【2024】マンションの売値相場を都道府県別に紹介！売値の決め方も解説

中古マンションの売値は、さまざまな要因によって変動します。

変動要因には、たとえばマンションが所在するエリアや築年数、室内のメンテナンス状況などが挙げられます。また、社会全体における中古マンション相場の動向や金利も、マンションの売値に影響する要因の1つです。

そこで今回は、中古マンションの売値の動向や、売値に影響を与える要因などについて詳しく解説します。

2023年の都道府県別マンション売値の相場

中古マンションの売値は、都道府県ごとにどのようになっているのでしょうか？

はじめに、公益財団法人東日本不動産流通機構と公益社団法人中部圏不動産流通機構、公益社団法人近畿圏不動産流通機構、公益社団法人西日本不動産流通機構が合同で公表している資料「月例速報Market Watch（全国版）」より、2023年6月における都道府県別の中古マンション成約状況（㎡単価と価格）をまとめて紹介します。

参照元：月例速報Market Watch（全国版）（公益財団法人東日本不動産流通機構、公益社団法人中部圏不動産流通機構、公益社団法人近畿圏不動産流通機構、公益社団法人西日本不動産流通機構）

東京などの首都圏では突出して価格が高いほか、大阪や愛知、福岡などの大都市圏でも比較的㎡単価が高くなっています。不動産流通機構では、都道府県ごとに中古マンションの成約状況を毎月公表しているため、マンションが所在する都道府県における売値の推移を定期的に確認しておくとよいでしょう。

マンション売値に影響する主な外部要因

マンションの売値は、さまざまな要因に左右されます。はじめに、マンションの売値に影響する主な外部要因を3つ紹介します。

• 全体の相場
• 金利
• 近隣でのマンション売り出し状況

全体の相場

国土交通省では、2010年平均を100として不動産価格の指数を表す「不動産価格指数」を公表しています。これによると、中古マンションの価格は年々上昇傾向にあります。

画像引用元：不動産価格指数（国土交通省）

2023年4月におけるマンションの不動産価格指数（全国）は192.0でした。グラフからもわかるように、マンションの価格は年々上昇傾向にあり、2023年現在ではより高い売値がつく可能性があるといえます。

金利

一般的に、金利が低いときほどマンションの売値が高くなる傾向にあります。なぜなら、金利が低いほど買い手が住宅ローンを組みやすくなり、買い手が金融機関に支払う金利の総額も少なくなりやすいためです。

また、投資用マンションは「収益還元法」をベースに査定額を算出することが多くあります。この収益還元法による査定額は、金利が低いほど高くなりやすい傾向にあります。

近隣でのマンション売り出し状況

マンションの売値は、近隣のマンション売り出し状況にも影響を受けます。近隣に似た間取りのマンションが売りに出されていると、買い手が比較して購入を検討することとなるためです。

特に、近隣で似た間取りの新築マンションが分譲されている場合は強力なライバルとなり、多少売値を下げないことには売買が成立しないかもしれません。

マンションの売値に影響するマンション自体の要因

マンションの売値をもっとも左右するのは、そのマンション自体の状態です。売値に影響する主な要素は次のとおりです。

• 立地・エリア
• 周辺環境
• 施工会社・ブランド
• 構造
• 築年数
• マンション全体の管理状況
• 階数
• 水回りなどの設備のグレード
• 室内のメンテナンス状況

なお、マンションの売却を検討している場合は、自分で色々と悩むよりも、不動産会社に査定の依頼をすることが近道でしょう。査定の依頼には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。

おうちクラベルでは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、査定額を比較することでそのマンションの売値を把握しやすくなるでしょう。

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立地・エリア

マンションの売値は、そのマンションの立地やエリアに大きく左右されます。人気のエリアや利便性の高い駅から近いマンションは、売値が高くなる傾向にあるでしょう。

周辺環境

周辺環境も、マンションの売値を左右する要素です。

たとえば、大きな公園に近い場合などは、売値が高くなりやすいでしょう。一方で、大きな音や臭いがする工場の近くなどでは、売値が低くなる可能性があります。

施工会社・ブランド

一般的なマンションと比較して、大手のデベロッパーが施工したマンションなどいわゆるブランドマンションは売値が高くなる傾向にあります。また、このようなマンションは、築年数が経過しても売値が下がりづらいでしょう。

構造

マンションの構造が強固であるほど、売値が高くなる傾向にあります。一方、1981年5月31日以前に建築確認を受けたマンションでは旧耐震基準が適用されていることから、売値が下がる可能性があるでしょう。

旧耐震基準であるからといって、マンションに直ちに危険が生じるわけではありません。しかし、今後予想されている巨大地震の到来を考えると、旧耐震基準が適用されたマンションの購入を躊躇する人は少なくないためです。

築年数

マンションは一般的に、築年数が浅いほど売値が高くなる傾向にあります。

これは、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」からも明らかです。

中古マンションの1㎡あたりの平均単価を築年数別に表すと、次のようになります。

画像引用元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

マンション全体の管理状況

マンションに大規模修繕計画があり適切に維持管理されている場合は、売値にとってプラスとなります。一方、適切な維持管理がされておらず、破損部分がそのままになっていたり外壁が剥がれていたりする場合は、マンションの売値が安くなる可能性があるでしょう。

これは、特に築年数が経過するほどマンションごとの差が生じやすくなる項目です。

階数

マンションの売値は、売約する部屋の階数が上層階であるほど高くなる傾向にあります。一方、1階や2階の場合は売値が低くなる可能性があるでしょう。

水回りなどの設備のグレード

トイレや洗面、浴槽、キッチンなど水回り設備のグレードも、売値に影響する要素の1つです。設備のグレードが高く新しいものであるほど、売値が高くなる傾向にあるでしょう。

室内のメンテナンス状況

室内のメンテナンス状況も売値を左右する要素です。

たとえば、室内の床や壁が破損している場合のほか、ペットやたばこの臭いが染みついている場合などは、売値が低くなる可能性があるでしょう。一方で、設備などが適切にメンテナンスされ必要な修繕がされている場合は、売値が高くなる可能性があります。

マンションの売値に影響するその他の要因

外部要因やマンション自体の状態以外にも、マンションの売値に影響を与える要素があります。マンションの売値を左右するその他の主な要素は次のとおりです。

• 査定の依頼方法
• 売却を依頼する不動産会社
• 売出価格の設定
• 売却の急ぎ具合
• 売り出し時期
• 内見時の対応

査定の依頼方法

1つ目は、査定の依頼方法です。査定とは、不動産会社にそのマンションの売却予想額を算定してもらう手続きです。

査定には、主に次の2つ方法があります。はじめから訪問査定を依頼する場合もあれば、まずは簡易査定（机上査定）を受けてその結果を踏まえて訪問査定に進む場合もあるでしょう。

査定額はあくまでも不動産会社による売却予想額であり、その価格でマンションが売れるという保証ではありません。しかし、マンションを売却する際は、「訪問査定」による査定額をベースに売出価格を決めることが一般的です。

査定額が本来売却できるはずの金額と比較して安すぎると、マンションを安く売ってしまい後悔するかもしれません。そのため、マンションの適正な査定額を知ることが、適正な売値を設定するための第一歩となります。

そして、マンションの適正な査定額を知るには、複数の不動産会社に査定の依頼をすることがポイントです。複数社による査定額を比較することで、そのマンションの適正な査定額を把握しやすくなるためです。

とはいえ、自分で複数の不動産会社に査定を依頼することには、多大な手間と時間がかかります。そこでおすすめなのが、「おうちクラベル」のご利用です。

おうちクラベルは、1度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。おうちクラベルを活用すると、自分で1社1社回ることなく複数の不動産会社に査定を依頼することが可能となります。

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売却を依頼する不動産会社

不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別があることが少なくありません。そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼することで、そのマンションの売値を引き上げられる可能性があるでしょう。

しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからない場合も多いと思います。その場合は、「おうちクラベル」をご利用ください。

複数社による査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を選定しやすくなるでしょう。

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売出価格の設定

マンションを売り出す際は、売主の希望価格である売出価格を設定します。この売出価格は、マンションの売値を左右する非常に重要な要素です。

なぜなら、設定した低い売値のままでマンションを売ることになるためです。一方で、売出価格が高すぎるとマンションが売れない事態となりかねないため、やみくもに高値に設定すればよいということでもありません。

そのため、マンションの売出価格は不動産会社の担当者とよく相談をしたうえで、慎重に決めることをおすすめします。

売却の急ぎ具合

マンションの売却を急ぐと、マンションの売値が低くなる可能性があります。なぜなら、資金繰りなどの都合からマンションを売りたい期限が決まっている場合、それまでに買い手を見つけるために売出価格を低めに設定せざるを得ないためです。

また、買い手側から足元を見られ、値下げを要求される可能性もあるでしょう。売却を急がなければ、希望する売値で買ってくれる買主が現れるのをじっくり待つという選択をしやすくなります。

売り出し時期

一般的に、マンションは毎年2月から3月頃がもっとも売りやすいとされています。なぜなら、4月からの転勤や子どもの進学などに向けて、引っ越し先となるマンションを探す人が増える時期であるためです。

そのため、このニーズの高い時期に合わせて売りに出すことで、マンションがより高値で売れる可能性があるでしょう。

ただし、あくまでもその時期に取引が活発になるということであり、無理にその時期に合わせて売り出す必要はありません。多少高めの売出価格を設定して他の時期から売りに出し、ニーズが高まる2月や3月をじっくり待つことも1つの手です。

内見時の対応

マンションをより高く売りたい場合は、内見時の対応にも配慮をするとよいでしょう。たとえ居住中のマンションであっても、内見は積極的に受け入れ、売主が立ち会って質問などに丁寧に回答することをおすすめします。丁寧に対応をすることで、買い手が安心してマンションの購入を決めやすくなります。

また、内見の前にはマンション室内の清掃や整理整頓を心がけましょう。乱雑で散らかった状態と片付いてきれいな状態では、買い手の購買意欲に大きな差が生じる可能性があるためです。

自分のマンションの売値を調べる方法

自分が所有するマンションの売値を知りたい場合、どのように調べればよいのでしょうか？所有するマンションの売値を調べる方法には主に次の2つの方法があります。

• 周辺の売買成立事例を見る
• AI査定を利用する
• 不動産会社に査定を依頼する

周辺の売買成立事例を見る

当面の間マンションを売却するつもりはないものの、取りあえず売値の相場を知りたい場合は、次のウェブサイトが参考になります。

• 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
• 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」

いずれも、中古マンションが実際に売買された価格や所在する町名とともに、売買成立時期や間取り、専有面積、建築年、最寄り駅名と駅からの距離等の情報を見ることができます。

これらの情報を自身が所有するマンションの情報と比較することで、マンションの売値を想定しやすくなるでしょう。

AI査定を利用する

AI査定とは、AI（人工知能）が自動的にマンションの売却想定額を算出するシステムです。個人情報を入力せずに利用できるものが多く、マンションの情報を入力するとその場ですぐに査定結果を確認できます。

マンションを売るかどうか決めていないものの、手軽に売値を見てみたいという場合などに活用するとよいでしょう。

ただし、AI査定の結果は粗く、リフォーム履歴や室内のメンテナンス状況など個別事情が加味されたものではありません。そのため、実際に中古マンションを売りに出す際はAI査定のみでは不十分であり、別途不動産会社に査定の依頼をする必要があります。

不動産会社に査定を依頼する

マンションを売却したい場合や、査定結果次第でマンションを売るかどうかを決めたいと考えている場合は、不動産会社へ査定の依頼を行いましょう。マンションを売り出す際は、不動産会社による査定額をベースとして売出価格を決めることとなるためです。

査定は、1社のみではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。なぜなら、複数社による査定額を比較することで、そのマンションの売却適正額が把握しやすくなるほか、不動産会社同士が競い合うことで査定額がより高くなる効果を期待できるためです。

また、査定額や説明などを比較することで、そのマンションの売却を依頼する不動産会社を選定しやすくなるでしょう。しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をするには多大な手間や時間を要します。そこでおすすめなのが「おうちクラベル」の活用です。

おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、自分で1社1社の不動産会社を回る必要はありません。

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まとめ

マンションの売値は、マンションが所在するエリアや築年数、室内の状況などさまざまな要因に左右されます。

また、売却の依頼をする不動産会社によっても、売値が異なる可能性があるでしょう。なぜなら、そのマンションの売却に強い不動産会社はそのマンションの魅力を存分にアピールしてくれるほか、売出価格について適切なアドバイスをくれる可能性が高いためです。

しかし、その不動産会社がそのマンションの売却に強いかわからない場合も多いのではないでしょうか？その際は、「おうちクラベル」をご利用ください。

おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。複数社による査定額や説明などを比較することで、そのマンションをより高値で売ってくれる不動産会社に出会いやすくなるでしょう。

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おうちクラベル編集部

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この記事の監修者

平井 ゆかり

大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。

＜保有資格＞宅地建物取引士

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