マンションを売却する場合、さまざまな税金の対象となります。では、投資用マンションを売却した場合はどのような税金がどの程度かかるのでしょうか？
今回は、投資用マンションを売却した際にかかる譲渡所得税の計算方法や計算例、投資用マンション特有の税金面での注意点などについて詳しく解説します。かかる税金をあらかじめ把握しておくことで、安心してマンションの売却を進めやすくなるでしょう。
投資用マンションの売却でかかる主な税金の種類
投資用マンションを売却すると、どのような税金の対象となるのでしょうか？はじめに、かかる税金の種類と概要を解説します。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
譲渡所得税
投資用マンションなどの資産を売却して譲渡益が出る場合、譲渡益に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税にはさまざまな特別控除があるものの、投資用マンションは特別控除の適用を受けられないことが少なくありません。
譲渡所得税の計算方法や計算例については、後ほど詳しく解説します。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書を対象とした税金です。郵便局や法務局、市区町村役場などで税額分の「収入印紙」を購入し、これを直接課税対象である契約書に貼付して消印をする形で納付します。
印紙税の額は契約書に記載された投資用マンションの売却価格によって異なり、それぞれ次のとおりです。なお、2024年3月31日までに作成された契約書では、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
なお、近年マンションの売却契約を電子で締結することも増えています。印紙税は文書に対して課されるものであるため、電子契約の場合、印紙税は課されません。
登録免許税
登録免許税とは、登記などに対して課される税金です。
投資用マンションの名義変更登記も登録免許税の課税対象ですが、買主が負担することが多いでしょう。
一方、投資用マンションを売却するにあたって必要となる抵当権の抹消登記費用は、売主が負担することが一般的です。抵当権とは、もしもローン返済が滞った場合に金融機関がその不動産を競売にかけ、その対価からローン残債の回収を確保するためにマンションにつけられた金融機関の権利のことです。投資用マンションの購入にあたってローンを組んでいる場合は、マンションに抵当権の登記がされていることがほとんどでしょう。
投資用マンションを売却する際は、遅くともマンションの引き渡し時点までにローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。抵当権の抹消にかかる登録免許税と司法書士報酬はそれぞれ次のとおりです。
- 登録免許税：1,000円×抵当権を抹消する不動産の数
- 司法書士報酬：1万円から2万円程度
消費税
マイホームや別荘であるマンションを売却しても、消費税の対象とはなりません。一方で、投資用など事業目的のマンションを売る際は、建物部分のみが消費税の対象となります。
消費税はマンションの売却対価に単体でかかるものではなく、1年間の預かり消費税と支払い消費税を踏まえて次の式で算定するのが原則です。
- 納税すべき消費税額＝預かり消費税－支払い消費税
ただし、免税事業者の場合は消費税を納める必要はありません。
とはいえ、投資用マンションの売却によって2年後には消費税の課税事業者となる可能性が高いほか、インボイス制度の適用によってこれより前に課税事業者となる場合もあるでしょう。現在免税事業者である場合も、投資用マンションを売却する際は早めに税理士へ相談しておくことをおすすめします。
投資用マンションの売却でかかる譲渡所得税とは
投資用マンションを売却して譲渡益が出る場合は譲渡所得税がかかります。ここでは、譲渡所得税の概要を解説します。
マンションの売却で譲渡益が出たら譲渡所得税の申告が必要
譲渡所得税は、固定資産税などのように納付書が送付されるものではなく、自ら計算して確定申告をしなければなりません。
投資用マンションをこれまで保有していた場合、毎年不動産所得の申告をしていた場合も多いかと思いますが、併せて譲渡所得税の申告を行います。
譲渡所得税の申告期限は売却の翌年2月16日から3月15日
譲渡所得税の申告期限は、確定申告と同じく売却日が属する年の翌年2月16日から3月15日までです。たとえば、2023年8月に投資用マンションを売却した場合、2024年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行います。
投資用マンションの売却にかかる税金（譲渡所得税）の計算方法
投資用マンションの売却にかかる税金（譲渡所得税）は次のように計算します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
ここでは、各計算要素の概要について解説します。
収入金額
収入金額とは、投資用マンションを売ったことによって買主から受け取った金銭の額です。
ただし、投資用マンションの対価として金銭以外の物や権利を受け取った場合は、その物や権利の時価が収入金額となります。
取得費
取得費とは、その投資用マンションの取得に要した費用です。
取得費には次のものなどが含まれますが、事業所得や不動産所得などの必要経費に算入したものは計上することができません。不動産所得の必要経費に算入した費用を取得費に計上できるとなると、経費を二重に計上することとなるためです。
- 売却したマンションの購入代金、購入手数料、設備費や改良費
- 借主がいるマンションを購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし相続トラブルに関する訴訟費用は除く）
- マンションを購入するために借り入れた資金の利子のうち、そのマンションを実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている他のマンションなどの購入契約を解除して、今回売却したマンションを取得することとした場合に支出する違約金
購入時に納めた登録免許税や登記費用などは原則として取得費となるものの、売却したのが投資用マンションなど業務用の資産である場合は、これらの税金は取得費に含まれないとされています。
なお、建物部分については、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費となります。
譲渡費用
譲渡費用とは、投資用マンションを売るために直接かかった費用です。次のものなどが該当します。
- 投資用マンションを売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 賃貸マンションを売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料（なお、投資用マンションを売却することのみを理由に入居者を立ち退かせられるわけではありません）
- 既に売買契約を締結している投資用マンションをさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用や、売った代金の取り立て費用などは譲渡費用に該当しません。売るために直接かかった費用とはいえないためです。
特別控除額
譲渡所得税には、さまざまな特別控除があります。中でも代表的なものには、最大3,000万円の控除が受けられる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります
しかし、これはマイホームを売却した際のみに使える控除であり、投資用マンションの売却は適用対象外です。このほかにも特別控除はいくつかありますが、投資用マンションの売却で活用できるものはほとんどありません。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は、売却日の属する年の1月1日時点における所有期間によって二段階になっています。
この時点での所有期間が5年超の場合「長期譲渡所得」に該当し、税率は比較的低くなります。一方、5年以下の場合「短期譲渡所得」に該当し、税率が高くなります。
譲渡所得税と、これに対応する住民税の税率はそれぞれ次のとおりです。なお、2037年までは復興特別所得税が加算されています。
| 売却した日の属する年の1月1日時点におけるマンションの所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
取得から5年以内の短期で売却すると税金が高くなるため、この点も踏まえて売却のタイミングを検討する必要があります。
投資用マンションの売却で譲渡益が出た場合の計算例
投資用マンションの売却で譲渡益が出た場合は、譲渡所得税をどのように算定すればよいのでしょうか？ここでは、次の前提で計算例を紹介します。
- 売却による収入金額：4,000万円
- マンションの取得費（減価償却費考慮後）：2,800万円
- マンションの譲渡費用：200万円
- 適用を受けられる特別控除はない
- マンションの所有期間は、売却年の1月1日時点で5年超である
この場合における譲渡所得税額は次のように計算できます。
- 課税譲渡所得金額＝4,000万円－（2,800万円＋200万円）＝1,000万円
- 課税譲渡所得税額＝1,000万円×15.315%＝153万1,500円
ほかに、これに対応する住民税が50万円（＝1,000万円×5％）かかります。
投資用マンションの売却では、マイホームと異なり特別控除が使えないことが多いため、譲渡所得税額が高くなる傾向にあります。そのため、マンションの査定後は税理士などへ相談のうえ、譲渡所得税の試算をしてもらうことをおすすめします。
なお、投資用マンションの査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルは、一度の60秒入力で複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定です。
投資用マンションの売却ならではの譲渡所得税の注意点
続いて、投資用マンションの売却ならではの注意点を解説します。主な注意点は次のとおりです。
- 特別控除が使えず税金が高くなる傾向にある
- 経費算入済の費用は譲渡所得税の取得費などに算入できない
特別控除が使えず税金が高くなる傾向にある
1つ目の注意点は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などの特例が適用できず税額が高くなる傾向にあることです。
そのため、査定を受けたらあらかじめ税額の試算をしておくとよいでしょう。支払うべき税金の心づもりをしておくことで、想定よりも税金が高くなり資金計画に支障が出る事態を防ぐことが可能となります。
マンションの査定には、不動産一括査定の「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルでは、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。査定額を比較することで、マンションの売却適正額が把握しやすくなるほか、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
経費算入済の費用は譲渡所得税の取得費などに算入できない
取得費などに算入できる金額が大きいほど課税譲渡所得金額は低くなり、譲渡所得税も小さくなります。しかし、不動産所得などの必要経費として算入した金額は取得費に計上することはできません。誤って二重計上することのないよう注意が必要です。
投資用マンションの売却で失敗しないための対策
投資用マンションの売却で失敗しないためには、どのような点に注意すればよいでしょうか？主な対策は次のとおりです。
- かかる税金を試算しておく
- 投資用マンションの売却に強い不動産会社に依頼する
- オーバーローンとなっていないかあらかじめ確認する
かかる税金を試算しておく
1つ目の対策は、マンションの売却でかかる税金をあらかじめ試算しておくことです。
先ほど解説したように、投資用マンションの売却では譲渡所得税の特別控除の多くは活用できません。そのため、売却にともなう税金が高くなる可能性があります。
試算をしてかかる税金をあらかじめ把握しておくことで、いざ納付すべきタイミングになって慌てたり、想定よりも税金が高くて資金計画に支障が出たりする事態を防ぐことが可能となります。
投資用マンションの売却に強い不動産会社に依頼する
不動産会社にはそれぞれ、得意なエリアや物件種別、顧客層などがあることが一般的です。特に投資用マンションは、購入層や購入を決めるポイントなどが居住用マンションとは異なる傾向にあります。
たとえば、居住用マンションを購入する人が自分や家族にとっての住みやすさなどからマンションを選ぶ一方で、投資用マンションを購入する人は利回りなどを重視して購入するマンションを選ぶことが多いといえます。このような事情から、投資用マンションは特に不動産会社によって得意・不得意が分かれやすい分野です。
そのため、投資用マンションをよりよい条件で売却するには、不動産会社の選定が非常に重要です。しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのか判断できない場合も多いでしょう。
そのような場合は、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
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オーバーローンとなっていないかあらかじめ確認する
投資用マンションを売却するにあたっては、オーバーローンとなっていないかどうか確認することをおすすめします。オーバーローンとは、マンションの売却で得た対価をすべて充てても、そのマンションの購入にかかるローン残債を返済しきれない状態のことです。
オーバーローンとなる場合でも、次の場合などにはマンションを売却することが可能です。
- 自己資金や親族などから借り入れた資金でローンの完済が可能である場合
- 他の不動産への抵当権の付け替えが認められる場合
ただし、特に投資用マンションの場合、担保に入っていない優良な不動産を持っている場合などでない限り、抵当権の付け替えに応じてもらえる可能性は高くありません。
そのため、オーバーローンとなり自己資金などによる完済も難しい場合は、そのマンションの売却ができない可能性があります。なぜなら、ローンが完済できない以上、そのローンと紐づいている抵当権の抹消に金融機関が応じる可能性は限りなく低いためです。
したがって、投資用マンションを売却する際は、あらかじめローン残債と査定額を比較してオーバーローンとなりそうかどうか確認しておく必要があります。ローン残債は金融機関から発行されるローン返済計画表などで確認することができるほか、金融機関からローン残高証明書の発行を受けることでも確認できます。
また、査定額は不動産会社に依頼することで知ることが可能です。投資用マンションの売却を検討している際は、「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルでは、一度の60秒入力で複数の不動産会社に査定を依頼することができ、査定額を比較することでそのマンションの売却適正額を把握しやすくなるでしょう。
まとめ
投資用マンションを売却する際は、原則として印紙税や登録免許税などを負担しなければなりません。また、売却によって譲渡益が出る場合は、譲渡所得税の課税対象となります。
譲渡所得税には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などさまざまな特例があり、マイホームのマンションを売却する場合は結果的に税金がゼロとなる場合も少なくありません。
しかし、投資用マンションの売却の場合、ほとんどの特別控除は適用除外です。そのため、譲渡益に対して高額な税金がかかる場合も多いでしょう。
思わぬ高額な税金がかかって資金計画に狂いが生じることのないよう、投資用マンションの査定額が出たら、あらかじめ税理士などに相談して税金を試算してもらうことをおすすめします。
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複数社による査定額を比較することで、投資用マンションの売却適正額を把握しやすくなるほか、そのマンションの売却に強みを持つ不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
