査定の精度は非常に高くなります。実際のそのマンションを売りに出す際には、この訪問査定による査定額をベースとして売り出し価格（売り手の希望売却価格）を決めることが一般的です。
訪問査定のデメリットは、訪問に対応する必要があることから、あまり多くの不動産会社に依頼するのが現実的ではない点です。かかる時間や手間などを踏まえると、訪問査定は3社から多くても5社程度に依頼することが多いでしょう。
訪問査定の所要時間は、1時間から2時間程度です。また、査定結果が出るまでに1週間から10日ほどがかかります。
簡易査定を受けてから訪問査定に進むのがおすすめ
これらの査定は、これらの中から1つを選ぶのではなく併用するのがおすすめです。具体的には、まず複数の不動産会社に簡易査定を依頼します。その後、簡易査定の結果を踏まえて3社から5社程度に絞って訪問査定を依頼するという流れです。
しかし、簡易査定とはいえ自分で多くの不動産会社を回って査定を依頼していては、多大な手間や時間がかかります。そこでおすすめなのが不動産一括査定の活用です。
不動産一括査定を活用すると、一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼でき、自分で不動産会社を回る必要はありません。マンションの不動産一括査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
【ケース別】おすすめのマンション査定方法
続いては、査定を依頼する目的別におすすめの査定方法を紹介します。目的に合った査定を活用しましょう。
とりあえず大まかな相場が知りたい場合：AI査定
マンションを売るかどうか決めていないものの、とりあえず大まかな相場が知りたい場合には、匿名で利用できるAI査定の活用をおすすめします。匿名のAI査定の場合、不動産会社の担当者から連絡が入ることがないため手軽に利用することが可能です。
また、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」から周辺マンションの取引事例を確認するのもおすすめです。いずれも、実際のマンションの売買成立価格を、間取りや築年数などの詳細な情報とともに見ることができます。売買事例を自分のマンションの情報と比較することで、売買想定額を把握しやすくなるでしょう。
マンションの売却を予定している場合
マンションの売却を想定している場合には、次の二段階での査定がおすすめです。
- 複数の不動産会社に簡易査定を依頼する
- 簡易査定の結果を踏まえて3社から5社程度に絞り、訪問査定を依頼する
そして、複数の不動産会社に簡易査定を依頼したい場合には、不動産一括査定の「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
おうちクラベルは東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営しており、安心してご利用いただけます。また、依頼先となる不動産会社も実績豊富な優良企業ばかりです。
マンションを売るつもりはないが正確な評価額を知りたい場合：査定ではなく不動産鑑定士へ依頼
当面はマンションを売るつもりがないものの、正確な査定額が知りたいという場合もあるでしょう。たとえば、親の遺産を分けるにあたって「親と同居していた長男がマンションを相続し、そのマンションの価値の半額を長男から二男に支払う」などといった場合において、そのマンションの時価を正確に知りたい場合などが挙げられます。
この場合には、不動産会社に査定の依頼をすることはおすすめできません。不動産会社は無料で査定を行うことが一般的ですが、これはあくまでも営業活動として行っているものであるためです。
また、不動産会社が算定する査定額はあくまでも売却を想定した場合の価格であり、遺産を分ける際の評価額とはイコールでないことも少なくないでしょう。
このような場合には、費用はかかるものの不動産鑑定士へ不動産の鑑定評価を依頼することをおすすめします。不動産鑑定士は、不動産の適正な価値鑑定を専門とする国家資格者です。
複数社からのマンション査定をおすすめする理由
マンションを売却するにあたっては、1社のみから査定を受けるのではなく複数の不動産会社から査定を受けることをおすすめします。その主な理由は次のとおりです。
- 適正な査定額を把握しやすくなるから
- そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるから
- よい条件でマンションを売却できる可能性が高くなるから
複数社にマンションの査定の依頼をしたい場合には、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
適正な査定額を把握しやすくなるから
複数社にマンションの査定を依頼するのがおすすめである1つ目の理由は、1社のみに依頼した場合には、その査定額が適正であるかどうかの判断が難しいためです。
先ほども触れたように、マンションの査定額は不動産会社によって異なることが少なくありません。その1社の査定額が相場より低かったとしても、1社のみに依頼した場合には低めの査定額であることに気づくことは困難でしょう。その結果相場よりも安く売ることになり、後悔する可能性があります。
一方で、複数の不動産会社から査定を受けてその結果を比較すれば、適正な査定額を把握しやすくなります。
そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるから
複数社への査定をおすすめする2つ目の理由は、複数社から査定を受けることで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるためです。
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや得意な物件種別などがあることが少なくありません。そして、そのマンションの売却に強い不動産会社は、そのマンションをより高く売却するノウハウを持っています。
そのため、複数社による査定額や説明を比較することで、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなるでしょう。結果として、マンションをより高値で売却できる可能性が高くなります。
よい条件でマンションを売却できる可能性が高くなるから
複数社にマンションの査定をおすすめする3つ目の理由は、よりよい条件でマンションを売却できる可能性が高くなるためです。
複数社に査定を依頼することで、不動産会社同士に競争意識が生じます。そのため、それぞれの不動産会社がそのマンションをより高く売却するための訴求ポイントを見つけ、これを査定額に反映することが期待できるでしょう。結果的に、マンションをよりよい条件で売却できる可能性が高くなります。
マンションの査定を受ける際の注意点
マンションの査定を受ける際には、どのような点に注意すればよいのでしょうか？査定時に注意すべき主なポイントは次のとおりです。
- 複数社に査定の依頼をする
- 必要書類を準備しておく
- 最低限の清掃と整理整頓をしておく
- 不具合は正直に申告する
複数社に査定の依頼をする
マンションを売却する際の査定は、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。なぜなら、1社のみに依頼した場合にはその査定額が適正であるか判断するのが難しいためです。
また、複数社による査定額を比較することで、よりよい条件でそのマンションを売却してくれる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する際には、「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。
おうちクラベルでは、一度の60秒入力で複数の優良な不動産会社にまとめて査定の依頼ができます。
必要書類を準備しておく
査定を依頼する際には、あらかじめ必要書類を準備しておくとスムーズです。
簡易査定（机上査定）の場合には、次の書類のどちらかを手元に用意しておくことをおすすめします。
- 固定資産税課税明細書（固定資産税納付書に同封されている不動産の一覧が掲載された書類）
- 全部事項証明書（全国の法務局で、誰でも取得可能）
簡易査定では、マンションの築年数や部屋の広さなど基本的な事項の入力が求められることが多いでしょう。一部項目の入力を省略しても査定の依頼ができることが多いものの、正しい情報をきちんと入力した方が査定の精度は高くなります。
その後訪問査定を受け入れる際には、上で紹介した書類のほかに次の書類などを用意しておくとよいでしょう。
- 建物図面
- マンションの管理規約
- 大規模修繕工事計画
- 月々の管理費や修繕積立金などがわかる書類
- その他、手元にあれば準備したい書類
- マンションを購入した際のパンフレットや説明資料、契約書、重要事項説明書
- リフォームをした際の契約書
- ローン返済予定表またはローン残高証明書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- 住宅性能評価書
これはあくまでも一例であり、実際には訪問査定を依頼した際に、依頼先の不動産会社から用意して欲しい書類の案内がなされることが多いでしょう。そのため、ここで紹介したものはあくまでも参考としてご覧いただき、マンションの訪問査定を依頼した不動産会社の指示に従って書類を準備してください。
なお、その後実際にマンションを売却する際には、権利証または登記識別情報が必要となります。これらの書類を紛失している場合には売却のハードルとなる可能性があるため、保管場所をあらかじめ確認しておくとよいでしょう。
これらは、いずれもマンションを購入や相続などで取得した際に発効される書類です。以前は権利証が発行されていましたが、不動産登記法が改正されたことを受け徐々に登記識別情報通知へと切り替わりました。
切り替えの具体的な時期は登記所によって異なりますが、2004年の不動産登記法改正後、2006年頃から切り替えられた登記所が多いようです。そのため、この時期より前にマンションを取得した場合には「権利証」が、以後に取得した場合には「登記識別情報通知」が発行されているはずですので、あらかじめ確認しておきましょう。
最低限の清掃と整理整頓をしておく
マンションの査定を受けるにあたって、大々的なハウスクリーニングを行う必要まではありません。ただし、不動産会社がマンションの状態を正しく確認できるよう、最低限の清掃や整理整頓をしておくことをおすすめします。
また、清掃や整理整頓をしておくことで「マンションを大切に使用していた」との印象を持たれやすく、査定にプラスに働く可能性もあるでしょう。
不具合は正直に申告する
マンション内の設備に不具合や故障がある場合、訪問査定の際に正直に伝えることをおすすめします。なぜなら、不具合を買い手に隠したままでマンションを売却してしまうと、引き渡し後に契約不適合責任を問われてトラブルとなる可能性があるためです。
契約不適合責任としては、たとえば補修の請求や代金減額請求、損害賠償請求がなされる可能性があるでしょう。
査定に訪れる不動産会社の担当者は不動産のプロであるため、黙っていても不具合や故障を見つけるかもしれません。しかし、不具合の内容によっては査定時に気づけない可能性もあるため、売主が自ら伝えることをおすすめします。
マンションの査定から売却までのおすすめの手順
マンションの査定から売却まではどのように進めればよいのでしょうか？ここでは、査定から売却までのおすすめの流れと手順について解説します。
- 不動産一括査定でマンションの簡易査定（机上査定）を依頼する
- 簡易査定（机上査定）の結果を確認する
- 数社に絞って訪問査定を依頼する
- 訪問査定の準備をする
- 訪問査定を受け入れる
- 訪問査定の結果を受けて不動産会社を選定する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売りに出す
- 内見や問い合わせに対応する
- 売買契約を締結する
- マンションを引き渡す
不動産一括査定でマンションの簡易査定（机上査定）を依頼する
マンションの売却を決めたら、不動産一括査定を活用して複数の不動産会社に簡易査定の依頼をしましょう。
簡易査定は一部情報を入力しなくても依頼できることが多いものの、可能な限り正確な情報を入力することをおすすめします。なぜなら、正確な情報を入力した方がより正確な査定結果が得やすくなるうえ、複数社が算定した査定額を比較しやすくなるためです。
不動産一括査定のご依頼には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルで査定を依頼できる不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであるため、安心してご利用いただけます。
簡易査定（机上査定）の結果を確認する
簡易査定を依頼すると、数時間から1日程度で複数の不動産会社から査定結果が届くので、これを確認してください。また、「おうちクラベル」では査定の依頼後に、AIによる高精度な査定価格の確認も可能となります。
数社に絞って訪問査定を依頼する
査定依頼後の連絡を以て、訪問査定を依頼する不動産会社を選定します。
訪問査定は実際に不動産会社の担当者に現地に来てもらう必要があることから、あまり多くの不動産会社に依頼することは現実的ではありません。そのため、3社から多くても5社程度に絞るとよいでしょう。
訪問査定を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社の担当者に連絡を取って訪問日を調整します。この際に必要書類についても確認しておくとよいでしょう。
訪問査定の準備をする
訪問査定の日時が決まったらこれに向けて準備を行います。訪問査定に向けて行うべき主な準備は次のとおりです。
- 必要書類の準備
- 清掃と整理整頓
訪問査定を受け入れる
あらかじめ不動産会社と取り決めた日時において訪問査定を受け入れます。
訪問査定にかかる時間は1時間から2時間程度であることが多いでしょう。ただし、マンションの状態をつぶさに確認してもらったり売却に関する相談をしたりしていると、想定以上に時間を要することもあります。そのため、訪問査定の後はあまり予定を詰めないことをおすすめします。
訪問査定の結果を受けて不動産会社を選定する
訪問査定の結果が出るまでは、訪問日から1週間から10日ほどを要することが一般的です。結果が出そろったら、結果を比較して実際にマンションの売却を依頼する不動産会社を選定しましょう。
なお、不動産会社を決める際には査定額の高さのみならず、査定額への説明や担当者の対応などを総合的に踏まえて検討することをおすすめします。なぜなら、先ほども解説したように、査定額とは必ずしもその価格でマンションが売れるとの保証ではないためです。
他社より飛びぬけて高い査定額を提示する不動産会社があれば、そのことのみで依頼を決めてしまうのではなく、他社より高くなった理由や査定の根拠の説明を受けその回答を踏まえて依頼を検討するとよいでしょう。
不動産会社と媒介契約を締結する
売却を依頼する不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には次の3種類があります。希望や状況に合ったものを選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買い手を見つけての売買） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構への登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
一般的に、築古のマンションや駅から遠いなど交通の便の悪いマンションなど比較的売りにくい物件の場合は「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択することをおすすめします。なぜなら、買い手を見つけられた場合に仲介手数料が得られやすいこれらの契約の方が、不動産会社に販売に力を入れてもらいやすくなるためです。
一方で、いわゆるブランドマンションや築浅のマンションなど売れやすい物件の場合には「一般媒介契約」を検討するとよいでしょう。複数の不動産会社から売りに出すことで多数の購入希望者が集まる可能性が高まり、よりよい条件で売却しやすくなるためです。
また、不動産会社が「囲い込み」をしにくくなる効果も期待できます。囲い込みとは、不動産会社が売り手と買い手の両方から仲介手数料を得るために、他の不動産会社経由での購入打診に対して「このマンションはもう売れた」などと嘘をつく行為のことです。囲い込みがなされると、売り手からすると売却の機会を逃すこととなりかねず不利益となります。
売りに出す
媒介契約を締結したら、いよいよマンションを売りに出します。マンションを売り出す際には、売り手の希望販売価格である売り出し価格を決めますが、訪問査定での査定額をベースに決めることが多いでしょう。
売り出し価格が高すぎるとマンションがなかなか売れないこととなりかねません。一方で、売り出し価格が低すぎると相場より安く売ってしまったことに後悔する可能性があります。
そのため、マンションの売り出し価格は査定額をベースとしつつ、不動産会社の担当者とよく相談をしたうえで決めることをおすすめします。
内見や問い合わせに対応する
マンションを売りに出すと、購入希望者から不動産会社に問い合わせが入ります。
原則として、問い合わせには不動産会社が対応します。ただし、不動産会社が問い合わせに回答するために不動産会社から売主に質問や相談がなされることもあるため、不動産会社からの連絡には速やかに回答するとよいでしょう。
また、マンションの購入希望者はマンションの内見を希望することが少なくありません。すでにマンションから退去している場合は内見対応を不動産会社に任せることもできますが、可能であれば内見時には売主も立ち会うことをおすすめします。
なぜなら、内見に同席してその場で購入希望者からの質問に回答したりマンションの使い勝手を丁寧に説明したりすることで、成約につながる可能性が高くなるためです。
売買契約を締結する
買主がマンションの購入を決めたら売買契約を締結します。売買契約書は不動産会社が作成してくれるため、自分で作成する必要はありません。
売買契約の締結時には、買い手から売り手に対して手付金が交付されることが一般的です。手付金の額に正確な決まりはありませんが、マンション売却価格の5％から10％程度とされることが多いでしょう。
これ以後、相手が契約の履行に着手する前に契約を解除する際には、次の対応が必要となります。
- 売主からの解除：手付金の倍返し
- 買主からの解除：手付金の放棄
売主から契約を放棄するケースとしては、たとえばさらによい条件でそのマンションを買いたいと希望する人が現れたことで、売却先を乗り変える場合などが考えられます。
マンションを引き渡す
あらかじめ取り決めた日時にマンションを引き渡します。この手続きを、「決済」などといいます。
遅くとも決済日の前日までにはマンションからの退去を済ませて私物をすべて撤去し、ハウスクリーニングを実施しておきましょう。
決済日には、次のことが同時に行われることが一般的です。
- 買主の住宅ローンの実行
- 買主から売主への売買代全額（手付金を除いた部分）の支払い
- 売主から買主にマンションの名義を変えるために必要な書類への押印等
また、売却するマンションに売主の住宅ローンが残っている場合には、決済の際にローンを返済し担保である「抵当権」の抹消手続きをすることもあります。
決済の後には、その場に立ち会った司法書士が法務局に名義変更の登記を申請します。これにより、マンションの名義が正式に買主へと変わります。
マンションの査定に「おうちクラベル」がおすすめの理由
マンションの査定を依頼する際には、「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。おうちクラベルをおすすめする主な理由は、次のとおりです。
- 自分で複数の不動産会社を回らなくてよいから
- 入力項目がわかりやすいから
- 査定依頼先は優良な不動産会社ばかりだから
- 査定依頼後にAIによる査定結果が見られるから
- 東証プライム上場企業による運営で安心だから
おうちクラベルをご利用いただき、マンションの売却を成功させましょう。
自分で複数の不動産会社を回らなくてよいから
簡易査定を複数の不動産会社に依頼しようにも、自分で1社1社の不動産会社に依頼していては多大な手間を要します。一方、おうちクラベルでは一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定の依頼をすることが可能です。入力に要する時間も60秒程度であり、大きな手間がかかりません。
入力項目がわかりやすいから
おうちクラベルの査定依頼画面は、シンプルでわかりやすい設計となっています。
入力項目も1つずつ表示されるため、記載する内容に迷ったり記載箇所を間違えたりする心配もありません。まるでチャットのように画面に表示される項目に回答していくことで、査定の依頼が完了します。
査定依頼先は優良な不動産会社ばかりだから
不動産一括査定で査定を依頼した場合には、どのような不動産会社に情報が見られるかわからず不安に感じることもあるでしょう。不動産会社と不動産業を営む個人の数は、2023年3月31日現時点で129,604にものぼり、その実績や信頼度などはさまざまです。
おうちクラベルでは、査定を依頼できる不動産会社を実績豊富な優良企業のみに絞っており、安心して査定をご依頼いただくことが可能です。
査定依頼後にAIによる査定結果が見られるから
おうちクラベルでは、査定の依頼後にAIによる査定結果が確認できます。AIによる査定結果を見られることで、マンションの売却予想額をより把握しやすくなるでしょう。
東証プライム上場企業による運営で安心だから
おうちクラベルの運営会社は、東証プライム上場企業のSREホールディングスです。そのため、安心してご利用いただきやすいでしょう。
まとめ
マンションの査定は、まず簡易査定（机上査定）の依頼をして、その結果を踏まえて絞った数社（3社から5社程度）に訪問査定を依頼する方法がおすすめです。この流れを踏むことで、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を選定しやすくなるでしょう。
しかし、自分で1社1社の不動産会社に簡易査定を依頼すると多大な手間を要します。そこでおすすめなのが「おうちクラベル」のご利用です。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。入力項目がシンプルでわかりやすいうえ、一度の60秒入力で複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができます。
また、査定依頼先となる不動産会社も実績豊富な優良企業ばかりで安心です。マンションの査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
