マンション売却時の注意点は？売却の流れ・不動産会社の選び方のポイントを解説

マンションの売却は、多くの方にとって一生に一度のことかと思います。しかしマンションの売却には多くの注意点が存在し、あらかじめ注意点を把握しておかないと思わぬ損をしてしまうかもしれません。
ではマンションを売却しようとする際にはどのような点に注意すれば良いのでしょうか？本記事では、「事前準備」「費用」「不動産会社選び」「住宅ローンが残っている場合」などに分けて、マンションの売却の注意点を詳しく解説します。

目次

1.マンション売却時の事前準備の注意点

はじめにマンションを売却する前に行う事前準備の注意点を解説します。主な注意点は次のとおりです。

  • 査定を受ける前に相場を調べておく
  • 売却するマンションの現況を把握しておく
  • 売却方法を決めておく
  • 必要書類を準備しておく

1-1.査定を受ける前に相場を調べておく

マンションを売却する際には、不動産会社に査定を受けることとなります。しかし査定はあくまでもその不動産会社が「この程度の価額なら売れるだろう」と予測した金額に過ぎません。

そのためその査定が適正かどうか知るためには、自分でもある程度相場を調べておくことをおすすめします。

相場を調べる方法には、たとえば国土交通省が運営している「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」から中古マンションの取引事例を調べることなどが挙げられます。地域や最寄駅からの距離、築年数、間取りなどの情報とともに実際の取引価格を見ることができるため、同じ地域で似た条件のマンションの取引事例を見れば売却価格の参考にできるでしょう。

しかし自分で相場を調べるには手間を要してしまいます。また参考となる取引事例が見つからない場合もあるでしょう。

その場合には不動産一括査定のご利用がおすすめです。一社のみではなく複数の不動産会社から査定を受けることで適正額がわかりやすくなるためです。不動産一括査定をご希望の方は「おうちクラベル」をご利用ください。

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1-2.売却するマンションの現況を把握しておく

売却の前にマンションの現況を把握しておきましょう。法務局から全部事項証明書（登記簿謄本）を取り寄せて構造や築年数などの基本情報を把握するほか、最近の修繕状況を確認しておくことなどです。

またマンションの規約についても改めて確認しておきましょう。たとえばペット飼育の可否や「民泊」の可否、商用利用の可否などです。

これらの情報を不動産会社としっかり共有することで、より査定の精度が高まるでしょう。

1-3.売却方法を決めておく

マンションを売却するにあたっては、売却方法についてもよく検討しておきましょう。売却方法としては次の3つが考えられます。

  • クリーニングのみをしてそのまま売却する
  • 壁紙を張り替えるなど簡単なリフォームをして売却する
  • 間取りを変更するなどリノベーションをして売却する

これらには一長一短があります。たとえば、古いマンションであれば間取りが購入者の生活スタイルに合っていないことも多く、リノベーションをすることで購入者の裾野が広がる効果が期待できるでしょう。しかし、リノベーションには当然費用がかかります。

どの方法が適しているかは、マンションの状況や購入希望者の層などによって異なります。そのため不動産会社の担当者とよく相談したうえで決断することをおすすめします。

1-4.必要書類を準備しておく

マンションを売却する際にはさまざまな書類が必要です。特に次の書類はすぐには見つからない場合もあるでしょう。そのためあらかじめ探して準備しておくことをおすすめします。

  • 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
  • マンション管理規約
  • マンションの長期修繕計画が分かる書類
  • ローン残高証明書
  • 購入時の契約書やパンフレット
  • 耐震診断報告書

上記は一例であり、ほかにも参考資料として不動産会社の担当者から資料を依頼されることがあるでしょう。そのためマンションの情報や関連する資料がすぐに探せるよう、あらかじめまとめておいてください。

2.マンション売却時の費用の注意点

マンションを売却する際には費用にも注意しなければなりません。マンションの売却の際に費用で注意すべきことは次のとおりです。

  • マンション売却にかかる税金を把握しておく
  • マンション売却にかかる諸費用を把握しておく

2-1.マンション売却にかかる税金を把握しておく

マンションを売却する場合、どのような税金の対象になるのでしょうか？主な税金は次のとおりです。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税と住民税

印紙税

マンションを売却する際に取り交わす契約書には、印紙を貼らなければなりません。この印紙を貼ることで納付する税金を「印紙税」といいます。

マンションの売却に際してかかる印紙税の金額は、契約書に記載する売買価格によって異なります。それぞれ次のとおりです。

売買代金 印紙税額
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円
1億円以下 30,000円
5億円以下 60,000円

（さらに低額やさらに高額な場合の規定も存在しますが、関連しそうな部分のみ掲載しています。）

マンションの売買に関する契約書は2通作成し、売主と買主が1通ずつ保管することが通例とされています。そのため、売主と買主がそれぞれ自分の保管する契約書に貼付する印紙税を負担することが多いでしょう。

2-1-1.譲渡所得税と住民税

マンションを売却して「儲け」が出た場合には譲渡所得税と住民税の対象となります。譲渡所得税の対象となる「課税譲渡所得金額」の計算式は次のとおりです。

  • 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

それぞれの要素の概要は次のとおりです。

  • 収入金額：マンションを売却して買主から得た対価
  • 取得費：マンションを取得するためにかかった購入代金など
  • 譲渡費用：マンションを売却するのにかかった仲介手数料、印紙税など

まずこの「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」がゼロ以下となる場合には、譲渡所得税はかかりません。

また譲渡所得税には、さまざまな「特別控除額」が設けられています。マンションの売却で使える代表的な特別控除は「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除」です。この特例を使用することで「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」が3,000万円以下であれば、結果的に譲渡所得税は課税されません。

ただし特別控除の適用を受けるにはさまざまな要件を満たす必要があるうえ、確定申告が必須です。そのため譲渡所得税の額や特別控除適用の可否などについて、売却の前に税理士などの専門家へ相談しておくと良いでしょう。

2-2.マンション売却にかかる諸費用を把握しておく

マンションを売却する際には次の諸費用がかかります。それぞれの概要は次のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • ローン返済費用

2-2-1.仲介手数料

マンションの売却を不動産会社へ依頼した場合には、成約時に仲介手数料がかかります。仲介手数料の上限額は宅建業法で定められており次のとおりです。

売却価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売却価格の5%＋消費税
200万円を超400万円以下の部分 売却価格の4%＋消費税
400万円超の部分 売却価格の3%＋消費税

これは「上限」であるものの、ほとんどの不動産会社がこの金額で仲介手数料を設定しています。

2-2-2.登記費用

マンションを売却して所有者が変わったら、法務局で名義変更の手続きをしなければなりません。この手続きを「登記」といいます。

登記をする際には、登記を依頼する司法書士報酬と、登記に際してかかる税金である「登録免許税」が必要です。ただし売買に関する登記費用は買主側が支払うことが通例とされています。そのためマンションを売った側が負担することはほとんどないでしょう。

2-2-3.ローン返済費用

売却するマンションに抵当権がついている場合には、抵当権を抹消しなければなりません。このローンの返済や抵当権の抹消に要する費用は売主側の負担となります。

これに要する主な費用は次のとおりです。

  • ローン残債の支払い費用：その時点でのローン残額
  • 繰り上げ返済手数料：1万円から3万円程度、無料の銀行もある
  • 抵当権抹消登記を依頼する司法書士報酬：1万円から2万円程度
  • 抵当権抹消登記に要する登録免許税：不動産の数×1,000円

なお抵当権やローンの取り扱いについては、この後「マンションに住宅ローンが残っている場合の注意点」のところで詳しく解説します。

3.マンション売却時の不動産会社選びの注意点

マンションを売却する際には仲介を依頼する不動産会社の選択も非常に重要となります。

不動産会社の選択を誤ってしまうと、実際に売れたはずの金額より低い金額での売却となってしまったり、なかなか売却が進まなかったりする可能性もあるからです。

マンションの売却を依頼する不動産会社選びの具体的な注意点とポイントは次のとおりです。

  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 不動産会社のサービス内容を確認する
  • 担当者に直接会って雰囲気を確認する
  • マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

3-1.複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションを売却する際には、まず不動産会社に査定を依頼することになるでしょう。査定とは、その不動産会社が「この程度の価格なら売れるだろう」と想定金額を算出してもらうことです。

そして査定は1社のみに依頼するのではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。なぜなら1社のみへの依頼であればその査定額が適正かどうかの判断が難しいほか、不動産会社の対応を比較することも難しいためです。

1社のみに依頼した場合安い価格を提示されてしまうなど不利益が生じるかもしれません。これは不動産会社が早く売却するため、確実に売れる値段を提示することが原因と考えられます。

しかし自分で複数の不動産会社へ査定を依頼しようとすれば、多大な手間が生じてしまいます。そのような際には「おうちクラベル」など不動産一括査定の利用がおすすめです。おうちクラベルを利用することで、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。

おうちクラベルで複数の不動産会社に査定を依頼する

3-2.不動産会社のサービス内容を確認する

先ほど解説したように、不動産会社の仲介手数料には上限が定められています。大半の不動産会社がこの上限額で仲介手数料を決めています。そのため依頼先の不動産会社によって仲介手数料に大きな違いが生じることはほとんどありません。

一方、不動産会社のサービス内容は不動産会社ごとに異なります。そのためマンションの売却を不動産会社へ依頼するにあたっては、マンションの売却に関してその不動産会社が何をしてくれるのかあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

たとえば次のような内容です。

  • 具体的にどのような販売活動をする予定なのか
  • 他の不動産会社との連携はあるのか
  • その不動産会社の顧客に紹介してくれるのか
  • 依頼者への報告はどのように行ってくれるのか
  • 税理士などの専門家は紹介してくれるのか

ほかにも受けたいサービスや気になる点などがあれば、媒介契約の締結前によく確認しておくことをおすすめします。

3-3.担当者に直接会って雰囲気を確認する

不動産会社に依頼をする前に担当者と直接会うなどして、雰囲気や自身との相性などをチェックしておきましょう。

もちろんその担当者が優秀であるかどうかは、短時間接した印象だけで判断できるわけではありません。しかし、たとえば質問がしづらかったり誠実ではないと感じたりした場合や顧客本位でないと感じた場合などには依頼を見送ることも1つの手でしょう。

マンションの売却にあたって、その不動産会社の担当者はそのマンションの「顔」となります。後悔のないよう不動産会社の担当者は慎重に選ぶことをおすすめします。

3-4.マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社にはそれぞれ得意な分野が存在することが少なくありません。

たとえばマンションの売却を得意とする不動産会社がある一方で、戸建て住宅や土地の売却などを得意とする不動産会社もあるということです。そのためマンションの売却を依頼するのであれば、マンションの売却を得意とする不動産会社に依頼したいことでしょう。

しかし不動産会社が得意とする分野を外部から知ることは容易ではありません。実際にマンションの売却があまり得意ではなかったとしても「当社はマンションの売却は苦手です」などと公言する不動産会社はほとんど存在しないためです。

マンションの売却を得意とする不動産会社と出会うためには「おうちクラベル」の不動産一括査定を利用すると良いでしょう。おうちクラベルでは、物件種別に応じて得意とする不動産会社が表示されるためマンションの売却を得意とする不動産会社を見つけやすくなります。

おうちクラベルで複数の不動産会社に査定を依頼する

4.マンションに住宅ローンが残っている場合の注意点

売却しようとしているマンションに住宅ローンが残っている場合には、どのような点に注意すれば良いのでしょうか？主な注意点は次のとおりです。

  • 抵当権が付いたままのマンションは売却できない
  • 返済方法を金融機関と相談する

4-1.抵当権が付いたままのマンションは売却できない

抵当権とは、金融機関からお金を借りる際に土地や建物につける担保です。万が一約束どおりに返済ができなかった場合には金融機関がこの担保を実行して不動産を売却します。この売却対価から金融機関は借入金の返済を受けるということです。

住宅ローンが残っている場合には、このローンに関する抵当権がマンションについていることが一般的でしょう。

まず法律上は抵当権がついたままの物件であっても売却することはできます。ただし現実的には、抵当権がついたままの物件を購入する人はほとんど存在しないでしょう。

抵当権が付いたままであるということは、以前の所有者がローンを返済しなくなった際に自分が買った不動産が売られてしまうリスクがあるということであり、このリスクを受け入れる人は非常に稀であるためです。

そのためマンションを売却する前には、抵当権を抹消しておかなければなりません。

4-2.返済方法を金融機関と相談する

抵当権を抹消しようにも、ローンが残っている状態でただ抹消を求めたところで金融機関は抹消には応じてくれません。そこで次の二択となるでしょう。

  1. ローンを全額返済してマンションの抵当権の抹消に応じてもらう
  2. 別の物件に抵当権を付け替えることを条件にマンションの抵当権の抹消に応じてもらう

マンションの売却対価や自己資金などでローンが全額返済できるのであれば「1」の方法を選択することとなります。一方、マンションの売却対価を返済に充ててもなおローンが残ってしまう場合には「2」を検討することになるでしょう。

いずれの方法が適しているのかは状況によって異なります。そのためローンの残っているマンションを売却する際にはあらかじめローン契約先の金融機関と相談しておくことが必要です。

5.マンション売却の流れ

マンションの売却はどのような流れで進めていけば良いのでしょうか？基本的な流れは次のとおりです。

  • 不動産会社の査定を受ける
  • 媒介契約を締結する
  • 販売活動を開始する
  • 買い主が決まったら売買契約を締結する
  • 決済・引き渡しを行う
  • 確定申告を行う

5-1.不動産会社の査定を受ける

はじめに複数の不動産会社から、売却しようとしているマンションの査定を受けましょう。複数の不動産会社から査定を受けることで、依頼先の不動産会社を選定しやすくなるためです。

マンションの査定をご希望の際には「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。

おうちクラベルで複数の不動産会社に査定を依頼する

5-2.媒介契約を締結する

不動産一括査定の結果、マンションの売却に強く信頼できそうな不動産会社を見つけたら媒介契約の締結に進みます。媒介契約とは、不動産会社に買い手を探してもらったり売買を仲介してもらったりするために不動産会社と結ぶ契約です。

媒介契約には次の3つが存在します。それぞれの利点を確認のうえ希望に合う媒介契約を締結しましょう。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

5-2-1.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、そのマンションの契約を1社の不動産会社のみに依頼する媒介契約です。契約期間中はそのマンションに関する媒介契約を他の不動産会社に依頼することはできません。

また仮に売主が自分で買い手を見つけた場合であっても、その不動産会社に仲介をしてもらわなければならず、仲介手数料の支払いも必要です。このような厳しい縛りがある反面、不動産会社側の責任は重くなっています。

まず専属専任媒介契約を締結してから5日以内にレインズ（不動産流通機構）へ登録しなければなりません。また少なくとも7日に1回は依頼者への状況報告が必要です。

5-2-2.専任媒介契約

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同じく、そのマンションの契約を1社の不動産会社のみに依頼する媒介契約です。契約期間中はそのマンションに関する媒介契約を他の不動産会社に依頼することはできません。ただしこちらは売主が自分で買い手を見つけることは可能とされています。

専属専任媒介契約よりは依頼者への縛りが緩いことから、不動産会社側の義務も少し緩和されています。具体的には、レインズの登録期限は専任媒介契約を締結してから7日以内です。また依頼者への報告頻度は14日に1回以上とされています。

5-2-3.一般媒介契約

一般媒介契約とは、他の不動産会社への並行した依頼が制限されない媒介契約です。もちろん依頼者が自分で買い手を見つけても問題ありません。

一般媒介契約では不動産会社の義務が緩くなっており、レインズの登録は任意です。また依頼者への報告頻度についても特に規定されていません。

5-3.販売活動を開始する

不動産会社と媒介契約を締結したら販売活動がスタートします。たとえば不動産会社が自社ホームページに販売中のマンションを掲載したり、新聞へ折り込み広告を入れたりするなどです。

販売活動は不動産会社が行うため、売主は直接購入希望者などからの問い合わせなどに対応する必要はありません。

ただし物件の購入希望者がなかなか現れない場合は、不動産会社から販売価格の引き下げなど条件の見直しを相談される場合もあります。そのような相談には適宜対応しましょう。

また購入希望者が現れた際には、マンションの内覧に応じる必要があります。売主が今もそのマンションに住んでいる場合には売主の立ち会いは必須です。

一方、すでにそのマンションに誰も住んでいない場合には不動産会社に内覧を任せることも選択肢の1つとなります。ただしこの場合であっても、売主が立会い購入希望者からの質問に丁寧に対応することで好印象となり売買契約の成立につながりやすいでしょう。

内覧に応じる際にはマンション内の物をあらかじめ整理整頓したり清掃したりして、きれいな状態にしておきましょう。引き渡し時にはすべての家財道具を撤去するとしても、物が乱雑に置かれている状態では印象が悪くなってしまうためです。

5-4.買い主が決まったら売買契約を締結する

買主が決まったら売買契約を締結します。売買契約書は不動産会社側で用意してくれるため、売主が一から作成する必要はありません。

また売買契約の締結と同時に、買主から手付金を受領することが一般的です。手付金は売却価格のおおむね5％から10％程度とすることが多いでしょう。

5-5.決済・引き渡しを行う

売買契約であらかじめ取り決めた日程で物件の引き渡しと決済を行います。「決済」とは不動産取引でよく使用される用語で、売買代金の支払いと引き換えに名義変更の必要書類に署名捺印をすることを指します。

マンションの買主はローンを組むことが多く、その場合には金融機関の応接室などで決済が行われることが多いでしょう。決済の場には次の人などが立ち会います。

  • マンションの売主
  • マンションの買主
  • 不動産会社の担当者
  • 銀行のローン担当者
  • 名義変更を担当する司法書士

決済の完了後、司法書士はそのまま法務局へ出向いて名義変更などの登記申請を行います。これでマンションが正式に買主側の所有となるわけです。

5-6.確定申告を行う

先ほど解説したように、マンションの売却は譲渡所得税の対象となります。譲渡所得税額が発生する場合や、特例の適用を受けた結果譲渡所得税が発生しないこととなる場合には、期限内に確定申告をしなければなりません。

期限内に確定申告をしないと本来であれば適用できたはずの特例が適用できず、結果的に多額の税金がかかる可能性があります。そのため確定申告は忘れずに行いましょう。

確定申告の期限はマンションを売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。この確定申告は普段の確定申告を自分で行っている方であっても、税理士へ依頼することをおすすめします。

なぜなら特例の適用を受けるには多くの要件を満たす必要があり、これを税理士に相談しながら進めたほうが良いためです。また譲渡所得税の申告や特例の適用を受けるためにはさまざまな書類が必要となるため、自分で行おうとすれば多大な手間が生じる可能性が高いでしょう。

6.マンションを賃貸にしている場合の売却は？

マンションを自分や家族が使用するのではなく賃貸に出して賃料を得ている場合もあるでしょう。このようなマンションであっても売却することはできるのでしょうか？

また賃貸に出しているマンション特有の注意点などはあるのでしょうか？それぞれについて解説していきます。

6-1.賃貸中のマンションであっても売却できる

賃貸に出しているマンションであっても売却することは可能です。

この場合の買主は自分がそのマンションに住むために買うのではなく、賃料収入を得るための投資として購入することが一般的です。このようなマンションの売買を「オーナーチェンジ」などといいます。

6-2.賃貸中のマンションを売却する際の注意点

では賃貸中のマンションを売却する場合に特有の注意点にはどのようなものがあるのでしょうか？主な注意点は次のとおりです。

  • 買い手が現れるとは限らない
  • 賃貸マンションの売却に強い不動産会社に依頼する

6-2-1.買い手が現れるとは限らない

一般的に賃貸中のマンションは、入居者がいないマンションと比較して売りにくいといえます。なぜなら賃貸中のマンションを購入する人は限定的であるためです。

また売却ができたとしても、入居者がいないマンションよりも購入対価が低くなりやすい傾向にあります。ただし非常に利回りが良いなど投資対象として好条件のマンションであれば購入希望者が見つかりやすいでしょう。

6-2-2.賃貸マンションの売却に強い不動産会社に依頼する

賃貸中のマンションの売却は、賃貸マンションの売却に強い不動産会社へ依頼しましょう。なぜなら賃貸中のマンションを購入する顧客層は自分で住むためのマンションを購入する顧客層とは重ならないことも多く、不動産会社によって得意・不得意が分かれやすいためです。

賃貸マンションの売却に強い不動産会社へ依頼することで、より良い条件で売却できる可能性が高くなるでしょう。そして賃貸中のマンション売却に強い不動産会社をお探しの方は、おうちクラベルでの不動産一括査定がおすすめです。

査定額や担当者の対応を比較することで、賃貸マンションの売却に強い不動産会社が見つけやすくなるでしょう。

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7.まとめ

マンションの売却に関する注意点について解説しました。マンションの売却の注意点を踏まえ、後悔しないマンション売却を進めましょう。

そしてマンションの売却をより良い条件で進めるためには、売却のパートナーである不動産会社の選定が重要です。しかしそのマンションの売却に強い不動産会社を自分で探すことは容易ではないでしょう。

そのような際には「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。おうちクラベルは複数の優良な不動産会社にマンションの査定を一括で依頼できるサービスです。マンションの売却を依頼する不動産会社をお探しの際には、おうちクラベルの不動産一括査定をご利用ください。

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