マンションを買ってから5年以内に売却すると、税金が高くなると聞いたことがあるかもしれません。
これは、マンションの売却益にかかる譲渡所得税やこれに付随する住民税の税率が、売却するマンションの所有期間の長短によって二段階に分かれているためです。
今回は、マンションの所有期間と税金について詳しく解説します。
マンション売却の税金は5年以内の売却で高くなる
購入から5年以内にマンションを売却すると、売却益にかかる税金が高くなります。
はじめに、これについて解説します。
売却益は譲渡所得税の対象となる
マンションを売って売却益が生じると、売却益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は固定資産税などのようにどこかから計算済みの納付書が送られてくるのではなく、納税者である売主が自ら税金の計算をして納付しなければなりません。
そのため、マンションを売却する際は、売却想定額が判明した段階であらかじめ税理士や管轄の税務署へ相談をして、税額を把握しておく必要があります。
マンションの売却前に売却想定額を知りたい場合は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
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複数社による査定額を比較することで、そのマンションの売却額が想定しやすくなるでしょう。
譲渡所得税の税率は所有期間が5年以内の場合高くなる
譲渡所得税とこれに付随する住民税の税率は、売却するマンションの所有期間が、売却日の属する年の1月1日時点において「5年以下」であるか「5年超」であるかによって二段階となっています。
それぞれの税率は、次のとおりです。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
これが、「買ってから5年以内にマンションを売却すると税金が高くなる」といわれる所以です。
5年以下であるか5年超であるかの判断は売却をした当日ではなく、1月1日時点となることに注意しましょう。
相続などの場合は被相続人の所有期間を引き継げる
売却するマンションが自分で買ったものではなく、相続や贈与によって取得したものである場合もあるでしょう。
この場合は、亡くなった人（「被相続人」といいます）や贈与者の所有期間を引き継ぐことが可能です。
たとえば、被相続人が数十年前に購入したマンションを2023年に相続して翌年に売却したとしても、長期譲渡所得として計算することができます。
参照元：No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期（国税庁）
マンションの売却でかかる譲渡所得税の計算方法
先ほどは税率のみに焦点を当てて解説しましたが、改めてマンションの売却でかかる譲渡所得所得税の計算方法を解説します。
譲渡所得税の計算式は、次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
各計算要素の概要についても解説します。
収入金額
収入金額とは、そのマンションを売却することで買主から受け取った対価です。
一般的に、買主から受け取った金銭がこれに該当しますが、権利や物で対価を受け取った場合はこれらの時価が収入金額となります。
取得費
取得費とは、売却するマンションの取得に要した費用です。
取得費には、次の金額などが含まれます。
- そのマンションの購入代金、購入手数料、設備費、改良費
- そのマンションの取得時に納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税（購入時のみならず、相続や贈与などで取得した際に納めたものを含む）
- そのマンションの所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの訴訟費用は対象外）
- そのマンションを購入するために借り入れた資金の利子のうち、そのマンションを実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- すでに締結されていた別のマンションの購入契約を解除して、今回売却するマンションを取得することとした場合に支出した違約金
ただし、すでに不動産所得や事業所得などの必要経費に算入した費用は、取得費に含めることができません。
なお、取得費の算定には注意点があります。
これについては後ほど解説します。
譲渡費用
譲渡費用とは、そのマンションを売却するのに直接要した費用です。
譲渡費用には、次の金額などが含まれます。
- マンションを売却するために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 既に売買契約を締結しているマンションをさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取り立てのための費用などは譲渡費用になりません。
これらは、そのマンションの売却に直接要した費用とまではいえないためです。
特別控除
特別控除とは、実際の支出を伴わない、計算上の控除のことです。
譲渡所得税の特別控除はさまざまなものがありますが、中でも代表的なものは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」でしょう。
これは、要件を満たすことで、課税譲渡所得となる金額から最大3,000万円を差し引くことができる特例です。
売却するマンションが居住用である場合、この特別控除の適用が受けられる可能性が高いといえます。
控除することのできる額が大きいため、結果的に税額がゼロになることも少なくありません。
ただし、特例の適用を受けるには要件を満たす必要があるため、マンションを売却する前に要件を十分に確認しておくことをおすすめします。
一方、売却するのが投資用のマンションである場合や事業用のマンションである場合は、適用を受けられる特別控除はほとんどありません。
税率
ここまでで算定した課税譲渡所得に税率を乗じ、譲渡所得税を算定します。
先ほど解説をしたように、税率は売却するマンションの所有期間が1月1日時点で5年以下であるか5年超であるかによって二段階に分かれています。
マンションの売却でかかる譲渡所得税のその他の注意点
マンションの売却でかかる譲渡所得税を計算する際は、次の点に注意してください。
- 特別控除の適用は確定申告が必要である
- 取得費が不明な場合は「収入金額×5％」しか計上できない
- マンションの建物部分の取得費は減価償却相当額の控除が必要
- 投資用マンションでは特別控除が使えないことが多い
譲渡所得税の計算には注意点が少なくありません。
そのため、マンションの査定を受けたら、あらかじめ税理士や管轄の税務署へ相談しておくことをおすすめします。
マンションの査定は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
特別控除の適用は確定申告が必要である
譲渡所得税には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」などの特別控除があります。
要件を満たして特別控除の適用を受けると、税額を大きく軽減できたり結果的に税額がゼロとなったりする可能性もあります。
しかし、特別控除の適用を受けるには、確定申告をしなければなりません。
特別控除の適用を受けた結果税額がゼロとなる場合であっても確定申告は必要であるため、
忘れずに確定申告を行ってください。
取得費が不明な場合は「収入金額×5％」しか計上できない
売却するマンションが相続で取得したものである場合など、資料が残っておらず取得費がわからない場合もあるでしょう。
その場合は、取得費を「収入金額×5％」で計算します。
ただし、売却するマンションの実際の取得費が「収入金額×5％」より低いことはさほど多くないものと考えられます。
そのため、取得費がわからないと、結果的に譲渡所得税が高くなってしまう可能性が高いでしょう。
そのような事態を避けるため、マンションを購入した際の資料は大切に保管しておくことをおすすめします。
マンションの建物部分の取得費は減価償却相当額の控除が必要
マンションは、「建物」部分と「土地」部分から構成されています。
このうち、「建物」部分の取得に要した金額のうち、「取得費」に計上できる金額は「所有期間中の減価償却費相当額」を差し引いた後の金額です。
そのマンションが「（鉄骨）鉄筋コンクリート造」に該当し、居住用である場合の減価償却却費相当額は、次の式で算定します。
- 減価償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×0.015×経過年数
購入額がそのまま取得費となるわけではないことに注意が必要です。
投資用マンションでは特別控除が使えないことが多い
マンションの売却には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」などの特別控除があり、適用を受けることで税額がゼロとなることが少なくありません。
しかし、投資用マンションや事業用マンションでは適用を受けられる特別控除がほとんどなく、結果的に税額が高くなる可能性が高いでしょう。
そのため、投資用マンションでは譲渡所得税の試算がより重要となります。
税金の試算をしないままマンションを売却してしまうと想定以上に高額な税金がかかり、資金計画を見直さざるを得なくなる可能性があるためです。
マンションの売却をする際は不動産会社から査定を受け、この査定額をもとに税金の試算をしておくことをおすすめします。
査定には、「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルでは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。
複数社による査定額を比較することで、売却適正額が把握しやすくなるでしょう。
マンションの売却で掛かるその他の税金・費用
マンションの売却でかかるその他の税金や費用には、次のものがあります。
- 仲介手数料
- ハウスクリーニング費用
- 印紙税
- 抵当権の抹消費用
仲介手数料
仲介手数料とは、マンションの売却が成立した際に不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料の上限額は、次のとおり法令で定められています。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格（税抜）の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格（税抜）の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格（税抜）の3%＋消費税 |
マンションの売却価格が400万円超である場合は、次の算式でまとめて算定することも可能です。
- 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
なお、これは上限額であるものの、実際はこの上限額をそのまま仲介手数料として設定している不動産会社が多いです。
ハウスクリーニング費用
マンションを引き渡す前は、ハウスクリーニングを入れることが一般的です。
マンションのハウスクリーニングにかかる費用は、ワンルームマンションで1万5,000円から2万5,000円程度、2LDKで3万5,000円から5万5,000円程度です。
ただし、清掃会社によって金額が異なるため、具体的な金額は依頼先の清掃会社に確認するとよいでしょう。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などにかかる税金です。
マンションの売買契約書も印紙税の課税対象文書であり、その税額は次のとおりです。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
印紙税は、契約書に収入印紙を貼付する形で納付します。
抵当権の抹消費用
抵当権とは、マンションに登記されている金融機関の権利です。
ローンの返済ができなくなった場合、金融機関がこの抵当権を実行してマンションが競売（けいばい）にかけられます。
これにより、金融機関はその競売の対価からローン残債の回収を受けることができる仕組みです。
マンションを売却する際は、遅くとも引き渡しのときまでに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消にかかる費用は次のとおりです。
- 登録免許税：1,000円×抵当権を抹消する不動産の数
- 司法書士報酬：1万円から2万円程度
なお、抵当権を抹消するには、その抵当権によって担保されているローンを完済しなければなりません。
金融機関によってはローンを繰上げ返済するにあたって、1万円から3万円程度の繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。
5年以内にマンションを売却する際のその他の注意点
最後に、購入から5年以内にマンションを売却する際の注意点を解説します。
- オーバーローンに注意する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
オーバーローンに注意する
オーバーローンとは、マンションの売却対価をすべて充ててもローン残債が完済できない状態を指します。
先ほど解説したように、抵当権を抹消するにはその対象となっているローンを完済しなければなりません。
そのため、オーバーローンとなっている場合は、抵当権を抹消する方法を検討しておく必要があります。
たとえば、次の方法などが検討できるでしょう。
- 自己資金や親族からの借り入れなどでローンを完済する
- 他の不動産に抵当権を付け替える
- 新たに購入する住み替え物件の購入資金と売却するマンションのローン残債を1本のローンにまとめる
これらの方法がとれない場合は、その時点でのマンション売却は難しいかもしれません。
いずれにしても、オーバーローンとなりそうな場合は早い段階から金融機関に相談しておくことをおすすめします。
複数の不動産会社に査定を依頼する
マンションを売却する際は、複数の不動産会社に査定の依頼をすることをおすすめします。
なぜなら、1社のみに査定の依頼をする場合、その査定額が適正であるかどうか判断することが難しいためです。
一方、複数社による査定額を比較することで、そのマンションの売却適正額を把握しやすくなります。
また、査定額や対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い信頼できる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
査定の依頼は、ぜひ東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
まとめ
マンションを売って譲渡益が出る場合は、譲渡所得税の課税対象となります。
この譲渡所得税の税率は所有期間によって二段階に分かれており、取得から5年以内（1月1日時点）で売却すると税金が高くなる可能性があります。
資金計画を後に大きく変更せざるを得ない事態を避けるため、マンションを売却する際はあらかじめ税金を試算しておくとよいでしょう。
マンションの売却にあたって売却想定額を知りたい場合は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
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複数社による査定額を比較することでそのマンションの売却想定額が把握できるほか、そのマンションの売却の依頼をする信頼できる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
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