マンションを売る際は、できるだけよい条件で高く売りたいことでしょう。マンションは、売り方次第でより高く得ることができるかもしれません。
では、マンションを高く売るためは、どのような点に注意すればよいのでしょうか？今回は、マンションを高く売る方法について詳しく解説します。
マンションを高く売るコツ：準備編
マンションを高く売るには、どのような点に注意すればよいのでしょうか？
はじめに、準備段階でのコツを10個紹介します。
- 相場を確認しておく
- 査定にプラスとなる資料を漏れなく用意する
- 複数の不動産会社に査定の依頼をする
- 信頼できる不動産会社を選定する
- 一般媒介契約も選択肢に入れる
- 期間に余裕をもって売りに出す
- 近隣に競合物件が売りに出ていないタイミングで売りに出す
- ニーズの高い時期に売りに出す
- 住み替えの場合は「売り先行」か「買い先行」か慎重に検討する
- 不動産買取ではなく仲介で売却する
相場を確認しておく
マンションの売却を検討する際は、周辺の売却相場を確認しておくとよいでしょう。
相場を確認しておくことで、安く売りすぎて後悔する事態を避けることが可能となります。
自分でマンションの売却相場を調べる際は、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、中古マンションの売買成立価格や売買成立時期のほか、そのマンションの所在する町名や最寄り駅名、駅からの徒歩距離、間取り、建築年、専有面積などの情報を見ることができます。
売却を検討しているマンションの情報と比較することで、そのマンションの売却想定額を想定しやすくなるでしょう。
査定にプラスとなる資料を漏れなく用意する
マンションの査定とは、不動産会社にそのマンションの売却予想額を算定してもらう手続きです。
査定時に必要な書類は査定を依頼する不動産会社の担当者から案内されますが、次の書類などが求められることが多いでしょう。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税の課税明細書（固定資産税の納付書に同封されている不動産の一覧表）
- 建物図面
- 管理費や修繕積立金の額がわかる書類
- 大規模修繕計画書
- マンション管理規約
また、次の書類があると、査定にとってプラスに働く可能性があるでしょう。
手元にある場合は、漏れなく用意することをおすすめします。
- 住宅性能評価書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- 修繕やリフォームの契約書
複数の不動産会社に査定の依頼をする
マンションを売却する際の査定は、1社のみではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
査定は不動産会社ごとのノウハウが反映されやすく、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
複数の不動産会社に査定の依頼をすることで、そのマンションの売却適正額を把握しやすくなるほか、査定額や査定額の説明、対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
また、複数の不動産会社が競い合うことで、それぞれの不動産会社がこぞってマンションのアピールポイントを見つけ、マンションがより高く売れる効果も期待できます。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をすることは、多大な手間と時間がかかります。
そこでおすすめなのが、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」のご利用です。
おうちクラベルとは、1度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができる不動産一括査定です。
おうちクラベルを活用すると、自分で複数の不動産会社を回ることなく複数社への査定の依頼が可能となります。
信頼できる不動産会社を選定する
マンションを高く売るための最大のポイントは、そのマンションの売却に強い信頼できる不動産会社を選定することです。
そのマンションの売却に強い不動産会社は独自の販売戦略や販売ルートを持っていることも多く、より高くマンションを売ってくれる可能性があるでしょう。
しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからない場合も多いと思います。
その場合は、「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。
おうちクラベルで査定の依頼をすることができるのは、実績豊富な優良企業ばかりです。
査定額や説明などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
一般媒介契約も選択肢に入れる
マンションの売却は、不動産会社に仲介を依頼することが多いでしょう。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、次の3種類があります。
このうち状況や希望に合ったものを選択することとなります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買い手を見つけての売買） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構への登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
3つの媒介契約のうち、どれが優れているなどと一概にいえるものではありません。
ただし、そのマンションがいわゆるブランドマンションである場合や最寄り駅から近い好立地のマンションである場合など比較的売りやすい場合は、「一般媒介契約」を視野に入れるとよいでしょう。
なぜなら、一般媒介契約では複数の不動産会社と重ねて売却の依頼ができ、不動産会社が競って買い手を探すことでマンションをより高く売ることができる可能性があるためです。
一方で、築古のマンションなど比較的売りにくいマンションの場合は、一般媒介契約は避けた方がよいでしょう。
なぜなら、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」の方が、不動産会社に責任を持って販売活動に尽力してもらいやすくなるためです。
期間に余裕をもって売りに出す
マンションの売却を急ぐと、買い手から足元を見られて相場より安く買い叩かれてしまうかもしれません。
そのため、マンションを高く売るためは、時間に余裕を持って売却するのが鉄則です。
近隣に競合物件が売りに出ていないタイミングで売りに出す
近隣に競合物件が売りに出ているタイミングで売り出すと、競合物件と比較されて売値が下がる可能性があります。
特に似た間取りの築浅物件や新築物件が売りに出ている場合は、中古マンションが売りにくくなるかもしれません。
売却の依頼をしている不動産会社の担当者と相談のうえ、時期をずらして売りに出すことも検討するとよいでしょう。
ニーズの高い時期に売りに出す
一般的に、マンションは2月から3月がもっとも売れやすいとされています。
なぜなら、4月からの転職や転勤、子どもの入学などに合わせて引っ越し先のマンションを購入する人が増えるためです。
ニーズの高い時期に売りに出すことで、マンションが高く売りやすくなる可能性があります。
住み替えの場合は「売り先行」か「買い先行」か慎重に検討する
マンションを売って別のマンションに住み替える場合は、「売り先行」か「買い先行」か慎重に検討してください。
これらには、それぞれ一長一短があるためです。
売り先行の場合は、マンションに居住しながら行うことになるため、内見などの対応で居住中の室内を見られることに抵抗を感じるかもしれません。
また、売却後すぐに住み替え先の物件が見つかる可能性は低いため、一時的に賃貸に住み替える必要が生じます。
一方で、いったん賃貸物件に住んでから時間をかけて購入物件を見つけることができることがメリットです。
買い先行の場合は、空き家の状態で売りに出すことができ、内見を積極的に受け入れやすいといえます。
また、引っ越しのタイミングをマンションが売れる時期に合わせる必要がないこともメリットです。
一方で、売却するマンションと住み替え先の維持費が同時に発生するため、経済的な負担が大きくなりがちです。
いずれがよいのかは状況によって異なります。
売却を依頼する不動産会社の担当者に相談のうえ検討するとよいでしょう。
不動産買取ではなく仲介で売却する
マンションを高く売るには、不動産買取ではなく仲介を選択するとよいでしょう。
不動産買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう取引形態のことです。
不動産買取は、市場で売りにくいマンションでも買い取ってもらえる可能性があることや、取引の成立までがスピーディーであることなどがメリットです。
一方で、買取価格が市場での売却の7割から8割程度になることが一般的であり、高く売りたい場合に向く方法ではありません。
ただし、マンションを売りに出してもなかなか売れずに管理費や修繕積立金の支払いがかさんでしまいかねない場合は、不動産買取も選択肢の1つとなります。
マンションを高く売るコツ：売却活動編
マンションを高く売るには、売却活動中にもコツがあります。
主なコツは次のとおりです。
- 売出価格を高めに設定する
- マンションのアピールポイントを十分に訴求する
- 見栄えのよい写真を撮影する
- 定期的に売出価格を見直す
- 独断でリフォームやリノベーションを行わない
- 内見時に清掃や整理整頓を行う
- 内見に丁寧に対応する
- 安易に値下げに応じない
売出価格を高めに設定する
マンションを高く売るには、売出価格を多少高めに設定することを検討するとよいでしょう。
売出価格とは、売主の希望売却価格です。
査定額をベースに決めることが多いものの、査定額をそのまま売出価格としなければならないわけではありません。
マンションが売れるかどうかは、結局のところ「その価格で買う人がいるかどうか」次第です。
極端な例ですが、相場などから割り出した査定額が5,000万円であるマンションの売出価格を1億円に設定したとしても、「1億円出してでも買いたい」という人が1人でもいる場合は売買が成立します。
ただし、現実的にはそのような奇特な人が現れる可能性は低く、相場を踏まえて割り出した査定額からかけ離れた売出価格を設定してしまうと、マンションが売れない可能性が高いでしょう。
そのため、マンションを売りに出す際は売出価格の設定が非常に重要となります。
適切な売出価格を設定するには、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけることが重要なポイントです。
そのマンションの売却に強い信頼できる不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
マンションのアピールポイントを十分に訴求する
マンションをより高く売るには、そのマンションのアピールポイントを十分に訴求することが必要です。
特に築古のマンションや最寄り駅から遠いマンションなど比較的売りづらいとされるマンションほど、購入する顧客層を念頭に置きアピールポイントを十分に検討しなければなりません。
そのマンションの売却に強い不動産会社の担当者に相談することで、知恵を絞ってくれることでしょう。
見栄えのよい写真を撮影する
マンションを高く売るには、見栄えのよい物件写真を撮影することもポイントです。
たとえば、明るい晴れた日に撮影したり片付いた状態で撮影したりすることでマンションの印象がよくなり、より高値で売りやすくなる可能性があります。
定期的に売出価格を見直す
中古マンションを売りに出してもなかなか売れない場合は、売出価格が高すぎる可能性があります。
そういった場合は、売り出し後も定期的に価格を見直すとよいでしょう。
ただし、相場以上に値を下げる必要はありません。
大きく値を下げると買い手がつく可能性は高くなる一方で、安く売ってしまい後悔するかもしれないためです。
売出価格を見直す際は、不動産会社の担当者へ相談をしたうえで、マンションができるだけ高く売れる価格を探るようにしてください。
独断でリフォームやリノベーションを行わない
マンションが築古である場合などは、リフォームやリノベーションをすると高く売れると考えるかもしれません。
しかし、独断でリフォームやリノベーションをすることはおすすめできません。
なぜなら、リフォームやリノベーションをしてその分の価格が売出価格に乗ることで、割安であるという中古マンションのメリットが損なわれてしまう可能性があるためです。
また、比較的築古のマンションでは、安く買って自分の自由にリノベーションをしたいとのニーズも少なくありませんが、売り手が独断で行ったリノベーションが買い手の好みに合うとは限らないためです。
このように、リフォームやリノベーションは、マンションを高く売るための得策であるとは限りません。
そのため、リノベーションなどを行う際は、不動産会社の担当者と十分に相談したうえで検討してください。
内見時に清掃や整理整頓を行う
マンションをより高く売るには、内見時に清掃や整理整頓を心がけることをおすすめします。
同じマンションであっても、乱雑で汚れた状態であるのと整理整頓がされたきれいな状態であるのとでは、購買意欲に大きな差が出る可能性があるためです。
特に、居住中のマンションを売る場合はどうしてもマンションに生活感が出てしまいがちです。
内見の受け入れ時は、清掃や整理整頓に気を配りましょう。
内見に丁寧に対応する
売主が内見に丁寧に対応することで、買い手が安心してマンションを購入しやすくなります。
その結果、よりよい条件でマンションが売れる可能性が高くなるでしょう。
内見時はマンションの使い勝手などを丁寧に案内したり、質問に丁寧に回答したりすることをおすすめします。
安易に値下げに応じない
マンションをより高く売るには、安易な値下げに応じないことが鉄則です。
マンションの売買価格は数千万円となることが多く、金銭感覚がズレてしまいがちです。
たとえば、マンションの売出価格が4,520万円の場合、「20万円くらいなら値下げをしてもよいかな」と思ってしまうかもしれません。
しかし、冷静に考えてみると、20万円は決して安い金額ではないでしょう。
値下げは、売買契約が成立しない場合の切り札としてのみ使用することをおすすめします。
マンションを高く売る際の注意点
マンションを高く売る際は、次の点に注意が必要です。
- 譲渡所得税の対象となる
- オーバーローンとならないようあらかじめ確認しておく
- 査定額がそのまま売却額になるわけではない
譲渡所得税の対象となる
マンションを高く売って利益が出ると、譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得税とは、マンションなどの資産を売った利益に対して課される税金です。
ただし、居住用のマンションの場合、最大3,000万円の控除ができる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用が受けられる可能性が高く、結果的に譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。
譲渡所得税は、税理士に依頼して、または自分で計算し申告する必要があり、多くの注意点があります。
思わぬ高額な譲渡所得税がかかって資金計画に狂いが生じないためにも、あらかじめ譲渡所得税を試算してもらっておくことをおすすめします。
オーバーローンとならないようあらかじめ確認しておく
オーバーローンとは、マンションを売った対価をすべて充ててもローン残債が完済できない状態のことです。
ローン残債がある場合は、マンションに抵当権が付いていることが多いでしょう。
抵当権とは、ローンを契約どおりに返済できなくなった場合、金融機関がそのマンションを競売にかけてその対価からローン残債の回収を受けるための権利のことです。
この抵当権は、遅くともマンションの引き渡し時点までに抹消しなければなりません。
マンションの売却対価でローンを完済し、買主への名義変更と同時に抵当権抹消登記をすることが多いようです。
しかし、オーバーローンとなっていると、売却対価のみではローンが完済できません。
そして、ローンを完済していないと、原則として抵当権の抹消は応じてもらえずマンションが売却できない可能性が高いでしょう。
そのため、マンションの売却を検討する際は、ローン残債とマンションの売却想定額を比較してオーバーローンとならないかどうか確認しておくことが必要です。
マンションを売却する前に売却想定額が知りたい場合は、「おうちクラベル」をご利用ください。
査定額がそのまま売却額になるわけではない
マンションを売り出す前は、査定を受けることとなります。
しかし、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却想定額であり、これがそのまま売却額となるわけではありません。
そのため、マンションの売却の依頼をする不動産会社は査定額の高さのみで選ぶのではなく、査定額への説明や担当者の対応などを総合的に判断して選ぶことをおすすめします。
マンションを売るまでの全体の流れ
マンションを売るまでの全体の流れは次のとおりです。
- 自分で相場を調べる
- 不動産会社に査定の依頼をする
- マンションの売却を依頼する不動産会社を決める
- 媒介契約を締結する
- マンションを売りに出す
- 内見や問い合わせに対応する
- 売買契約を締結する
- マンションを引き渡す
- 確定申告をする
自分で相場を調べる
はじめに、自分で相場を確認しておくとよいでしょう。
自分で相場を確認する際は、先ほども紹介した次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
不動産会社に査定の依頼をする
マンションの売却を決めたら、不動産会社に査定の依頼をします。
マンションをより高く売るには、査定の依頼は複数の不動産会社に行うことが鉄則です。
査定には、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。
なお、査定の依頼は「おうちクラベル」をご利用ください。
簡易査定（机上査定）
簡易査定とは、不動産会社の担当者が現地を確認せずに行う査定です。
「机の上」で行う査定であるため、「机上査定」といわれることもあります。
簡易査定は訪問を受け入れる必要がないため、手間がかかりません。
また、査定結果も数時間から1日程度で出ることが多いです。
ただし、査定の精度は粗くなる傾向にあります。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地を訪れて行う査定です。
訪問を受け入れる手間や日程の調整が必要となり、多くの不動産会社から訪問査定を受けることは現実的ではありません。
そのため、3社から多くても5社程度へ依頼することが多いでしょう。
査定の結果が出るまでは1週間程度がかかります。
訪問査定では、実際に現地を見て査定をするため、査定の精度は高くなります。
査定後に実際にマンションを売り出す際は、訪問査定による査定結果をもとに売出価格を決めることが多いでしょう。
マンションの売却を依頼する不動産会社を決める
査定結果を比較し、マンションの売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は査定額の高さのみで決めるのではなく、査定額への説明や担当者の対応などを総合的に判断して選ぶとよいでしょう。
媒介契約を締結する
依頼先の不動産会社を選定したら、不動産会社と媒介契約を締結します。
先ほど解説したように、媒介契約には3種類あります。
状況や希望に合った媒介契約を選択するようにしてください。
マンションを売りに出す
媒介契約を締結したら、マンションを売りに出します。
売出価格は、不動産会社の担当者と相談のうえ慎重に検討してください。
内見や問い合わせに対応する
マンションを売りに出すと、購入希望者から不動産会社に問い合わせが入ります。
原則として問い合わせには不動産会社が対応するため、売主が自ら対応する必要はありません。
ただし、内見への対応は必要となることが一般的です。
内見へ丁寧に対応することで、マンションが高く売れる可能性が高くなるでしょう。
売買契約を締結する
買い手がマンションの購入を決めたら、売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社側が用意してくれるため、自分で作成する必要はありません。
マンションを引き渡す
あらかじめ取り決めた日にマンションを引き渡します。
この引き渡し日のことを決済といいます。
決済日は、次のことが行われることが一般的です。
- マンションの名義変更に必要な書類への署名押印
- 買主のローンの実行
- 買主から売主への売買代金是額の支払い
その後、決済に立ち会った司法書士が法務局に登記申請を行い、マンションの名義が正式に買主へと変わります。
確定申告をする
先ほども解説したように、マンションを高く売って利益が出ると、譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得税の対象となる場合は、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
譲渡所得税については、あらかじめ税理士や管轄の税務署へ相談しておくとよいでしょう。
まとめ
マンションを高く売るには、さまざまな方法があります。
中でも重要なのは、そのマンションの売却に強い信頼できる不動産会社へマンションの売却を依頼することです。
よい不動産会社に出会うことができると、マンションを高く売るためのアドバイスを受けることができ、よりよい条件でマンションを売りやすくなるでしょう。
しかし、依頼先の不動産会社をどのように選べばよいかわからない場合も多いと思います。
そのような際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
複数社による査定額や担当者の対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い信頼できる不動産を見つけやすくなるでしょう。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
