マンションを売却する際は、あらかじめ見積もりをとることが一般的です。
マンションの売却額の見積もりは「査定」ともいわれます。
では、マンションの査定はどのように進めればよいのでしょうか？
今回は、マンション売却額の見積もりである査定の依頼方法や注意点などについて詳しく解説します。
マンション売却の見積もりとは
マンション売却の見積もりとは、どのようなものを指すのでしょうか？
マンション売却の見積もりとは、次のものを指すことが一般的です。
- マンション売却対価の見積もり（査定）
- マンション売却でかかる諸経費の見積もり
マンション売却対価の見積もり（査定）
1つ目は、マンションがいくらで売却できるのかを試算してもらうことです。
これは、「査定」と呼ばれることも多いでしょう。
これ以後は、主にこちらを念頭に置いて解説を進めます。
マンションの売却額を想定するための見積もりが必要な際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。
おうちクラベルは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による売却見積もり額を比較することで、そのマンションの売却適正額が想定しやすくなるほか、そのマンションの売却を依頼する不動産会社を選定しやすくなるでしょう。
マンション売却でかかる諸経費の見積もり
マンションの売却には、仲介手数料や税金などさまざまな費用や税金がかかります。
この諸経費の算定を見積もりと呼ぶ場合もあるでしょう。
マンションの売却でかかる諸経費は、後ほど改めて解説します。
マンション売却の見積もりは2種類がある
マンション売却額を算定する見積もり（査定）には、次の2種類があります。
- 簡易査定（机上査定）
- 訪問査定
それぞれの概要を解説します。
なお、マンションの売却見込み額を算定する見積もりは、1社のみではなく複数の不動産会社に依頼するとよいでしょう。
なぜなら、1社のみに見積もりの依頼をする場合は、その価格が適正であるかどうか判断することが難しいためです。
マンションの査定は、ぜひ東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
簡易査定（机上査定）
簡易査定とは、不動産会社の担当者が売却するマンションの現地を見ることなく行う見積もり（査定）です。
事務所の「机の上」で行う査定であることから、「机上査定」と呼ばれることもあります。
簡易査定は訪問を受け入れる必要がないため、複数の不動産会社に依頼がしやすいことや、査定結果が数時間から1日程度でわかることなどがメリットです。
一方で、マンションの現地を見ない分、見積もり結果が粗くなる傾向にあります。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際にマンションに訪問をして行う査定です。
現地を見たうえで行うため、見積もり結果がより正確となりやすいでしょう。
マンションを売り出す際は、この訪問査定の結果をベースとして売主側の希望販売価格である売出価格を決めることが一般的です。
一方で、査定結果が出るまでには1週間から10日ほどを要します。
また、訪問査定では受け入れる側にも時間の調整やマンションの掃除など手間がかかるため、多くの不動産会社に依頼することは現実的ではありません。
3社から多くても5社程度に依頼することが一般的です。
マンションの売却前に見積もりをする主な目的
マンションの売却前は、見積もり（査定）を依頼することが一般的です。
では、査定は何のために行うのでしょうか？
マンションを売却する前に見積もりをとる主な目的は次のとおりです。
- マンションを売るかどうかの判断材料とするため
- マンションの売出価格を決めるため
- オーバーローンかどうかを確認するため
マンションを売るかどうかの判断材料とするため
マンションを売るか売らないか決めかねている場合もあるでしょう。
マンション売却額の見積もりは、マンションを売るかどうかを決める際の判断材料の1つとなります。
マンションの売出価格を決めるため
マンションを売り出す際は、売主側の希望売却価格である売出価格を決める必要があります。
しかし、売出価格を決めようにも見積もり（査定）を受けないことには、いくらに設定すべきか判断することができません。
あらかじめ査定を受けることで、マンションの売出価格を決める手がかりとなります。
マンションの売却を前提として見積もりをとりたい場合は、「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルで査定の依頼をすることができる不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、安心して利用することが可能です。
オーバーローンかどうかを確認するため
ローンが残っているマンションを売却する際は、オーバーローンとならないかどうかをあらかじめ確認しておかなければなりません。
オーバーローンとは、マンションの売却価格をローン残債が上回る状態を指します。
前提として、ローンが残っているマンションはこのローンを担保するための抵当権が付いていることが一般的です。
抵当権とは、ローン返済が滞った際に金融機関がそのマンションを競売にかけ、そこからローンの弁済を受けるタイプの担保です。
そして、抵当権が付いたままではマンションを売却することができず、引き渡しの時までに抵当権を抹消しなければなりません。
アンダーローンである場合は、売却対価を充てればローンが完済できるため問題ありません。
一方、オーバーローンとなる場合は売却対価を充ててもなおローン残債が残ります。
そのため、オーバーローンであるマンションを売却するには、自己資金などでローンを完済したり、別の物件に抵当権を付け替えたりするなどの対策を講じる必要があります。
マンション売却額の見積もりをとっておくことで、オーバーローンとなりそうか確認することができ、金融機関との相談によって売却への対策を講じやすくなります。
マンション売却の見積もりを依頼するポイント・注意点
マンション売却の見積もりを依頼する際のポイントと注意点は次のとおりです。
- 複数の不動産会社に依頼する
- 不動産一括査定を活用する
複数の不動産会社に依頼する
マンションの売却で売却額の見積もりは、1社のみではなく複数の不動産会社に依頼をするとよいでしょう。
なぜなら、不動産会社によって売却の見積もり額が異なることは珍しくないためです。
複数社に見積もり（査定）を依頼することで、そのマンションの適正な売却額を把握しやすくなります。
不動産一括査定を活用する
複数の不動産会社にマンション売却の見積もりを依頼しようにも、自分で1社1社回っていては非常に大変です。
そこでおすすめなのが、不動産一括査定である「おうちクラベル」のご利用です。
おうちクラベルでは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、自分で複数の不動産会社を探す必要はありません。
マンション売却の見積もりからマンション売却までの流れ
マンション売却の見積もりから実際に売却するまでの流れは次のとおりです。
- 売却の見積もりを依頼する
- 売却の依頼をする不動産会社を選定する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- マンションを売りに出す
- 内見や問い合わせに対応する
- 売買契約を締結する
- マンションを引き渡す
売却の見積もりを依頼する
はじめに、不動産会社にマンション売却の見積もり（査定）を依頼します。
査定は1社のみではなく、複数の不動産会社に依頼してください。
査定の依頼は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
売却の依頼をする不動産会社を選定する
見積もり結果が出揃ったら、結果を踏まえてマンションの売客を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は、見積もり額の高さのみではなく、見積もり額への説明や対応の誠実さなども踏まえて選定するとよいでしょう。
なぜなら、マンションの見積もり額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、必ずしもその額で売れるとの保証ではないためです。
不動産会社と媒介契約を締結する
マンションの売客を依頼する不動産会社を選定したら、その不動産会社との間で媒介契約を締結します。
媒介契約は次の3種類があります。
希望や状況に合った契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社と重ねての媒介契約締結 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
一般的に、築古や駅から遠いなど比較的売りづらいマンションである場合は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択することが多いでしょう。
なぜなら、これらの媒介契約は重ねて他社との契約ができず、不動産会社に責任を持って売却活動をしてもらいやすくなるためです。
マンションを売りに出す
媒介契約を締結したら、マンションを売りに出します。
マンションを売り出す際は、売主側の希望売却価格である売出価格を決めますが、一般的に見積もり額（査定額）をベースに売主の希望を加味して設定します。
内見や問い合わせに対応する
マンションを売りに出すと、購入希望者から問い合わせが入ります。
原則として、問い合わせは不動産会社が対応しますが、内見は売主も対応することをおすすめします。
なぜなら、売主が自ら丁寧に対応することで、買主が安心して購入を決めやすくなるためです。
なお、マンション内の設備などに不具合がある場合は、内見時に正直に説明してください。
売買契約を締結する
買主が購入を決めて売買条件などの交渉もまとまったら、マンションの売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が作成してくれるため、売主が自ら作成する必要はありません。
売買契約の締結時は、買主から売主に対して売買価格の5％から10％程度の手付金が交付されることが一般的です。
マンションを引き渡す
契約で取り決めた日に、マンションを引き渡します。
この日は、次のことが同時に行われることが多いです。
- 売主から買主にマンションの名義を変えるための書類への署名押印
- 買主側の住宅ローンの実行
- 買主から売主への売買代金全額（手付金を除く）の支払い
その後、当日中に司法書士が名義変更登記を申請することで、マンションの名義が買主へと変わります。
マンション売却でかかる主な諸経費
マンションの売却では、さまざまな費用や税金がかかります。
主にかかる費用や税金の概要は、次のとおりです。
- 不動産会社の仲介手数料
- ハウスクリーニング費用
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- 譲渡所得税
不動産会社の仲介手数料
不動産会社による仲介でマンションの売買契約が成立した場合、不動産会社に仲介手数料の支払いが必要となります。
仲介手数料は上限額が定められており、それぞれ次のとおりです。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、マンションの売却価格が400万円超である場合は、次の算式でまとめて計算することも可能です（計算結果は同じです）。
- 手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
なお、これは上限額であるものの、この上限額をそのまま報酬額として定めている不動産会社が大半です。
仲介手数料の額も、不動産会社から見積もりをとっておくとよいでしょう。
ハウスクリーニング費用
マンションを売却した場合、引き渡しの前にはハウスクリーニングを入れることが多いです。
ハウスクリーニングの費用は依頼先の清掃会社によって異なりますが、数万円程度であることが一般的です。
売却するマンションの広さや間取り汚れ具合などによって異なるため、見積もりをとっておくことをおすすめします。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書に課される税金です。
マンションの売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書は税額分の収入印紙を貼付しなければなりません。
マンションの売買契約書にかかる印紙税額は、契約金額（マンションの売買価格）に応じてそれぞれ次のとおりです。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
2024年3月31日までに作成した契約書では軽減税率が適用されています。
マンションの売買契約書は2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通保管することが多いです。
印紙税も、売主と買主がそれぞれ自分の保管する分に貼付すべき分を負担することが一般的です。
なお、最近ではマンションなどの売買契約を電子で締結する例も増えています。
印紙税は契約書という文書にかかる税金であるため、電子契約の場合は課税されません。
抵当権抹消費用
先ほど解説したように、マンションを売却する際は引き渡しまでに抵当権を抹消する必要があります。
抵当権の抹消には次の費用がかかります。
- 登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬（司法書士に手続きを依頼した場合）：1万円から2万円程度
なお、抵当権を抹消するには、原則としてローン残債を完済することが必要です。
ローンの繰り上げ返済をする際は、金融機関によって1万円から3万円程度の手数料がかかることがあります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションの売却によって得た「譲渡益」に対してかかる税金です。
譲渡所得税は、計算済の納付書などが送られてくるのではなく、自分で計算して確定申告しなければなりません
譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
計算要素の概要はそれぞれ次のとおりです。
- 収入金額：マンションの売却対価
- 取得費：そのマンションの取得に要した購入代金（建物部分は所有期間分の減価償却費相当額の控除が必要）、仲介手数料、不動産取得税など（不明な場合は、収入金額×5％で算定）
- 譲渡費用：そのマンションを売却するために直接かかった仲介手数料、印紙税など
- 特別控除：「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」など、実際の支出を伴わない特例的な控除
- 税率：売却年1月1日時点での所有期間に応じて2段階となっており、次の表のとおり
| 売却した年の1月1日時点におけるマンションの所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、売却したマンションが自己の居住用である場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用が受けられる可能性が高く、譲渡所得税額が結果的にゼロになることも少なくありません。
ただし、特別控除の適用を受けるには要件を満たす必要があるうえ、確定申告が必要です。
マンションを売った際の譲渡所得税の計算方法や特例の適用要件には、注意点が少なくありません。
そのため、マンションの売却見積もり額が出た段階で、あらかじめ税理士や管轄の税務署へ相談しておくことをおすすめします。
まとめ
マンションを売却する際は、不動産会社へ売却額の見積もり（査定）を依頼します。
この見積もり額をもとに、マンションの売出価格を決定することが多いです。
マンションの見積もりは、1社のみではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
なぜなら、依頼先の不動産会社によって見積もり額が異なることは珍しくないためです。
複数の不動産会社から見積もりを出してもらうことで、そのマンションの適正な売却額を把握しやすくなるほか、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
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この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
