固定資産税とは、毎年1月1日時点におけるマンションなどの不動産の所有者に課される税金です。
不動産を所有している限り毎年課されることとなっており、4月から6月頃に納付書が送付されます。
では、マンションを売却した場合、その年分の固定資産税は誰が負担するのでしょうか？
今回は、マンションを年の途中で売却した場合における固定資産税の取り扱いについて詳しく解説します。
マンションにかかる固定資産税の概要
マンションなどの不動産を所有していると、毎年4月から6月頃に固定資産税の納付書が送付されます。
評価の高いマンションを所有している場合、固定資産税は無視することのできない金額になることが多いでしょう。
はじめに、固定資産税の基本について解説します。
固定資産税とは
固定資産税とは、毎年1月1日時点で「固定資産」を有する所有者に対して課される税金です。
固定資産とは、マンションを含む土地や家屋などを指します。
固定資産税は、原則としてその固定資産の所在する市町村が課税しますが、東京23区内においては、特例で都が課税することになっています。
参照元：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）（東京都主税局）
固定資産税の金額
固定資産税の金額は、次の式で計算されます。
- 固定資産税額＝固定資産税課税標準額（土地・家屋の合計）×税率
原則として、固定資産税の税率は1.4％です。
ただし、市町村によっては異なる税率を設定している場合もあります。
なお、固定資産税は市町村（または都）が計算をして納付書が送付されるものです。
そのため、納税者が自分で計算する必要はありません。
納付書は「固定資産税課税明細書（市町村によって名称が多少異なる）」が同封されており、これを見ることで計算根拠や課税対象となっている不動産がわかります。
記載された固定資産税の算定根拠がわからない場合や計算の誤りが疑われる場合などは、納付書の発送元である市町村（または都）の担当課までお問い合わせください。
固定資産税と併せて都市計画税も課されることが多い
マンションなどの土地や家屋が都市計画法による都市計画区域のうち、「市街化区域内」に所在する場合は、固定資産税と併せて都市計画税も課税されます。
市街化区域とは、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。
一般的に、住宅や店舗が多く建ち並ぶ地域は市街化区域に該当します。
一方、田や畑の中に1軒や2軒住居が建っているような場所は、「市街化を抑制すべき区域」として指定されている市街化調整区域である可能性が高いでしょう。
マンションの場合、そのほとんどが市街化区域に位置していると考えられ、固定資産税と併せて都市計画税も課税されるケースが多いものと考えられます。
都市計画税の税率は0.3%であることが多いものの、市町村によっては異なる税率が適用されている場合もあります。
都市計画税賦課の有無や都市計画税の税率は固定資産税課税明細書で確認することができます。
なお、マンションの売却において、固定資産税と都市計画税は同様に取り扱われます。
そのため、以後は固定資産税と都市計画税をまとめて「固定資産税等」と表記し、両者をまとめて解説します。
参照元：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）（東京都主税局）
マンションにかかる固定資産税等の課税時期
続いては、マンションにかかる固定資産税等の課税時期について解説します。
1月1日時点での所有者に課税される
固定資産税と都市計画税は、いずれも1月1日時点での所有者に対して課されるものです。
課税時期が1月1日である一方で、納付書の送付は4月から6月頃であり、数か月のタイムラグが生じます。
マンションを年の途中で売却しても月割の固定資産税等が自動的に返還されることはない
マンションを年の途中に売却しても、所有していなかった期間分の固定資産税等が市町村などから返還されることはありません。
たとえば、4月頃に年間の固定資産税等20万円分の納付書が届き、これを支払った後、6月末時点でその課税対象であったマンションを売却しても、10万円程度が戻ってくることはないということです。
固定資産税等に月割り制度や日割り制度はありません。
登記名義人が変更されたら翌年以降は買主に対して課税される
マンションを売却して名義変更の登記をすると、翌年以降の固定資産税等は自動的に買主へと課税されます。
そのため、登記上の名義人さえ変更すればよく、原則として売主や買主が市町村役場などに固定資産税等の納税義務者変更の手続きをする必要はありません。
ただし、1月1日から納付書が届く時点までに名義変更をした場合、その年分の納付書は売主側に届きます。
たとえば、2013年3月1日にマンションを売却して売主から買主に名義変更をした場合、2023年分の固定資産税等の納税義務者は売主であり、2023年4月から6月頃に売主宛に納付書が届きます。
そして、翌2024年以降の納税義務者は買主へと変わり、納付書も買主宛に届くことになります。
マンションの売却時における固定資産税等の対応
実務上は、マンションを売却した際の固定資産税等は日割りすることが慣例です。
ここでは、慣例上の取り扱いについて解説します。
なお、実際にマンションの売却を進めていく中では、固定資産税等以外にも不明な点が生じることが多いでしょう。
その際は、マンションの売却を依頼している不動産会社の担当者へご相談ください。
信頼できる不動産会社に売却を依頼している場合は、不明点について丁寧に回答やアドバイスをくれることでしょう。
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実務上は売主と買主で日割り計算をすることが多い
年の途中でマンションの所有者が変わっても、市町村や都の方で納税義務者を調整してくれることはありません。
実務上は、売主と買主とで日割り額を調整することが慣例となっています。
日割り計算は、売主と買主が所有する計算期間を「1月1日から12月31日」を基準として行う場合と、「4月1日から3月31日」を基準として行う場合があります。 売主と買主の間で齟齬が生じないよう。あらかじめ計算期間のすり合わせをしておいてください。
日割りした固定資産税等は買主が売主へ支払う
マンションの売却に伴い固定資産税等を日割りする場合の計算例を紹介します。
ここでは、次の前提で計算します。
- 固定資産税等を清算する計算期間は1月1日から12月31日とする
- 2023年6月1日にマンションを売却した
- 2023年分の固定資産税等の総額は36万5,000円である
この場合における固定資産税等の清算額は、次のとおりです。
- 売主負担分（1月1日～5月31日分）：36万5,000円×151日／365日＝15万1,000円
- 買主負担分（6月1日～12月31日分）：36万5,000円－15万1,000円＝21万4,000円
この場合、2023年4月から6月頃に送付される固定資産税等の納付書に従って、売主が36万5,000円を負担します。 そして、売買代金に上乗せして、買主から売主に対して固定資産税等の清算分である21万4,000円が支払われます。
マンション売却時の固定資産税等清算の注意点
マンションの売却に伴って固定資産税等を清算する際は、次の点に注意が必要です。
- 固定資産税等の日割り清算に法的な根拠や義務はない
- 受け取った日割り分の固定資産税等は譲渡所得税の「収入金額」となる
固定資産税等の日割り清算に法的な根拠や義務はない
マンションの売却では固定資産税等の日割り清算をすることが多いものの、これは法的な義務ではなく、実務上の慣習によるものです。
そのため、固定資産税等の清算をするには、売主と買主による合意が必要となります。
売主が買主に固定資産税等清算分の支払いを請求しなかった場合は、清算がなされないかもしれません。
また、先ほど解説したように、清算における計算期間も「1月1日から12月31日」を基準とする場合と「4月1日から3月31日」を基準とする場合があります。
こちらについても、両者のすり合わせを行っておく必要があるでしょう。
なお、マンションの売却に強い信頼できる不動産会社に売却を依頼する場合、固定資産税等の清算についても不動産会社側からアドバイスをもらえることが一般的です。 安心してマンションの売却を依頼できる不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
受け取った日割り分の固定資産税等は譲渡所得税の「収入金額」となる
マンションを売却して譲渡益が生じる場合、これに対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の計算式は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
この「収入金額」は、マンションの売却で受け取った対価が該当します。
そして、固定資産税等の清算分を上乗せして受け取る場合は、この清算分として受け取った金額も「収入金額」に計上しなければなりません。 譲渡所得税を計算する際は、固定資産税等の清算分の計上を忘れないよう注意してください。
マンションの売却で注意したい固定資産税以外の税金・費用
マンションの売却では、さまざまな税金や費用がかかります。
固定資産税のほかに知っておくべき主な税金や費用は次のとおりです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 不動産会社への仲介手数料
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証など文書を対象とした税金です。
マンションの売却契約書も印紙税の課税対象となります。
マンションの売買契約書にかかる印紙税の額は、それぞれ次のとおりです。
なお、2024年3月31日までに売買契約書を締結した場合は、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
マンションの売買契約書は2通作成のうえ、売主と買主が1通ずつ保管することが一般的です。
そして、印紙税も売主と買主それぞれが保管する契約書に貼付する分を負担することが多いでしょう。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記などに対して課される税金です。
売買に伴うマンションの名義変更登記も、登録免許税の課税対象となります。
ただし、これは買主が負担することが慣例です。
一方、マンションに抵当権の登記が残っている場合、マンションの引き渡しまでにこの抵当権を抹消しなければなりません。
この抵当権の抹消費用は売主の負担となります。
抵当権とは、その抵当権の対象となっているローンの返済が滞った際に、金融機関がマンションを競売にかけそこからローン残債の回収をするための権利のことです。
この抵当権の抹消には、次の費用がかかります。
- 登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬：1万円から2万円程度
なお、抵当権を抹消するには、原則としてローンを完済しなければなりません。
ローンの繰り上げ返済は、金融機関によって1万円から3万円程度の手数料がかかります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションの売却で得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税の計算式は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
計算要素の概要はそれぞれ次のとおりです。
- 収入金額：マンションの売却で買主から得た対価。固定資産税等の日割り額を清算した場合は、その額も収入金額に含めて計算する
- 取得費：マンションの取得に要した購入代金（建物部分は所有期間分の減価償却費相当額の控除が必要）、仲介手数料、不動産取得税など。不明な場合は、収入金額×5％で計算する
- 譲渡費用：マンションを売却するのに直接かかった仲介手数料や印紙税など
- 特別控除：「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」など
譲渡所得税とこれに対応する住民税の税率は、マンションの所有期間に応じて次の二段階となっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
マンションの売却でかかる譲渡所得税には、注意点が少なくありません。
そのため、マンションの査定額がわかった段階で税理士や管轄の税務署へ相談のうえ、特別控除の要件や税額について確認しておくことをおすすめします。
売却してから思わぬ高額な税金がかかることが判明すると、資金計画に狂いが生じてしまう可能性があるためです。
マンションの売却をする前に売却想定額が知りたい場合は、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
複数の不動産会社に査定を依頼することでそのマンションの売却適正額を把握しやすくなり、税金の試算もしやすくなるでしょう。
不動産会社への仲介手数料
マンション売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、売買契約が成立した時点で不動産会社に仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格（税抜）の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格（税抜）の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格（税抜）の3%＋消費税 |
これはあくまでも「上限額」であるものの、この上限額をそのまま仲介手数料として定めている不動産会社が多いでしょう。
マンションの売却価格が400万円超である場合は、次の算式で計算することも可能です。
- 仲介手数料の上限額＝売却価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
中には売主側の仲介手数料を無料としたり格安にしたりする不動産会社もありますが、仲介手数料の安さのみで不動産会社を選ぶことはおすすめできません。
なぜなら、仲介手数料が格安である場合、満足のいくフォローや販売活動が見込めない可能性があるためです。
仲介手数料を無理に節約するよりも、そのマンションの売却に強い不動産会社に依頼をしてよりよい条件での売却を目指すことをおすすめします。
そのマンションの売却に強い信頼できる不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。
おうちクラベルでは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。
査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、よりよい条件でマンションの売却してくれる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
まとめ
固定資産税等は、毎年1月1日時点でのマンション所有者に対して課されます。
そして、たとえ年の途中でマンションの所有者が変わっても、固定資産税等が自動的に日割りされるわけではありません。
ただし、実務上は売主と買主の合意によって固定資産税等を日割り計算することが多いでしょう。
固定資産税等の清算を希望する場合は、清算に関する交渉をしたうえで売買契約書に盛り込むことを忘れないように不動産会社に依頼することが必要です。
マンションの売却は、固定資産税等の清算など注意点が少なくありません。
これをすべて自分で調べて対応することは困難でしょう。
そのため、マンションの売却を成功させるには、信頼できる不動産会社へ売却を依頼し、必要なアドバイスを求めるのが近道だといえます。
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＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
