マンションの売却に関する相談先は、原則として不動産会社です。
しかし、状況によって相談先が異なる場合もあります。
たとえば、マンションの売却でかかる税金について知りたい場合は税理士、マンションの売却でもめている場合は弁護士へ相談すべきです。
今回は、マンションの売却に関する相談先を紹介します。
マンションの売却に関する相談先：不動産会社
マンションを売却したい場合やマンションを売却しようかどうか迷っている場合、マンションの売却相場を知りたい場合などの相談先は不動産会社です。
不動産会社へ相談することで売却に関するアドバイスが受けられるほか、実際に売却する際にも買主を代わりに探してもらうことができます。
不動産会社への相談料
不動産会社への相談料は、一般的にかかりません。
なぜなら、マンションの売却相談は不動産会社にとってマンション売却の依頼を得るために行う営業活動としての側面が強いためです。
相談する側もこの点は十分理解したうえで、マンションを売る気がまったくないにも関わらず不動産会社に相談することは避けた方がよいでしょう。
マンションの売却を相談する不動産会社の探し方
マンションの売却に関する相談は、そのマンションの売却に強い不動産会社に行うとよいでしょう。
不動産会社には、それぞれ得意な物件種別（マンション、一戸建て住宅、更地、投資用物件など）があることが一般的であるためです。
そのマンションの売却ノウハウを持つ不動産会社に相談することで、売却に関するより適格なアドバイスを受けやすくなります。
しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからない場合も多いでしょう。
その際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
おうちクラベルは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、そのマンションの売却に強みを持つ不動産会社を見つけやすくなります。
マンションの売却にかかる税金の相談先：税理士
マンションの売却に伴う税金に関する相談先は税理士です。
マンションの売却では、さまざまな税金がかかります。
特に売却益（利益）に対してかかる譲渡所得税は自分で計算や申告をする必要があり、自分で手続きをするには計算方法を調べる手間や時間が必要です。
また、譲渡所得税には多くの特例があり、特例の適用を受けることで結果的に税額がゼロとなることも少なくありません。
しかし、特例はそれぞれ細かな要件が定められており、自分で判断するにはリスクが高いといえます。
なぜなら、適用要件を1つ読み間違え特例の適用を受けられないことがマンションを売却してから判明した場合、多額の譲渡所得税がかかり資金計画に狂いが生じる可能性があるためです。
そのため、マンションを売却する際は税金についてあらかじめ相談しておくとよいでしょう。
税理士への相談料
税理士への相談料は税理士によって異なるものの、30分5,000円から1万円程度であることが多いといえます。
ただし、具体的な税額の算定を依頼する場合や、税務申告書の作成を依頼する場合は別途費用がかかります。
税理士の探し方
税理士は、インターネット検索などで見つけることができます。
しかし、マンションの売却について相談している不動産会社から紹介を受けられることも少なくありません。
管轄の税務署へ直接相談する方法もある
マンションを売却する際にかかる税金に関して、特に節税のアドバイスなどを必要とせず、単に計算方法や申告書の書き方が知りたい場合は、管轄の税務署へ直接相談することも1つの手です。
税務署への相談に費用は掛かりません。
ただし、確定申告時期（2月16日から3月15日までの間）は非常に込み合うため、可能であれば時期をずらした方がよいでしょう。
とはいえ、マンションがいくらで売れるかがわからないことには税理士や税務署もアドバイスのしようがありません。
そのため、税金の相談をする前にマンションの査定を受けておくとよいでしょう。
査定とは、不動産会社にそのマンションの売却想定額を算定してもらう手続きです。
マンションの査定をご希望の際は、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
マンションの名義変更手続きの相談先：司法書士
マンションの名義変更に関する事項の相談先は司法書士です。
司法書士は、不動産登記などを専門とする国家資格です。
マンションの売買による名義変更登記は買主の費用負担で行うことが多く、原則として売主が司法書士を探す必要はないでしょう。
一方、故人から相続したマンションを売却する場合は、売却に先立って故人から相続人である売主へとマンションの名義を変えておかなければなりません。
これを相続登記といいます。
相続登記は売主の負担で行うべきものであり、司法書士へ相談しながら進める必要があるでしょう。
司法書士への相談料
司法書士への相談料は事務所ごとに異なるものの、一般的に30分5,000円程度です。
ただし、実際に相続登記の手続きを依頼する場合は、相続登記の報酬に相談料が含まれていることが多いです。
相続登記手続きを依頼する場合の報酬は相続人の数や状況などによって異なるものの、おおむね8万円から15万円程度です。
なお、報酬のほかに登記をする不動産の価格に応じて、登録免許税という税金がかかります。
司法書士の探し方
司法書士は、日本司法書士会連合会の司法書士検索サービスなどで見つけることが可能です。
また、マンションの売却を依頼する不動産会社などから紹介を受けられることも多いため、不動産会社に相談してみてください。
マンションの権利や売却に関する紛争の相談先：弁護士
マンションの権利関係や売却に関して、紛争が生じている場合の相談先は弁護士です。
マンションの権利関係や売却などに関して、紛争が生じる場合もあります。
たとえば、マンションを売却する前の相続で争いが生じている場合や、マンションの売却後に買主から契約不適合責任を追及されている場合などが挙げられます。
契約不適合責任とは、マンションの引き渡し後に事前に説明のなかった不具合が発覚した際に買主から問われる可能性のある責任のことであり、修補請求や代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などが求められる可能性があります。
弁護士への相談料
弁護士への相談料は弁護士によって異なるものの、おおむね30分5,000円から1万円程度であることが一般的です。
相談の際は、その後トラブル解決の代理交渉を依頼した場合の報酬などについてもよく確認しておくとよいです。
弁護士の探し方
弁護士はインターネットなどで探すこともできるほか、法テラスで紹介を受けることも可能です。
マンションを売却はしないものの価値を知りたい場合の相談先：不動産鑑定士
マンションを売却することは考えていないものの、マンションの価値を知りたいという場合の相談先は不動産鑑定士です。
たとえば、「唯一の遺産であるマンションを長男が相続する代わりに、マンションの価値の半額相当額を長男から二男に支払う」との内容で遺産を分ける場合などが挙げられます。
その場合、不動産鑑定士に相談のうえマンションの客観的な価値を算定してもらうことになります。
不動産鑑定士への相談料
不動産鑑定士に鑑定を依頼した場合の報酬は、1件あたり20万円から50万円程度です。
相談のみの料金設定はなく、相談といっても依頼へ向けての見積もりや鑑定の進め方の説明などにとどまることが多いでしょう。
不動産鑑定士の探し方
不動産鑑定士は公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会が運営している会員検索で見つけることができます。
また、相続争いの解決などを弁護士へ依頼している場合は、紹介を受けられることも多いです。
マンション売却にまつわるお金全般の相談先：FP
マンション売却に関わるお金全般に関する相談先は、FP（ファイナンシャルプランナー）です。
FPは、人生にまつわるお金に関する専門家です。
マンションを売却するか検討するにあたって、将来に向けての家計相談をしたい場合や、第三者的な立場から住宅ローンについてアドバイスを受けたい場合もあるでしょう。
その場合は、FPが相談先の候補となります。
FPへの相談料
FPへの相談料はそのFPによって異なるものの、おおむね1時間5,000円程度であることが多いでしょう。
ただし、FPは他の専門家と異なり、相談自体が商品であることが多いため、1時間数万円との価格設定をしている場合もあります。
FPの探し方
FPは、インターネットで探すとよいでしょう。
日本FP協会のホームページから探すことも可能であるものの、FPは専業でないことが多く、FP業務への力の入れ具合や知識が会員によって大きく異なります。
不動産売却に関する相談を得意としているFPは、これに特化したホームページを公開していることが多いといえます。
マンションの売却に関するローンの相談先：金融機関
マンションの売却に関するローンの相談先は金融機関です。
マンションの売却にあたって、ローンについて相談したい場合もあるでしょう。
たとえば、住み替え先となる物件のローン契約をしたい場合や、ローンが残っているマンションを売却したい場合などが挙げられます。
特に金融機関に相談すべきケース
マンションの売却にあたって特に金融機関に相談をしておくべきなのは、オーバーローンとなりそうな場合です。
オーバーローンとは、売却するマンションのローン残債が売却対価を上回っている状態を指します。
マンションを売却するにあたっては、遅くとも引き渡しの時点までにマンションに付いている担保（抵当権）を抹消しなければなりません。
そして、この抵当権を抹消するには、原則としてローン残債を完済する必要があります。
オーバーローンとなる場合は売却対価をすべて充ててもローンの完済ができないため、完済方法やローンの付け替えなどについて金融機関に相談が必要です。
オーバーローンかどうか売却前に調べる方法
オーバーローンとなるかどうかを調べるには、ローン残債と売却予想額を比較するとよいでしょう。
ローン残債は、金融機関が発行する返済予定表やローン残高証明書などで確認することができます。
売却予想額は、不動産会社に査定の依頼をすることで確認することが可能です。
売却を検討しているマンションの査定は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
マンションの売却相談からマンションを売却するまでの流れ
最後に、マンションの売却相談から売却までの基本的な流れを解説します。
- 不動産会社にマンションの査定を依頼する
- 売却を依頼する不動産会社を選定する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- マンションを売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- マンションを引き渡す
不動産会社にマンションの査定を依頼する
はじめに、不動産会社にマンションの査定の依頼をします。
査定は、複数の不動産会社に依頼をするようにしてください。
複数社に査定の依頼をすることで、そのマンションの売却適正額を把握しやすくなるうえ、そのマンションの売却に強みを持つ不動産会社を選定しやすくなるためです。
査定はぜひ、不動産一括査定の「おうちクラベル」をご利用ください。
売却を依頼する不動産会社を選定する
査定結果が出揃ったら、マンションの売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は査定額の高さのみで決めるのではなく、査定額への説明や相談した際の誠実さなどを総合的に判断して選定するとよいでしょう。
なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、その額でマンションが売れる保証ではないためです。
不動産会社と媒介契約を締結する
マンションの売却を依頼する不動産会社を選定したら、その不動産会社との間で媒介契約を締結します。
媒介契約には次の3種類があります。
状況や希望に合った契約を選択するようにしてください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他社と重ねての媒介契約締結 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
そのマンションが駅から遠い場合や築古である場合は、不動産会社に親身に相談に乗ってもらいやすい「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択するとよいでしょう。
なぜなら、これらは他社と重ねての依頼ができないため、売買が成立することでその不動産会社が仲介手数料を得られるためです。
マンションを売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、マンションを売りに出します。
マンションを売り出す際は、売主の希望売却価格である売出価格を決めますが、不動産会社による査定額をベースとして設定することが一般的です。
売出価格はマンション売却の成功を左右する重要な要素です。
不動産会社の担当者とよく相談をしたうえで決めるようにしてください。
内見に対応する
マンションの買主は、購入を決める前に内見を希望することが一般的です。
居住中のマンションでも、積極的に内見に対応することで売買契約が成立しやすくなるでしょう。
また、内見の対応は不動産会社に任せきりにするのではなく、売主自らも立ち会って丁寧に対応することで、買主が安心してマンションを購入しやすくなります。
売買契約を締結する
買主がマンションの購入を決めたら、マンションの売買契約を締結します。
売買契約締結時には、買主から売主へ手付金の交付がされることが一般的です。
手付金の額に明確な決まりはありませんが、売買価格のおおむね5％から10％程度とすることが多いでしょう。
マンションを引き渡す
あらかじめ取り決めた日において、マンションを引き渡します。
引き渡し日は、次のことが同時に行われることが多いです。
- 売主から買主にマンションの名義を変えるための書類への署名押印
- 買主側の住宅ローンの実行
- 買主から売主への売買代金全額（手付金を除く）の支払い
その後、立ち合いをした司法書士が登記申請を行うことで、マンションの名義が買主へと変わります。
まとめ
マンションの売却に関する相談先は不動産会社です。
ただし、税金や名義変更、紛争解決など専門的なことを相談したい場合は、税理士や司法書士、弁護士などの専門家へ相談してください。
マンションの売却に関して相談をする不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、そのマンションの売却適正額が想定しやすくなるほか、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
