大切なマンションを売却する際は、できるだけよい条件で後悔のない売却をしたいことでしょう。
マンションをよりよい条件で売るために重視すべきポイントの1つが、マンションを売却する時期です。適切な時期にマンションを売りに出すとよりよい条件で売却できる可能性がある一方で、タイミングを誤るとマンションがなかなか売れなかったり売却価格が低くなったりする可能性があります。
そこで今回は、マンションの売却に適した時期の考え方や、売却の流れなどについて詳しく解説します。
マンションの売却時期はいつ？
マンションの売却はどの時期に行えばよいのでしょうか？はじめに、マンションの売却時期を検討するために考慮したいポイントを紹介します。
- ニーズの高い月
- 不動産価格指数が高まっているとき
- 築年数が浅い間
- 金利が低いとき
- 競合物件が売りに出ていないとき
- 大規模修繕の後
- 入居者がいるタイミング（賃貸用マンションの場合）
なお、マンションの売却に適した時期を自分1人で検討するのは容易なことではありません。売却するタイミングを見極めるためには、そのエリアのマンション売買の事情に詳しい不動産会社の担当者に相談するとよいでしょう。
しかし、どの不動産会社がそのエリアでのマンション事情に詳しいのかわからない場合も多いかと思います。そのような際におすすめなのが、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルは、一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる不動産一括査定です。複数社による査定額や担当者による説明などを比較することで、そのマンションの売買事情に詳しい不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
ニーズの高い月
1つ目のポイントは、ニーズの高い時期に向けて売り出すことです。
一般的に、マンションは毎年2月から3月頃がもっとも売りやすいとされています。なぜなら、4月からの転職や転勤、子どもの入学などに合わせて引っ越し先となるマンションの購入を検討する人が増えるためです。
マンションが成約しやすい時期に関しては、不動産公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表している「月例速報 MarketWatchサマリーレポート2023年6月度」に次のようなデータが掲載されています。
画像引用元：月例速報 MarketWatchサマリーレポート2023年6月度（不動産公益財団法人東日本不動産流通機構）
このデータから、2月と3月の成約件数が多いことが伺えます。
ただし、2月から3月はあくまでも「成約しやすい時期」であり、この時期を外したからといって売買価格が下がるわけではありません。この点についても、同じ「月例速報 MarketWatchサマリーレポート2023年6月度」にデータが公表されています。
画像引用元：月例速報 MarketWatchサマリーレポート2023年6月度（不動産公益財団法人東日本不動産流通機構）
そのため、マンションの売却を急がない場合は他の時期に売り出し、希望する価格で売れるまでじっくりと待つことも1つの手です。また、2月から3月以外にマンションが売れないわけでもないため、あえて競合が少ない時期に売り出すことも1つの戦略となり得るでしょう。
不動産価格指数が高まっているとき
マンションの売却時期を考える際には、不動産価格指数も1つの基準となります。この指数が高い時に売却するほど、マンションを高値で売れる可能性が高くなるでしょう。
不動産価格指数は国土交通省が公表している指標であり、2010年平均を100として不動産価格の指数を示したものです。
画像引用元：不動産価格指数（令和５年３月・令和５年第１四半期分）を公表（国土交通省）
これによると、2023年5月におけるマンションの不動産価格指数（全国）は190.1であり、年々上昇しています。
築年数が浅い間
マンションをよりよい条件で売るには、築年数が浅いうちに売却するとよいでしょう。
公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」からも明らかです。
画像引用元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
そのため、売却に適した時期を色々と検討するよりも、できるだけ早く売却することも1つの手です。
なお、買い手が購入する中古マンションを探す際には、「築10年以下」や「築15年以下」など切りのよい築年数に絞って物件情報を検索することも多いでしょう。そのため、10年や15年など区切りのよい築年数が迫っている場合は、この年数を経過する前に売りに出してもよいでしょう。
金利が低いとき
マンションの売却時期を検討する際は、金利の変動にも注意するとよいでしょう。なぜなら、金利の低い時期は買い手がローンを組みやすくなり、買い手の裾野が広がる可能性があるためです。
競合物件が売りに出ていないとき
マンションを売却する時期を検討する際は、近隣に競合物件が売りに出ているかどうかも確認することをおすすめします。なぜなら、競合物件が売りに出ていると比較されやすくなり、売却価格を下げないと売りにくくなる可能性があるためです。
特に、近隣で似た間取りの新築マンションが分譲されている場合には、中古マンションが売りづらくなる可能性があるでしょう。
大規模修繕の後
マンションでは、12年程度の周期で大規模修繕がなされることが多いです。そのマンションの大規模修繕の時期が迫っている場合、大規模修繕を終えてから売却することを検討するとよいでしょう。
なぜなら、大規模修繕を終えてきれいな状態となったうえで売却したほうが、よりよい条件でマンションが売れる可能性が高くなるためです。
ただし、大規模修繕の時期までにまだ数年程度の期間がある場合は、大規模修繕を待ってから売るのが得策であるとは限りません。なぜなら、大規模修繕を待つ間にもマンションの築年数は経過するため、この点で価値が下がる可能性があるためです。
入居者がいるタイミング（賃貸用マンションの場合）
売却するマンションが投資用マンションの場合、入居者がいるタイミングの方がよりよい条件で売却できる可能性が高いでしょう。なぜなら、投資用マンションの買い手は自分が住むためではなく賃料を得るために購入することが多く、入居者がいない場合は買い手が購入後に入居者を募集しなければならないためです。
一方、初めから入居者がいる状態であれば、買い手が入居者を募る手間やコストが削減できます。
マンションを売るタイミングを逃さないポイント
マンションを売るタイミングを逃さないためには、どのような点に注意すればよいのでしょうか？主なポイントは次のとおりです。
- 市場動向をチェックする
- 不動産会社に査定を依頼する
市場動向をチェックする
1つ目のポイントは、市場の動向を定期的にチェックすることです。たとえば先ほど紹介した「不動産価格指数」や金利の状況を確認することが挙げられます。
また、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）では、レインズデータライブラリーにて最新の不動産マーケットデータが公表されています。このデータを定期的に確認することで、マンション売買に関する最新の市場動向が掴みやすくなるでしょう。
不動産会社に査定を依頼する
さまざまなデータを確認しても、自分でマンションの売却時期を見極めることは容易ではありません。そのため、マンションを売却すると決めた際には、不動産会社に査定の依頼をして担当者に相談するとよいでしょう。
そうすることで、マンションを売却するタイミングを把握しやすくなります。不動産会社の担当者は、不動産売買のプロであるためです。
しかし、不動産会社にはそれぞれ得意なエリアや物件種別があることが少なくありません。そのエリアの状況に疎い不動産会社に依頼してしまうと、売却のタイミングを見誤ってしまうかもしれません。
とはいえ、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからない場合も多いでしょう。そのような際には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。
おうちクラベルは、一度の入力で複数の優良な不動産会社にまとめて査定を依頼できる不動産一括査定です。複数社による査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
マンションの売却時期を決める際の注意点
マンションの売却時期を決める際には、どのような点に注意すればよいのでしょうか？主な注意点は次のとおりです。
- 5年以内に売ると譲渡所得税が高くなる
- 「適切な時期」を待ち続けるとマンションの老朽化が進行する
5年以内に売ると譲渡所得税が高くなる
マンションを売って譲渡益（利益）が出る場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は次の式で計算します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
このうち「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」が、いわゆるマンション売却による利益にあたる部分です。
そして、課税譲渡所得に乗じる税率は、売却したマンションの所有期間が、売却日が属する年の1月1日時点で「5年以下」か「5年超」かによって二段階に分かれます。譲渡所得税とこれに対応する住民税、2037年まで加算されている復興特別所得税をまとめると次のとおりです。
| 売却した日の属する年の1月1日時点におけるマンションの所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
つまり、1月1日時点で所有期間が5年以下となる状態でマンションを売却してしまうと、譲渡所得税の税率が高くなるということです。そのため、マンションの売却時期はこれも加味して検討する必要があるでしょう。
ただし、売却するマンションが居住用である場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などの特別控除が適用できる可能性があります。この特例の適用を受けることで、結果的に課税譲渡所得金額がゼロとなることも少なくありません。
そもそも課税譲渡所得金額がゼロとなる場合、譲渡所得税は生じないため、5年以下か5年超かをさほど気にする必要はないでしょう。
ただし、特例の適用には要件があります。特例の適用を見込んでマンションを売却したものの結果的に特例の適用ができないとなると、資金計画に大きな狂いが生じてしまいかねません。そのため、あらかじめ税理士や管轄の税務署に相談のうえ、譲渡所得税額を試算してもらっておくと安心です。
「適切な時期」を待ち続けるとマンションの老朽化が進行する
マンションを売却する適切な時期の考え方は先ほど解説したとおりです。しかし、あまり長期間「適切な時期」が到来するのを待ち続けていては、その間にマンションの老朽化が進み売却価格が低くなるおそれがあります。
マンションの老朽化は、一度進むと二度と戻ることはありません。そのため、適切な時期を待ち続けることなく、築年数がもっとも浅い今のうちに売却を進めることも検討するとよいでしょう。
売却を検討している場合には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルは、一度の60秒入力で複数の優良な不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定です。複数社による査定額を比較することで、そのマンションの売却適正額が把握しやすくなるでしょう。
マンションを売却するまでの流れ
マンションを売却するまでは、どのような流れで進めていけばよいのでしょうか？マンションを売るまでの基本的な流れは次のとおりです。
- 相場を確認して売却を検討する
- 不動産会社に査定の依頼をする
- 売却を依頼する不動産会社を選定する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- マンションを売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- マンションから退去する
- 決済をしてを引き渡す
相場を確認して売却を検討する
はじめに、相場を確認してマンションの売却を検討します。自分でマンションの売却相場を調べる際は、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、実際に中古マンションの売買が成立した価格とともに、次の情報などを確認することができます。
- 取引時期
- 町名までの所在地
- 最寄り駅名と最寄り駅からの距離
- 専有面積と間取り
- 建築年
売却を検討しているマンションの情報と掲載されているマンションの売買事例を比較することで、マンションの売却額を想定しやすくなるでしょう。
不動産会社に査定の依頼をする
マンションを売却することに決めたら、不動産会社に査定の依頼をします。
査定は1社のみではなく、複数社に依頼することをおすすめします。なぜなら、査定額はその不動産会社ごとのノウハウが反映されるものであり、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
1社のみに査定を依頼する場合、査定額が適正であるかどうかを判断することは難しいでしょう。複数の不動産会社に依頼をして査定額を比較することで、そのマンションの売却適正額が判断しやすくなります。
また、複数社による査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をしていては、多大な手間や時間がかかります。そこでおすすめなのが「おうちクラベル」のご利用です。
おうちクラベルでは、一度の入力で複数の優良な不動産会社に査定を依頼することができ、自分で複数の不動産会社を回る必要はありません。
売却を依頼する不動産会社を選定する
査定結果が出揃ったら、査定結果を踏まえてマンションの売却を依頼する不動産会社を決めましょう。
マンションの売却を依頼する不動産会社は査定額の高さのみで選ぶのではなく、査定額の説明への納得感や担当者の誠実さなどから、信頼できそうな不動産会社を選ぶことをおすすめします。なぜなら、査定額はあくまでも「その不動産会社が考える売却想定額」でしかなく、必ずしもその価格でマンションが売れる保証ではないためです。
中には、依頼を得たいあまり、根拠のない高めの査定額を提示する不動産会社もゼロではありません。査定額の高さのみで不動産会社を選んだものの、結局その価格でマンションが売れず、売出価格から大きく売却価格を引き下げざるを得ない事態となれば本末転倒でしょう。
信頼できる不動産会社をお探しの際には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルから査定の依頼ができる不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであるため、安心してご利用いただけます。
不動産会社と媒介契約を締結する
依頼先の不動産会社を選定したら、不動産会社との間で媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社にマンションの売買契約成立に向けて活動するよう依頼する契約のことです。
媒介契約には次の3種があるため、状況や希望に合った媒介契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買い手を見つけての売買） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構への登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
媒介契約のうち、どの契約がよいと一概にいえるものではありません。参考として、選択に関する考え方について解説します。
比較的売りづらいマンションの場合
築古のマンションや交通の便がよくないマンションなど、比較的売りづらいマンションの場合、「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を選択するとよいでしょう。
不動産会社への報酬である仲介手数料は、成功報酬型でありその不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合にのみ支払いが発生するものです。
裏を返せば、不動産会社側にとってはいくら販売活動に力を入れたり費用を投入したりしたとしても、自社の仲介で売買契約が成立しなければ報酬を一銭も受け取ることができません。つまり、販売活動に投じた費用分だけ損をしてしまうということです。
不動産会社がもっとも避けたい事態は、「販売活動に力を入れたものの自社では売買契約が成立せず、別の不動産会社の仲介で売買契約が成立する」といった事態でしょう。
そのため、売りづらいマンション（つまり、販売するためのコストや労力が通常よりもかかりやすいマンション）であるにも関わらず、他社と重ねて契約できる「一般媒介契約」の場合、不動産会社にとってはコストや労力を投じるリスクが高くなります。結果としてさほど労力などが投入されず、なかなか売れない事態ともなりかねません。
したがって、比較的売りづらいマンションでは、不動産会社が販売活動に力を入れやすい「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を選ぶとよいでしょう。
比較的売りやすいマンションの場合
いわゆるブランドマンションや築浅、交通の便が良い場合など、比較的売りやすいマンションの場合は「一般媒介契約」を選ぶとよいでしょう。なぜなら、複数の不動産会社から売りに出すことで購入希望者が多く集まりやすくなり、結果として売主が希望したよりもよい条件で売却できる可能性が高くなるためです。
不動産会社同士にも競争が働き、売り出し後より早い時期に売却できる可能性もあるでしょう。
マンションを売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよマンションを売りに出します。
マンションの売り出しにあたっては、売主の希望売却価格である売り出し価格を決めることとなります。この売り出し価格の設定がマンション売却の成否を左右するといっても過言ではありません。なぜなら、売り出し価格が高すぎるとなかなか買い手が見つからない一方で、売り出し価格が低すぎると安く売ってしまい損をする可能性があるためです。
売り出し価格は査定額をベースとして、売主の希望を加味したうえで決めることが一般的です。たとえば、マンションの売却時期を急ぐ場合にはあえて低めの価格で売り出したり、売却時期を急がない場合には高めの価格で売り出して、買い手が見つかるのをじっくり待ったりすることも1つの戦略でしょう。
売り出し価格は不動産会社の担当者とよく相談をしたうえで、慎重に決めることをおすすめします。
内見に対応する
マンションの購入希望者は、購入を決める前に内見を希望することが一般的です。
居住中である場合にはもちろん、既に退去している場合でも内見にはできる限り売主も立ち会うとよいでしょう。なぜなら、売主が内見に立ち会い丁寧に対応をすることで、購入希望者が安心してそのマンションを購入しやすくなるためです。
また、マンションの印象をよくするため、内見前には清掃や整理整頓を心がけましょう。
売買契約を締結する
購入希望者がマンションの購入を決めたら、売買契約を締結します。
マンションに不具合がある場合は、その不具合の内容を買主にあらかじめ説明したうえで、媒介契約を結んでいる不動産会社に依頼し、契約書にしっかり書き込んでもらいましょう。事前に説明のなかった不備が購入後に見つかると、代金の減額や追完（不具合の修補）など契約不適合責任が追及される可能性があるためです。
売買契約の締結時には、買主から売主に対して手付金が交付されることが多いでしょう。手付金の額に明確な決まりはありませんが、マンションの売買価格の5％から10％程度とされることが一般的です。
売買契約を締結した後、契約書に記載されている手付解除の期限の日、または相手が契約の履行に着手するまでの間に一方的に契約を解除するには、次の対応が必要となります。
- 売主側からの解除：手付金の倍額返し
- 買主側からの解除：手付金の放棄
マンションから退去する
マンションの引き渡し時期が決まったら、それまでにマンションから退去します。退去に合わせて、売主の私物はすべて撤去しましょう。そのうえで、引き渡し前にはハウスクリーニングを入れることが一般的です。
決済をして引き渡す
最後に、あらかじめ取り決めた決済日においてマンションを引き渡します。決済日には、次のことを行うことが一般的です。
- 買主のローンの実行
- 買主から売主への売買代金全額（手付金を除く）の支払い
- 売主から買主へマンションの登記名義を変えるための書類への署名押印
また、この時点まで売主側のローンが残っている場合は、この日にローン残債を返済します。
決済後は、その場に立ち会った司法書士が法務局に名義変更の登記などの申請を行います。これでそのマンションの名義が正式に買主へと変わります。
まとめ
マンションの売却時期を考える際に参考となるのは、不動産価格指数や金利、大規模修繕の時期などがあります。しかし、マンションは築年数が浅いほど高く売れる傾向にあり、適切な時期を待つあまり築年数が経過してしまえば売り時を逃してしまう可能性もあります。
そのため、マンションの売却を決めたら、もっとも築年数が浅い今のうちに売却することを検討するとよいでしょう。
マンションを売却する際には「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
一度の入力で複数の優良な不動産会社にまとめて査定の依頼ができ、査定額や対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
