マンションの売却で利益が出るのは喜ばしいことでしょう。しかし、マンションを売却して利益が出ると、この譲渡益に対して税金がかかる可能性があります。
では、マンションの売却益にかかる税金はどのように計算すればよいのでしょうか？今回は、マンションの売却で利益が出た場合にかかる税金について詳しく解説します。
マンションの売却益にかかる税金（譲渡所得税）とは
マンションの売却益にかかる税金は「譲渡所得税」です。初めに、譲渡所得税の基本について解説します。
概要
譲渡所得税とは、マンションなどの資産を売却して生じた利益に対してかかる税金です。マンションの譲渡で損失が出た場合には譲渡所得税の対象とはならない一方で、売却益が出た場合には課税対象となるため注意が必要です。
誰が払う？
マンションの売却益にかかる譲渡所得税は、マンションを「売った人」に対してかかる税金です。そのため、マンションを売る前提で査定を受け売却見込み額が判明した段階で、あらかじめ税金の試算をしておくとよいでしょう。
なお、マンション売却時の査定は「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定です。複数の不動産会社に査定を依頼することでより正確な査定額がわかるため、税金の想定もしやすくなるでしょう。
譲渡所得税は自分で確定申告が必要
譲渡所得税は、固定資産税などのように納付書が送られてくるものではありません。マンションを売却して利益が出た場合には、自分で、もしくは税理士に依頼して譲渡所得税を計算し、申告と納税をする必要があります。
申告を忘れるとペナルティの対象となるため、忘れずに申告を行いましょう。申告を忘れた場合のペナルティは後ほど解説します。
譲渡所得税の申告期限は翌年2月16日から3月15日
譲渡所得税の申告期限は、マンションを売却した日が属する年の翌年2月16日から3月15日までです。たとえば、2023年8月1日にマンションの売却をした場合には、2024年2月16日から3月15日の間に確定申告をすべきということです。
なおこの確定申告の期間は、税務署の相談窓口が非常に混雑します。税務署への相談を希望する場合は、年内に相談に出向くと比較的空いていて相談しやすいかもしれません。
マンションの売却益が出た際に譲渡所得税の申告をしないとどうなる？
マンションの売却益が出たにもかかわらず期限内に譲渡所得税の申告をしないとどうなるのでしょうか？主なペナルティは次のとおりです。
- 無申告加算税などの対象となる
- 延滞税の対象となる
- 悪質な場合には重加算税の対象となる
なお、「おうちクラベル」の不動産一括査定を活用すれば、マンションを売却する前に売却想定額が知りやすくなります。マンションの売却をご検討の際には、まずおうちクラベルの不動産一括査定をご利用ください。
あらかじめ正確な査定額を知ることで、早めに税金の試算や相談がしやすくなるでしょう。
無申告加算税などの対象となる
マンションを売って売却益が出たにもかかわらず期限内に申告をしなかった場合には、本来支払うべきであった税金に加え「無申告加算税」が課される可能性があります。
無申告加算税とは、期限内に確定申告をしなかったことに対するペナルティとしての意味合いをもつ税金です。無申告加算税の税率は納付すべきであった税額に対し、原則としてそれぞれ次のとおりとされています。
- 50万円まで：15％
- 50万円を超える部分：20％
ただし、一定の場合には無申告加算税が減額されたり免除されたりする可能性があります。まずは期限内に申告することが第一ですが、万が一期限を過ぎたことに気づいた場合には、1日でも早く申告と納税を行いましょう。
延滞税の対象となる
延滞税とは、利息に相当する税金です。本来の支払い期限までに税金を納められず、遅れて納税する場合にはこの延滞税の対象となります。
延滞税の割合は年によって異なっており、2023年1月1日から2023年12月31日までの期間に適用される延滞税の割合はその延滞期間に応じて次のとおりです。
- 納期限の翌日から2か月を経過する日まで：年2.4％
- 納期限の翌日から2か月を経過した日以後：年8.7％
悪質な場合には重加算税の対象となる
期限内に申告をしなかったことが仮装隠蔽によるものであると判断される場合には、無申告加算税に代わって重加算税の対象となります。
重加算税の税率は、原則として本来納付すべきであった金額の40％です。また、過去5年内に無申告加算税や重加算税を課されたことがある場合は、さらに10％加算されます。
申告期限にうっかり遅れることもできれば避けた方がよいものの、「バレないだろう」などと考えてあえて申告しないことは絶対に行わないようにしましょう。
参照元：加算税の概要（財務省）
マンションの売却益にかかる税金の計算方法
マンションの売却益にかかる税金である「譲渡所得税」は、どのように計算すればよいのでしょうか？譲渡所得税の計算方法は次のとおりです。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
譲渡所得税の計算式
譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
それぞれの計算要素の概要は次のとおりです。
収入金額
収入金額とは、そのマンションを売却したことで買主から受け取った対価です。一般的には、買主から受け取った金銭がこれに該当します。
取得費
取得費とは、売却したマンションの取得に要した費用です。取得費には、次の金額などが含まれます。
- そのマンションの購入代金、購入手数料、設備費、改良費
- そのマンションの取得時に納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税など（購入時のみならず、相続や贈与などで取得した際に納めたものを含む）
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの訴訟費用は対象外）
- そのマンションを購入するために借り入れた資金の利子のうち、そのマンションを実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- すでに締結されていた別のマンションの購入契約を解除して、今回売却したマンションを取得することとした場合に支出した違約金
ただし、すでに不動産所得や事業所得などの必要経費に算入した費用は、譲渡所得税を計算するうえで取得費に含めることができません。
建物部分は減価償却費相当額の控除が必要
マンションのうち建物部分の取得費は購入代金などそのままではなく、「所有期間中の減価償却費相当額」を差し引かなければなりません。そのマンションが居住用（事業用以外）であり、マンションが「（鉄骨）鉄筋コンクリート造」に該当する場合の減価償却費相当額は、次の式で算定します。
- 減価償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×0.015×経過年数
マンションの取得費が不明な場合には「収入金額×5％」で算定
売却したマンションが自分で購入したものではなく相続などで取得したものである場合には、資料がなく取得費がわからない場合もあるでしょう。その場合、取得費は「収入金額×5％」とすることが可能です。
たとえば、マンションの売却で得た収入金額が4,000万円である場合に取得費がわからなければ、取得費を200万円（＝4,000万円×5％）として計上できるということです。
ただし、マンションであれば実際の取得費が「収入金額×5％」より低いことはさほど多くないでしょう。譲渡所得税が必要以上に高くなってしまわないよう、マンションを売却する際には可能な限り購入時の資料を探しておくことをおすすめします。
譲渡費用
譲渡費用とは、そのマンションを売却するために直接要した費用です。この譲渡費用には、次の金額などが含まれます。
- マンションを売却するために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 既に売買契約を締結しているマンションをさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用や売った代金の取立てのための費用などは「そのマンションを売るために直接かかった費用」とはいえず、譲渡費用になりません。
特別控除額
特別控除とは、要件を満たして確定申告をすることで適用される、実際の支出を伴わない控除のことです。譲渡所得税には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」などさまざまな特別控除があります。
売却したマンションが居住用であれば特別控除の適用が受けられる可能性が高く、結果的に税額がゼロになることも少なくありません。ただし、特例の適用には要件があるため、マンションを売る前に要件をよく確認しておくとよいでしょう。
なお、特別控除の適用を受けるためには確定申告が必要です。また、投資用のマンションの売却では、適用を受けられる特別控除はほとんどありません。
譲渡所得税の税率
課税譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点における所有期間が「5年以下」であるか「5年超」かによって、「課税短期譲渡所得」と「課税長期譲渡所得」に分かれます。そして、課税短期譲渡所得と課税長期譲渡所得とでは異なる税率が適用されます。
譲渡所得税と住民税の税率はそれぞれ次のとおりです。なお、2037年までは所得税に復興特別所得税が加算されています。
| 売却した日の属する年の1月1日時点におけるマンションの所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、譲渡したマンションが相続や贈与によって取得したものである場合には、亡くなった人（「被相続人」といいます）や贈与者の取得の時期を引き継ぐことが可能です。そのため、たとえば被相続人が1900年代に購入したマンションを2022年に相続し、その後2023年中に売却した場合には「長期譲渡所得」に該当します。
マンションを売却して利益が出た場合の税金計算例
続いては、マンションを売却して利益が出た場合の税金の計算例を紹介します。
想定よりも税金が高いことに後から気づくと、資金計画に狂いが生じてしまうかもしれません。そのため、マンションを売る前の査定を受けた段階で、税金の試算も行っておくとよいでしょう。
マンションの査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルでは、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。
居住していたマンションの売却で利益が出た場合
自分が居住していたマンションを売却して利益が出た場合における譲渡所得税の計算方法は次のとおりです。ここでは、次の前提で計算します。
- 売却による収入金額：5,000万円
- マンションの取得費（減価償却費考慮後）：3,800万円
- マンションの譲渡費用：200万円
- 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」の適用要件を満たしている
- マンションの所有期間は、売却年の1月1日時点で5年超である
この場合における譲渡所得税額は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額＝5,000万円－（3,800万円＋200万円）－3,000万円（特別控除）＝－2,000万円
計算結果がゼロ以下となるため、課税譲渡所得金額はゼロになり、結果的に譲渡所得税はかかりません。
ただし、この場合も確定申告をする必要があるため注意が必要です。なぜなら、特別控除の適用を受けるためには確定申告をすることが要件の1つであるためです。
投資用マンションの売却で利益が出た場合
投資用のマンションを売却して利益が出た場合における譲渡所得税の計算方法は次のとおりです。ここでは、次の前提で計算します。
- 売却による収入金額：5,000万円
- マンションの取得費（減価償却費考慮後）：3,800万円
- マンションの譲渡費用：200万円
- 適用を受けられる特別控除はない
- マンションの所有期間は、売却年の1月1日時点で5年超である
なお、特別控除が受けられないこと以外の条件は、1つ上で紹介した居住用の場合と同様です。
この場合における譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額＝5,000万円－（3,800万円＋200万円）＝1,000万円
- 課税譲渡所得税額＝1,000万円×15.315%＝153万1,500円
これとは別途、住民税が50万円（＝1,000万円×5％）かかります。
マンションの譲渡益が出ていない場合に使える税金の特例
マンションの売却で譲渡損が出た場合には、譲渡所得税はかからず申告も必要ありません。しかし、要件を満たすことで次の特例が受けられる可能性があります。
なお、いずれ自分が居住していたマンションを売却した場合にのみ適用する余地があります。いずれも詳細な要件があるため、適用を受けたい際にはあらかじめ要件をよく確認しておいてください。いずれも、2023年12月31日までにマイホームを売却した場合にのみ適用できる時限的な特例です。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、マイホームを売って生じた譲渡損を給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる特例です。また、損益通算をしてもなお控除できない損失がある場合には、これを翌年以後3年間繰り越して控除することもできます。
この特例はマイホームの「買い換え」が要件の1つとされており、マイホーム（旧居宅）を売却するのみではなく新たにマイホームを購入することが必要です。
参照元：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)（国税庁）
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
1つ上の特例と同じく、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」もマイホームを売って生じた譲渡損を給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することができる特例です。また、損益通算をしてもなお控除できない損失がある場合には、これを翌年以後3年間繰り越して控除することもできます。
ただし、こちらはマイホームの「買い換え」は要件とされていません。そのため、たとえばマイホームを売って賃貸物件に住み替えた場合であっても適用を受ける余地があります。
その一方で、こちらは売却するマイホーム（マンション）がオーバーローンとなっていることが要件の1つです。オーバーローンとは、そのマンションの売却時点における住宅ローン残高が、そのマンションの売却価格を下回っている状態（マンションの売却対価をすべて充ててもローン残債が完済できない状態）を指します。
参照元：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）（国税庁）
マンションの売却の際にかかるその他の税金
マンションの売却では、譲渡所得税のほかにも発生する税金があります。これらの税金は、マンションを売って売却益が出た場合も、売却損となった場合も同様にかかるものです。
- 印紙税
- 抵当権抹消の登録免許税
- 消費税
マンションを売却する際には、あらかじめ収入や費用をある程度把握しておくとよいでしょう。
マンションの売却想定額が知りたい場合には、不動産一括査定サイトである「おうちクラベル」をご利用ください。あらかじめ売却想定額が把握できることで、売却による収支の想定がしやすくなります。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。マンションの売買契約書も印紙税の課税対象文書に該当します。
印紙税の額はその契約書に記載した契約金額（マンションの売買代金)によって異なっており、それぞれ次のとおりです。なお、2024年3月31日までに作成した契約書では、軽減税率が適用されています。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
マンションの売買契約書は2通作成し、売主と買主が各1通保管することが多いでしょう。印紙税は契約書の原本の数だけ必要であり、売主と買主がそれぞれ自分の保管する契約書に貼付する分を負担することが一般的です。
抵当権抹消の登録免許税
抵当権とは、不動産につける担保です。
マンションを買う際には、金融機関でローンを組むことが多いでしょう。ローンを組むと、そのマンションに抵当権が付されることが一般的です。
その後、万が一ローンの返済が滞った場合には、金融機関がそのマンションを競売にかけそこからローン残債の返済に充当します。
マンションを売却する際には、遅くとも引き渡し時点までに抵当権を抹消しなければなりません。そのため、抵当権の抹消費用が「不動産の数×1,000円」かかります。
登録免許税とは、抵当権の抹消にかかる費用のうち法務局に納める税金です。ほかに、手続きを司法書士に依頼した場合には1万円から2万円程度司法書士報酬がかかります。
消費税
自分や家族が住むためのマンションや自分や家族の別荘用のマンションの場合、マンションの売却対価に消費税はかかりません。
一方、投資用マンションなど事業目的のものである場合、売却対価のうち建物部分の売却対価に対して消費税がかかります。ただし、一定の要件を満たす消費税の免税事業者は消費税を支払う必要はありません。
消費税の制度は複雑であるため、事業用のマンションなどを売却した際には消費税についても税理士などの専門家へあらかじめ相談しておくとよいでしょう。
マンションの売却の際にかかるその他の費用
マンションの売却でかかる税金以外の主な費用は次のとおりです。
- 不動産会社への仲介手数料
- ハウスクリーニング費用
不動産会社への仲介手数料
マンションを売却する際には、不動産会社に仲介の依頼をすることが一般的です。不動産会社に仲介の依頼をして売買契約が成立した場合には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、マンションの売却価格が400万円超である場合には、次の算式にまとめて算定することも可能です。
- 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
あくまでも上限額であるものの、この上限額をそのまま仲介手数料の額として定めている不動産会社が多いでしょう。
なお、稀に仲介手数料が格安である不動産会社もありますが、仲介手数料の額のみでマンションの売却を依頼する不動産会社を決めることはおすすめできません。なぜなら、仲介手数料が低い場合、不動産会社が1件1件のマンション売却に力を入れない可能性があるためです。
仲介手数料を引き下げようと考えるより、よりよい条件でマンションを売却してくれる不動産会社を探した方が得策でしょう。
そのマンションの売却に強い不動産会社を探す際には、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。複数の不動産会社に査定を依頼することで、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
ハウスクリーニング費用
マンションを売却して引き渡す際には、ハウスクリーニングを入れることが多いでしょう。
マンションのハウスクリーニングにかかる費用は、ワンルームマンションで1万5,000円から2万5,000円程度、2LDKで3万5,000円から5万5,000円程度が相場であるとされています。
ただし、具体的な料金は依頼先の清掃会社によって異なるうえ、部屋の状態などによって料金が異なる可能性もあるため、あらかじめ数社の清掃会社に見積もりを依頼するとよいでしょう。また、仲介を依頼した不動産会社が清掃会社を紹介してくれる場合もあります。
まとめ
マンションを売却して利益が出る場合、譲渡所得税の対象となります。譲渡所得税の対象となる場合には自ら期限内に確定申告をする必要があるため、あらかじめ確認しておきましょう。
ただし、居住用マンションの場合、最大3,000万円の特別控除が適用できることが多いため、結果的に譲渡所得税がゼロとなる場合も少なくありません。想定していたよりも高額な税金が発生して慌てないためにも、マンションの査定後にはあらかじめ税金の試算や特例を受けるための要件確認をしておくことをおすすめします。
マンションの売却をご検討の際には、まず「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。複数社による査定額を比較することでより正確な査定額を知ることができるほか、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
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この記事の監修者
りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
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