マンション売買の仲介手数料はいくら？相場は？計算例も紹介

マンションを売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。そして、不動産会社の仲介によってマンションの売買契約が成立した場合には、不動産会社に対して仲介手数料の支払いが発生します。

では、マンションの売買にかかる仲介手数料はいくらなのでしょうか？今回は、マンションの売買で発生する仲介手数料や計算例などについて詳しく解説します。

マンションの売却でかかる仲介手数料とは

はじめに、仲介手数料の基本について解説します。マンションの売却は、不動産会社に仲介を依頼して行うことが一般的です。その後、不動産会社の仲介によってマンションの売買契約が成立した場合に仲介手数料が発生します。

なお、マンションの売却を成功させるには、まずそのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼することが近道です。そのマンションの売却に強みを持つ不動産会社をお探しの際には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。

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仲介手数料は誰が払う？

仲介手数料は、その不動産会社にマンションの売買を依頼した人が支払います。

本来、マンションの売却は売主と買主が別の不動産会社に依頼することが前提とされています。そのため、売主は自分が売却を依頼した不動産会社Aに仲介手数料を支払い、買主は自分が購入を依頼した不動産会社Bに仲介手数料を支払うのが基本的な形です。

しかし、現実には1社の不動産会社が売主と買主の双方から依頼を受けて売買契約を成立させる「両手仲介」も少なくありません。この場合には、結果的に売主と買主がともに同じ不動産会社に対して仲介手数料を支払うこととなります。

仲介手数料はいつ払う？

仲介手数料は、マンションの売買契約が成立した時点で発生する成功報酬です。そのため、売買契約の成立時点（売主と買主双方による売買契約書への押印時点）で支払うのが本来の形でしょう。

しかし、この時点ではまだ買主から売買代金の交付が受けられておらず、仲介手数料の支払い原資がない場合もあるかと思います。そのため、実際には売買契約の成立時点とマンションの引き渡し（決済）時点とで半額ずつ支払うとされていることが多いです。

支払いのタイミングは不動産会社によって異なる可能性があるため、あらかじめ売買の依頼をする不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

マンションの売却でかかる仲介手数料はいくら？

マンションの売買でかかる仲介手数料はいくらなのでしょうか？ここでは、仲介手数料の金額について解説します。

仲介手数料の上限額

仲介手数料は不動産会社が自由に決められるわけではなく、宅建業法46条と国土交通省告示「 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」によって上限額が定められています。仲介手数料の上限額は、マンションの売却価格に応じて次のとおりです。

これは、不動産会社が自社に仲介を依頼した売主と買主にそれぞれ請求できる仲介手数料の上限額です。

なお、マンションの売却価格が400万円を超える場合には、次の算式1つにまとめて上限額を算定することも可能です。

• 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税

ここで算定されるのは仲介手数料の「上限額」であるものの、実際にはこの上限額をそのまま報酬額に設定している不動産会社が大半でしょう。

仲介手数料に含まれているもの

仲介手数料は何の対価なのでしょうか？仲介手数料に含まれる不動産会社の主な業務は次のとおりです。

• マンションをよりよい条件で売却するためのアドバイス、相談対応
• マンションの買い手を見つけるための販売活動（レインズへの登録、チラシの作成、不動産情報サイトへの掲載、購入が見込まれる相手への営業など）
• 購入希望者からの問い合わせ対応、内見対応（ただし、内見には売主も立ち会うことが多い）
• マンションの売買契約の条件交渉や契約手続きのサポート

このように、仲介手数料にはマンションの売却に至るまでの一連のサポートが含まれています。そのため、一般的なマンション売却では、仲介手数料以外に不動産会社への報酬が発生することはありません。

仲介手数料以外に費用が発生するケース

マンションの売却にあたって仲介手数料以外の費用が発生しないことが原則である一方で、通常の仲介業務を超えた業務を依頼した場合には別途報酬が必要です。たとえば、次の場合などでは別途報酬がかかる可能性が高いでしょう。

• 遠方のマンションが売れるまで、頻繁に空気の入れ替えや清掃のために現地に出向いてもらうよう依頼する場合
• マンションの修繕を依頼する場合
• ハウスクリーニングを依頼する場合

ただし、別途費用が掛かる場合には、あらかじめ不動産会社からその旨や金額が提示されることが一般的です。別途費用が生じる際には事前に伝えてもらうよう、あらかじめ不動産会社に念を押しておくとよいでしょう。

低廉（ていれん）な空き家の仲介手数料の特例

先ほど解説したように、仲介手数料（不動産会社の報酬額）はマンションが高値で売買できるほど高くなります。

しかし、実際には高い不動産であればあるほど不動産会社の手間が増えるわけではありません。それどころか、たとえば地方にある空き家など高額での売買が見込めない不動産の方がなかなか買い手が見つからず、売却や現地調査などに手間がかかることが少なくありません。

そうであるにもかかわらず、売りにくい不動産を何度か現地調査に出向くなどして何とか売却に漕ぎつけても、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は先ほど解説した金額となります。

たとえば、不動産の売買成立価格が200万円である場合、不動産会社が受け取れる仲介手数料は11万円（＝200万円×5％＋消費税）に過ぎません。これでは、不動産会社は儲かるどころか、現地調査費用でマイナスにさえなりかねません。結果的に、このような不動産の売却を不動産会社に受けてもらえない可能性さえあるでしょう。

そのため、低廉（ていれん）な空き家の仲介手数料の特例が設けられています。

特例の適用を受けるための要件

この特例が適用される要件は、次のとおりです。

1. 低廉な空き家等（売買代金税別400万円以下の宅地や建物）の売買等であること
2. 通常の売買よりも現地調査等に費用を要するものであること
3. 売主側からの依頼であること

特例が適用された場合の仲介手数料

特例が適用された場合における仲介手数料の上限額は、次の合計額となります。

1. 通常の仲介手数料の上限額（売却価格が200万円の場合、11万円）
2. 現地調査費用等に要する費用相当額

ただし、1と2の合計額が「18万円＋消費税」を超える場合、仲介手数料の上限額は「18万円＋消費税」となります。

不動産会社を仲介手数料の安さで選ぶことを避けるべき理由

不動産会社の中には、売主側の仲介手数料額を大きく軽減している場合や、無料としている場合もあります。売主側からすると、仲介手数料が安く済むことは喜ばしく感じるかもしれません。

しかし、不動産会社を仲介手数料の安さのみで選ぶことは避けたほうがよいでしょう。その主な理由は次のとおりです。

• 販売活動に力を入れてもらえない可能性があるから
• 囲い込みがなされる可能性が高いから
• 十分なアドバイスやフォローが受けられない可能性があるから

販売活動に力を入れてもらえない可能性があるから

仲介手数料が極端に安い場合や無料である場合には、よほど売りやすいマンションでない限りなかなか売れない可能性があります。なぜなら、不動産会社が売却活動に力を入れない可能性があるためです。

仲介手数料が低いと、不動産会社は効率的に販売活動をしなければ収益を上げることができません。そのため、不動産会社が高価な不動産や売りやすい不動産の売却にのみ注力し、それ以外のマンションは後回しにされるリスクがあるでしょう。

このようなリスクを避けるには、マンションの売却は信頼できる不動産会社に依頼するべきでしょう。そのマンションの売却に強い信頼できる不動産会社をお探しの際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。

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囲い込みがなされる可能性が高いから

売主側の仲介手数料が極端に安かったり無料であったりすると、不動産会社はそのマンションを売っても収益をあげることができません。そのため、この場合には「両手仲介」が前提とされていることが多いでしょう。

先ほど解説したように、両手仲介とは売主と買主が同じ不動産会社にマンション売買の仲介を依頼する取引形態のことです。この両手仲介自体に問題があるわけではありません。

なぜなら、その不動産会社に営業力があったり、買い手との豊富なネットワークがあったりすることで、スムーズに買い手が見つかる場合は売り手にとってもメリットが大きいためです。しかし、場合によっては過剰な「囲い込み」がなされる場合があります。

囲い込みとは、両手仲介に持ち込みたいあまり、他の不動産会社経由で問い合わせがあった際に「そのマンションはすでに売れた」などと偽り取引を断ることです。

実際には問い合わせがあるにもかかわらず不動産会社が無断で取引を断ることで、本来成立したはずの売買契約が成立しないこととなるため、囲い込みは売り手にとって大きな不利益となるでしょう。

売主側の仲介手数料が極端に安い場合や無料である場合などは、このような過剰な囲い込みがなされる可能性があります。

十分なアドバイスやフォローが受けられない可能性があるから

仲介手数料が無料や格安である場合、不動産会社は1件の売買から十分な報酬を得ることが困難です。そのため、効率的に業務を行う必要があるでしょう。

その結果、1件に割く時間が少なくなり、十分なアドバイスやアフターフォローが受けられない可能性があります。このように、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶリスクは少なくありません。

信頼できる不動産会社をお探しの際には、不動産一括査定の「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。複数の不動産会社による査定額や対応などを比較することで、信頼できる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。

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マンションの売却で掛かる仲介手数料の計算例

売却する前に、仲介手数料の額をある程度想定しておくとよいでしょう。ここでは、マンションの売却でかかる仲介手数料上限額の計算例を紹介します。

なお、仲介手数料の額を算定するには、そのマンションの売却想定額を知っておく必要があります。マンションを売る前に売却想定額が知りたい場合には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。

複数社に査定を依頼することで、そのマンションの売却想定額をより正確に把握しやすくなるでしょう。

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マンションを2,000万円で売却した場合

マンションを2,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限額は次のように計算できます。

1. 200万円以下の部分：200万円×5％＋消費税＝11万円
2. 200万円を超え400万円以下の部分：200万円×4％＋消費税＝8.8万円
3. 400万円を超える部分：（2,000万円－400万円）×3％＋消費税＝52.8万円
4. 1から3の合計額（仲介手数料の上限額）：11万円＋8.8万円＋52.8万円＝72.6万円

なお、マンションの売却額が400万円超であるため、次の式でも計算できます。

• 仲介手数料の上限額＝2,000万円×3％＋6万円＋消費税＝72.6万円

マンションを5,000万円で売却した場合

マンションを5,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限額は次のように計算できます。

1. 200万円以下の部分：200万円×5％＋消費税＝11万円
2. 200万円を超え400万円以下の部分：200万円×4％＋消費税＝8.8万円
3. 400万円を超える部分：（5,000万円－400万円）×3％＋消費税＝151.8万円
4. 1から3の合計額（仲介手数料の上限額）：11万円＋8.8万円＋151.1万円＝171.6万円

なお、マンションの売却額が400万円超であるため、次の式でも計算できます。

• 仲介手数料の上限額＝5,000万円×3％＋6万円＋消費税＝171.6万円

マンションを1億円で売却した場合

マンションを1億円で売却した場合の仲介手数料の上限額は次のように計算できます。

5. 200万円以下の部分：200万円×5％＋消費税＝11万円
6. 200万円を超え400万円以下の部分：200万円×4％＋消費税＝8.8万円
7. 400万円を超える部分：（1億円－400万円）×3％＋消費税＝316.8万円
8. 1から3の合計額（仲介手数料の上限額）：11万円＋8.8万円＋316.8万円＝336.6万円

なお、マンションの売却額が400万円超であるため、次の式でも計算できます。

• 仲介手数料の上限額＝1億円×3％＋6万円＋消費税＝336.6万円

マンションの売却で仲介手数料以外にかかる費用・税金

マンションの売却では、仲介手数料のほかに次の費用や税金がかかります。

売却の前に、かかる費用の全体像を確認しておくとよいでしょう。マンションの売買契約が成立してから初めて想定したよりも多くの費用がかかると、資金計画に狂いが生じてしまう可能性があるためです。そのため、マンションの査定を受けた段階でかかる費用についてもあらかじめ試算しておくことをおすすめします。

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ハウスクリーニング費用

居住用マンションを売却する場合は、引き渡しの前にハウスクリーニングを入れることが多いでしょう。ハウスクリーニングにかかる費用は、依頼先の清掃会社によって異なります。

一般的には、ワンルームマンションで1万5,000円から2万5,000円程度、2LDKのマンションで3万5,000円から5万5,000円程度が目安です。

ただし、マンションが所在するエリアや依頼する時期、室内の汚れ具合や状態などによって費用は増減する可能性があります。そのため、あらかじめ依頼を検討している清掃会社に連絡を入れ、かかる金額を確認しておくと安心です。

なお、一般的には居住中のマンションの方が、退去済みのマンションのハウスクリーニングよりも費用が高くなる傾向にあります。

清掃会社は不動産会社から紹介を受けられることも多いため、依頼先に心当たりがない場合には不動産会社の担当者に相談をしてみるとよいでしょう。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。マンションの売買契約書も印紙税の課税対象文書に該当するため、契約書には印紙を貼付しなければなりません。

印紙税はどこかに振り込んで支払うのではなく、収入印紙を直接契約書に貼付し、これに消印（印紙の再利用防止のため、契約書の用紙と印紙にまたがる形で行う押印）をして納付します。

収入印紙とは租税などを徴収するために政府が発行する切手大の証票であり、郵便局や市区町村役場、法務局などで購入できます。コンビニエンスストアでも収入印紙を販売していることもありますが、領収証でよく使用される200円の収入印紙以外は取り扱っていないことが多いでしょう。

印紙税の額はその契約書に記載したマンションの売買代金によって異なっており、それぞれ次のとおりです。なお、2024年3月31日までに作成したマンション売買契約書では、軽減税率が適用されています。

マンションの売買契約書は、2通作成したうえで売主と買主が1通ずつ保管することが多いでしょう。そのため、自分の保管する契約書に貼付する印紙税を、売主と買主がそれぞれ負担することが一般的です。

なお、契約書に印紙を貼らなかったからといって、その契約書が無効となるわけではありません。しかし、その場合には納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額（つまり、当初に納付すべき印紙税の額の3倍に相当する額）の過怠税が徴収されることになるため、忘れずに貼付してください。

抵当権の抹消費用

抵当権とは、ローンを約束どおりに返せなくなった場合に、債権者である金融機関などがその不動産を競売にかけ、そこからローン残債の弁済を受けるタイプの担保です。

質に入れることとは異なり、抵当権が付いている不動産の場合もローンを滞納しない限りは金融機関に持っていかれるわけではなく、所有者が自由に利用できます。

しかし、自分とは無関係である売主がローンを滞納したことで競売にかけられてしまう可能性があるマンションなど、恐ろしくて誰も購入しないでしょう。そのため、マンションについている抵当権は、遅くともそのマンションを買い手に引き渡す時点までに抹消しなければなりません。

抵当権の抹消には、次の費用がかかります。

• 登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
• 司法書士報酬：依頼先の司法書士によって異なるが、おおむね1万円から2万円程度

また、抵当権はローンと紐づいており、抵当権を消してもらうためにはローン残債を完済しなければなりません。この繰り上げ返済をするにあたって、金融機関によっては1万円から3万円程度の手数料がかかります。

譲渡所得税

マンションを売却して利益（譲渡益）が出る場合は、譲渡所得税の対象となります。譲渡所得税は自分で（または税理士に依頼して）計算し、売却した翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。

譲渡所得税は次の式で算定します。

• 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
• 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率

計算要素はそれぞれ次のとおりです。

• 収入金額：マンションの売却によって買主から得た対価
• 取得費：マンションの取得にかかった購入代金（建物部分は所有期間分の減価償却費相当額の控除が必要）、仲介手数料、不動産取得税など。不明な場合には、収入金額×5％で計算できる
• 譲渡費用：マンションを売却するのに直接かかった仲介手数料、印紙税など
• 特別控除：要件を満たした場合に適用を受けられる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」など
• 税率：売却年の1月1日時点におけるマンションの所有期間に応じて15％（5年超の場合）または30％（5年以下の場合）

なお、ここでは概要のみの説明にとどめるため、実際にマンションを売却する際にはあらかじめ管轄の税務署や税理士に相談のうえ試算をしてもらうとよいでしょう。また、別途住民税が5％（5年超の場合）または9％（5年以下の場合）かかるほか、2037年までは復興特別所得税も課されます。

まとめ

マンションの売却の依頼を不動産会社にする場合、売買契約が成立した時点で不動産会社に仲介手数料が発生します。仲介手数料は売買契約の成立時点で発生することが原則ですが、実際には契約成立時点とマンションの引き渡し時の2回に分けて半額ずつ支払うこととされる場合も多いでしょう。

マンション売買の仲介手数料額の上限額は法令で定められており、これを超えて仲介手数料が発生することはありません。しかし、マンションの修繕など通常の注意業務を超えた業務を依頼した場合には別途費用がかかる可能性があるため、あらかじめ不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

仲介手数料の上限額はマンションの売買価格によって変動し、特にマンションが高価な場合は高額な仲介手数料が発生します。そのため、仲介手数料はマンションを売却するうえで、無視することのできない費用です。

しかし、仲介手数料の安さのみで依頼先の不動産会社を選ぶことはおすすめできません。仲介手数料が無料や格安である場合には、売り手にとってのリスクが潜んでいる場合もあるためです。

仲介手数料を安く済ませようとするよりも、そのマンションをより高く売ってくれる不動産会社へ売却を依頼した方が結果的に手残りが大きくなる可能性も高いでしょう。そのマンションをよりよい条件で売ってくれる不動産会社をお探しの際には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。

おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。複数社による査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、そのマンションをよりよい条件で売却してくれる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。

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おうちクラベル編集部

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この記事の監修者

國場絵梨子

りこ行政書士事務所 代表行政書士

2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。

＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数

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