大切なマンションを売却する際には、できるだけ失敗したくないことでしょう。
では、マンションの売却ではどのような点に注意すればよいのでしょうか？今回は、マンション売却の失敗例を紹介するとともに、失敗しないための注意点をまとめて解説します。
この記事を読んで、ぜひマンションの売却を成功させましょう。
マンション売却での主な失敗例
マンションの売却における注意点を知るには、まずよくある失敗例を確認しておくとよいでしょう。失敗例を知ることで、同じ失敗をしないための注意を払いやすくなるためです。マンション売却での主な失敗例には次のものが挙げられます。
- 売り出したマンションがなかなか売れない
- マンションを安く売り過ぎてしまう
- 想定よりも税金が高くて資金計画に支障が出る
- オーバーローンでとなってしまう
売り出したマンションがなかなか売れない
1つ目は、マンションを売り出したにもかかわらず、なかなか売れないケースです。これには、たとえば売り出し価格が高すぎることや売却依頼先の不動産会社が売却に力を入れていないことなどさまざまな要因が考えられるでしょう。
マンションの売却を成功させるには、そのマンションの売却に強い不動産会社を探すことが重要です。そのマンションの売却に強い不動産会社を探す際には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定です。複数社による査定額や対応などを比較することでそのマンションの売却に強い不動産会社を探しやすくなるほか、売却適正額の把握もしやすくなるでしょう。
マンションを安く売り過ぎてしまう
2つ目は、マンションを安く売りすぎてしまうことです。大切なマンションを安く売ってしまったことに後で気づけば、後悔してもしきれないことでしょう。
想定よりも税金が高くて資金計画に支障が出る
3つ目は、想定よりも税金が高く資金計画に狂いが生じることです。
マンションを売却して利益が出ると、これに対して譲渡所得税がかかります。また、ほかに印紙税なども負担しなければなりません。
マンションを売却する際はあらかじめ税金を試算し、負担すべき税額を把握しておくとよいでしょう。
オーバーローンでとなってしまう
マンションの売却で特に注意すべき失敗は、オーバーローンとなり事実上マンションの売却が困難となることです。オーバーローンとは、マンションの売却対価を充ててもなおローン残債の完済ができない状態を指します。
たとえオーバーローンであっても、自己資金や親族からの借り入れなどで売却までのローンが完済できるのであれば、売却に支障はありません。
一方、売却対価に自己資金などを加えてもなおローンの完済ができない場合、予定していたとおりの売却ができない可能性があります。なぜなら、ローンが完済できない以上は金融機関が抵当権（ローンが返済できない場合に、不動産を売って返済を受けるタイプの担保）の抹消に応じてくれない可能性が高いためです。
マンション売却における注意点：事前準備編
マンションの売却で失敗しないためには、どのような点に注意すればよいのでしょうか？初めに、事前準備段階での注意点を7つ解説します。
- あらかじめ相場を確認する
- 複数社に査定を依頼する
- そのマンションの売却に強い不動産会社に依頼する
- ローン残債がある場合には早めに金融機関に相談する
- 売却のタイミングを見極める
- 時間に余裕をもって売却する
- 売却でかかる税金を確認しておく
あらかじめ相場を確認する
マンションの売却を検討し始めたら、相場を確認してみるとよいでしょう。相場を確認しておくことで、相場から大きく外れた金額で売り出す失敗を避けやすくなります。
マンションの相場を大まかに知りたい場合には、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、実際のマンションの売買成立価格を、最寄り駅からの距離や間取り、築年数などの情報とともに確認することができます。近隣での似た条件のマンションの売買成立事例を確認することで、マンションの売却価格を想定しやすくなるでしょう。
複数社に査定を依頼する
マンションを売却する際には、1社のみではなく複数社から査定を受けることをおすすめします。なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくなく、1社のみに査定を依頼した場合にはその査定額が適正であるかどうか判断するのが難しいためです。複数社に査定を依頼することで、適正な査定額を把握しやすくなるでしょう。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をしていては、多大な手間と時間を要します。そこでおすすめなのが「おうちクラベル」の活用です。おうちクラベルでは、一度の60秒入力で複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができます。
そのマンションの売却に強い不動産会社に依頼する
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別などがあることが少なくありません。マンションを売却する際には、そのマンションの売却を得意とする不動産会社に売却を依頼した方がよりよい条件で売却できる可能性が高くなります。
そのため、まずはそのマンションの売却に強い不動産会社を探すとよいでしょう。しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強みを持つのか判断するのは容易ではありません。
そのような際には、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。複数社による査定額や査定額への説明、担当者の対応などを比較することで、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなります。
ローン残債がある場合には早めに金融機関に相談する
売却するマンションにローンの残債がある場合には、査定後にローン契約先の金融機関へ返済について相談しておくとよいでしょう。特に、オーバーローンとなりそうな場合には事前の調整が非常に重要となります。
オーバーローンとなり自己資金などを充てても完済できない場合であっても、「住み替えローン」などの活用ができればマンションを売却できる可能性があるでしょう。住み替えローンとは、住み替え先となる別の不動産の購入資金分と売却するマンションのローン残債分を1つにまとめたローンのことです。
ただし、住み替えローンは審査が厳しい傾向にあるため、必ずしも活用できるとは限らないことには注意が必要です。
売却のタイミングを見極める
マンションを売却するにあたっては、売却のタイミングを慎重に見極めることが重要です。
たとえば、近隣に競合物件が売りに出ている場合、その物件と比較されて売却額が下がる可能性があります。そのため、売りに出すタイミングをずらすことなどが考えられます。
また、マンションは一般的に引っ越しシーズンの前である2月から3月頃が売りやすいとされているため、この時期に合わせて売り出すことも1つの手でしょう。
時間に余裕をもって売却する
マンションの売却を急いでしまうと、足元を見られて安く買い叩かれてしまうかもしれません。そのため、マンションの売却は時間に余裕を持って行うとよいでしょう。
時間に余裕を持って売り出せば、相場より多少高めの売り出し価格を設定したうえで、その価格で購入してくれる買い手が現れるのをじっくり待つことも選択肢の1つとなるでしょう。
売却でかかる税金を確認しておく
マンションの売却では、さまざまな税金や費用がかかります。あらかじめこれらを想定しておかないと、想定していたよりも売却後に手元に残るお金が少なくなり、資金計画に支障が出てしまうかもしれません。
マンションの売却でかかる主な税金と費用は、後ほどまとめて解説します。
マンション売却における注意点：売却活動中
マンションの売却活動中にも注意すべきことがあります。主な注意点は次の5つです。
- 状況に合った媒介契約を締結する
- 売り出し価格を慎重に決める
- 定期的に販売状況を確認する
- 内見時によい印象を持ってもらえるよう心がける
- マンションに不具合があれば正直に申告する
状況に合った媒介契約を締結する
マンションの売却は、不動産会社に依頼して買い手を探してもらったり買い手との契約を仲介してもらったりすることが一般的です。その際には、不動産会社との間で媒介契約を締結します。
この媒介契約には次の3種類があります。状況や希望に合ったものを締結しましょう。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買い手を見つけての売買） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構への登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
それぞれ一長一短があるため、どの媒介契約を選択すべきであるかは一概にいえるものではありません。
ただし、築古マンションや駅から遠いマンションなど比較的売りづらい物件の場合、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択することが多いでしょう。なぜなら、これらは重ねて他社と媒介契約を締結することができないため、依頼先の不動産会社に責任をもって販売活動をしてもらいやすくなるためです。
一方、築浅物件やブランドマンションなど比較的売りやすいマンションの場合、「一般媒介契約」も選択肢に入ります。なぜなら、複数の不動産会社から売りに出すことで多くの買い手候補を募りやすくなり、よりよい条件で購入してくれる買い手を見つけやすくなるためです。
売り出し価格を慎重に決める
マンションを売り出す際には、売り手側の希望売却価格である売り出し価格を決定します。この売り出し価格が低すぎるとマンションを安く売りすぎてしまい後悔する可能性があり、売り出し価格が高すぎるとなかなか買い手が見つからないかもしれません。そのため、マンションの売却を成功させるためには、この売り出し価格の設定が非常に重要となります。
売り出し価格は、不動産会社による査定額をベースに決めることが一般的です。
査定額はあくまでもその不動産会社が考える「売却想定価格」であり、必ずしもその金額で売れるとの保証ではありません。しかし、そのマンションの売却に自信のある経験豊富な不動産会社の場合、実際の売買成立額に近いより正確な査定を出してくれる可能性が高いでしょう。
そのマンションの売却に自信のある不動産会社を探す際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
定期的に販売状況を確認する
マンションを売りに出して3か月ほどが経っても売れない場合には、売り出し方に何か問題があるかもしれません。
たとえば、依頼先の不動産会社がそのマンションをうまくアピールできていなかったり、売り出し価格が高すぎたりする可能性が考えられます。
そのため、売りに出してもなかなか買い手が見つからない場合には、定期的に販売状況や販売方法などを確認し、適宜見直しを検討するとよいでしょう。
内見時によい印象を持ってもらえるよう心がける
マンションの購入者は、購入を決める前に内見を希望することが一般的です。
内見の前には、マンション内の清掃と整理整頓をしておきましょう。なぜなら、乱雑で汚れた状態と整理整頓されたきれいな状態とでは、購入意欲に差が生じる可能性があるためです。
また、内見時には購入希望者からの質問に丁寧に回答するなど、よい印象を持ってもらえるよう心がけましょう。
マンションに不具合があれば正直に申告する
中古マンションである以上、水回りや設備などに多かれ少なかれ不具合があることも少なくないでしょう。不具合がある場合には、その旨をあらかじめ購入希望者に伝えたうえで契約書にも明記しましょう。
なぜなら、不具合を隠してマンションを売ると、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われトラブルになる可能性があるためです。契約不適合責任では、不具合の修補請求や代金減額請求、損害賠償請求などを求められる可能性があります。
マンション売却における注意点：売却後
マンションの売却後の注意点は、主に次のとおりです。
- 速やかに引っ越しをする
- 確定申告を行う
速やかに引っ越しをする
自分や家族が住んでいるマンションを売却する場合、マンションの売買契約を締結して引き渡し日が決まったら、速やかにそのマンションから退去しましょう。そのためには、あらかじめ引っ越し先となる物件を探しておく必要があります。
なお、引っ越し先としてあらかじめ物件を購入する場合もありますが、賃貸物件に引っ越して落ち着いてから購入する物件を探し始めるのも1つの手でしょう。
確定申告を行う
マンションを売却して譲渡益が出る場合は、これに対して譲渡所得税がかかります。そのため、確定申告を忘れないようにしましょう。確定申告期限は、マンションを売却した日の属する年の翌年2月16から3月15日です。
確定申告のやり方がわからない場合やマンションの売却でどの程度税金が発生するのかがわからない場合などは、あらかじめ税理や管轄の税務署などに相談しておくことをおすすめします。
マンションを売却する際の流れ
マンションの売却はどのような手順で進めればよいのでしょうか？マンションを売却するまでの基本的な流れは次のとおりです。
- 不動産会社から査定を受ける
- 金融機関に相談する
- 売却を依頼する不動産会社を決める
- 媒介契約を締結する
- マンションを売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- 退去してハウスクリーニングを入れる
- マンションを引き渡す
不動産会社から査定を受ける
マンションの売却を決めたら、不動産会社に査定の依頼をしましょう。先ほど解説したように、査定は1社のみではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
複数の不動産会社に査定を依頼する際には、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できる「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。複数社から査定を受けることでそのマンションの売却適正額が把握しやすくなるほか、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
金融機関に相談する
売却するマンションにローン残債がある場合には、査定額がわかった時点であらかじめローン契約先である金融機関に相談しておくことをおすすめします。あらかじめ相談しておくことでオーバーローンとなるかどうかが把握できるほか、オーバーローンとなりそうな場合の対応を早期から検討しやすくなるためです。
売却を依頼する不動産会社を決める
査定結果を踏まえて、マンションの売却を依頼する不動産会社を選定します。依頼先の不動産会社は査定額の高さのみで決めるのではなく、査定額への説明や担当者の対応などを総合的に踏まえて決めるとよいでしょう。
なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、必ずしもその額で売れるとの保証ではないためです。査定額の高さのみで不動産会社を決め、結果その査定額では売れず、結果的に売り出し価格を大きく引き下げることになってしまえば本末転倒でしょう。
媒介契約を締結する
依頼先の不動産会社を決めたら、その不動産会社と媒介契約を締結します。先ほど解説したように、媒介契約には3種類があります。状況や希望に応じて適切な契約を選択してください。
マンションを売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、そのマンションを売りに出します。
マンションを売り出す際には、不動産会社の担当者とよく相談をしたうえで、売り出し価格を慎重に検討しましょう。そのマンションがスムーズに売却できるかどうかは、売り出し価格に大きく左右されるためです。
内見に対応する
マンション売り出し後には、購入希望者から不動産会社宛てに問い合わせが入ります。
問い合わせには原則として不動産会社が対応してくれますが、内見時には状況に応じて売主も立ち会う必要があるでしょう。内見に売主が立ち会って丁寧に対応することで、成約につながりやすくなります。
売買契約を締結する
購入希望者がそのマンションの購入を決めたら、売買契約を締結します。売買契約書は、不動産会社が用意してくれることが一般的です。
売買契約に際しては、買主から売主に手付金が交付されることが多いでしょう。手付金の額に明確な決まりはないものの、売却価格の5％から10％程度とすることが一般的です。
なお、手付金の交付後相手が契約の履行に着手する前に契約を解除するためには、次の対応で解除することとなります。
- 売主からの解除：手付金の倍額返し
- 買主からの解除：手付金の解除
退去してハウスクリーニングを入れる
売買契約が成立したら、遅くともマンションの引き渡し日までには退去を済ませ、ハウスクリーニングを入れましょう。ただし、投資用マンションなど賃借人がいる状態でマンションを売却する際は、このステップは必要ありません。
マンションを引き渡す
あらかじめ取り決めた引き渡し日において、マンションを買主に引き渡します。この日には、次のことなどが同時に行われます。
- 買主のローンの実行
- 買主から売主への売買代金全額（支払い済みの手付金を除く）の支払い
- 売主から買主にマンションの名義を変えるのに必要な書類への署名押印
また、
- 売主のローン残額の返済
- 金融機関から、抵当権抹消に必要となる書類の交付
などが同時に行われることも少なくありません。その後、立ち合いをした司法書士が法務局へ申請し、マンションの登記名義が買主へと変わります。
マンションの売却でかかる主な税金と費用
先ほど解説したように、マンションを売却する際はかかる費用や税金を試算しておくべきです。マンションの売却でかかる主な費用と税金は次のとおりです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権の抹消費用
- 譲渡所得税
仲介手数料
マンションの売却は不動産会社に依頼して行うことが一般的であり、この場合には不動産会社に仲介手数料がかかります。仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、マンションの売却価格が400万円超である場合には、次の式にまとめて算定することも可能です。
- 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
これはあくまでも仲介手数料の上限額であるものの、これをそのまま仲介手数料の額として定めている不動産会社がほとんどでしょう。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。印紙税はどこかに振り込んで納付するのではなく、郵便局や市区町村役場、法務局などで「収入印紙」を購入し、これを直接契約書に貼付する形で納付します。
印紙税の額は、契約書に記載したマンションの売却価格に応じて、それぞれ次のとおりです。なお、2024年3月31日までに作成された契約書では、軽減税率が適用されています。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
なお、マンションの売買契約書は2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管することが多いでしょう。そして、印紙税もそれぞれ自分の保管する契約書に貼付する分を負担することが一般的です。
抵当権の抹消費用
先ほど解説したように、マンションの売却時には原則として抵当権を抹消しなければなりません。この抵当権の抹消には次の費用がかかります。
- 登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬（司法書士に抹消登記を依頼した場合）：1万円から2万円程度
また、金融機関によっては住宅ローンの繰り上げ返済に1万円から3万円程度の手数料がかかる場合もあります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションなどの資産を売って得た「儲け」に対してかかる税金です。譲渡所得税は国などから納付書が送られてくるものではなく、自分で計算して確定申告をしなければなりません。マンションを売って利益が出た場合には、忘れずに確定申告を行いましょう。
なお、売却するマンションが居住用の場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などの適用が受けられることが多く、結果的に税額がゼロとなることも少なくありません。ただし、特例の適用を受けるためには、たとえ税額がゼロになる場合であっても確定申告が必要です。
譲渡所得税の額や特例適用の可否を確認するため、マンションを売却する際にはあらかじめ税理士や管轄の税務署に相談しておくことをおすすめします。
まとめ
マンションの売却を失敗しないための注意点は少なくありません。しかし、あらかじめ注意点を把握しておくことで、失敗を防ぎやすくなります。そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけ、担当者と相談しながらマンション売却の成功を目指しましょう。
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この記事の監修者
りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
