マンション価格の相場は、常にさまざまな要因で変動しています。近いうちに売却を予定している人にとっては、今売るべきなのかもう少し待つべきなのか悩ましいところでしょう。
この記事では、近年のマンション価格がどのように推移してきたのか、今後はどうなっていきそうなのか動向を推測します。
何がマンションの価格変動を決める要因になるのかについても詳しく解説しますので、今が売り時か迷っているならぜひ最後までチェックしてみてください。
1.グラフでわかる！2008～2022年の不動産価格の推移
まずは、近年のマンション価格はどのように変動してきたのか、その推移をグラフで確認してみましょう。
ここでは国土交通省が公表している「不動産価格指数」をもとに、南関東圏・京阪神圏・名古屋圏の3エリアについて見ていきます。
1-1.南関東圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）のマンション価格の推移と動向
東京・神奈川・千葉・埼玉の2008年4月～2022年8月のマンション価格の動向は以下のとおりです。
（出典：国土交通省「不動産価格指数」※2010年の平均を100としてグラフ化）
上記のグラフを見ると、南関東圏では戸建住宅に比べて区分所有マンション価格の上昇幅がかなり大きくなっているのがわかります。2022年8月のデータでは、2010年の平均値の約1.8倍にもなっています。
この理由として、南関東圏では「パワーカップル」と呼ばれる高収入な共働き世帯が多いことや、インバウンド需要が高いことなどが挙げられます。マンション価格が高騰する要因について、詳しくは後述します。
1-2.京阪神圏（京都・大阪・兵庫）のマンション価格の推移と動向
続いて、京都・大阪・兵庫の京阪神圏で同時期のグラフを見てみましょう。
（出典：国土交通省「不動産価格指数」※2010年の平均を100としてグラフ化）
京阪神圏の戸建住宅の価格は、前述の南関東圏と同水準の上昇幅になっています。戸建の価格は2010年～2020年前後までほぼ動いていませんでしたが、新型コロナの影響などで在宅勤務が増えて広さや部屋数を求める郊外志向の人が増えたことなどから、都市圏では2020年以降じわじわと上昇傾向にあります。
ただそんな戸建よりも、マンション価格は激しい上昇を見せています。不動産価格指数で見ると、都市圏3エリアの中で2010年時点と比べてもっともマンション価格の上昇幅が大きかったのが京阪神圏でした。
1-3.名古屋圏（愛知・岐阜・三重）のマンション価格の推移と動向
次に、愛知・岐阜・三重の名古屋圏のグラフは以下のとおりです。
（出典：国土交通省「不動産価格指数」※2010年の平均を100としてグラフ化）
名古屋圏のマンション価格は、南関東圏や京阪神圏と同様、2010年時点と比べて1.8倍程度にまで上昇しています。
ちなみに、戸建については南関東圏や京阪神圏が2010年比で20％程度上がっているなか、名古屋圏だけは10％程度の上昇にとどまりました。
なぜこのような推移になっているのか、続いては不動産価格が高騰したり下落したりする要因について詳しく見ていきましょう。
2.不動産価格指数の推移からわかる！マンション価格が高騰・下落した9つの要因とは？
なぜマンションの価格が変動するのでしょうか。それは、ひとことで言うと「需要と供給のバランス」で説明できます。
ここからは、前段で紹介した価格推移データを読み解きながら、マンション価格が高騰・下落した9つの要因について解説します。
2-1.金融緩和と住宅ローン金利
1つ目の要因は「金融緩和」です。日銀は直近10年ほどずっと、景気を上げるために市場に出回るお金を増やす政策（金融緩和）を行ってきました。
その一環で政策金利を下げていたため、民間の金融機関が提供する住宅ローンも低金利の状況が続いていました。お金を借りやすい状況が続き、住宅需要が増加して価格が上がる要因になりました。
ただ、2022年12月に突如、これまで行ってきた金融緩和を縮小する動きが出てきました。長期金利の上限が0.25％程度から0.5％程度まで引き上げられたことで、今後は住宅ローン金利も上がるのではないかと懸念する声も出ています。そうなれば当然、住宅価格にも影響が及ぶでしょう。
2-2.住宅ローン控除
国が住宅購入を促進するために導入した「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」も、住宅需要を増加させてマンション価格を上げる要因になりました。国は住宅ローン控除以外にも、これまで「すまい給付金」や「こどもみらい住宅支援事業」などさまざまな施策で住宅取得を支援してきています。
住宅ローン控除は導入以来じわじわと拡大してきていましたが、2022年の税制改正で「年末のローン残高の0.7％（もともとは1.0％）を所得税や住民税から最大13年間（もともとは10年間）控除する制度」になりました。
あわせて、長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅など優れた性能を持つ家ほど借入限度額が高くなるしくみに変わっています。
たとえば一定の省エネ基準を満たさない新築住宅や買取再販（不動産会社が買い取ってリフォームやリノベーションをした）住宅を購入した場合、2024年以降の入居だと住宅ローン控除を一切利用できなくなります。
このような事情から、今後は省エネ基準を満たさない住宅の需要は減少する可能性が高いでしょう。
2-3.人件費
人件費を含む建設工事費の高騰も、マンション価格が上がる要因です。建築業界では、東日本大震災からの復興需要や東京オリンピック関連施設の建設ラッシュなどもあり、人手不足の状況が続いています。
マンションを建てたくても建ててくれる職人がなかなか見つからず、人材を確保するためには報酬を上げざるを得ない状況になっているのです。当然ながら、報酬を上げれば人件費がかさむことになり、それがマンション価格にも反映されます。
一人前の職人になるには知識も経験も必要です。育成に時間がかかるため、すぐに大量に採用して解決する問題ではありません。
そもそも人口が減少傾向にある日本では近年、建築業界以外にも「労働力不足」で困っている業界がいくつもあります。人材の奪い合いになるなか、賃上げを目指すための国の施策もあり、人件費は今後もしばらく下がることはなさそうです。
2-4.原材料費
人件費だけでなく、マンション建設に必要な建材の原材料費も高騰しています。ここ数年は特に、コンクリート、鋼材、木材、トイレやキッチンといった設備関連など、マンションを形成するありとあらゆる材料が急激な値上がりを見せています。
国土交通省の調査によれば、住宅の建設工事費は以下のように推移しています。
（出典：国土交通省「建設工事費デフレーター」※2015年を100としてグラフ化）
2022年9月は、2015年時点に比べて20％程度も費用が上がっています。理由は1つではなく、新型コロナウィルス感染症の流行、ロシアによるウクライナ侵攻、急激に進んだ円安、世界的なインフレなどさまざまな要因が複雑に絡み合った結果です。
一朝一夕で解決する問題ではなく、この傾向は今後もしばらく続きそうです。
2-5.公示地価
公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点の「標準地の正常な価格」を判定して公表しているもので、土地を売買するときの基準になります。
2021年にはコロナ禍の影響で一旦下落に転じたものの、もともと2001年以降は上昇トレンドが続いていて、2022年には2年ぶりに全国平均が上昇しました。
公示地価が上がれば、それに基づいて決定される土地の売買価格も、その上に建てるマンションの販売価格も上がるのが一般的です。
国土交通省では「都市中心部の希少性が高い住宅地や交通利便性等に優れた住宅地では上昇が継続している。さらに、生活スタイルの変化による需要者のニーズの多様化などにより、その周辺部にも上昇範囲が拡大している。」と分析しています。
2-6.マンションの供給量
需要に対してマンションの供給量が少ない、つまり「欲しい人が多いのにモノ自体は少ない」状態になれば、高いお金を払ってでも手に入れたい人が現れるので価格は高騰します。
首都圏の新築分譲マンションの発売戸数は長らく減少傾向が続き、2020年には過去20年で最も少なくなりました。2021年の供給は前年に比べて増加しましたが、価格と坪単価は過去最高値を更新しています。
自分が保有するマンションの近くで、近いうちに新築マンションが建つ予定はあるのか確認してみましょう。新築マンションがたくさんあるエリアでは、相対的に築年数の古い中古物件の価値が下がりやすくなります。
2-7.インバウンド需要
もともとは東京オリンピックもあって盛り上がると思われたインバウンド（海外からの旅行客）需要は、新型コロナウィルスの感染拡大によって消失してしまいました。
インバウンド向けに展開されるはずだった不動産の実需や投資のニーズが減退し、価格を下落させる要因になっています。この動きはコロナ前後の大阪市などで特に顕著です。
ただ2022年12月現在は、厳しかった水際対策が緩和され、観光地には海外からの旅行客も目立つようになってきました。円安も追い風になっています。今後このままの調子が続けば、インバウンド需要は回復していきそうです。
2-8.海外投資家の動き
海外投資家の動きも見逃せません。円安ということもあり、日本の不動産が海外の不動産よりも安いために海外投資家の「爆買い」が起こっています。爆買い＝需要が多いということなので、当然ながら価格は高騰します。
北海道のスキーリゾートであるニセコや、外国人の喜ぶ観光スポットの多い京都などで特に顕著です。別荘感覚で実際に住みたいという富裕層もいますし、その富裕層向けにビジネスを展開したい投資家もいます。
こうした海外からの投資熱が高いエリアでは、地価があまりに高騰しすぎて、現地の一般的な日本人では到底手が届かないような不動産価格になっているケースもあるようです。
2-9.為替変動
上述の「インバウンド需要」「海外投資家の動き」とも連動しますが、為替もマンション価格に影響を及ぼします。
円安が進めば、海外から人やお金が集まりやすくなり需要が高まります。また、海外から輸入する建築資材は、円安が進むほど仕入れ価格が高騰します。
いずれも、マンション価格が上がる要因です。実際、2022年に起きた急激な円安は、マンション価格を押し上げています。円高が進めば、逆の現象が起きます。
ただ、為替の変動を予測するのはプロでも難しいことです。ニュースなどをチェックして都度動向を追っていくのが賢明です。
3.今後予想されるマンション価格が下落する要因とは？
今後のマンション価格はどうなっていくのでしょうか。ここでは、近いうちに予想されている出来事で、マンション価格の下落につながる可能性が高いものを6つ紹介します。
3-1.人口減少
日本人の人口は、今後減少していくことが見込まれます。しかも10年連続で減少幅が拡大しているうえ、2022年には年間出生数が初めて80万人を下回るなど少子化も加速しています。
基本的に、人が少なくなれば必要な家の数も少なくなり、需要が減って住宅価格は下落します。すでに地方では、無料同然の不動産にも買い手が付かず困っているケースも見られます。
ただ、都心では今のところ、労働力人口が少なくなって建築に携わる職人の数が減り、人件費が高騰するという先述のような事態も起きています。
エリアによって二極化が進む可能性も高いです。所有しているマンション周辺の人口が今後どうなっていきそうかは、よく確認しておきたいポイントです。
3-2.住宅ローン金利の上昇
住宅ローン金利は長らく低水準のまま継続してきましたが、ここにきて若干上昇するきざしが見られます。
ただでさえ「ずっと賃貸のままでいい」と考える人も増えています。住宅ローンが上がると返済時の負担がより重くなるため、ローンを組むことや住宅を購入することを避ける動きが広がるでしょう。
家を買いたくても、ローンがネックになって購入に踏み切れない人も増えるかもしれません。そうなれば、需要が減ってマンション価格は下落に向かうことが予測されます。
先述のとおり、日銀が金融緩和を縮小して金利を引き上げるような動きも出てきます。現状、2022年時点の住宅ローン金利は底値に近く、大幅に上がることはあっても大幅に下がる余地はなさそうです。
3-3.住宅ローン控除の縮小
住宅ローンに関しては、金利の上昇だけでなく「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の縮小も、住宅需要を減少させる要因になる可能性があります。
住宅ローン控除は近年拡大傾向にありましたが、従来は住宅ローン残高の1％が戻ってくる制度だったものが、2022年からは0.7％に下げられました。
また、先述のとおり省エネ基準を満たさない住宅については今後、住宅ローン控除や各種補助金などの住宅取得支援の対象にならなくなる方針です。
お金をかけて省エネ性能が高い家を買わないと住宅ローン控除を受けられない、しかし金利が上がっているなかで高額な住宅ローンを組むと返済の負担が大きくなりすぎる……こうしたはざまで葛藤する人も増えそうです。
金利や控除については、国の方針が変われば動向が大きく変わる可能性もあります。ニュースをこまめにチェックして情報を逃さないようにするなど、アンテナを張っておくとよいでしょう。
3-4.リモートワークの普及
くしくも、新型コロナウィルス感染症の流行によって急速に広がったリモートワーク（在宅勤務）も、住宅価格の形成に影響しています。
「駅や都心が近くなくてもいいから、ワークスペースが欲しい」という人が増え、広さ重視で都市部のマンションより郊外の戸建を選ぶ流れが加速しました。この状況が続けば、都心の価格が下落して郊外の価格は上がるということも考えられます。
しかし、今後もずっとその勢いが続くかは不透明なところもあります。なかには、新型コロナが落ち着いてきたということでリモートワークを廃止し、会社への出勤を促す方針に転換した企業もあります。
リモートワークは以前よりずっと人々の暮らしに根付いていて、完全になくなることはなさそうですが、今後の広まり具合はまだ注視していく必要があるでしょう。
3-5.新築マンション供給量の増加
近年、都市部で再開発を進める動きが盛んになっています。その一環で、駅前に大規模マンションが新築されるケースもあります。
立地がよく良質な新築マンションが増えれば、それは数年後・数十年後には良質な中古マンションになるでしょう。そのエリアを住みやすくするために条件のいい家を増やせば増やすほど、相対的に条件がよくない家の需要は下がっていきます。
特別な魅力を持たない築古物件だと「価格を下げないと売れない」という事態になりかねません。再開発によってエリアとしての人気が上がったのに、売却が難しくなる可能性もあるのです。
3-6.生産緑地問題
2022年、都市部の畑が一気に売却されて価格の安い土地が出回るという話が不動産業界で話題になりました。「2022年問題」や「生産緑地問題」などと呼ばれています。
バブル期に30年限定で減税を受けることになった農業地は、その優遇措置が終了する時期を迎えました。減税がなくなったことで畑をやめる人が増えれば、その土地は宅地として売却されることが推測されます。
需要に対して大量の宅地が供給されれば、土地の価格が下がります。安い土地に建てたマンションは手頃な価格になり、人気が出るでしょう。そうなれば周辺の築古物件などの需要は下がります。
国は、都市部の畑を維持するための応急処置として減税を10年間延長する制度を作りましたが、今後もずっと継続されるのかは不透明です。
4.今後予想されるマンション価格が高騰する要因とは？
上述の下落要因とは別に、価格の高騰につながる変化も想定されています。続いては、今後予想されている出来事で、マンション価格の高騰につながる可能性が高いものを5つ紹介します。
4-1.相続税の増税
今後、相続税は増税されると予測されています。2022年12月時点ではまだ確定していませんが、与党が公表した2023年の税制改正大綱には以下のような記載があります。
資産の再分配機能の確保を図りつつ、資産の早期の世代間移転を促進する観点から、生前贈与でも相続でもニーズに即した資産移転が行われるよう、諸外国の制度も参考にしつつ、資産移転の時期の選択により中立的な税制を構築していく必要がある。 （引用：自由民主党・公明党「令和5年度税制改正大綱」） |
そのための施策として現在考えられているのが以下の3つです。
・相続時精算課税制度の使い勝手向上
・相続開始前「3年」以内に受けた贈与は相続財産に加算→「7年」に延長
・贈与税の非課税措置の見直し
ざっくり言うと、相続税と贈与税の一体化が進みます。今まで相続税対策として一般的に利用されていた「生前贈与（暦年贈与）」の効果が小さくなるため、そのほかの対策の需要が上がりそうです。
従来も相続税対策の一環で不動産を購入する層はいましたが、今後はその需要が増加するかもしれません。なぜ不動産を持つことが相続税対策になるのかというと、不動産は現金よりも相続税を算出するときの評価額が低いからです。
ただ一方で、タワーマンションなどを使った過度な節税対策を封じるための施策も、2023年の税制改正に盛り込まれそうです。このあたりは変化が激しく複雑なので、税理士などに相談してアドバイスを受けるのもおすすめです。
4-2.インバウンド需要の増加
円安の状態が続けば、インバウンド需要がますます高まり、不動産価格の高騰につながる可能性があります。新型コロナウィルス感染症の影響が収まってきたこともあり、海外から人を呼び込みやすい状況になりつつあります。
観光需要が戻ることで投資ニーズが高まる可能性が考えられ、海外の富裕層が世界的に見て比較的安い水準にある日本の物件を購入する動きが広まるかもしれません。特に都心部や人気の高い観光地などではその動きが顕著になりそうです。
4-3.共働き夫婦の増加
都心部のマンション価格高騰に大きな影響を与えていると言われているのが、共働き夫婦の増加です。1人分の収入では到底手が届かない高額な物件でも、2人あわせた収入をもとにローンを組めば購入できるかもしれません。
以下のグラフでもわかるとおり、共働き夫婦の割合は年々増加傾向にあります。
（出典：厚生労働省「令和3年版厚生労働白書」※2011年は岩手県・宮城県・福島県を除く実数）
近年は、夫婦そろって高所得な「パワーカップル」や、子どもを作らず豊かな生活を楽しむ「DINKs」も増えています。お金に余裕のある家庭が増えれば、購買力が高まり、それに見合った高級マンションの増加にもつながります。
4-4.インフレーション
すでに実感している人も多いかもしれませんが、近年急激にインフレーション（インフレ）が進み、あらゆるモノの値段が上がりました。
建材が高騰して新築マンション価格の高騰につながり、さらに、より安く手に入りやすい中古マンション需要の増加にもつながって、マンション価格全体が高騰するという事態が起きています。
インフレの主な原因は、需要が増えたのに供給が追いついていないことです。ウクライナ侵攻やコロナ禍からの回復などさまざまな要因でモノや労働力が不足し、世界的なインフレにつながっています。
短期間で解消するのが難しい問題であるため、2023年も値上げの傾向は続くとみられます。
4-5.大手マンションデベロッパーの台頭
大手マンションデベロッパー（マンションの開発や販売などを行う会社）の台頭も、マンション価格高騰の要因になっているという見方があります。
すでにメジャーセブンと呼ばれる大手マンションデベロッパー7社がシェアを伸ばしています。これらの会社が開発するマンションは、高級志向のものが中心です。富裕層向けに1部屋で1億円を超えるような高価格のマンションなども積極的に開発していていて、それがマンションの平均価格を押し上げているのです。
リーマンショックやコロナ禍などを経て中小不動産会社の淘汰が進んだことも、メジャーセブンの台頭につながっていると言われています。
5.中古マンション価格に大きな影響を与えるその他の要素とは？
経済や社会情勢の影響を強く受ける全体的なマンション市況以外にも、マンションの売買価格に大きな影響を与える要素は複数存在します。そのマンション固有の価格決定要素として、特に重視される4つを紹介します。
5-1.築年数
当たり前かもしれませんが、築年数が浅いほうが高く売りやすい傾向があります。新しいほどまだ使える期間が長いですし、今どきの設備がついていて見た目もきれいな状態を保っていることが多いので需要があります。
築古物件になると35年ローンが組みにくくなるデメリットもありますし、あまりに古い場合は住宅ローン控除を受けるための基準を満たせないことも考えられます。そうなるとどうしても需要が下がり価格も下がってしまいます。
5-2.立地・周辺環境
住む人にとって利便性が高く、多くの人が住みたいと思う立地の物件は高く売れやすいです。地域のニーズと一致していることも重要です。供給よりも需要のほうが多い地域は、今後の価格上昇が見込めます。
新駅の建設など、周辺環境が好転した場合はプラス要因、逆に主要な大学や企業の移転はマイナス要因となります。今だけではなく今後そのエリアがどうなっていくかも、価格を決める重要なポイントです。
5-3.人気の設備の有無
人気の高い設備が付いているマンションは高く売りやすい傾向があります。ニーズの高い設備は時代によって変わります。
現在は床暖房や対面キッチンなどのほか、コロナ禍で一気に需要が高まった宅配ボックスや、カメラ付きインターホンなどセキュリティ設備の需要が高いようです。部屋の内部だけでなく、マンション内の共用施設も価格に影響します。
なかには、あとからリフォームなどで付帯できる人気設備もあります。しかし、中古マンションの購入希望者は購入後に自分好みにリノベーションすることを想定して物件を探している人も多いため、売却前のリフォーム等は原則不要と言えます。
5-4.マンションの維持管理状況
「マンションは管理を買え」という言葉もあるほど、維持管理が行き届いているかどうかは重要な価格決定要因になります。同じ築年数で同じような構造のマンションでも、管理状況次第で驚くほど見た目に差が出るケースもあります。
清掃や修繕など適切な管理がされていること（見た目の印象）が価格に与える影響は大きいですし、近年は管理組合の運営状況や修繕積立金の積立額などを確認して購入する人も少なくありません。
たとえ築浅で立地のいいマンションでも、管理面での不備が目立っていれば買い手がつきにくくなり、資産価値の下落につながります。
6.2023年はマンションの売り時なのか？
前述のとおり、今後のマンション価格には下落要因も高騰要因も両方あります。どちらの方向に行くかは物件の状況やエリアにもよって異なるため、断言するのは難しいところです。
ただ基本的には、しばらくは住宅ローン金利の大幅な上昇や都市部の人口が大きく減る可能性は低いと考えられます。
冒頭で解説したように、マンション価格が近年高騰しているのは事実です。中古マンション市況も、一時的にコロナ禍の影響が見られたものの、比較的好調に推移しています。
「マンションの売り時として適切な時期」と捉えてもよいような条件がいくつも重なっています。ひとまず、すぐに売るつもりはなくても、現状を確認しておく価値があるタイミングと言えるでしょう。
売ろうか迷っている人はまず無料査定を受けてみて、いくらくらいで売れそうか相場をチェックしてみてはいかがでしょうか。今はそこまで労力や時間をかけなくても、かんたんに査定してもらえるサービスがあります。
7.不動産一括査定サイトを利用して相場を調べてみよう
マンションの価格はさまざまな要因によって決まっています。社会や経済の動向も大きく影響し、今後は原材料費の高騰など価格が上がる要因もあれば、人口減少など価格が下がる要因となる出来事も予測されています。
相場を完全に読むのは難しいですが、総合的に見ると2023年はマンションの売り時である可能性は低くないでしょう。
高く売れるならマンションを売却したいと考えている人は、まずは、不動産一括査定サイトを利用して複数社に査定を依頼し、相場を知っておくのがおすすめです。
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この記事の監修者
AFP、証券外務員一種、貸金業務取扱主任者資格試験合格
関西学院大学商学部を卒業後、銀行にて金融商品を扱う窓口営業に従事。その後、保険代理店や不動産会社での営業職を経て独立。現在は「ばばえりFP事務所」代表。お金にまつわる解説記事の執筆や監修を数多く手掛けている。
