賃貸マンション・アパート・テナントなどの収益物件を所有している方の中には、何かしらの理由で売却を検討している方もいるでしょう。
収益物件の売却も、住宅物件の売却時と同じように税金や不動産会社に支払う仲介手数料・登記費用といった費用がかかります。
そのため、売却時に損をしないよう下調べなどの準備が重要です。
今回は収益物件の売却に適しているタイミングや売却するメリット・デメリットなどを詳しくご紹介します。
売却を検討している収益物件をお持ちの方はぜひ参考にしてみてください。
1.収益物件の売却はタイミングが重要！
収益物件の売却では市場・景気の動向に注目し、売却のタイミングを見極めることが重要です。
それぞれのタイミングについては以下の3つになります。
詳しく解説していきます。
- 地価が上昇しているとき
- 大規模な修繕が必要になったとき
- 景気が回復・物価が上昇しているとき
1-1.地価が上昇しているとき
収益物件は地価の変動に大きな影響を受けます。
端的にいえば、地価が上昇すれば物件の資産価値も上がり、下降すれば需要も減ってしまうでしょう。
地価が変動することと売却のタイミングがどのように結びつくのか、具体的に解説していきます。
1-1-1.維持費が増加する
地価が上がれば固定資産税など維持費も増加する傾向にあります。
維持費が増加してもそれを上回る収益を得られていれば良いですが、そうでない場合は費用負担が大きくなり維持し続けることが苦しくなるでしょう。
地価は上がっているが借主がつかない…といった場合は、売却を検討してみても良いかもしれません。
1-1-2.周辺に商業施設ができる
賃貸マンションやアパートの場合、周りに商業施設が次々に立つなど生活が便利になるにつれ地価も上昇する傾向にあります。
それに伴い近隣での新築マンションの建設や住宅地の拡大などで世帯数が増えるにつれ、景気が良くなることからテナントなどの価値も上がるでしょう。
このように発展が進んでいく土地は市場価値が上がるため、売却のタイミングとしてもベストであるといえます。
反対に、商業施設の閉店など土地の発展が望めない場合、駅近など他にメリットがないと近隣の物件を求める方の数は減少するでしょう。
活気が薄れて人口が減少傾向にある場合、物件の価値が下がるだけでなく買い手が付きにくいケースもあります。
1-2.大規模な修繕が必要になったとき
大規模な修繕が必要になった時も収益物件の売却に適したタイミングです。
物件の大規模な修繕を行うとすると多額の費用が必要になります。しかし、修繕にかかる費用を今後の収益で回収できるかどうかは予測がしにくいケースもあるでしょう。
場合によっては修繕費用をかけたがその後の収益での改修見込みが立たず、損をしてしまうことも考えられます。
大規模な修繕が必要になった場合には、修繕に必要な費用と修繕前の収益物件の資産価値を確認してみましょう。
もしも修繕費用よりも物件売却で得られる利益の方が多いのであれば、売却に適したタイミングといえます。
またマンションやアパートの場合は、所有しているのは一室だけだとしても共有部分の修繕のために、一時金の支払いや修繕のための積立金の値上げなどによって出費が嵩む可能性があります。
大規模な修繕が行われる場合は事前に入居者やオーナーにスケジュールが共有されるケースが大半のため、事前に確認して売り時を見極めましょう。
1-3.景気が回復・物価が上昇しているとき
景気が回復し物価が上昇しているタイミングも収益物件の売却に適しています。
景気回復が収益物件の売却にどのように関係しているのか、詳しく見ていきましょう。
1-3-1.不動産市場が活発になる
景気が回復しているタイミングでは経済活動が活発になるため、あらゆる市場で物価の上昇が起こります。
不動産の売買なども活発に行われるようになるため、不動産市場全体も良くなる傾向にあるのです。
不動産への需要も高くなるため、タイミングを合わせて売却を行えば、収益物件としてもマイホームとしても売れる可能性が高くなるでしょう。
景気の動向を確認するのであれば株式市場での株価の値動きをみることをおすすめします。
1-3-2.地価が上がる
基準地価や公示地価など、これらの地価は土地の評価額を示すものであり、この評価はその土地の経済的な発展度合いや需要によって変動します。
評価額が高い場合には収益物件の評価も高くなり、売却価格も高くできる可能性があるのです。
そのため、収益物件を売却するタイミングとしては理想的であるといえます。
実際に高く売却できるかどうか見極めるのであれば、不動産会社の査定を受けることがおすすめです。
不動産会社の査定であれば、所有している収益物件の正確な価値を把握できます。
しかし不動産会社へ査定依頼を出すのは手間だと感じる方もいることでしょう。その場合は不動産一括査定サイトがおすすめです。おうちクラベルの不動産一括査定サイトであれば、カンタン60秒入力で申し込みが完了できます。ぜひ一度ご利用ください。
2.収益物件を売却するメリット
収益物件は入居者がいれば毎月一定の収益を得られる不動産です。
安定した収益が得られることが魅力の1つですが、それを売却するメリットはどのようなものがあるのでしょうか。
収益物件を売却する主なメリットは以下の5つです。
- 入居者を募集しなくて良くなる
- 決まった収益を得られる
- 売却益を他の用途に回せる
- ローンを減らすことが可能
- リスクを回避できる
2-1.入居者を募集しなくて良くなる
収益物件を売却するメリットの1つが、入居者を募集しなくて良くなることです。
収益物件は入居者がいなければ当然利益が生まれず、所有している間の管理費だけがかかってしまうことになります。
その費用負担は入居者がいない期間が長くなればなるほど大きくなってしまうでしょう。そのため、入居者が退去した場合は新たな入居者を募集する必要があります。
不動産会社を通して募集を行うのが一般的ですが、さまざまな理由により思うように入居者が見つからない場合もあります。
そうなれば入居者を獲得するための活動が長期化してしまうこともありえるでしょう。
入居者がなかなか見つからない物件であれば、売却することでこれらの負担から解放されます。
2-2.決まった収益を得られる
収益物件を売却することによって、売却価格として決まった利益を得られることもメリットの1つです。
前述した通り収益物件は入居者がいれば一定の利益が得られますが、入居者がいなければ収益は入りません。
収益物件を所有しているからといって必ずしも常に決まった利益が得られるわけではないのです。
しかし、売却するとなれば売却価格として決まった収益を確実に得られます。これによって収益の見通しが立てやすくなるでしょう。
売却価格相場を確認してみたいと思った際は、おうちクラベルの一括査定サイトを利用してみてください。
自宅にいながら手軽に複数の不動産会社に見積もりを依頼できるため、忙しい方にもおすすめです。
2-3.売却益を他の用途に回せる
収益物件の売却益を他の用途に回せることも収益物件を売却するメリットの1つです。
収益物件を所有している間は、入居者がいれば一定の収益が手元に入りますが、金額としてそれほど大きくないケースもあるでしょう。
その収益物件を売却するとまとまった資金を手に入れられます。
車などのまとまった額が必要なものの購入費にあてたり、資産運用にあてたりといった他のお金の使い方ができるでしょう。
まとまった資金を一気に得たいと考えている場合には、収益物件の売却を検討するのも1つの方法です。
物件を売却する際は、事前に売却価格を確認し相場を把握しておきましょう。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトであれば、実績豊富な優良不動産会社へ査定依頼ができます。
収益物件の売却額を知りたい方は、ぜひご利用ください。
2-4.ローンを減らすことが可能
ローンを減らせるのも収益物件を売却するメリットの1つです。
収益物件を購入する際、ローンを利用しているとその支払額は金利の影響を受けてしまいます。
支払い期間中に金利が上昇すれば、その分支払い総額も上がってしまうのです。
場合によっては収益物件で得られている収益よりも、ローンによる損失が大きくなってしまうこともありえるでしょう。
収益物件を売却してしまえば売却時に一括で返済することになるため、金利の影響も受けず、ローンによる損失もおきません。
また、もしも収益物件とは別に自宅の購入費にもローンを利用していた場合は、自宅のローンの枠を増額できる場合があります。
こうしたローン負担の変化によって金銭的な余裕が生まれるでしょう。
2-5.リスクを回避できる
収益物件を売却すれば、収益物件を所有し続けることで考えられるあらゆるリスクを回避できます。
前述したように、収益物件は入居者がいなければ家賃収入が発生せず、物件の管理費用がかかる一方になります。
この他にも築年数や周辺の環境の変化などの要素で、収益物件の価値が変動すれば、家賃収入の額も変動してしまうリスクがあるのです。
また、築年数がある程度経過している収益物件の場合は、修繕費用などが定期的にかかってしまうことも考えられます。
収益物件を売却すれば、これらのリスクを回避できるのです。
家賃の設定金額を下げる必要が出てきたり修繕が必要になってきたりしている場合は、収益物件を売却することも検討してみましょう。
3.収益物件を売却するデメリット
収益物件を売却することによって得られるメリットはさまざまにありますが、それと同様にデメリットもあります。
続いては収益物件を売却するデメリットを4つご紹介します。
- 入居者や部屋の確認ができなくなる
- 即売するわけではない
- 物件価格が安いケースがある
- 取引の際のコストが発生する
3-1.入居者や部屋の確認ができなくなる
収益物件を売却すれば、その物件とは無関係となるため当然ながら入居者や部屋の確認はできなくなります。
元々自宅だった家や思い入れのある物件を収益物件として運用していた場合は、入居者選びを慎重に行っていたケースもあるかもしれません。
そういう事情があったとしても、売却成立後は一切介入ができないことを理解しておきましょう。
思い入れのある物件を収益物件として運用しており、売却を検討しているのであれば、売却をして後悔しないかどうかもよく検討することをおすすめします。
3-2.即売するわけではない
収益物件を売却するデメリットの1つには、売却までにある程度の期間がかかり、即売するわけではないこともあげられます。
不動産の売却は通常3〜6ヶ月程度かかるとされており、収益物件であっても同程度の期間がかかります。
また、売却するタイミングや物件の状態などによっては、買主がなかなか見つからず売却活動が長引いてしまうこともありえるでしょう。
売却活動期間中も維持費などの支払いを続ける必要があるため、ある程度の費用を工面しておくことも重要です。
3-3.物件価格が安いケースがある
収益物件を売却する場合、物件の価格が想定よりも安くなるケースがあります。
どのような場合に安くなってしまうのか細かく解説していきます。
3-3-1.物件の築年数が古い
収益物件はある程度の年数を所有し、その間に家賃収入を得ているケースが多いでしょう。所有年数が長くなれば、その分物件の築年数も経つことになります。
マンションやアパートなど、物件の価値は築年数によって大きく変動するものであり、年数が経てば経つほど価値が下がってしまいます。
たとえリフォームや修繕によってきれいな状態を保っているとしても、想定した通りの金額に届かない可能性があるのです。
3-3-2.物件の周辺環境も影響する
不動産の価値は周辺の環境や景気の動向にも左右されます。特に周辺の環境は入居者の生活のしやすさに関わります。
商業施設・学校・病院などの生活に欠かせない施設が近くにあれば、買主が見つけやすいと判断されて評価も高くなるでしょう。
一方でこうした施設がなかったり、近くに鉄道や高速道路ができて騒音がしたりするなどの場合は評価が下がり、売却価格も下がってしまうのです。
こうした要因は不動産会社による査定にも影響し、会社によって評価が変わるポイントでもあります。
そのため、査定を行う際には複数の不動産会社へ査定依頼を出すことがおすすめです。
1社のみに依頼した場合は評価価格が本当に妥当な金額なのかを判断することは難しいですが、複数の結果を比較することで妥当な金額がみえてきます。複数の不動産会社から提示された査定価格を比較して、より納得できる金額での売却へとつなげていきましょう。
3-4.取引の際のコストが発生する
不動産を売却するためには、税金や手続きにかかる諸費用など売却するための費用が必要です。
収益物件を売却する際にもこれらは必要となり、場合によっては大きな負担となるケースもあります。
売却に必要な費用の中で特に大きな負担になりやすいのが、不動産会社への仲介手数料の支払いです。
収益物件を仲介で売却する場合、不動産会社へは成功報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限額が定められており、それよりも高くなることはありません。
仲介手数料は取引を行う不動産の売却価格をもとに、下記のように計算します。
- 200万円以下：取引価格（税抜）×3％（+消費税）
- 200万円〜400万円以下：取引価格（税抜）×4％+2万円（+消費税）
- 400万円超：取引価格（税抜）×5％+6万円（+消費税）
また法律によって定められているのは上限のみで上記の割合の中で自由に設定が可能です。
そのため、不動産会社によっては上限よりも低く設定していたり、無料としていたりする場合もあります。
実際にどのくらいの仲介手数料になるのかが気になる場合は、不動産会社へ事前に相談してみましょう。
4.収益物件を少しでも高く売却するコツは？
ここまで収益物件を売却するデメリットをご紹介しました。
物件の状態などによっては価格が安くなってしまう可能性がある収益物件ですが、では高くするためにはどうすれば良いのでしょうか。
続いては、収益物件を少しでも高く売却するコツを3つ紹介します。
- 不動産一括査定を活用して複数の不動産会社に査定依頼する
- 収益物件や物件の種類の売却に強い不動産会社を選ぶ
- 高く売れる時期を見計らって売却する
4-1.不動産一括査定を活用して複数の不動産会社に査定依頼する
収益物件を少しでも高く売却するコツの1つが、不動産一括査定を活用して複数の不動産会社へ査定依頼をすることです。
前述した通り、複数の要素から査定を行うため、不動産会社によって評価が異なります。
A社の査定価格とB社の査定価格を比較すると100万円単位で金額が違うケースもあるのです。
また不動産会社によっては媒介契約を結ぶために、相場よりも高い査定価格を提示する不動産会社もあります。
この場合、査定の際には高い査定価格を提示しても、実際に売却する際にはその金額よりもかなり低い価格での売却となってしまうケースもあるので注意してください。
このようなトラブルを避けるためにも、不動産査定は1社のみではなく複数の不動産会社へ依頼を出して、見積もりを比較することが大切です。
しかし、複数の不動産会社へ査定依頼を出して1社ずつやり取りを行うのは手間も時間もかかります。
4-1-1.不動産一括査定サイトがおすすめ
その手間を省略して査定依頼をできるのが不動産一括査定サイトです。不動産一括査定サイトであれば一度の申し込みで複数の不動産会社へ査定依頼を出せます。
不動産一括査定サイトの利用を検討しているのであれば、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
おうちクラベルには実績豊富な優良不動産会社が参画しており、安心して売却活動を任せられる不動産会社と出会えるでしょう。
また、不動産一括査定を依頼した後には、AIによるAI査定を受けられます。
不動産会社の査定価格とAIの査定価格を比較することで、より納得できる価格での売却を実現できるのではないでしょうか。
4-2.収益物件や物件の種類の売却に強い不動産会社を選ぶ
収益物件や売却する収益物件の種類の不動産売却に強い不動産会社を選ぶことも、高く売却するコツの1つです。
複数の種類の不動産売買を扱っている不動産会社であっても、得意不得意があります。
マンションの売却は得意だが一戸建ての売却は扱っていない不動産会社もあれば、マンション売却の実績は少ないが土地の売却実績は豊富な不動産会社もあるのです。
こうした不動産会社の得意不得意を見極めて、収益物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことをおすすめします。
4-2-1.不動産会社をきちんと選ぼう
収益物件の売却実績が豊富であれば、それだけ数多くの経験や知識を持っていると分かります。
そうした経験や知識を持っている不動産会社であれば、それらを活用することで売却活動をスムーズに進められるでしょう。
また、物件の種類も注目したいポイントです。マンション・アパート・一戸建てなどの物件の種類によっても、売却する際の戦略や購入希望者へのアプローチの方法は変わります。
収益物件と同じ種類の物件を数多く扱っている不動産会社であれば、どのような方法で売却活動を行うと効果的かを熟知しています。
そのノウハウを活かすことで収益物件を希望とする価格で売却できる可能性が高まるでしょう。
4-3.高く売れる時期を見計らって売却する
収益物件を少しでも高く売却するのであれば、高く売れる時期を見計らって売却することも大切です。
収益物件が高く売却できるタイミングとしては下記の3つのタイミングがあります。
- 修繕を行う前
- 満室になっている時
- 物件そのものの価格が値上がりしている時
4-3-1.修繕を行う前
収益物件が老朽化しているなど、何かしらの事情で修繕を行う必要が出てきた場合は、修繕を行う前に売却を検討しましょう。
前述した通り、修繕の内容によっては物件の売却価格よりも修繕費用の方が大きくなってしまう場合もあります。
また費用をかけて修繕やリフォームを行ったとしても、その費用を回収できるだけの売却価格とはならない可能性もあります。
もしも収益物件の大規模な修繕が必要となった場合には、修繕にかかる費用とそのまま売却する場合の費用を比較してみましょう。
その上で売却価格の方が高ければ修繕する前に売却することをおすすめします。
4-3-2.満室になっている時
所有している収益物件がマンションやアパートなどの場合は、満室になっている時が売り時です。査定の際に部屋の空室状況もチェックされます。
空室が多い物件の場合、賃貸住宅としての魅力があまりなく、今後も入居者が入らないのではとマイナスの評価をされてしまう可能性があるのです。
それによって売却価格も下がってしまうため、たとえ物件の状態が良くても思ったほどの売却金額にならない可能性があります。
満室であれば今後も入居者が入り、安定して収益が得られる物件だとプラスの評価を得られるでしょう。
4-3-3.物件そのものの価格が値上がりしている時
物件そのものの価格が値上がりしている時も、収益物件を高く売却できるタイミングの1つです。
例えば物件の周辺に大きな商業施設ができたり、できる予定があったりする場合には今後その周辺の住宅の需要が高まります。
そうなれば周辺の既存の物件の価値も高くなるため、所有している収益物件の価格も値上がりが期待できるのです。
また景気が良くなり不動産の需要そのものが高まっているタイミングも、物件そのものの価格が高くなりやすいでしょう。
物件そのものの価値の変動を把握するには、こうした周辺の環境や景気の変化なども知っておく必要があります。
しかしそうした変化を個人で把握して高く売却できるタイミングかを見極めるのは非常に難しいことです。
4-3-4.不動産会社へ相談しよう
このタイミングを見極めて売却したいのであれば、まずは不動産会社へ相談することをおすすめします。
不動産会社であれば業界の情報なども活用して最適な売り時を見極めてくれるでしょう。
相談する不動産会社選びで迷っているのであれば、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトには実績豊富な優良企業が多数参画しております。
きっと信頼して相談できる不動産会社を見つけられるでしょう。
5.収益物件を売却する際の注意点
収益物件を売却する際に特に注意したい点が、下記の2つです。
- 売却時にかかる税金
- 入居者から預かっている敷金や保証金の扱い
以下で詳しく解説していきます。
5-1売却時にかかる税金
不動産の売却を行った際、購入時の価格よりも売却して得た利益の方が高い場合は、譲渡所得税がかかります。
マイホームを売却した際には3,000万円の特別控除が受けられたり、場合によってはその他の特例が適用されたりして、税金を節約できます。
しかし、収益物件を売却して利益が出た場合はこうした特別控除や特例は適用されないことに注意しましょう。
5-2.入居者から預かっている敷金や保証金の扱い
入居者がいる状態での売却を行う場合は、売主は入居者から敷金や保証金を預かっている状態になっています。
これらを売却時にどう扱うかは、関東と関西で慣習が異なっているため事前に確認しておきましょう。
関東地域では買主となる新オーナーに敷金を引き継ぐため、入居者が退去する場合は引き継いだお金を返金します。
関西ではこうしたお金の引き継ぎはなく、入居者の返金義務のみを引き継ぐといった違いがあります。
こうした違いを把握していないとトラブルに発展する可能性もあるため、収益物件の売却を行う際には事前に確認しておきましょう。
5-2-1.不動産会社との連携が大切
収益物件の売却をトラブルなく完了させるためには、不動産会社との連携も大切です。
不動産会社を選ぶ際には、売却中の相談や疑問に真摯に応えてくれそうかどうかも注目してみましょう。それを見極めるタイミングの1つが査定を行う時です。
査定の際、担当者の態度や説明の内容から、信頼できる不動産会社かどうかをチェックしてみましょう。
信頼できる不動産会社をお探しなら、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
SREホールディングスが運営するおうちクラベルの不動産一括査定サイトは、信頼できる優良企業が多数参画しています。
不動産会社選びでお悩みの方は、ぜひ一度ご活用ください。
6.収益物件を売却するときの不動産会社選びで失敗しないためには
収益物件の売却を検討している場合、まずはその物件の相場を知ることが大切です。
物件の相場の確認は不動産会社にお願いすることが多いですが、不動産会社選びは損をしないためにも非常に重要になります。
収益物件を売却する際の不動産会社の選び方は主に下記の2つがおすすめです。
- 収益物件の取り扱い実績が豊富
- 不動産一括査定サイトを利用する
それぞれ詳しく解説していきます。
6-1.収益物件の取り扱い実績が豊富
収益物件の売却を依頼する際は、収益物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社にお願いすることが重要です。
なぜなら、一口に不動産会社といっても得意とするジャンルが異なるためです。
収益物件に対しての知識が浅い不動産会社に依頼した場合、相場以下の価値を付けられてしまう可能性も否定できません。
知らない間に損をしないためにも、ここの見極めは大切に行ってください。
6-2.不動産一括査定サイトを利用する
収益物件の売却は、収益物件の取り扱い実績がある不動産会社を選びましょうと先述しましたが、肝心の探し方が分からないといった方も多いでしょう。
不動産会社選びで悩んでいるのであれば、おうちクラベルの不動産一括査定サイトのご利用がおすすめです。
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それぞれ得意なジャンルも異なっているため、きっと納得のいく売却を実現してくれる不動産会社に出会えるでしょう。
収益物件の売却を得意とする不動産会社をご自身で探すのは難しくもあるため、ぜひ一度ご利用ください。
7.自分が所持する物件に合った不動産会社を選んで収益物件の売却をしよう
今回は収益物件を売却するタイミング・メリット・デメリットについて解説しました。
収益物件は売却してしまうとそれまで定期的に入っていた収入が得られなくなるため、売却に慎重になる方は多いのではないでしょうか。
収益物件の売却を成功させるには、信頼できる不動産会社と出会うことが大切です。
安心して任せられる不動産会社を見つけて、納得のいく形での収益物件の売却を実現させましょう。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
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