投資用マンションはいつ売ればいいのか？売却のタイミングを徹底解説

2023年11月8日
マンション売却

投資用マンションを買ったもののいつ売ればよいのかわからないとお考えの方もいるのではないでしょうか。

投資用マンションを売るタイミングとしていつがベストなタイミングなのかがわからず、好機をのがしてしまったり、いつまでも保有し続けたりしてしまう方もいるでしょう。

そこで、本記事では投資用マンションはいつ売ればいいのかについて解説します。不動産市場の動向、入居者が退去したタイミング、税金の優遇期間、大規模修繕工事の時期、デッドクロスから売却のタイミングを考えるとともに、売却時の注意点についても解説します。

1 1.投資用マンションとは？
- 1.1 1-1.不動産投資のためのマンション
2 2.インカムゲインとキャピタルゲイン
- 2.1 2-1.インカムゲイン
- 2.2 2-2.キャピタルゲイン
3 3.区分所有マンションと一棟マンション
4 4.居住用マンションと投資用マンションの違い
5 5.投資用マンションの売却には仲介と買取がある
- 5.1 5-1.仲介
- 5.2 5-2.買取
6 6.投資用マンションの売りどきはいつか
7 7.投資用マンション売却の注意点
8 8.まとめ
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1.投資用マンションとは？

そもそも投資用マンションとは、どのようなマンションのことを指すのでしょうか。

ここでは、どのようなマンションを投資用マンションと呼ぶのか、居住用のマンションと異なる点があるのかなどについて解説します。

1-1.不動産投資のためのマンション

投資用マンションとは、第三者に賃貸して家賃収入を得るためのマンションです。不動産投資を目的として所有するマンションであるため、基本的には購入者自身は居住しません。自身が購入するような実需のための居住用マンションと区別するために投資用マンションと呼ばれているのです。

投資用マンションは賃貸物件として貸し出すことが前提であるため、居住者はファミリーよりも単身者のほうが多くなります。そのため、部屋数は居住用マンションよりも少なく、設備も最低限のものが揃っているのみであることが一般的です。

2.インカムゲインとキャピタルゲイン

2-1.インカムゲイン

不動産投資におけるインカムゲインとは、投資用マンションを所有することで毎月家賃収入が入ることを指します。現在では、インカムゲインを狙う投資法がメインです。

インカムゲインを狙った投資を行うメリットは、毎月安定した家賃収入を得られる点です。不動産を取得するにはローンを組んでいる場合も多いため、毎月安定した収入を得られることで、ローンの返済も滞りなく行えるでしょう。また、空室が多ければ家賃収入は安定しにくいのですが、空室対策を行うことで安定した家賃収入を得られるでしょう。

ただし、ハイリターンにはなりづらいというデメリットもあります。家賃を高くするなどして増収を目指すこともできますが、それでもハイリターンと言えるほど収入が増えることは考えにくいでしょう。

2-2.キャピタルゲイン

一方、不動産投資におけるキャピタルゲインとは、取得した投資用マンションを売却して譲渡益を得ることを指します。現在では不動産投資法としてはメインではありません。

キャピタルゲインの大きなメリットは、ハイリターンが得られる可能性があることです。取得時から不動産の価値が上がり続け、適切なタイミングを見計らって売却することで、購入価格の数倍の利益が得られることもあります。

ただし、リスクが大きい点が最大のデメリットです。購入時から価格が下がれば、売却しても利益を得ることはできませんし、場合によっては大きな損失を被ることも考えられます。

かつて1980年代後半から90年代初頭までのバブル経済期においては、キャピタルゲイン目的の不動産投資がほとんどでしたが、現在の日本においては非常に限定的であるといえます。確実に利益を得たい場合は、キャピタルゲイン目的よりもインカムゲイン目的の投資法がおすすめです。

3.区分所有マンションと一棟マンション

投資用マンションには区分所有マンションと一棟マンションの2種類があります。区分所有マンションとは、マンションを1室ごとの単位で購入し、それを運用する方法であり、一棟マンションはマンションを一棟まるごと購入して運用する方法です。

区分所有マンションは、物件価格が比較的安価なため投資しやすいことがメリットです。また、金融機関のローンも比較的審査が通りやすく、フルローンも可能なものがあります。建物全体の所有者ではないため、管理や修繕の負担が少ない点もメリットだと言えます。

加えて、区分所有マンションは流動性が高く、売却しやすいことも特徴の1つです。そのため、一棟マンションよりも投資を手軽に行うことができ、不動産投資の登竜門の側面があります。

一方、一棟マンション投資のメリットの1つは、空室リスクが低くなることです。一棟丸ごと所有していれば、1室が空室になっても他の居室でカバーできるため大きな問題にはなりにくいと言えます。

また、マンション全体を管理できることもメリットの1つだと言えます。区分所有マンションでは部屋ごとの管理しかできないため、マンション全体の管理を行っている別会社の運営方針に従わざるをえません。

一棟マンションでは一棟丸ごと管理できるため、外観や共有施設などを自由に変更することも可能です。管理のクオリティを向上させることにより、入居者の顧客満足度を高めることができ、物件価値の向上・空室率の低下・家賃下落率の低下などを実現させることが期待できます。

4.居住用マンションと投資用マンションの違い

居住用マンションと投資用マンションにはどのような違いがあるのでしょうか。ここでは、具体的に間取り、ローン、価格の決まり方の3つの違いについて解説します。

4-1.間取り

居住用マンションは一般的な分譲マンションのことで、購入者が自身で入居するためのマンションです。居住用マンションはファミリー向けの間取りが多く、2LDKや3LDKなどの間取りがメインとなっています。家族で長い間住むことが想定されているため、広さや設備も充実している点も特徴の1つです。

一方、投資用マンションは不動産投資のために購入するマンションのことで、第三者に賃貸してその家賃収入を得るためのマンションです。

投資用マンションは賃貸で利用されることが基本であるため、ファミリー向けよりも単身者向けの間取りであるワンルームや1Kの間取りがメインとなっています。そのため、広さや居住性よりもコンパクトにまとまっていることを重視しています。また、マンション周辺の住環境よりもアクセスの良さが重視される傾向にある点も特徴の1つです。

このように、一見同じに見えるマンションでも、所有する目的が異なるだけで、これだけの違いが生まれます。

4-2.ローン

居住用マンションと投資用マンションには、ローンでも違いがあります。

一般的に居住用マンションに利用できる住宅ローンは、金利が低い傾向にあります。審査においては、個人の年収、属性、資産状況などを要素に、返済能力があるのかが判断基準です。住宅ローンは金利が低いだけでなく、多くの金融機関で取り扱いがあり、返済期間が長めに設定されていることが特徴です。加えて、国もマイホーム取得を後押しする政策を推進しており、要件を満たせば住宅ローン減税が利用でき、お得に居住用マンションを購入できます。

一方、投資用マンションで融資を活用する場合、不動産投資ローン（アパートローンやプロパーローン）を利用します。投資用マンションは、マンションを第三者に貸し出しそこから得られる家賃収入を目的としているため、居住用マンションで利用できる住宅ローンが利用できません。

同じ不動産への融資でも、不動産投資ローンは事業融資になります。不動産投資ローンは返済原資を家賃収入、すなわち事業収入としています。事業収入が返済原資となる場合、給与が返済原資である場合よりもリスクが大きくなると考えられるため、金利も高くなります。また、融資期間も住宅ローンよりも短くなるのが一般的です。

このように、居住用マンションと投資用マンションには、ローンにおいても大きな違いがあります。

4-3.価格の決まり方

居住用マンションと投資用マンションでは価格の決まり方も異なります。居住用マンションでは一般的に取引事例比較法が用いられるのに対し、投資用マンションでは収益還元法が用いられることが一般的です。

ここでは、取引事例比較法と収益還元法にはどのような違いがあるのかを解説します。

4-3-1.取引事例比較法

取引事例比較法とは、その不動産と条件が近い物件の取引事例を収集し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法のことです。例えば、近くにある類似物件の価格が高ければ、その不動産の価格も高くなりやすくなる、という評価方法です。

比較の基準となる条件には、同じ地域にある類似物件の価格だけでなく、不動産に付随している機能や設備の充実度なども該当します。すなわち、同じ地域にあり付随している機能や設備がほとんど同じであれば、価格もほぼ同じになるのです。

4-3-2.収益還元法

収益還元法とは、その不動産が将来生み出すであろうと予測される収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。なお、収益価格を求めるには、「直接還元法」と「DCF法」の2つの方法があります。

直接還元法は、不動産から一定期間で得られる純利益を一定の還元利回りで割ることで求められます。簡単な計算式で求められるため、利用しやすい計算手法ではありますが、その精度はあまり高くありません。

これに対し、DCF法とは、将来生み出す収益を現在価値に割り引くことで企業価値を求める手法です。直接還元法よりも計算が複雑で負担がかかるのですが、正確な値を求めることができます。

5.投資用マンションの売却には仲介と買取がある

投資用マンションの売却には、仲介と買取の2つの方法があります。

ここでは、仲介と買取についてそれぞれ解説します。

5-1.仲介

投資用マンションの売却方法の1つである仲介は、不動産仲介会社を通してマンションの買主を探す方法です。不動産仲介会社は、マンション売却のサポートとして、買主を探してくれたり契約書などの作成を手伝ってくれたりします。不動産仲介会社に依頼することで、自分で買主を探すよりも高い金額で売れる可能性が高いことが特徴です。一般的には相場かそれ以上の金額で売り始めるため、場合によっては相場よりも高い金額で売れやすくなるのです。

仲介を依頼すると、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は法律で決められています。法律で定められている仲介手数料の上限は以下のとおりです。

400万円超：取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
200万円～400万円以下：取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
200万円以下：取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

居住用マンションと違って買主は投資家になるので、投資家を探すことが求められます。いつ買い手が現れるのかわからず、長い期間待ち続けることもありえます。そのため、長期間にわたる売却の計画を立てることになるでしょう。

5-2.買取

一方、投資用マンションの買取は、不動産買取会社にマンションを買い取ってもらう方法です。不動産買取会社は、買い取った物件をリフォームして自社の利益分を乗せて次の投資家へ売却します。仲介と違って不動産買取会社が購入してくれるため、すぐに売却、現金化できる点がメリットです。

ただし、仲介に比べ買取価格が安くなる点が大きなデメリットです。不動産仲介会社は仲介手数料により利益を得るため、売買価格には影響しませんでしたが、不動産買取会社は不動産を買い取りそれを売却して利益を出すため、できるだけ安く買い取ろうとします。買取価格の相場は、市場価格の2〜4割ほど安くなった金額になります。

このように、仲介か買取かを選ぶ際、どちらが圧倒的に優れているということはありません。高い価格でも売れる可能性があるけれど売却期間の見通しが立ちにくい仲介か、すぐに売却、現金化できるけれど買取価格が安い買取かは、ご自身の置かれた状況をよく考えた上で判断することをおすすめします。

6.投資用マンションの売りどきはいつか

投資用マンションを売るタイミングはいつが良いのでしょうか。

不動産投資における物件の売却は「出口戦略」と呼ばれ、非常に大切です。売却時期を変えるだけで得られる収益が大きく変わることもあるため、投資用マンションの売りどきについて解説します。

6-1.中古マンション市場の動向から考える

中古マンション市場の動向から考える方法があります。中古マンションの価格は新築マンションの価格動向に影響を受けます。また、新築マンションの価格は景気動向と密接に連関しているため、景気にも注目をする必要があります。

国土交通省が9月20日発表した2022年の基準地価は、全用途の全国平均が前年比0.3％上がり、3年ぶりのプラスとなりました（※）。住宅地での上昇は1991年以来、31年ぶりのことです。

また、国土交通省が毎月公表している不動産価格指数によれば、マンション（区分所有）の価格は2013年以降一貫して上昇しています。2010年を100とすると、2022年8月で186.7となり1.8倍になっているため、大幅に上昇していることがわかるでしょう。

※　出典：国土交通省　プレスリリース

なお、この場合のマンション（区分所有）は実需のマンションであり、投資用マンションとは必ずしも同じではありません。ただし、投資用マンションの価格も実需マンションの価格の影響を受けます。例えば、商業用不動産のアパート・マンション（一棟）を見ても第3四半期分で156.4となっています。このことから、実需のマンションのみならず、投資用も含めたマンション全体が価格上昇をしていることがわかります。

また、2022年12月、日銀による金融緩和政策の見直しが発表され、長期金利の上限を0.25%程度から0.5%程度に引き上げる決定がなされました。これに対し、不動産業界においてもさまざまな反応が見られ、「金利が上がると不動産が売れなくなるのではないか」という見方も広がりました。

ただし、依然として日本が低金利であることに変わりありません。引き上げられたとはいえ、他国と比べると金利は安いままです。そのため、今回の決定だけで不動産に対する需要が減ることは考えにくいでしょう。そのため、このタイミングで焦って売る必要はなく、じっくり検討をすることをおすすめします。

6-2.入居者が退去したタイミングから考える

区分所有マンションの場合、入居者が退去したタイミングから考えることもできます。

入居者が退去すると、原状回復工事と入居者募集業務が必要です。しかし、原状回復工事と入居者募集業務には時間と費用がかかるため、入居者が現れるまでは収益が発生しません。そこで、原状回復工事や入居者募集のコストを支払う前に売却したほうが投資判断として良い選択である可能性があります。

区分所有マンションであれば、投資用マンションとしてだけでなく、居住用マンションやセカンドハウスのような実需のマンションとして購入する方も対象に入るため、幅広い対象へアプローチできるという利点もあります。

一方、一棟1棟マンションで居住者がいる場合は、オーナーチェンジ物件として売却するほうが大きな収益を期待できます。居住者のいる一棟1棟マンションは不動産投資家に売ることになるため、居住者の少ない状態よりも満室に近い状態のほうが、利回りが高くなります。マンションの売却価格を計算する収益還元法を用いると、利回りが高いほうが価格も高くなるため、売却活動を有利に進めることが可能です。

以上のことから、区分所有マンションであれば、入居者が退去したタイミングでの売却、一棟1棟マンションであれば、なるべく満室に近い状態での売却がおすすめと言えます。

6-3.税金の優遇期間から考える

税金の優遇期間から考えることもおすすめです。不動産を売却する際には税金がかかるのですが、不動産を譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の「短期所有」と5年を超える「長期所有」で差があり、長期保有のほうが割安な設定になっています。

具体的には、以下の通りです。

短期所有：39.63%（所得税率：30%、住民税率：9%、復興所得特別税：0.63%）
長期所有：20.315%（所得税率：15%、住民税率：5%、復興所得特別税：0.315%）

以上の税率を考えると、長期所有と短期所有では、不動産売却時にかかる税率がほぼ2倍の差があることになります。そのため、税金面から見れば、長期保有になった段階で売却を考えるのが賢明な判断だと言えるでしょう。すでに5年間に近い期間、不動産を所有しているのであれば、5年を経過してから売却をするというのが一つの判断になります。

ただし、税金が優遇されても、そもそも売却金額が下がってしまえば意味がなくなってしまいます。税金を安くすることだけを考えるのではなく、他の要素と複合的に判断した上で売却時期を見極めるようにしましょう。

6-4.大規模修繕工事の時期から考える

マンションでは築10〜15年が経過すると、大規模修繕工事を行うことになります。一棟1棟マンションを運営している場合、大規模修繕工事が行われる前に物件を売却するという投資判断がありえます。

区分所有マンションの場合も、大規模修繕工事が一つの目安になります。マンションの大規模修繕工事にかかる費用は、マンション所有者が支払う積立修繕金から支払われます。ただし、近年は大規模修繕工事にかかる費用が高額になっていることもあり積立修繕金のみではまかないきれず、一時徴収金を請求される場合もあります。そのため、大規模修繕工事の時期になると、多額の支出が予想されます。

また、築年数が経過すると修繕積立金そのものが値上げされるケースも少なくありません。大規模修繕工事が行われる前にマンションを売却することにより、一時徴収金の支払いや修繕積立金の値上げを避けることも選択肢の一つに入れておくと良いでしょう。

6-5.デッドクロスから考える

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回った状態を指します。デッドクロスに入る前は、経費に計上できる減価償却費がローンの元金返済額を上回っているため、不動産所得を帳簿上赤字にすることができ、所得税の節税ができました。

しかし、建物や設備の減価償却期間が終了するなどしてデッドクロスに入ると、キャッシュフローは変わらないのに帳簿上は黒字となります。黒字になれば所得税が多く課税されるようになるため、税引き後のキャッシュフローがマイナスになってしまうことが生じます。

このような状況を考えると、デッドクロスが見えてきたら売却するという投資判断も選択肢の1つだと言えるでしょう。マンション投資においては、あらかじめデッドクロスの時期を想定しておくことが重要です。不動産投資を始める資金計画の段階で、シミュレーションしておくことをおすすめします。

7.投資用マンション売却の注意点

投資用マンションを売却する際には、気をつけておくべき注意点があります。ここでは、投資用マンションの売却における3つの注意点とポイントについて解説します。

注意点を知らずに売却をしてしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。また逆に、売却が困難な物件も売れるようになる可能性がありますので、必ず確認するようにしてください。

7-1.複数の不動産仲介会社に査定を依頼する

1つ目のポイントは、複数の不動産仲介会社に査定を依頼することです。1社のみに査定を依頼する場合も多く見受けられますが、かなりリスクが高い売却方法だと言えます。

不動産仲介会社は、統一した尺度で査定価格を決めているのではなく、それぞれの不動産仲介会社が独自に決めているため、不動産仲介会社によって査定価格に差があります。また、売却活動の方法も不動産仲介会社ごとに異なるため、売却までにかかる時間に差が出ることもあるでしょう。そのため、複数の不動産仲介会社に査定を依頼して、それぞれの不動産仲介会社を比較することがおすすめです。

しかし、複数の不動産仲介会社に査定を依頼するのが面倒だと感じられる方もいるのではないでしょうか。たしかに、複数の不動産仲介会社に対し、1社ずつ査定依頼をするのは楽な作業ではありません。

そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトの利用です。不動産売却の査定を一括で複数の不動産仲介会社にできるサイトであり、多くのサイトが投資用マンションの売却にも対応しています。

無料で利用できるため、複数の不動産仲介会社に査定依頼をするのが面倒だなと感じられる方は一度利用してみてください。

7-2.ローン残債を確認する

2つ目のポイントは、ローン残債を確認することです。売却時にローン残債がある状態では不動産の抵当権が抹消できないため、マンションの売却ができません。そのため、ローンが残っている状態でマンションを売却するためには、売却代金で一括返済をしなければなりません。

この際、マンションの売却額が低く、ローンの残債額に満たない場合は、自己資金を投入することで一括返済を行う必要があります。ただし、その差額を自己資金で準備できないケースも考えられます。

その場合は、金融機関と相談して「任意売却」の手続きを行い、抵当権を解除してもらいます。任意売却とは、債権者の了解を得て一般市場にて不動産を売却することを指します。

自己資金を投入してローン残債を支払う場合でも、売却後もローン返済を続けることになっても、自己資金に余裕がなくなってしまい、自身の生活にも影響が出てしまうことが考えられます。

そのため、不動産投資ローンを組むときには、しっかりとした返済計画を立てることが大切です。ずさんな計画を立ててしまうと、マンション投資での収益が上がらなかった場合、自身の生活が苦しくなってしまう可能性があります。適正なマンション投資の事業計画を立てることで、売却時にローン残債返済のために自己資金を大量投入せずに済むようにしましょう。

7-3.外国人投資家への売却も考える

3つ目のポイントは、外国人投資家への売却を考えることです。近年は、日本の投資用物件に興味を持つ外国人投資家が増えており、特に賃貸マンションを探しに来る外国人投資家は多くいます。外国人は日本人と考え方が違う場合が多く、日本人投資家には売りづらい物件にも興味や関心を持ってもらえる可能性が高く、売却相手として適していることがあります。

外国人へ不動産を売却することは法的にも問題なくできます。ただし、外国人投資家に売却する際は外国人ならではの問題が発生することもあります。

例えば、外国人は国内の金融機関の不動産投資ローンが利用できないことが少なくありません。日本国籍を持っているか特別永住者であればローンを問題なく利用できますが、それ以外の場合ではローンが利用できないことが多く、現金一括払いでの支払いしか選択肢がなくなってしまいます。これにより、購入を断念せざるを得ず、契約が不成立になってしまう可能性があるのです。

また、日本語を話すことができない外国人への売却でも注意が必要です。中には契約内容を聞かずに署名をしてしまう外国人投資家もおり、形式的には契約が成立した形になります。ただし、相手は契約内容を理解しているわけではないため、有効な契約ではありません。そのまま金銭の授受などをしてしまうと、大きなトラブルにも発展する可能性があるため、必ず通訳や翻訳で相手にも契約内容を理解してもらうように努めましょう。

8.まとめ

投資用マンションを売却するタイミングにはさまざまな考え方があり、唯一の正解はありません。そのため、さまざまな考え方をもとに複合的に判断する必要があります。記事内では中古マンション市場の動向、入居者が退去したタイミング、税金の優遇期間、大規模修繕工事の時期、デッドクロスを考え方の一例として紹介しました。

これらの判断基準から考えた結果、売却を行うと決めたら、複数の不動産仲介会社に査定依頼をすることをおすすめします。ただし、複数の不動産仲介会社に査定依頼をするのは面倒だと感じられる方もいることでしょう。そこで活用していただきたいのが不動産一括査定サイトの「おうちクラベル」です。

居住用物件だけでなく、投資用物件にも対応しているため、投資用マンションの売却時にもご利用いただけます。ぜひ「おうちクラベル」を活用していただき、複数の不動産仲介会社に査定依頼をしてから売却活動を始めるようにしてください。