本来、駅近のマンションはニーズが高く、比較的売りやすい物件であるはずです。
駅近のマンションを売りに出してもなかなか売れない場合、どのような理由が考えられるのでしょうか？
また、駅近のマンションが売れない場合、どのような対策を講じればよいでしょうか？
今回は、駅近のマンションが売れない理由や売れない場合の対処法などについて詳しく解説します。
駅近のマンションが売れない主な原因
本来売りやすい物件であるはずの駅近マンションが売れない場合、その原因はどのような点にあるでしょうか？
はじめに、駅近のマンションが売れない主な原因を6つ解説します。
- 売出価格が高すぎるから
- 老朽化が進行しているから
- 近隣に競合物件が多いから
- セキュリティが弱いから
- 騒音や振動が気になるから
- 不動産会社が囲い込みをしているから
売出価格が高すぎるから
1つ目の原因は、売出価格が高すぎることです。
売出価格とは、売主による希望売却価格を加味した、物件が不動産市場に売りに出される際の価格です。
確かに、売出価格を相場より多少高く設定することで、マンションがより高く売れる可能性を高めることは可能です。
しかし、売出価格が高すぎるとマンションが一向に売れない事態となりかねません。
そのため、売出価格はその地域の不動産事情に詳しい不動産会社の担当者とよく相談したうえで、「相場より多少高いものの買主が購入を見送るほどではない絶妙な価格」を設定することがポイントです。
その地域の不動産事情に詳しい不動産会社に詳しい信頼できる不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
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また、複数の不動産会社による査定額や担当者の対応などを比較することで、そのマンションの売却ノウハウを持つ不動産会社を見つけやすくなります。
老朽化が進行しているから
2つ目の原因は、マンションの老朽化が進行していることです。
適切なメンテナンスがされておらず外壁などに老朽化が目立つ場合は、購入意欲が湧きにくいうえ、近い将来建て替えの問題が浮上するリスクもあります。
そのため、これが原因で購入を躊躇されている可能性が考えられます。
近隣に競合物件が多いから
3つ目の原因は、近隣に競合となる物件が売りに出ていることです。
競合となる物件が買主にとってよい条件で売りに出ていると比較されてしまい、マンションがなかなか売れない事態となる可能性があります。
セキュリティが弱いから
4つ目の原因は、マンションのセキュリティが弱いことです。
駅に近いマンションは便利である一方で、多くの人が行き来することから、防犯面から不安に感じる人も少なくありません。
そうであるにもかかわらず、マンションにオートロックが付いていないなど防犯面に不安がある場合は、これが原因で購入候補から外れてしまい売れない可能性があります。
騒音や振動が気になるから
5つ目の原因は、騒音や振動が気になることです。
駅近のマンションは駅への行き来には便利であるものの、電車の音や振動が気になる場合があります。
また、地域によっては駅前には飲食店などが立ち並び、深夜まで騒ぐ声が気になる場合もあるでしょう。
駅から近すぎる場合は、このような点がデメリットとなりマンションが売れない可能性があります。
不動産会社が囲い込みをしているから
6つ目の原因は、不動産会社が囲い込みをしていることです。
囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の双方から売買の依頼を受ける「両手仲介」を画策するあまり、他の不動産会社経由での問い合わせに対し「その不動産はもう売れた」などと嘘をついて取り引きを断ることを指します。
両手仲介自体に問題があるわけではありません。
たとえ結果的に両手仲介になったとしても、不動産会社が独自の営業力や販売ネットワークを駆使して買主を見つけてくれる場合は、売主にとってもメリットとなります。
しかし、過度な囲い込みがなされると、売主は取り引きの機会を逃すことになり、マンションが売れない原因となり得ます。
このような事態を避けるには、信頼できる不動産会社にマンションの売却を依頼することがカギとなります。
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おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、信頼できる不動産会社と出会いやすくなります。
駅近のマンションが売れない場合の対策
駅近のマンションが売れない場合、どのような対策を講じればよいでしょうか？
ここでは、検討したい対策を8つ紹介します。
- 物件写真を撮り直す
- 物件のアピールポイントを見直す
- 売出価格を見直す
- 照明や家具の配置を変える
- 内見時の対応を見直す
- 売り出し時期を変える
- 売却を依頼する不動産会社を見直す
- 媒介契約の種類を見直す
物件写真を撮り直す
駅近のマンションが売れない場合は、物件写真を撮り直すことで問い合わせが増えるかもしれません。
特に、夜間や雨天時に撮影した薄暗い写真や部屋が散らかった状態のまま撮影された写真は、マンションの印象を悪くしてしまいがちです。
室内の清掃と整理整頓をしたうえで明るい時間帯に写真を撮り直すことで、マンションのイメージがよくなり、問い合わせや成約につながる可能性があります。
物件のアピールポイントを見直す
物件のアピールポイントを見直すことで、マンションが売れやすくなる可能性があります。
駅近であるにも関わらずマンションが売れない場合は、想定される顧客層の設定やアピールポイントがズレているのかもしれません。
不動産会社の担当者と相談したうえでこれらを練り直すことで、マンションが売れる可能性があります。
売出価格を見直す
駅近のマンションが売れない場合、売出価格が高すぎて買主が手を出しづらいのかもしれません。
売出価格が高すぎる場合、適正価格へと価格を見直すことで、マンションが売れる可能性があります。
ただし、特に売却を急ぐべき事情がない限り、相場以上に値下げをする必要はありません。
マンションの価格を相場以上に引き下げれば売れる可能性は高まる一方で、大切な資産を安く売ってしまうと後悔する可能性が高いためです。
照明や家具の配置を変える
駅近のマンションが売れないからといって、焦ってリフォームやリノベーションをすることはおすすめできません。
中古マンションは安く買って自分の自由にリノベーションをしたいとのニーズがある一方で、売主が行ったリフォームやリノベーションが買主の好みに合うとは限らないためです。
また、リフォームやリノベーションの費用が売出価格に加算されると売出価格が高くなり、マンションがさらに売りづらくなるリスクもあります。
そのため、大がかりな工事を行うのではなく、照明や家具の配置を変えてみることをおすすめします。
これだけでもマンションの印象が大きく変わり、成約につながる可能性が見込めます。
内見時の対応を見直す
問い合わせや内見の希望はあるにもかかわらずその後成約につながらない場合は、内見に何らかの問題があるのかもしれません。
この場合、内見の対応を見直すことで駅近のマンションが売れる可能性があります。
具体的には、内見の前に清掃や整理整頓を心がけることです。
また、臭いなどが気にならないか、第三者である不動産会社の担当者に確認するとよいでしょう。
そのうえで、可能な限り売主自らが立ち会いマンションの住み心地などを丁寧に案内することで、成約につながる可能性が高くなります。
売り出し時期を変える
駅近のマンションが売れない場合、売り出し時期を見直すことも1つの手です。
一般的に、マンションは2月から3月がもっとも成約しやすいといわれています。
そのため、この時期にマンションを売り出すことで、売買契約の成立につながる可能性があります。
また、周辺に競合物件が売りに出ている場合は、競合物件と売り出し時期をずらすことも検討するとよいでしょう。
売却を依頼する不動産会社を見直す
マンションの売却を依頼している不動産会社が販売活動に力を入れていないと考えられる場合や、囲い込みがされている可能性がある場合、売却を依頼する不動産会社を変えることでマンションが売れる可能性があります。
ただし、不動産会社はいつでも変えられるわけではなく、売却を依頼するにあたって取り交わす媒介契約には、3か月などと期間が定められていることが一般的です。
そのため、不動産会社を変える場合は契約期間の満了日を確認し、この期間が満了するタイミングで行うことをおすすめします。
媒介契約の種類を見直す
不動産会社と取り交わす媒介契約には、次の3つがあります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
不動産会社からすすめられるがまま、専属専任媒介契約や専任媒介契約を選択していることも少なくありません。
しかし、駅近のマンションが売れない場合は、媒介契約の期間が満了するタイミングで一般媒介契約に切り替えることも1つの手です。
なぜなら、一般媒介契約は複数社と同時に契約することができるため、不動産会社に競争意識が生じて販売活動に力を入れてくれる可能性が見込めるうえ、囲い込みもされづらいためです。
ただし、マンションの老朽化が進んでいるなど比較的売りにくい物件である場合は、一般媒介契約とすることはおすすめできません。
なぜなら、一般媒介契約では不動産会社がせっかくコストや労力をかけて販売活動に力を入れても、他社の仲介で成約してしまうと仲介手数料を一切受け取ることができないため、不動産会社が販売活動に力を入れなくなるリスクがあるためです。
マンションの売却価格に影響する主な要素
マンションを売却する場合、売却価格にはどのような要素が影響するのでしょうか？
ここでは、マンションの売値に影響する主なポイントを紹介します。
- 立地
- マンションのブランド
- 築年数
- セキュリティ体制
- 共用部分の設備
- 部屋の位置
- 設備の状態やグレード
なお、その駅近マンションの売却予想額を具体的に知りたい場合は、「おうちクラベル」をご活用ください。
査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、複数社による査定額を比較することで、その駅近マンションの売却適正額が把握しやすくなります。
立地
マンションの立地は、売却価格に大きく影響します。
都心や人気のエリアに位置している場合や、駅近であるなど利便性が高い場合は売却価格が高くなる傾向にあります。
マンションのブランド
マンションのブランドも、売却価格に影響します。
大手デベロッパーにより施工されたものである場合、売却価格が高くなりやすく、築年数がある程度経過しても価値が大きく下がりにくい傾向にあります。
築年数
マンションの築年数も、売却価格に大きく影響します。
一般的に、築浅であるほど売却価格が高くなりやすく、築年数の経過とともに価値は下落していきます。
セキュリティ体制
セキュリティ体制も、マンションの売却価格を左右する重要な要素の1つです。
中でも、共用部分へのオートロックの有無はマンションの価値に大きく影響する可能性があります。
共用部分の設備
共用部分の設備が充実しているかどうかも、マンションの価値を左右する要素の1つです。
たとえば、共用部分に打ち合わせスペースがある場合や宅配ボックスがある場合などは売却価格にとってプラスの要素となります。
部屋の位置
マンション内の部屋の位置も、マンションの売却価格に大きく影響します。
一般的に、階数が高くなるほど売却価格が高くなる傾向にあります。
また、その他の部屋と比較して、角部屋の方が価格が高くなりやすいといえます。
設備の状態やグレード
室内の設備の状態やグレードも売却価格に影響します。
たとえば、トイレや浴室、キッチンなどの状態がよく設置されている設備のグレードが高い方がマンションの売却価格が高くなる傾向にあります。
駅近のマンションをよい条件で売却するポイント
最後に、よりよい条件で駅近のマンションを売却するポイントを3つ紹介します。
- 複数の不動産会社に査定の依頼をする
- そのマンションの売却に強い不動産会社を依頼する
- 投資家をターゲットとすることも検討する
複数の不動産会社に査定の依頼をする
よりよい条件で駅近のマンションを売るには、複数の不動産会社に査定の依頼をすることが鉄則です。
複数の不動産会社の査定結果を比較することで、そのマンションの売却適正額が把握しやすくなるためです。
また、複数の不動産会社が売却の依頼を受けるために競い合ってそのマンションのアピールポイントを探すことで、マンションがより高く売れる効果も期待できます。
しかし、自分で複数の不動産会社を回ることには膨大な労力や時間を要します。
そこでおすすめなのが、「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルでは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、自分で1社1社にコンタクトをとる必要はありません。
そのマンションの売却に強い不動産会社を依頼する
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別（マンション、戸建てなど）があることが少なくありません。
その中からその駅近マンションの売却に強い不動産会社に依頼することができると、よりよい条件でそのマンションを売ってもらえる可能性が高くなります。
しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いか外部から判断することは困難です。
その際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルから査定を依頼し、複数社による査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、その駅近マンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
投資家をターゲットとすることも検討する
駅近のマンションは、そのマンションに住む人をターゲットとして売るだけでなく、そのマンションを賃貸に出すことを前提とする投資家もターゲットとすることも1つの手です。
そのマンションの状態や間取りなどによっては、投資家へ向けて売り出すことでより高値で売れる可能性があります。
いずれが適しているのかを自分で判断することは容易ではありません。
そのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社の担当者に相談のうえ、検討するとよいでしょう。
まとめ
本来、駅近のマンションはさほど売れにくい物件ではありません。
しかし、マンションの状態や売り出し方などによっては、なかなか売れない事態となる可能性があります。
駅近のマンションが売れない場合は、売れない理由をよく検討し、その理由に合った対策を講じるようにしてください。
よりよい条件でスムーズに駅近のマンションを売りたい場合は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、査定額や担当者の対応などを比較することで、その駅近マンションの売却に強みを持つ不動産会社を見つけやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
