分譲マンションを購入した場合、その後にそれを売却したいと考えた場合はどうすれば良いのでしょうか。
一戸建て物件とは違い、さまざまな制約もあることでしょう。
分譲マンションを売却をする際に必要な書類・費用・税金などについて詳しくご紹介していきます。さらにどのように売却していくのかについても詳しくご紹介します。
今後、売り出されている分譲マンションを購入されたいと考えている方にも参考になるので、是非ともご覧ください。
1.分譲マンションの売却の流れ
分譲マンションの売却するにあたり、どのような手順で進めれば良いのでしょうか。まず分譲マンションの売却主は売却する際に必要な書類を準備しましょう。
分譲マンションを購入した際に交わした契約書・間取り図なども必要な書類です。
これら分譲マンションに関する全ての書類を準備した状態で、不動産会社などに販売の相談をします。
不動産会社は分譲マンションを売却するにあたり、インターネット・新聞・チラシなどを使って広告を出し、物件の購入希望者を募集していきます。
そこで分譲マンションの購入希望者募集の広告を見て、実際に購入希望者は３場合、さまざまな契約条件を確認してから入札に至るという手順です。
契約条件が確認され、売却主と購入希望者がお互いに合意に至れば契約書の作成へと取りかかります。
契約書も交わされ入金も確認されたら、次は分譲マンションの不動産登記の手続きへ移ります。
不動産登記の変更も終わったら、分譲マンションを購入希望者に引き渡しをして、取引は終了です。
ここまで一般的な分譲マンション売却の流れについてご紹介してきました。地域によっては違う手順で分譲マンションの売却が進められる場合もあります。
上記に記載した以外の手数料や税金がかかることもありますので、それぞれの地域や状況をよく調べたうえで、その地域に合わせて手順を進めていってください。
1-1.相場を調べる
分譲マンションを売却するにあたって、まずは相場価格を調べましょう。
分譲マンションの値段は地域によって大きく差があるので、地元の不動産会社に調べてもらうのが一番良いでしょう。
1-1-1.インターネットで検索する
自分でもある程度調べられますので、インターネットで検索してみてください。
まずは売却したい分譲マンションと同じくらいマンションの価格帯を把握し、他のマンションとも見比べて見るのがおすすめです。
ある程度の相場を知ってから、不動産会社に相談するとスムーズに話が進むでしょう。
1-1-2.オークションサイトを見る
さらに自分で調べる別の方法としてオークションサイトを見るのも大変参考になります。
売却したい分譲マンションと同じようなマンションが、いくらくらいの最終価格で取り引きされているのかを知るのは大変重要な情報です。
1-1-3.不動産専門誌を見る
そして意外と見落とされがちなのが不動産専門誌です。最近はインターネットで調べることが増えているため、まずはインターネットで情報を集めようとする方が多いでしょう。
しかし不動産専門誌も最新の情報を知れる重要な情報源です。
世間一般的な分譲マンションの相場が分かったところで不動産会社に相談しましょう。
分譲マンションは間取りの広さや立地だけでなく、古さや住んでいた頃の使い方も評価の対象となります。
この辺りはやはり専門家である不動産会社の情報が不可欠でしょう。不動産会社に売却希望の分譲マンションの細かな部分まで評価してもらうことが大切です。
1-2.不動産会社を選ぶ
さて自分である程度の分譲マンション情報を得たところで不動産会社に依頼するのですが、ここでもどの不動産会社を選ぶのかが大変重要となります。
1-2-1.地域密着型の不動産会社がおすすめ
おすすめなのが地域密着型の不動産会社です。その地域のさまざまな情報を知っており、適切な情報を提供してくれ、スムーズな売却へと導いてくれます。
1-2-2.不動産会社の実績
次に知っておきたいポイントは不動産会社の実績です。
その地域に慣れていて、かつ分譲マンションを多く取り扱った経験のある不動産会社の方が、売却までの流れを安心して任せられるでしょう。
不動産会社によってさまざまなサービスを提供しています。売却主が望むサービスを提供している不動産会社かどうかを見極めて話しを進めていきましょう。
1-2-3.契約条件がしっかりしているかどうかを確認
売却前に大切なことは契約条件がしっかりとしているかどうかです。手数料や契約期間が曖昧な不動産会社はおすすめできません。
1-2-4.不動産会社との相性
それから特に重要なのは不動産会社と売却主との相性です。売却する側も購入希望者側も、そして仲介に入る不動産会社も全て人間です。
スムーズな人間関係が築ける社員が担当している不動産会社を選びましょう。
ここまでさまざまな不動産会社を選ぶポイントを紹介してきました。ここからは本格的に分譲マンションの売却に向けて動いていきましょう。
おうちクラベルは、さまざまな不動産会社から一括で査定が受けられます。自宅にいても簡単に査定依頼ができますので是非ご利用ください。
1-3.媒介契約を結ぶ
分譲マンションの売却をするにあたって不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約です。
1-3-1.専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は1つの不動産会社に決め、そちらに全てをお任せするという契約です。
仮に売却主が自分で分譲マンション購入希望者を見つけたとしても、専属専任媒介契約をしている不動産会社を通さなければいけない決まりとなっています。
1-3-2.専任媒介契約
専任媒介契約も1つの不動産会社で決めるのですが、もしも自分が分譲マンション購入希望者を見つけた場合は直接購入希望者とのやり取りが可能です。
1-3-3.一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼でき、幅広く購入希望者を募ります。また自分で分譲マンション購入希望者を見つけた時も直接交渉ができます。
まずはどのパターンで依頼するかを決めて不動産会社と媒介契約を結びましょう。
媒介契約書は不動産会社が作成してくれます。契約内容を確認し、お互いに納得すれば契約完了です。
媒介契約書の中には契約期間というものがあります。ほとんどの場合3カ月以内と記載されています。
ただ一般媒介の場合は特に期限はありません。しかしこちらもおおよそ3カ月で契約されることが多いようです。
あとは分譲マンションの売却の際に必要な費用やサポート内容を確認し媒介契約完了とします。
契約完了後は不動産会社が契約内容に基づき分譲マンションの販売活動を開始します。
1-4.販売活動
分譲マンションの売却にあたって販売活動は大変重要です。どのようにアピールしていけば良いか、大まかな方法をお伝えします。
まずはインターネットやチラシなどにできるだけ詳しい分譲マンションの情報を明記してください。
特に分譲マンションが綺麗に使用されている場合や、立地が良い場合などは大きなアピールポイントとなります。
準備ができれば広告宣伝を行い、購入希望者からの連絡が入るのを待ちます。
興味を持った購入希望者は、まずは物件を見たいといわれることが多いでしょう。そのために物件を内見してもらえる体制も作っておきます。
実際に物件を見て気に入ってもらえたら、購入希望者と詳しい契約条件を確認し、無事に交渉が成立したら契約書を交わします。
契約が完了してもフォローアップは大切です。売却した分譲マンションに何かがあった時にはサポートができる体制をしっかりと整えておきましょう。
1-5.売買契約を結ぶ
分譲マンションの売却時に売買契約を結びますが、契約前に準備しておかないといけないことがあります。
それは売却主が不動産の地盤・建物・設備などの調査を行っておくことです。
調査に基づいて分かった情報をもとに分譲マンションの売却に必要な不動産の書類を作成していきます。
購入希望者は気に入った分譲マンションがあった際に、購入費用やローンなどさまざまな事前準備を速やかに行いましょう。
以上の準備が整ったら分譲マンションの売買契約に向けて以下のような手順で契約する例が多いです。
- 売却主と購入希望者の双方が売買について、価格や条件などを話し合い合意を得ます.
- 売却主と購入希望者の双方が合意した内容を元に契約書の作成を行います。
- 作成された契約書に売却主と購入希望者の双方が調印し、契約成立です。
- 契約金額に基づき、購入希望者は売却主に購入金額を支払います。
- 入金が確認できたら物件は売却主から購入希望者に引き渡されます。
- 引き渡し後、購入希望者は購入した不動産の登記を行い、所有権が移って取り引きは完了です。
1-6.引き渡し
分譲マンション引き渡しの際の、細かな流れもご紹介しましょう。
契約成立後に購入希望者が物件購入金額の全額を支払い、売却主は入金確認後に分譲マンションを引き渡します。
その他の手続きは以下の通りです。
- 引き渡された分譲マンションの不動産登記手続きは購入希望者が行います。購入希望者は分譲マンションの情報や身分証明書の提示が必要です。
- 不動産登記手続きが完了後に分譲マンションを引き渡されます。この際に新しい住所の登録や鍵の受け渡しが行われます。
- 分譲マンションの全額の支払いが終わっていない場合は、直ぐに全ての金額を支払ってください。
- 支払い完了を持って、売却主は不動産会社との媒介契約は終了となります。
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2.売却に必要な書類
分譲マンション売却の際に必要な書類は数多くあります。
- 土地所有権証明書：土地の所有者が誰かを証明します。
- 建物所有権証明書：建物の所有者が誰かを証明します。
- 土地定期報告書：土地の利用の現状を確認するものです。
- 建物確認書：建物の現状を確認するものです。
- 法令適合証明書：建物が法令に適合しているかを確認します。
- 事務所設置届出書：事務所の設置に関する手続きに必要となります。
- 災害補償責任保険加入証明書：不動産に対する災害時の補償のために、保険に加入していることを証明するものです。
- 消防法適合証明書：建物が消防法に適合しているかを確認するものです。
売却に必要な書類はおうちクラベルの不動産一括査定サイトで見つけた不動産会社に、詳しく聞いて準備しましょう。
3.売却に必要な費用・税金
分譲マンションの売却に必要な費用や税金もご紹介しましょう。売却の際にはこれらのさまざまな支払いが必要です。
- 仲介手数料：不動産会社により金額は変わりますが、分譲マンション売却金額から計算する一定の割合か、固定金額となっています。
- 登記費：不動産売買契約書を公証人に依頼する場合に必要な費用です。
- 償却減価償却費用：物件によりかかる費用です。
- 消費税：分譲マンションの売却金額で税金がかかります。
- 所得税：所得を得たことでかかる税金です。
- 住民税：同じく所得を得たことでかかる税金です。
- 復興特別所得税：東日本大震災の復興のための税金で、2037年までの支払い義務があります。
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4.築年数は売却価格に影響する
分譲マンションは築年数が浅いほど評価価値が高いとされており、新しい分譲マンションほど売却金額が高く、古い分譲マンションは売却金額が低く設定されがちです。
古い分譲マンションは新築よりも購入後のメンテナンスに費用がかかりやすく、新しい分譲マンションのような設備も備えていないことが多いため、価値が下がってしまうのです。
趣のあるかなり古い分譲マンションの場合は、場合により付加価値が付くこともありますが、基本的には古い分譲マンションの方が売却価格が下がると考えて良いでしょう。
築年数による違いについてご紹介していきます。
4-1.築5年以内なら新築と変わらない価格で売れる
築5年以内の分譲マンションはまだまだ新しく綺麗に使われていることが多いので、それほど評価価格は下がらないでしょう。
場合によっては新築と同じくらいの高い価格で分譲マンションを売却することもあります。
建物の構造や設備が新しいものと同じなので、新築同様に高い価格で売却できるでしょう。
古い分譲マンションはリフォームが必要になりますが、分譲マンションは新しいと設備や高性能な機能が最初から付いていることも多く、新たに設備を購入しなくても良いため購入費用の総額も抑えられます。
ただ新しい分譲マンションであっても、周辺環境や立地条件がよくない場合もあります。
土地の状態が購入した時よりも評価が下がっている可能性もあり、必ずしも新築分譲マンションの時ような高い価格で売却できるとは限りません。
他にも前所有者の使用状況が悪くメンテナンスがされていないなどの場合、古い分譲マンションと同じような評価になることもあります。
4-2.築10年前後はきれいな物件が多く人気
築10年前後の分譲マンションは、比較的築浅物件できれいなため人気があります。
建物の構造や設備もさほど古くなっておらず、物件によっては新築分譲マンションに近い高い価格で売却されることもあります。
新築分譲マンションよりも購入費用が安く、リフォームやリノベーションもそれほど施すこともなく、気になるところだけ自分の好みに変えれば良いので購入希望者も多いです。
築10年前後の分譲マンションは前の住人が長く住んでいた場合、安心して生活を送れる部屋であることが多く、ファミリー世代の住宅としても人気があります。
ただ築10年くらいの分譲マンションになると設備などでメンテナンスが必要となる時期と重なるため、場合によっては思わぬ費用がかかることも考えられるでしょう。
それから立地条件や周辺環境が悪い場合は、築年数に関係なく価値が下がる場合もあります。
しかしながら価格と築年数のバランスで人気が高いので、売却しやすいでしょう。
4-3.築15年は大規模修繕後が売り時
築15年ほどの分譲マンションになると、大規模な修繕を行うことが多いでしょう。修繕をした後のタイミングで売り出すのであれば高く評価されます。
築15年の住宅は建物的にもまだ新しいため、綺麗であれば新築分譲マンションと同様に高い価格で売却することも可能です。
逆にあえてリフォームはせず低めの販売価格で売却することで、購入希望者が自分の好きなようにリフォームやリノベーションを施せると人気もあります。
自分好みの物件にできるからと、築年数の長い分譲マンションを選ばれる方もいるほどですので、築15年は築年数と価格のバランスが取れているといっても良いでしょう。
物件としては築年数的に修繕が必要ですから、分譲マンションをリフォームしてしまって高く売却するか、リフォームはせずにリーズナブルな価格で売却するかは、売却主が不動産会社と相談して選択すると良いでしょう。
立地や周囲の環境などで、どういうニーズで求められているのか判断するという方法もあります。
土地の状況が変わるなどして周辺環境や立地条件が悪く評価が下がることもあるので、見極めて考える必要があります。
4-4.築30年以上は売れにくい
一般的に築30年以上の分譲マンションの売却は難しいでしょう。構造的にも古いものが多く、大幅なリフォームやメンテナンスが必要となります。
分譲マンションによっては断熱材などが薄く、熱効率が悪いこともあるでしょう。
また築年数が長くなると、周りの状況も購入時とはかなり変わっていることも多く、なかなか購入希望者を見つけられない可能性もあります。
しかし土地開発などで立地がよく発展している場合、分譲マンションを購入時よりも評価が高くなっていることもあるのです。
設備を追加して付けている場合は、それが高く評価されることもあります。
自分でリフォームをしたい購入希望者の場合には、むしろ何も手を付けていない古い分譲マンションの方が良いと考える方もいるでしょう。
売却金額は下がりますが、思いのほか早く購入希望者が現れる可能性もあります。
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5.不動産会社を選ぶポイント
市場には様々な不動産会社があり、特徴も千差万別です。どのような基準で不動産会社を選べばよいのか、解らない方に不動産会社を選ぶポイントを解説します。
主なポイントは以下の5つです。不動産会社を選ぶ際には以下の条件を参考にして選んでください。
- 地域に精通しているか
- 実績があるか
- 対応が良いか
- 値段が安いか
- サービスが充実しているか
詳しく解説しますので、続きをご覧ください。
5.1地域に精通しているか
地域に精通している不動産会社を選ぶことが重要です。地域によって価格や状況が異なるため、地元に詳しい不動産会社の方が取り引きをする際に有利でしょう。
不動産会社に掲示されている免許番号の横に記載されたカッコ内の数字は免許の更新回数です。
この数字が大きいほど、その地域で長く営業しているため、優良な不動産会社の可能性が高いといえます。
5-2.実績があるか
やはり分譲マンション売却に実績のある不動産会社は信頼性が高いです。売却主にとっても購入希望者にとっても安心感があります。
この点については、一般人で見分けることは難しいため、口コミを参考にするとよいでしょう。
5-3.対応が良いか
問題が起きた場合に対応が良い不動産会社を選びましょう。信用の高い不動産会社だと安心して取引できます。まずは対応が良い不動産会社を選びましょう。
対応の見極め方ですが、様々な質問をしてみるとよいでしょう。丁寧に教えてくれる事は前提として、解りやすい・回答が速いなど理解していないと難しいことです。
理解が深いと問題が生じても対応してくれる可能性が高いといえます。
仮に、経験が浅い担当者に当たったとしても、上司からの信頼が厚い・すぐに他の社員に確認するなど小回りの効く担当者であれば期待できます。
5-4.値段が安いか
不動産会社に依頼すると手数料などが高額になることもあります。値段が安い不動産会社なら費用を抑えられ売却主にも購入希望者にも安心でしょう。
タイミングによっては、キャンペーンなどで手数料が安くなる場合もあります。費用面も不動産会社を選ぶポイントです。
5-5.サービスが充実しているか
不動産会社のサービスも重要です。取引の際に一番面倒なのが必要書類の作成です。契約書の作成も個人では難しいでしょう。さまざまな方面から分譲マンション売却をサポートしてくれる不動産会社を選び、売却の際の負担を減らしましょう。
おうちクラベルの不動産一括査定なら、カンタン60秒入力で複数の不動産会社へ査定を申し込めます。サービスが充実している不動産会社を見つけやすいので、ぜひお試しください。
6.分譲マンション売却を成功させるポイントは？
分譲マンションを売却するにあたって、以下の5つのポイントを押さえましょう。
- マーケティング
- 価格設定
- 資料作成
- 販売スタッフの資質
- アフターサービス
ポイントを押さえることは成功への近道です。ぜひ、参考にしてください。
6-1.マーケティング
分譲マンション販売の際にターゲットとなる顧客層を決め、年代や地域に合わせて宣伝をすることが重要です。
特にマーケティングは重要で、次項の価格設定にも影響します。
6-2.価格設定
分譲マンションの売却に関わらず、不動産の売却において価格設定は、重要なポイントです。
高すぎると売却できませんし、安すぎても売却主が損をします。適正な価格を設定しましょう。見極めを間違うと分譲マンションの購入希望者が現れないこともあります。さまざまな条件を考慮して、適切な価格を設定しましょう。
6-3.資料作成
興味を持たれた顧客に対して、分譲マンションや周辺環境のほか設備などの詳細な情報を提供できるようにしておきましょう。細かく提示することで信頼を得られます。図面や写真などは見やすいことが前提です。
また、周辺環境には、学校・公共交通機関・スーパー・レジャー施設・役所等公共施設・病院などが挙げられます。距離も記載されていると、より丁寧だといえるでしょう。
6-4.販売スタッフの資質
顧客とのコミュニケーションスキルや、プレゼンテーション力が高い販売スタッフは売却主だけでなく、購入希望者からの信頼も厚いといえます。
分譲マンションの売却に適切なアドバイスが行えるスタッフを選びましょう。直ぐに購入希望者が見つかるかもしれません。
6-5.アフターサービス
分譲マンションの売却後に不具合やトラブルが発生する場合もあります。その時に迅速かつ丁寧に対応できるアフターサービスが充実していると顧客満足度が高くなります。
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7.分譲マンションの売却には一括査定サイトの活用を
分譲マンションの売却は、おうちクラベルの不動産一括査定サイトを活用することで、簡単かつ迅速に購入希望者を見つけられます。
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オンラインで契約や入金することなども可能です。分譲マンションが建っている現地に訪問するなど無駄な時間やお金をかけることなく売却することが可能です。
不動産一括査定サイトは多くありますので、口コミや評判などを参考に信頼できるサイトを選ぶようにしましょう。
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8.信頼できる不動産会社を選んでスムーズに売却しよう
分譲マンション売却の際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが一番重要です。まずは、不動産会社の評判や口コミを調べましょう。
分譲マンション売却が得意な会社や、評価の高い不動産会社を選ぶことが重要です。
また不動産会社の取り扱う物件の種類や得意な地域も確認して、あなたの売却イメージに適した不動産会社を選びましょう。
売却したい分譲マンションに関する知識が豊富な不動産会社は、分譲マンションの評価や値段の交渉も得意です。
分譲マンションの売却契約を結ぶ前に不動産会社による物件の紹介方法や、契約内容についても明確に理解しておきましょう。
分からない点が多い場合は、信頼できる不動産会社の担当者に相談するとよいでしょう。
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この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
