中古マンションの売却相場に影響するポイントは？相場より価格が下がるケースやマンション売却の流れ・必要な書類・費用も詳しく解説します

「マンションが手狭になったから買い替えたい」、「転勤が決まったから可能な限り早く売却したい」など、マンションの売却を検討することがあるでしょう。マンションは少しでも高く売却したいものですが、相場より価格が下ってしまうケースもあります。

そこで本記事では、中古マンションの売却で相場に影響するポイントについて解説します。早く売るための流れや必要書類、かかる費用についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。

目次

1.中古マンションの売却相場に影響するポイント

マンションの建物の状態で、売却相場に影響するものには何があるでしょうか？次の3つは相場に影響しやすいものだといえるでしょう。

  • 立地条件や周辺の環境の変化も影響する
  • 築年数が重要
  • 築20年まで価格が下がる

建物の状態で大きく相場に影響するのは築年数です。築年数の浅い少ないマンションほど、高値で売却されやすい傾向にあります。

築年数については次の項目で詳しく解説しますが、さまざまな要素が中古マンションの売却相場に影響します。

また、最終的には取引時の不動産会社の交渉力にかかる場合も多いです。

1-1.立地条件や周辺の環境の変化も影響する

中古マンションの売却相場に影響する要因はさまざまです。中でも、立地条件や構造は影響を受けやすい傾向にあります。特に、次の項目が売却相場に影響します。

  • 自然災害発生の可能性が低い
  • 通勤や通学の交通の便
  • 生活しやすい施設の有無

1-1-1.自然災害発生の可能性が低い

自然災害が起きにくいと考えられる地域は、中古マンションの売却相場が高くなる傾向があります。

1-1-2.通勤や通学の交通の便

また、バス停や駅に近く通勤通学の利便性が高い場所にあるマンションは、相場が高くなります。

病院・スーパーマーケット・公園など、生活しやすい施設が近くにあれば相場価格は高くなるでしょう。

徒歩範囲に小学校・幼稚園・保育園があることも、価格相場が高くなる要因となります。
反対に大きな道路に面しており、終始始終車の走る音が聞こえたり、雨が降ると冠水しやすかったりといった環境の悪さや、自然災害が発生しやすいことはも価格相場を低くする原因になるのです。

その他、マンションの価値は居住地域によって異なりますが、同じ地域であれば居住環境による相場への影響は大きいです。

1-1-3.生活しやすい施設の有無

また、年数が経てば、周囲の環境にも変化が出てきます。そのような変化によっても、中古マンションの売却相場は変化するといえるでしょう。

1-2.築年数が重要

中古マンションの売却相場で大きく関わる要素の1つが、築年数です。
築年数が古くなるほど、建物自体の構造や設備も古くなります。そのため、古いマンションは設備などに修繕費用がかかることも多く、価格相場も低くなってしまいがちです。

まだ築年数の浅いマンションは、構造や設備も新しく、物件によっては高い価格で売却できることもあります。

また、周辺地域で再開発が進むなど居住環境に変化があれば、築年数にかかわらず売却相場が高くなる可能性もあり、反対に売却相場が低くなる可能性もあるため確認が必要です。

特にマンションの場合、広さや間取りで価格が変わり、また同じ広さや間取りでも、角部屋や階数が売却相場に影響します。

マンションの構造やエントランスなど、共用部分が充実していることも、売却価格が高くなる場合が多いです。

古いマンションでも、リフォーム済みであったり、設備を取り替えたりしている場合は価格が高くなる可能性があるので不動産会社に相談しましょう。

1-3.築20年まで価格が下がる

中古マンション売却価格は、「建物価格」と「土地価格」で構成されています。築年数が古くなるほど売却価格は低くなりますが、いつまでも同じペースで低くなるわけではなく、ある程度の年数を経過したところで下落幅は緩やかになります。

売却価格の下落幅が緩やかになるのは、築年数20年前後が1一つの目安です。ただし、立地条件やリフォームの有無によっても下落幅は変わりますので、同じ築年数でも売却価格に差が出る場合もあります。

築年数20年前後の場合、新耐震基準で建築されており、マンションの構造自体の耐震能力には問題がありません。

鉄筋コンクリート造りのマンションの耐用年数は47年ですので、築20年前後の物件であるなら、価格の安さを重要視する買い手の需要も期待できるでしょう。

中古マンションは管理を買え」といわれます。これは中古マンションを購入する場合は管理状態のよいものを購入すべきということです。

管理状態がよくないマンションは、築年数の経過と共に見た目にも機能的にも老朽化が顕著になります。

メンテナンス状況によって売却価格に大きな差がつきますので、相場よりも高く売却したい場合は、リフォームやリノベーションが必要です。

このように、マンションの状態により売却価格の相場は変化しますが、不動産会社の交渉力ちらかによっても売却価格を上げられる可能性があるでしょう。

そのためには、複数の不動産会社に不動産一括査定を依頼して、比べてみることが大切です。

おうちクラベルはそのような時に活用していただきたい不動産一括査定サイトです。ぜひお役立てください。

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2.売却相場より価格が下がるケース

中古マンションを売却する際には、しっかりと売却相場を確認する必要があります。できるだけ高くマンションを売却したければ、相場を知ることが大切です。

物件によっては、売却相場より低い価格が提示される場合があります。どういった場合に低い価格が提示されやすいのか解説していきましょう。

2-1.売り出し価格が低すぎた

中古マンションの売却価格はどれくらいが適当なのか、価格設定の目安になるのが売却相場です。

中古マンションの売却には、売却相場を確認して適切な売り出し価格を設定する必要があります。

次のような場合には、相場よりも売却価格が低くなることが多いでしょう。

  • 建物の状態が通常より悪い
  • 周辺の環境が良くない
  • 競合が多い
  • 経済状況が悪化している

2-1-1.建物の状態が通常より悪い

同じ築年数でも、通常より建物の状態が悪い場合は、売却相場価格を下回る価格設定になることがあります。

通常の清掃などがこまめにされていない場合も、物件の価値が下がり、売却が低くなると考えてください。そのため、日頃から隅々まできれいにするよう心がけましょう。

メンテナンスがしっかりと行われていない場合は、修繕費用などを別途用意する必要があり、その分売却価格が下がる可能性もあります。

少しでも高い価格で売れるためには、日頃から定期的にしっかりとメンテナンスを行うことが大切です。

2-1-2.周辺の環境が良くない

購入した際は周辺の環境が良かったけれど、年月とともに周辺に大きな音を発する施設が建てられたなど、環境に変化も出てきます。

居住環境が悪いと見極められた場合には、相場価格より低い価格での売却となる可能性もあるでしょう。

2-1-3.競合が多い

また同地域で同じような物件が多く売却される場合には、価格が抑えられる可能性が高いです。

2-1-4.経済状況が悪化している

また売却時の経済情勢によってもマンションの売却価格は変動します。経済状況が悪化すれば売却相場よりも価格が下がることも考えられます。

他にも、売却相場より価格が下がる要因はさまざまです。その状況に合った適正な価格を設定する必要があります。

売却相場を把握している不動産会社は適正な価格設定を行うことができますが、経験の少ない不動産会社によっては低すぎる価格設定をすることもあります。

わからないままその価格を受け入れて売却してしまうと、相場よりも低い価格で売却することとなり、失敗したと後悔する結果になるかもしれません。

そのようなことのないように、複数の不動産会社の中から中古マンション売却に精通した不動産会社をしっかりと選ぶことが必要です。

おうちクラベルでは複数の不動産会社に不動産一括査定を依頼できます。おうちクラベルを活用して、適切な価格を提示できる不動産会社を選びましょう。

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2-2.同じマンションに売り出し物件がある

大きなマンションの場合は特に、売却物件が複数同時期に出されることも珍しくありません。

同じマンションの売物件であるため、通常よりも価格を低めに設定して買い手を探す必要もあるでしょう。

競合が多い場合は、価格を下げてでも物件を売りたいと考える不動産会社が多いからです。
このような場合にも、しっかりと売却相場を把握している不動産会社と相談しながら、適切な価格を設定することが大切です。

競合物件の売却を多く経験している不動産会社であれば、できるだけ価格を下げることなく対応する方法をアドバイスしてもらえる可能性があるためです。

中古マンションの売却価格の決定は、競合物件の売却実績の多い不動産会社を選んで行うことも大切なポイントの1つです。

2-3.管理費・修繕費が高い

マンションによっては、管理費や修繕費が別途必要です。管理費の中に修繕費が組み込まれている場合や、別々に徴収される場合などさまざまです。

管理費や修繕費が高い場合には、マンションの売却相場より低めに媒介価格が設定される可能性が高いでしょう。

なぜなら、他のマンションと比べて管理費や修繕費として徴収される金額が高い場合、買い手は購入を躊躇することが考えられるためです。

これにより、不動産会社は相場より低めの価格を設定することが考えられます。
少しでも高い売却価格を設定するためには、経験豊富な不動産会社を選択して相談することが大切です。

しかし、経験豊富な不動産会社であれば、管理費や修繕費を補える付加価値がないか、さまざまな方法を考えてくれる可能性があります。

共用部分にチャイルドルームがあるなど、他のマンションにない特徴があればそれを推して買い手にお得感を感じてもらうことも1つの方法です。

管理費や修繕費はどうしようもないとあきらめてしまう前に、何かよい手立てがないかと不動産会社に相談してみましょう。

3.マンション売却の流れ

マンションの売却を決めたら、できるだけ早めに手続きし、売却を完了させたいものです。そのためには、売却までの流れを把握しておく必要があります。

流れを把握することで、進捗状況が把握できマンションの売却がよりスムーズに行われる可能性が高くなるでしょう。

ここでは、マンションを売却するまでのおおまかな流れについて解説しましょう。主な売却完了までの主な流れは次のとおりです。

  1. 情報収集
  2. 媒介契約の締結
  3. 販売活動
  4. 売買契約の締結
  5. 引き渡し
  6. 確定申告

このような流れでマンション売却は行われます。それぞれの項目について詳しく解説していきます。

なお、自分自身でもマンションの売却相場を確認して、売却までの流れを把握しておくことが必要です。

売却相場を確認することで適正な売却価格かどうかを把握できます。また売却までの流れを把握することで、よりスムーズな対応が可能になるでしょう。

その上で中古マンションの売買に実績のある不動産会社を選べば、より有利にスピーディーにマンションの売却を完了できる可能性が高いでしょう。

複数社に査定を依頼して、納得いく価格での売却をめざしてください。おうちクラベルでは複数の不動産会社への不動産一括査定が依頼できます。

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3-1.情報収集

マンションの売却で売却価格を高めるためには、情報の収集・調査が必要になります。情報収集では次の調査を実施します。

  • 市場調査
  • 地域についての情報調査
  • 物件調査
  • 公的証明書・登記簿謄本の確認

3-1-1.市場調査

市場調査では物件の相場価格や競合の状況などの調査を行います。

市場調査を行うことで、地域内のマンションの相場価格や、実際の売却物件など、競合の状況も確認し、適正な売却価格を設定することが目的です。

インターネットなどでも調査はできますが、担当者が実際に現地に出向き調査する場合が多いです。

3-1-2.地域についての情報調査

地域についての情報調査では地域の経済状況・人口動向・価格の変化などの調査を行います。

これは将来的な人口動向や価格変化などを予測するための調査です。

不動産会社の担当者が直接地域に赴いて調査することが多く、売主に直接確認する場合もあります。

3-1-3.物件調査

物件調査では売却物件であるマンション自体の調査を行います。

売却物件を調査して正しく価格設定を行うことが主な目的です。実際に物件を担当者が確認します。

住宅ローン・税金・管理費などの滞納がないか、相続人についてなどの調査も行います。

正しく売却価格を設定するためにはこのような情報収集は必要不可欠です。

調査は文書の確認や売主からの聞き取りで行われる場合が多いです。

3-1-4.公的証明書・登記簿謄本の確認

また詳しく物件を調査するために、公的証明書や登記簿謄本などを確認することで、より適正な売却価格を設定できます。

公的証明書とは地積測量図や公図、また納税証明書なども含まれます。登記簿謄本とは不動産に関する記録文書です。

公的証明書・登記簿謄本を確認することで、間違いなくマンションの売主であることを確認できます。

不動産の公式文書をしっかりと確認することで、トラブルなくスムーズな売却が可能となります。

建築基準法や都市計画法の制限の有無や法令の制限の有無も確認されますが、これは役所での調査となります。

このように適切な情報収集が、中古マンションの売却をよりスムーズなものにするためには重要と考えてください。

もちろんこのような情報収集は、個人ですぐにできることではありません。信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことが大切です。

不動産会社選びは、おうちクラベルの不動産一括査定を依頼して慎重に行なってください。

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3-2.媒介契約の締結

マンションの売却を行う上で、最も大切なのは適切な不動産会社との媒介契約の締結です。
媒介契約とは仲介を依頼する不動産会社と締結する契約のことをいいます。媒介契約は、次の手順で行われます。

  1. 不動産会社を選定する
  2. 契約条件を確認する
  3. 契約書を作成する

媒介契約には一般・専任・専属専任と3種類の媒介契約があります。

  • 一般：複数の不動産会社と契約でき、自分でも買い手を探せる
  • 専任：契約は1社のみ、自分で買い手を探すことはできる
  • 専属専任：契約は1社のみ、自分での買い手探しも不可

どの種類を選ぶかしっかりと検討してから契約を行うようにしてください。

その後、不動産会社を通じて物件紹介が行われ、が公示され買主購入者との契約などの手続きをすべて不動産会社が責任を持って行います。

3-3.販売活動

媒介契約を締結したら、不動産会社が販売活動を行います。販売活動とは物件を広告して買い手を探すために動くことをいいます。

不動産会社の販売活動では、次のようなことが行われ、マンションの買主を募ります。

  • 広告
  • 資料の作成と内覧
  • 物件に関する説明
  • 買主との契約・入金までのフォロー
  • 物件引き渡し

3-3-1.広告

マンションの売却を広告して購入希望者に情報提供します。

時期的なものも考えて早めに広く広告することで、広告せずに買い手を探すよりも比較的早期に希望者が現れる場合もあるでしょう。

3-3-2.資料の作成と内覧

物件の図面やマイソクを元に資料を作成して広告し、購入希望者を募ります。

また、実際に物件を見てもらうために内覧を行います。

内覧は実際にその物件を購入希望者に見てもらい、売主がさまざまな質問などに応えることで購入に導くために行うものです。

随時内覧する購入希望者がいる場合には、その内覧に対応する必要がありますが、この内覧によって売却がスムーズにいく場合もあるでしょう。

物件をしっかりとメンテナンスしていること、快適に過ごせるマンションであることをアピールすることも大切です。

3-3-3.物件に関する説明

購入希望者に対しては、不動産会社が物件の資料に基づいて細かく説明を行ってくれます。

日当りの良さや備え付けの設備が充実している点など丁寧に説明することで、購入を迷っている買い手を購入に導くことができる場合も多いでしょう。

3-3-4.買主との契約・入金までのフォロー

購入を決めた買い手との申し込みの手続きや・住宅ローンの事前審査・契約手続きの説明なども不動産会社が行ってくれます。

契約を交わし、入金までのフォローも不動産会社が行ってくれる場合が多いです。

3-3-5.物件引き渡し

その後、物件を引き渡して契約は完了です。

3-4.売買契約の締結

マンション売却で買主購入者が決まったら、売主と買主購入者で売買契約を交わします。売買契約の締結手順について解説しましょう。

売買契約とは売主と買主との間で交わされる契約をいいます。

  • 売主と買主での契約条件の確認
  • 双方での契約書への署名捺印
  • 契約締結

この手続きに関しても、媒介契約を結んだ不動産会社が行なってくれるので安心して任せておくと良いでしょう。

もちろん契約内容に間違いがないか、書類などにはしっかりと目を通して署名することが大切です。

3-5.引き渡し

まず、売主と買主によって引き渡し日を決めます。この際も、売主と買主との間に不動産会社が介入します。

引き渡し前には隅々までクリーニングして、買主が気持ちよく入居転入できる状態を作っておきましょう。

自分で掃除をすることも可能ですが、清掃会社に依頼して隈なくクリーニングをしてもらうとよりよいでしょう。

このクリーニングに関しては売主の負担となりますが、後で確定申告を行なう時に譲渡費用として計上が可能です。

売却利益から差し引くことができるため、確定申告することで節税の効果が期待できるといったメリットがあります。

売主への入金確認ができれば、売主から買主への引き渡しと登記が行われて売却が完了します。

売主から買主へ所有権が移行して、マンションは無事買主のものとなります。

物件に付属する鍵や備品の説明書などを買主に渡して、引き渡しが完了した証の引き渡し届出書を交わして引き渡しは完了です。

このように引き渡しまでの流れがスムーズにいき、物件を高く売ることができれば、マンションの売却は成功といえるでしょう。

スムーズに、尚且つ物件を高く売るためには、経験や実績の豊富な不動産会社と連携し、不動産選びをしっかりと行うことが大切です。

3-6.確定申告

確定申告とは一定期間の所得や控除額を税務署に申告することです。

マンションの売却を行った場合には、契約成立日の翌年2月16日から3月15日までに、確定申告を行いましょう。

マンションを売却し利益を得た場合には税金を収める必要があります。

面倒だからと申告しないでいると譲渡所得税の納税を怠ったと延滞税を加算されることになりかねません。

マンションを売却した場合に掛かる譲渡所得税金には、次の3つの種類があります。

  • 所得税
  • 復興特別所得税
  • 住民税

譲渡所得税の申告には確定申告が必要ですが、マンション売却にともなう確定申告には次の書類が必要となるため、用意しておきましょう。

  • マンション売却時の売買契約書
  • マンション購入時の売買契約書
  • 掛かった経費の領収書
  • 確定申告書（分離課税用）
  • 確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書

確定申告に必要な書類については他にも提示を求められる場合もあるため、事前に確認しておくと不備がありません。

確定申告を行い確定通知を受け取り、税金を納付して納税証明書を受け取りましょう。

確定申告書・譲渡所得の内訳書は、国税庁の確定申告の書き方を確認して申告すると不備なく進められるでしょう。

4.マンション売却に必要な書類

中古マンションの売却について解説してきましたが、お分かりいただけたでしょうか。

それではマンション売却時に必要となる書類について解説していきましょう。マンション売却に必要なのは次のような書類です。

  • 登記済証（権利証）または登記識別情報
  • 固定資産税納付書または固定資産税評価証明書
  • ローン残高証明書
  • マンション購入時パンフレット
  • 建物の図面
  • マンション管理規約
  • 印鑑証明書
  • リフォーム履歴の確認資料

上記のように多くの書類が必要となります。物件によってはそれぞれに違う書類が必要となる場合もあります。

また不動産会社の方で用意してもらえる書類も多いので、中古マンションの売買の経験が豊富な不動産会社を選び相談してください。

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5.マンション売却にかかる費用・税金

マンション売却のためには次のようなさまざまな費用がかかり、また同様に税金も発生します。ここでは、マンション売却にかかる費用と税金について詳しく解説します。

マンション売却にかかる主な費用・税期は次のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 司法書士書類作成費用
  • 引受人書類作成費用
  • 譲渡所得税
  • 固定資産税
  • 住民税
  • 登録免許税

税金は、確定申告を行うことで支払う義務がありますが、手数料などに関しては不動産会社に相談して、少しでも軽減する方法を考えるとよいでしょう。

6.正確な売却相場を調べるなら査定を依頼しよう

中古マンションの売却で大切なことは、正確な売却相場を調べて適切な価格設定をすることです。

売却しようとするマンションがどのくらいの価格で売買されているのか、もちろん自分でも調べることは可能です。

しかし、専門的なことが多いため、売却相場やマンションの売買については経験の豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。

売却価格は、地域・築年数・広さなどにより異なります。また、不動産会社によってその査定額もそれぞれ違います。

信頼おける不動産会社を選び、売却相場についてもアドバイスを受けながら進めることが大切です。

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6-1.査定の種類

査定には「評価査定」、「相続査定」、「保険査定」などさまざまなものがありますが、中古マンションの売却でいう査定は、マンションの適正価格を決めることです。

マンションの売却を決めたら、売主はまず不動産会社を仲介して不動産会社にマンションの買い手を探してもらいます。

6-2.複数の不動産会社を比較

このとき、売却相場を把握してマンションの価格を設定しますが、その設定額は1社の不動産会社だけでなく、複数の不動産会社にしてもらうことが必要です。

なぜなら一社だけではその金額が正当なものかどうか確認し難いからです。

複数社の査定の内、最も納得のいく価格を提示した不動産会社を選び、仲介を依頼しますが、不動産一括査定はその不動産会社を選ぶために行われます。

不動産一括査定で比較できることは、売却価格設定のみでなく、不動産会社の物件に対する取り組み方なども含まれます。

どのような方法で物件を売却するかなど、大まかな内容も比較して不動産会社を選ぶ目安にしてください。

複数の不動産会社を比較する方法はさまざまです。不動産会社のホームページなど、インターネットでサイトを確認するでもよいでしょう。

サイトで実績状況やその不動産会社の得意とする物件情報をある程度は確認できます。ただし、一件ずつそういった形で調べていくのは大変な作業でしょう。

それよりも、複数の不動産会社を一括して比較できる「不動産一括査定サイト」を活用することで、無駄なく不動産会社を選ぶことが可能です。

不動産一括査定では価格を比べるだけでなく、売却までの流れなど詳細を確認できる場合もあります。

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7.中古マンションの売却相場を知りたいときは

売却相場は環境の変化や経済状況によって常に変動しています。不動産会社ではそのような変化を見越して、定期的に調査を行なっています。

最新の売却相場を知るためにも不動産会社に相談して、少しでも高い売却価格での有利にマンションの売却を進めましょう。

不動産会社によってマンションの評価も違うため、売りたいマンションがどのくらいの価格で査定されるかを複数の不動産会社で確認する必要もあります。

中古マンションの売却に強い不動産会社なら、マンション売却のためのノウハウを受けることもできるでしょう。

売りたい自分のマンションがどの程度の売却相場かを知り、適切な価格設定を行うためには不動産選びが重要です。

不動産一括査定を依頼して、査定額だけでなく中古マンション売却の経験が豊富な不動産会社を選ぶ目安にしてください。

8.相場より高く売るなら不動産一括査定サイトを活用しよう

数多い不動産会社の中で納得のいく不動産会社を選ぶには、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。

それぞれの不動産会社に査定を依頼することは大変ですが、不動産一括査定サイトなら、一括で多くの不動産会社の査定を受け取れます。

複数の不動産会社から査定を受けて結果を比較することで、相場よりも高い価格で売却できる可能性があります。

数多い不動産会社の中から、より最適な条件の不動産会社を選びマンションの価値を最大限に引き出すこともできるでしょう。

中古マンションの売却にはマンションを正当に評価し、最適な価格を提示してくれる不動産会社選びが大切です。

その上でさまざまな助言を受けながら、より高い金額で満足できる方法でのマンション売却を進めてください。

ただ、不動産一括査定サイトではさまざまな不動産会社が査定を行います。必ずしも優良不動産会社だけが査定を行なう訳ではありません。

不動産会社の口コミなども参考にしながら、不動産一括査定サイトも信頼のおけるサイトを選ぶ必要があります。

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