所有しているマンションに住まなくなった場合、そのマンションを売るのか貸すのかに悩むこともあるでしょう。
マンションを売ることと貸すことには、それぞれ異なるメリットとデメリットがあります。
今回は、マンションを売るか貸すか迷った際に検討のヒントとするための情報をまとめて解説します。
この記事を参考に、ぜひマンションを売るか貸すかを検討してみてください。
マンションを売るか貸すかはどう決める？
住まなくなったマンションを売るかしかし、マンションの引き渡しまでにローンの完済ができないと、マンションに付いている担保である「抵当権」が抹消できず、事実上売却が困難となります。貸すかは、どのように決めればよいのでしょうか？
はじめに、基本的な考え方を紹介します。
築年数が浅いうちに売りたい場合：売る
マンションは、築年数の経過とともに価値が下がる傾向にあります。
これは、公益財団法人東日本不動産流通機構（通称「東日本レインズ」）が2023年2月24日に公表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」からも明らかです。
この調査結果によると、中古マンションの築年帯別平均㎡単価は次のとおりです。
参照元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）（国土交通省）
そのため、マンションをいずれ売るつもりがあり、築年数の浅いうちに売りたいと考えている場合は、マンションを貸さずにすぐに売却するとよいでしょう。
マンションを貸すと、その間にも徐々に価値が低下するためです。
現時点におけるマンションの売却価格が知りたい場合は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
おうちクラベルとは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼ができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、現在の売却価格を想定しやすくなるでしょう。
賃貸管理の手間やコストをかけたくない場合：売る
マンションを貸すと、賃貸管理に手間がかかります。
具体的には、トイレなどの故障時に修理の手配をしたり家賃滞納時に取り立てをしたりすることなどが挙げられます。
賃貸管理は管理会社に依頼することもできますが、この場合は管理委託料の支払いが必要です。
このような手間やコストをかけたくない場合は、マンションを貸すのではなく売ることを検討するとよいでしょう。
将来そのマンションに戻ってくる可能性がある場合：貸す
一時的な出張でその地域を離れるのみである場合など、将来またそのマンションに戻ってくる可能性がある場合は、マンションを売らずに貸すことを検討するとよいでしょう。
この場合は、普通借家契約ではなく定期賃貸借契約とすることをおすすめします。
これについては、後ほど改めて解説します。
賃貸経営をしたい場合：貸す
賃貸経営をしたい場合は、マンションを売らずに貸すこととなります。
ただし、賃貸経営は決して簡単なものではありません。
「楽に儲かる」程度の考えから手を出すと、後悔する可能性もあるでしょう。
賃貸経営は、投資というより経営の一種です。
成功させるには、日々の学びや戦略が必要となることを十分に理解しておくことが必要です。
ローンが残っている場合：金融機関に相談する
そのマンションにローンが残っている場合は、売るか貸すかを決める際に金融機関にも相談をするべきでしょう。
なぜなら、マンションを貸すには、住宅ローンから投資用ローンに切り替えなければならず、住宅ローンのままではそのマンションを貸し出すことはできないためです。
しかし、この投資用ローンは住宅ローンよりも金利が高く、審査も厳しい傾向にあります。
そのため、そもそも投資用ローンへの切り替えが金融機関に認められないと、マンションを貸し出すことができません。
また、マンションを売ろうにも、オーバーローンとなっていると売却できない可能性があります。
オーバーローンとは、マンションの売却対価をすべて充ててもローンが完済できない状態です。
オーバーローンとなっていても、自己資金や親族からの借り入れなどでローンが完済できる場合は問題ありません。
しかし、マンションの引き渡しまでにローンの完済ができないと、マンションに付いている担保である「抵当権」が抹消できず、事実上売却が困難となります。
抵当権とは、ローン返済が滞った場合に、金融機関がマンションを競売（けいばい）にかけその対価からローン残債の回収をすることができる権利のことです。
そのため、そのマンションがローン返済中である場合は、あらかじめ金融機関に相談する必要があります。
マンションを売るメリット
マンションを貸すことと比較して、マンションを売ることにはどのようなメリットがあるでしょうか？
主なメリットは次のとおりです。
- まとまった資金が手に入る
- 賃貸管理の手間が不要となる
- 築年数が浅いうちに売れるためより高値がつきやすい
- 管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いが不要となる
まとまった資金が手に入る
1つ目のメリットは、売却によってまとまった資金が手に入ることです。
まとまった資金が得られれば、これを元手として住み替え先となる物件の購入もしやすくなります。
賃貸管理の手間が不要となる
2つ目のメリットは、賃貸管理などの手間が不要となることです。
先ほど解説したように、マンションを貸すと管理の手間がかかります。
また、希望する入居者が現れるかが気になり、心理的な負担となる場合もあるでしょう。
一方で、マンションを売ると自分の手から離れるため、賃貸管理の手間や心理的な負担から解放されます。
築年数が浅いうちに売れるためより高値がつきやすい
先ほど解説したように、マンションは築年数が浅いうちの方が高値で売却できる傾向にあります。
そのため、いったん賃貸に出すよりも早期に売却したほうが、より高値で売れる可能性があるでしょう。
管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いが不要となる
マンションを貸す場合は、引き続き毎月の管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税を負担し続けなければなりません。
よい条件での入居者が見つかれば家賃から支払えるため問題ないものの、入居者が見つからない期間分もこれらの費用負担が発生し続けます。
一方、マンションを売ると、以降はこれらの費用負担を負う必要はありません。
このように、マンションを売ることには多くのメリットがあります。
マンションの売却をご検討の際は、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
おうちクラベルでは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることが可能です。
複数社による査定額を比較することで、そのマンションがいくらで売れるのか想定しやすくなるでしょう。
マンションを売るデメリット・注意点
マンションを売ることにはデメリットもあります。
主なデメリットと注意点は次のとおりです。
- 原則としてローンを完済する必要がある
- 譲渡所得税の対象となる可能性がある
- 将来買い戻せるとは限らない
原則としてローンを完済する必要がある
先ほども解説したように、マンションを売る際は、遅くとも引き渡し時点までにローンを完済しなければなりません。
オーバーローンとなる場合は、次の対応の検討が必要です。
- 自己資金や親族からの借り入れなどでローンを完済する
- 住み替え先となる物件の購入代金と売却するマンションのローン残債をまとめる「住み替えローン」を活用する
ただし、住み替えローンの審査は厳しく、必ずしも審査が通るとは限りません。
そのため、ローンが残っているマンションを売る場合はあらかじめ金融機関に相談しておく必要があります。
譲渡所得税の対象となる可能性がある
マンションを売って利益が出ると、譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得税はどこかから納付書などが送付されるのではなく、原則として自分で計算をして確定申告をしなければなりません。
ただし、譲渡所得税はさまざまな特別控除があり、売却するマンションが居住用である場合は、結果として譲渡所得税がゼロになる可能性もあります。
譲渡所得税を自分で算定することは容易ではありません。
そのため、マンションを売ることが決まったら、あらかじめ税理士や管轄の税務署に相談のうえ、譲渡所得税の試算をしておくことをおすすめします。
将来買い戻せるとは限らない
将来またそのマンションに住みたいと考えている場合は、マンションを売却することはおすすめできません。
売却したマンションを将来買い戻せる可能性は高くないためです。
マンションを貸すメリット
マンションを売る場合と比較して、マンションを貸すメリットはどのような点にあるでしょうか？
主なメリットは次のとおりです。
- 定期的に賃料収入を得られる
- いずれ戻ってくる時期まで所有を続けやすい
定期的に賃料収入を得られる
マンションを賃貸に出す最大のメリットは、定期的に賃料収入を得られることです。
よい条件で借りてくれる入居者が見つかった場合は、いわゆる不労所得を得ることができます。
いずれ戻ってくる時期まで所有を続けやすい
そのマンションに将来戻ってくる予定がある場合は、マンションを売らずに所有し続けることになります。
しかし、マンションは持っているだけでも月々の管理費などが発生するため、空き家のままで所有し続けることは得策ではありません。
この場合は、マンションを貸すことでいずれ戻ってくるまでの間もマンションを所有し続けやすくなります。
マンションを貸すデメリット・注意点
マンションを貸し出して不労所得を得ることに憧れを持つ方もいるかもしれません。
しかし、マンションを貸すことにはデメリットや注意点もあります。
マンションを貸す際は、次の点をよく理解しておいてください。
- 住宅ローンを借りたままでは貸すことができない
- 希望の条件で貸し続けられるとは限らない
- 設備の故障やトラブル時の対応が必要となる
- 管理費や修繕積立金、固定資産税などがかかり続ける
- 所有者の都合でいつでも返してもらえるわけではない
- 賃貸収入に対して税金がかかる
マンションを貸すのではなく売ることに決めた場合は、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
複数の不動産会社による査定額を比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
住宅ローンを借りたままでは貸すことができない
先ほど解説したように、マンションに住宅ローンが残っている場合は、マンションをそのまま貸し出すことはできません。
マンションを貸す際は、投資用ローンへの切り替えが必要です。
投資用ローンは住宅ローンと比較して金利が高いうえ、審査も厳しい傾向にあります。
希望の条件で貸し続けられるとは限らない
マンションをよい条件で貸し出すことができると不労所得が得られるとはいえ、希望する条件での借り手が見つかるとは限りません。
特に、築古のマンションや駅から遠いマンションなどでは、家賃を安くしないと借り手が見つからない可能性があるでしょう。
また、マンションを貸し出している間もマンションの老朽化は進行します。
そのため、当初はよい入居者が見つかったとしても、その入居者が退去して次の入居者を探す際は、家賃を引き下げなければならないかもしれません。
設備の故障やトラブル時の対応が必要となる
マンションを貸すと、水回りやトイレなどに故障や不具合が生じる可能性があります。
このような際は、原則としてオーナーである貸主が修理を手配したり修理費を支払ったりするなどの対応をしなければなりません。
また、入居者が家賃を滞納した場合も取り立てる対応が必要になります。
このように、賃貸管理には手間がかかります。
このような管理を管理会社に任せることもできますが、これには月々の費用負担が必要です。
管理費や修繕積立金、固定資産税などがかかり続ける
マンションを貸す場合は、管理費や修繕積立金、固定資産税などを負担し続けなければなりません。
当然ながら、入居者が見つからずに空室のままでも費用を負担する必要があり、これらを加味して資金計画を立てる必要があります。
所有者の都合でいつでも返してもらえるわけではない
マンションを貸す場合、所有者の都合でいつでも返してもらえるわけではありません。
オーナーの都合で賃貸借契約を終了させるには、正当な事由が必要です。
一定期間の経過後に賃貸借契約を終了させたい場合は、定期借家契約も検討するとよいでしょう。
これについては、後ほど改めて解説します。
賃貸収入に対して税金がかかる
マンションを貸して賃料収入を得る場合、これに対して税金がかかります。
そのため、原則として毎年確定申告をしなければなりません。
会社員などこれまで確定申告をしていなかった人にとっては、これが負担となる可能性があります。
マンションを売るか貸すか迷った場合の検討手順
マンションを売るか貸すか迷った場合、どのような流れで検討すればよいのでしょうか？
検討する際の基本的な流れは次のとおりです。
- 不動産会社から査定を受ける
- 金融機関に相談する
- 改めてメリット・デメリットを比較検討する
不動産会社から査定を受ける
マンションを売るか貸すかを迷ったら、不動産会社に査定を依頼することも1つの手です。
査定とは、不動産会社にマンションの売却予想額を算定してもらう手続きです。
査定を受けてマンションの売却予想額を知れば、マンションを売るか貸すかを検討しやすくなるでしょう。
マンションの査定は、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる「おうちクラベル」をご利用ください。
金融機関に相談する
査定額を確認したうえで、ローンを組んでいる金融機関へ相談しましょう。
先ほど解説したように、ローンの状況によっては売ることや貸すことが制限される可能性があるためです。
改めてメリット・デメリットを比較検討する
査定額や金融機関への相談結果を踏まえ、先ほど解説をしたメリットとデメリットを検討します。
自分自身や家族などの状況や考え方などを踏まえ、売るか貸すか慎重に検討しましょう。
マンションを売る場合の流れ
マンションを売ることに決めた場合、マンションを売るまでの流れは次のとおりです。
- 売却を依頼する不動産会社を決める
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- マンションを売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- マンションを引き渡す
売却を依頼する不動産会社を決める
はじめに、マンションの売却を依頼する不動産会社を選定します。
マンションの売却は、そのマンションの売却に強い信頼できる不動産会社を選ぶとよいでしょう。
不動産会社の選定は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
複数社による査定額や説明などを比較することで、そのマンションの売却に強い信頼できる不動産を見つけやすくなるでしょう。
不動産会社と媒介契約を締結する
不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約は次の3種類があります。
状況や希望に合った媒介契約を選定してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買い手を見つけての売買） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構への登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
マンションを売りに出す
媒介契約を締結したら、マンションを売りに出します。
売り出す際は、売主側の希望販売価格である売出価格を決めますが、これがマンション売却の成否を握るカギとなります。
なぜなら、売出価格が低いと安く売りすぎてしまう可能性がある一方で、売出価格が高いとマンションがなかなか売れない可能性があるためです。
売出価格は、不動産会社の担当者とよく相談したうえで決めるとよいでしょう。
内見に対応する
マンションの買い手は、購入を決める前に内見を希望することが一般的です。
マンションに居住中である場合も、内見は積極的に対応することをおすすめします。
積極的に内見を受け入れ丁寧に対応することで、買い手が安心して購入しやすくなるためです。
売買契約を締結する
買い手がマンションの購入を決めたら、売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が作成してくれるため、自分で作成する必要はありません。
マンションを引き渡す
あらかじめ取り決めた日において、マンションを引き渡します。
この日には、次のことが行われることが一般的です。
- マンションの名義を売主から買主に変えるための書類への署名押印
- 買主の住宅ローンの実行
- 買主から売主へ売買代金全額の支払い
その後は、この場に立ち会った司法書士が法務局に登記を申請し、マンションの名義が買主へと変わります。
マンションを貸す場合の流れ
一方で、マンションを貸す場合の基本的な流れは次のとおりです。
- 仲介を依頼する不動産会社を決める
- 賃貸契約の種類や内容を決める
- 管理方法を決める
- 入居者を募集する
- 賃貸借契約を締結する
- マンションを貸し出す
仲介を依頼する不動産会社を決める
はじめに、賃貸の仲介を依頼する不動産会社を選定します。
売却を得意としている不動産会社と賃貸を得意としている不動産会社は異なる可能性があるため、賃貸物件の仲介を積極的に行っている不動産会社を選びましょう。
賃貸契約の種類や内容を決める
次に、賃貸契約の内容と種類を決めます。
賃貸契約は次の2種類があります。
違いを理解したうえで希望に合った契約を選択してください。
- 普通賃貸借契約
- 定期賃貸借契約
普通賃貸借契約
普通賃貸借契約とは、もっともよく締結されている、いわゆる「普通の」賃貸借契約です。
居住用マンションを貸す場合は、普通賃貸借契約とされていることが多いです。
よく活用されている賃貸借契約であることから、入居者にとって違和感を与えにくく、入居者を募りやすいといえます。
一方で、マンションを1度貸した後は、正当な事由がない限りオーナー側の都合でマンションを返してもらうことができません。
場合によっては、退去してもらうために立退料の支払いが必要となる可能性もあります。
定期賃貸借契約
定期賃貸借契約とは、更新のない賃貸借契約です。
原則として更新がないため、当初の契約期間が満了した時点で賃貸借契約が終了します。
双方の合意によって再契約をすることは可能であるものの、オーナー側の一方的な都合で再契約をしなくても問題ありません。
ただし、定期賃貸借契約では、普通賃貸借契約よりも家賃を安くしないと入居者が見つからない可能性があります。
なぜなら、入居者にとっては契約満了時に再度引越しの必要が生じる可能性が高いためです。
一時的な転勤などでマンションを離れるものの、将来戻ってくる予定がある場合などは、定期賃貸借が有力な選択肢となるでしょう。
管理方法を決める
賃貸マンションの管理は自分で行うこともできるものの、その場合は手間がかかります。
一方、管理会社に管理を委託すると管理費は発生する一方で、管理の手間から解放されます。
マンションを貸す場合は、管理を自分でするか委託するかを検討しなければなりません。
なお、賃貸の仲介を行っている不動産会社は、賃貸管理も行っていることが少なくありません。
そのため、仲介を依頼したのと同じ不動産会社に管理を依頼することも1つの手でしょう。
入居者を募集する
賃貸借契約の種類や管理方法が決まったら、入居者の募集を行います。
入居者の募集や問い合わせ対応は不動産会社が行ってくれるため、自分で対応する必要はありません。
なお、マンションを貸す際はあらかじめ入居審査を行うことが一般的です。
入居審査を厳しくすると滞納や近隣への迷惑などのトラブルを防ぎやすい一方で、基準をクリアする入居者が見つかりにくくなります。
一方、入居審査の基準を緩くすると入居者が集まりやすい一方で、家賃滞納などのトラブルが発生する可能性が高くなります。
入居審査をどれだけ厳しくするかは、賃貸の仲介を依頼した不動産会社に相談しておくとよいでしょう。
賃貸借契約を締結する
入居希望者が入居審査をクリアしたら、賃貸借契約を締結します。
賃貸借契約は、オーナーと入居者が直接会うことなく、不動産会社を介してやり取りする場合が多いです。
マンションを貸し出す
賃貸借契約の締結後は、あらかじめ取り決めた日にマンションのカギを引き渡し、マンションの賃貸が開始されます。
カギの引き渡し方法も、あらかじめ不動産会社の担当者と相談しておくとよいでしょう。
まとめ
マンションを貸すメリットは、定期的に賃料収入を得ることができることです。
しかし、希望の条件での入居者が見つかるとは限らないことや、賃貸管理に手間がかかる点などデメリットや注意点も少なくありません。
一方、マンションを売るとまとまった資金が手に入ります。
また、以降は管理費などの支払いから解放されることもメリットでしょう。
このように、マンションを売ることと貸すことはそれぞれ異なるメリットとデメリットがあります。
マンションを売るか貸すか迷った際は、それぞれの特徴や状況を踏まえ慎重に検討することをおすすめします。
マンションを売ることをご検討の際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定サイトです。
複数社による査定額を比較することで、そのマンションの売却適正額を把握しやすくなるほか、そのマンションの売却に強い信頼できる不動産会社と出会いやすくなるでしょう。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
