マンションの売却傾向は、築年数ごとに異なります。
たとえば、築10年以内の築浅物件は高く売れる傾向にあることや、築30年を超え法定耐用年数を過ぎると売りづらくなることなどが挙げられます。
では、マンションの売却傾向は築年数ごとにどのように推移するのでしょうか？
今回は、マンションの売却傾向を築年数ごとに解説します。
マンションの売却価格と築年数の関係
一般的に、マンションは築年数が浅いほどよい条件で売却しやすいといわれています。
これは、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表しているデータからも明らかです。
そこで初めに、東日本レインズが2023年4月に公表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」から3つのデータを紹介します。
中古マンションの対新規登録成約率
マンションの売却を不動産会社へ依頼した場合には、原則としてそのマンションの情報が不動産流通機構（レインズ）に登録されます。
このグラフは、中古マンションの対新規登録成約率（成約件数／新規登録件数）を築年数別に示したものです。
画像引用元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
これによると、築6年から10年のマンションの成約率がもっとも高いことがわかります。
以降は、築年数の経過とともに成約率が低下している状況が見て取れるでしょう。
なお、築0年から5年の成約率が低い理由は、価格帯が新築物件と競合しやすい点などにあると考えられます。
中古マンションの築年帯別平均価格
中古マンションの築年数別平均価格は次のとおりです。
画像引用元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
平均価格は、築年数が経過するとともに下がっています。
なお、こちらは1㎡あたりの単価ではなく、売買価格の平均です。
中古マンションの築年帯別平均㎡単価
中古マンションの1㎡あたりの平均単価を築年数別に表したグラフは下のとおりです。
画像引用元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
成約物件で確認すると、築31年以上である中古マンションの平均㎡単価は、築0年から5年の中古マンションと比較して37%程度となっています。
マンションの売却傾向：築10年以内の場合
ここからは、築年数別に中古マンションの売却傾向を紹介します。
はじめに、築10年以内のマンションの売却傾向について解説します。
- 築浅マンションは人気が高く高値で売れる可能性がある
- 売却時にはオーバーローンに注意する
- 5年以内の売却では譲渡所得税にも注意する
築浅マンションは人気が高く高値で売れる可能性がある
築10年以内のマンションは築浅といわれ、人気が高い傾向にあります。
特に築5年から10年のマンションは古さも目立たない一方で、新築マンションよりも割安であるため購入希望者が少なくありません。
また、ブランドマンションなどは特に値が下がりにくく、場合によっては新築とさほど変わらない価格で売却できる場合もあるでしょう。
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売却時にはオーバーローンに注意する
築10年以内のマンションを売却する際は、オーバーローンとなる可能性があります。
オーバーローンとは、マンションの売却対価をすべて充てても、ローン残債が完済できない状態です。
そのため、オーバーローンとならないことをあらかじめ確認しておかなければなりません。
ローンが残っていても売却対価でローンを完済できる「アンダーローン」となる場合は、マンションの売却に支障はありません。
一方、オーバーローンとなる場合は、次の対応などを検討する必要が生じます。
- 自己資金や親族からの借り入れなどでローンを完済する
- 住み替え物件の購入資金と売却するマンションのローン残債を1本のローンにまとめる「住み替えローン」などを活用する
- 別の不動産にローンを付け替える
オーバーローンであり、これらのいずれの対応をとることも難しい場合は、マンションの売却ができない可能性があります。
なぜなら、ローン完済も借り換えもできない場合は、金融機関がマンションについている抵当権の抹消に応じないためです。
抵当権とは、万が一ローン返済が滞った際に、金融機関がそのマンションを競売にかけてその売却対価からローン残債の回収を受けるための権利のことです。
遅くともマンションを引き渡す日までには、この抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権がついたままのマンションは、売り手側の都合で突然マンションが競売にかけられるリスクがあり、このようなマンションを買う人などほとんどいないためです。
5年以内の売却では譲渡所得税にも注意する
マンションを売って利益が出る場合、譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得税とこれに対応する住民税の税率は、マンションの所有期間がその年1月1日時点で「5年超」か「5年以下」かによって次の二段階に分かれています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
そのため、売却年の1月1日時点でマンションの所有期間が5年以下となる時期にマンションを売却すると、譲渡所得税が高くなる可能性があります。
なお、売却したマンションが居住用である場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けられる可能性があり、税額を乗じるまでもなく課税譲渡所得金額がゼロとなるケースも少なくありません。
この場合は、特に5年以下であるか5年超であるかを気にする必要はないでしょう。
しかし、特例の適用要件などを自分で確実に判定することは容易ではありません。
そのため、マンションの売却を検討した段階で、あらかじめ税理士や管轄の税務署に譲渡所得税について確認しておくことをおすすめします。
マンションの売却傾向：築10年～20年の場合
続いて、築10年から20年の中古マンションの売却傾向とポイントは次のとおりです。
- 多少値は下がるが人気が高い
- 大規模修繕の時期がポイント
多少値は下がるが人気が高い
築10年を過ぎたマンションは、築10年未満のマンションと比較して売却価格は下がる傾向にあります。
しかし、まだ古さが目立つというほどではなく割安に購入しやすいため、人気が高い築年数であるといえるでしょう。
築10年から20年のマンションの売却をご検討の際には、「おうちクラベル」からの査定依頼がおすすめです。
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大規模修繕の時期がポイント
マンションは、12年から18年に1度ほどの周期で大規模修繕がなされることが一般的です。
大規模修繕の時期を間近に控えている場合は、大規模修繕の後で売りに出すことでより高く売れる可能性があります。
なぜなら、大規模修繕で見栄えがよくなるほか、計画的にマンションが修繕されていることをアピールすることも可能となるためです。
ただし、大規模修繕までにまだ数年がある場合などは、あえて大規模修繕を待つ必要はないでしょう。
大規模修繕を待ってその間に築年数が経過すると、これによって売却価格が低くなる可能性があるためです。
マンションの売却傾向：築20年～30年の場合
続いて、マンションの築年数が20年から30年である場合の売却傾向と注意点は次のとおりです。
- マンションの古さが目立ち始める
- マンションの管理状況による差が生じやすくなる
なお、以前は築25年を過ぎた中古マンションは住宅ローン控除の適用対象外とされていたものの、2022年度からの改正によってこの制限は撤廃されています。
マンションの古さが目立ち始める
築20年が過ぎたマンションは、少しずつ古さが目立ち始めます。
しかし、老朽化しているというほどではなく割安感も強いことから、決して売れない築年数ではありません。
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査定額や説明などを比較することで、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
マンションの管理状況による差が生じやすくなる
築20年を過ぎたマンションは、マンションの管理状況によってマンションの状態に差が生じやすくなる頃です。
適切に維持管理や修繕がなされている場合は、きれいな状態に保たれておりよい条件で売れる可能性が高いでしょう。
一方で、維持管理状況によってはところどころに老朽化が目立ち始め、売るために工夫が必要となるかもしれません。
マンションの売却傾向：築30年以上の場合
続いて、築30年以上が経過したマンションの売却傾向は次のとおりです。
- 売却価格が大きく下がる
- 安く買ってリノベーションをする需要がある
- 1981年12月31日以前に建築されたものは住宅ローン控除が使いづらい
- 法定耐用年数を超えるとさらに売りづらくなる
売却価格が大きく下がる
先ほど紹介したグラフにも表れているように、築30年が経過したマンションは価格が大きく下がる傾向にあります。
しかし、適切な価格設定を行いマンションの利点をしっかりアピールすることができる場合は、決して売れないわけではありません。
築30年以上が経過したマンションをよりよい条件で売るには、不動産会社の選定が特に重要となるでしょう。
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安く買ってリノベーションをする需要がある
築30年以上が経過したマンションは、室内にも老朽化が目立ち始めます。
しかし、築古のマンションを安く買って室内を好きなようにリノベーションをしたいとの需要は少なくありません。
このような需要に応えられることをアピールすることで、築30年以上が経過したマンションであっても売れる可能性があるでしょう。
1981年12月31日以前に建築されたものは住宅ローン控除が使いづらい
住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高に一定割合を乗じた金額を、各年分の所得税額から控除することができる制度です。
この特例を活用することで、所得税額を大きく軽減する効果が期待できます。
住宅ローン控除は新築物件の購入のみならず、中古マンションの購入であっても適用対象となります。
しかし、住宅ローン控除の適用が受けられるのは、原則として1982年1月1日以後に建築されたマンションのみです。
1981年12月31日以前に建築された中古マンションであっても住宅ローン控除の体用を受ける余地はあるものの、取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書の取得をしたことなど他のさまざまな要件を満たさなければなりません。
買い手にとって住宅ローン控除が使いづらいとなると、買い手が購入を避ける可能性があります。
参照元：No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（国税庁）
法定耐用年数を超えるとさらに売りづらくなる
法定耐用年数とは、「通常の維持補修を加える場合にその減価償却資産の本来の用途用法により通常予定される効果をあげることができる年数」として、減価償却資産の耐用年数等に関する省令で定められている年数です。
マンションの法定耐用年数はそのマンションの構造や用途によって異なっており、それぞれ次のとおりです。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造のもの | 22年 |
| 木骨モルタル造のもの | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造のもの | 38年 |
| 金属造のもの | 骨格材の肉厚により次のとおり 4㎜超のもの：34年3㎜超4㎜以下のもの：27年3㎜以下のもの：19年 |
なお、これは「住宅用」のものに絞って抜粋したものであり、「事務所用のもの」や「飲食店用のもの」などでは別の年数が設定されています。
このうち、マンションは「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの」に該当するものが多いことから、「マンションの寿命は47年」といわれることもあります。
しかし、これは必ずしも正確な表現ではありません。
なぜなら、法定耐用年数を過ぎたからといって、そのマンションにすぐに危険が生じたり住めなくなったりするわけではないためです。
実際に、築60年を超える現役のマンションもあります。
ただし、法定耐用年数を過ぎたマンションは建物部分の資産価値や担保価値がほとんどないとされることが多く、買い手にとって住宅ローンが組みづらい傾向にあります。
法定耐用年数を過ぎたマンションは、これが原因で売買が成立しにくくなる可能性が高いでしょう。
築年数が経過したマンションが売却しづらい主な理由
築年数が経過したマンションは、メリットを存分にアピールすることで売れる可能性があるとはいえ、築浅のマンションと比べて売りづらくなることは否定できません。
その主な理由は次のとおりです。
- 買い手が住宅ローンを組みづらいから
- その後の転売価値が見込みにくいから
- 老朽化が目立つから
- 間取りや設備が古く現代のニーズにそぐわないから
- 耐震性に不安があるから
なお、築年数が経過したマンションをよりよい条件で売却するには、不動産会社の選定が非常に重要となります。
マンションの売却を依頼する不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
買い手が住宅ローンを組みづらいから
1つ目の理由は、買い手が住宅ローンを組みづらくなるためです。
特に、法定耐用年数が経過したマンションは希望したとおりにローンが組めず、買い手が「買いたくても買えない」状態となる可能性が高いでしょう。
その後の転売価値が見込みにくいから
2つ目の理由は、購入後によい条件で転売できる可能性が低いためです。
マンションを購入する人の中には、ライフスタイルに合わせてマンションをフレキシブルに住み替える人もいます。
そのような人は、しばらく住んだ後で売却することも見越してマンションを買うことが少なくありません。
しかし、すでに築古となっているマンションは、その後の売却価値が見込みにくいでしょう。
老朽化が目立つから
築年数が経過したマンションは、外観や設備に老朽化が目立つことも少なくありません。
そのため、買い手にとって購買意欲が湧きにくく、売却につながらない可能性もあります。
間取りや設備が古く現代のニーズにそぐわないから
マンションは、その時代のニーズに合わせて設計されます。
そのため、築年数が経過したマンションでは間取りや設備が古く、現代のニーズにそぐわない可能性があるでしょう。
これが原因でマンションが売りづらくなる可能性があります。
しかし、買い手がリノベーションをすることによって解決することが可能です。
耐震性に不安があるから
築年数が経過したマンションは、旧耐震基準が適用されていることが多いです。
耐震基準は建築基準法で定められており、一定程度の地震で倒壊したり損壊したりしないことの基準です。
2023年現在適用されている新耐震基準は、1981年6月1日以後に建築確認を受けたマンションから適用されています。
これは、震度6強から震度7程度の地震でも倒壊しないことが基準とされています。
一方、1981年5月31日以前に建築確認を受けたマンションに適用されているのは、旧耐震基準です。
これは、震度5強程度の揺れで倒壊しない基準です。
そのマンションが旧耐震基準で建てられているからといって、すぐに危険が生じるわけではありません。
しかし、近い将来巨大地震が起きると予想されている中で、旧耐震基準であることに不安を感じる人もいるでしょう。
これが原因で、築年数が経過したマンションが売りづらくなる可能性があります。
マンションをよりよい条件で売却するポイント
最後に、マンションをよりよい条件で売却するポイントを紹介します。
- 築年数が浅いうちに売却する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼する
- 売出価格を慎重に検討する
- 定期的に価格を見直す
- 内見に丁寧に対応する
- 購買層を想定してマンションのメリットをアピールする
- ニーズの高い時期に売る
- 売れない場合は不動産会社の変更を検討する
築年数が浅いうちに売却する
マンションをよりよい条件で売るには、できるだけ築年数の浅いうちに売却することがポイントです。
先ほど紹介したグラフからも見て取れるとおり、築年数が経過するほどマンションの売却単価が下がる傾向にあるためです。
複数の不動産会社に査定を依頼する
マンションをよりよい条件で売るには、複数の不動産会社に査定の依頼をするとよいでしょう。
なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
複数の不動産会社による査定額を比較することでそのマンションの売却適正額がわかりやすくなるほか、不動産会社同士が競ってそのマンションのアピールポイントを見つけることで査定額が引きあがる可能性もあります。
また、査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、そのマンションをよりよい条件で売ってくれる不動産会社を選定しやすくなるでしょう。
複数の不動産会社に査定の依頼をする際は、「おうちクラベル」の利用がおすすめです。
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そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼する
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別、顧客層などがあることが少なくありません。
そのマンションの売却に強い不動産会社に依頼することで、マンションをよりよい条件で売却できる可能性が高くなるでしょう。
売出価格を慎重に検討する
売出価格とは、売主側の希望売却価格です。
マンション売却の成否は、この売出価格によって決まるといっても過言ではありません。
なぜなら、売出価格が高すぎるとマンションが一向に売れない可能性がある一方で、売出価格が低すぎると安く売りすぎてしまい後悔する可能性があるためです。
そのため、相場より少し高いものの買い手がつくほどの絶妙なラインで売出価格を設定することが、マンションをよりよい条件で売るためのカギとなります。
定期的に価格を見直す
最初から最適な売出価格を設定することは容易なことではありません。
少し高めの売出価格を設定したものの、なかなか買い手が付かない場合は定期的に価格を見直すとよいでしょう。
内見に丁寧に対応する
内見に丁寧に対応することで、買い手が安心してマンションを購入しやすくなります。
その結果、よりよい条件でマンションが売却できる可能性が高くなります。
たとえば、内見前に丁寧な清掃や整理整頓を行ったり、購入希望者からの質問に丁寧に回答したりすることなどが挙げられます。
購買層を想定してマンションのメリットをアピールする
築年数が経過したマンションなど比較的売却しづらいマンションは、購買層を想定してメリットをアピールすることで、よりよい条件でマンションが売却できる可能性が高くなります。
たとえば、ファミリー層が想定される場合は、同じマンションに子育て世帯が多いことや公園が近いこと、学校が近いことなどがアピールポイントとなるでしょう。
ニーズの高い時期に売る
一般的に、マンションは2月から3月がもっとも売りやすいとされています。
なぜなら、4月からの転勤や子どもの入学などへ向けて、引っ越し先となるマンションを探す人が増えるためです。
そのため、この時期に売りに出すことで、マンションがよりよい条件で売却できる可能性が高くなるでしょう。
売れない場合は不動産会社の変更を検討する
マンションを売りに出してもなかなか売れない場合は、その不動産会社がマンションの売却に力を入れていない可能性もあります。
また、依頼先の不動産会社がそのマンションの売却に強くないことも考えられます。
そのため、売り出しから3か月程度が経過してもマンションが売れない場合は、依頼先の不動産会社を変更することも1つの手です。
不動産会社の変更をご検討の際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルから査定の依頼ができる不動産会社は、実績豊富な優良企業ばかりです。そのため、そのマンションの売却に強い不動産会社と出会える可能性が高いでしょう。
まとめ
マンションの売却傾向は、築年数によって異なります。
マンションを売却する際は、築年数ごとの傾向を踏まえ、そのマンションの売却に強い不動産会社に依頼することがマンションの売却を成功させる近道です。
しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからない場合も多いでしょう。
その際は、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼ができる「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
複数社による査定額や説明、対応などを比較することで、そのマンションの売却に強みを持つ不動産会社を選定しやすくなるでしょう。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
