築30年のマンションを売りに出しても、なかなか売れないこともあります。
築30年のマンションが売れない場合、その理由はどのような点にあるでしょうか？
また、よりよい条件で売るためには、どのような点に注意すればよいでしょうか？
今回は、築30年のマンションが売れない場合の主な理由や売れない場合の対処法、よりよい条件で売るポイントなどについて詳しく解説します。
築30年のマンションが売れない場合の主な理由
築30年の中古マンションが売れない場合は、次の点が原因かもしれません。
考えられる主な理由を3つ紹介します。
- 設備や外観の老朽化が進んでいるから
- 買主が住宅ローンを組みづらいから
- 修繕積立金が高くなる傾向にあるから
設備や外観の老朽化が進んでいるから
築30年のマンションは、設備や外観の劣化が目立ち始めるころです。
適切にメンテナンスがされている場合はきれいに保たれていることが多いものの、築浅のマンションと比較されるとどうしても見劣りしてしまいます。
外観や設備の劣化が目立つ場合は、これが原因で売れない可能性があります。
買主が住宅ローンを組みづらいから
築30年のマンションはまだ倒壊などの危険性があるとはいえず、適切に施工されたマンションであれば引き続き安全に住むことが可能です。
一方で、築年数の経過とともに資産価値は低下する傾向にあり、築30年の一般的なマンションの担保としての価値は決して高くありません。
このような理由から、買主が住宅ローンを組もうにも十分な額の融資が受けられず、必要な頭金が多くなる傾向にあります。
十分な頭金を確保できない買主が購入を見送り、これが原因で売れない可能性があります。
修繕積立金が高くなる傾向にあるから
築浅のマンションと比較して、築30年のマンションはメンテナンス費用がかかる傾向にあります。
そのため、当初の計画よりも修繕などのメンテナンス費用がかさんだマンションを中心に、所有者が月々支払う修繕積立金も高くなる傾向にあります。
修繕積立金が高いとたとえマンション自体を安く購入できたとしても月々の負担額が大きくなるため、これが原因でマンションが売れない可能性があります。
築30年のマンションの資産価値はどのくらい？
築30年のマンションの資産価値は、どの程度なのでしょうか？
ここでは、築30年のマンションの売却相場と、資産価値の考え方について解説します。
築30年のマンションの売却相場
築30年のマンションの売却相場を知りたい際は、公益財団法人東日本不動産流通機構（通称「東日本レインズ」が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」が参考になります。
このデータによると、首都圏における築年数別の成約価格（㎡単価）は、それぞれ次のとおりです。
| 築年数 | 平均成約価格（㎡単価）［万円］ |
|---|---|
| 0～5年 | 105.21 |
| 6～10年 | 93.76 |
| 11～15年 | 79.86 |
| 16～20年 | 74.01 |
| 21～25年 | 61.91 |
| 26～30年 | 44.57 |
| 31年～ | 38.98 |
このデータによると、築26年から築30年のマンションの㎡単価は新築から築5年のマンションの㎡単価の42％程度です。
また、築31年以上となると、新築から築5年のマンションの㎡単価と比較して37％程度にまで下落します。
あくまでも平均値ではあるものの、1つの参考となるでしょう。
その築30年のマンションがどの程度の価格で売れるのか具体的な売却予想額を知りたい場合は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、そのマンションの売却適正額が把握しやすくなります。
耐用年数と資産価値の考え方
「マンションの寿命は47年」といわれることがあります。
しかし、これはあくまでも「耐用年数」の話であり、築47年でマンションが危険な状態になったり倒壊したりするわけではありません。
耐用年数とは、通常の維持補修を加えることを前提に、その資産を本来の用途用法により使用することができる年数として定められている年数です。
耐用年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって定められており、マンション（すなわち、居住用の建物）の耐用年数はそれぞれ次のとおりです。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 金属造のもの | 骨格材の肉厚が 4mmを超えるもの：34年 3mmを超え4mm以下のもの：27年 3mm以下のもの：19年 |
マンションは「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの」に該当するものが多いことが、「寿命が47年」といわれるゆえんです。
この期間を過ぎると建物部分の資産価値はゼロとなり、担保としての価値が低くなります。
しかし、耐用年数はあくまでも計算上の価値です。
耐用年数を過ぎたり、耐用年数の経過が近かったりするからといって、これだけを理由にマンションが売れなくなるわけでもなければ、売買価格がゼロになるわけでもありません。
マンションの売買価格はニーズによって異なるため、たとえ耐用年数を過ぎたマンションであっても、買いたいと希望する人が1人でもいる限りは売ることが可能です。
そのマンションがいくらで売れるのか具体的に知りたい場合は、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご活用ください。
築30年のマンションをよりよい条件で売却するポイント
築30年のマンションを売る場合、できるだけ高値で売却したいと思うことでしょう。
では、マンションをよりよい条件で売るためには、どのような点に注意すればよいでしょうか？
ここでは、築30年のマンションをより高く売るポイントについて解説します。
- 自分で相場を把握しておく
- そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼する
- 売却を急がない
- そのマンションの魅力を十分アピールする
- 売出価格を高めに設定する
- 大規模なリフォームやリノベーションをしない
- 内見対応に力を入れる
自分で相場を把握しておく
1つ目のポイントは、自分でマンションの売却相場を把握しておくことです。
売却相場を確認しておくことで、マンションを相場より安く売却してしまうリスクや、マンションの売出価格を高くしすぎてマンションが一向に売れない事態を避けやすくなるためです。
マンションの売却相場を自分で調べる際は、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
これらには、マンションの実際の成約事例が掲載されています。
マンションの築年数や間取りなどの情報とともに成約価格が掲載されているため、売却を検討しているマンションの情報と比較することで、マンションの売却相場を把握しやすくなります。
そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼する
2つ目のポイントは、そのマンションの売却に強い不動産会社に、マンションの売却を依頼することです。
不動産会社には、それぞれ得意とするエリアや物件種別（マンション、戸建てなど）があることが少なくありません。
数多ある不動産会社の中から、その築30年のマンションの売却ノウハウを持つ不動産会社を見つけて依頼することができれば、よりよい条件でマンションを売れる可能性が高くなります。
しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからないことも少なくありません。
そのような場合は、不動産一括査定である「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
複数の不動産会社の査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、その築30年のマンションの売却に強みを持つ不動産会社を見つけやすくなります。
売却を急がない
3つ目のポイントは、マンションの売却を急がないことです。
なぜなら、売主が売却を急いでいることが買主に伝わると、買主から足元を見られ無理な値下げ要求をされる可能性が高まるためです。
売却を急がない場合は、買主から無理な値下げ要求をされたとしても、交渉が決裂する覚悟で値下げを断ることができます。
一方で売却を急ぐ場合は、その買主を逃したら期限までに売れないかもしれないとの焦りから、値下げを飲まざるを得なくなる可能性があります。
そのマンションの魅力を十分アピールする
4つ目のポイントは、そのマンションの魅力を十分にアピールすることです。
築30年のマンションは、新築マンションと比べるとどうしても見劣りしてしまいがちです。
しかし、交通の利便性がよいことや静かな住環境であること、子育て世帯が多いこと、セキュリティ体制が整っていることなど、そのマンションに特有の利点をアピールすることで、マンションがよりよい条件で売れる可能性が高くなります。
アピールポイントはそのマンションの購入ターゲット層を想定し、そのターゲット層がメリットと感じそうな点を重点的にアピールするとよいでしょう。
そのマンションの売却に強い不動産会社は、そのマンションの魅力を存分に引き出してくれるはずです。
そのため、マンションのアピールポイントは不動産会社の担当者とよく相談したうえで検討するようにしてください。
そのマンションの売却ノウハウを持つ不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
売出価格を高めに設定する
5つ目のポイントは、マンションの売出価格を高めに設定することです。
売出価格とは、売主の希望販売価格を指します。
マンションの売出価格は、不動産会社による査定額をベースに決めることが一般的です。
しかし、売出価格を必ずしも査定額と同額にする必要はなく、売主の希望に応じてある程度自由に設定することができます。
そして、売出価格を相場より多少高めに設定することで、築30年のマンションが高値で売れる可能性が高くなります。
なぜなら、買主が売出価格よりあえて「高く買いたい」と希望することはほとんどない一方で、はじめから売出価格が高い場合は、その価格で買いたいという人が現れる可能性があるためです。
とはいえ、売出価格をあまり高くし過ぎると、そのマンションが一向に売れない事態となりかねません。
そのため、買主が購入を見送るほどではない絶妙な価格に設定することがポイントです。
このような絶妙な価格を自分で設定することは容易ではなく、その地域の不動産事情に詳しい不動産会社の担当者に相談したうえで決めることをおすすめします。
そのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
大規模なリフォームやリノベーションをしない
6つ目のポイントは、自己判断で大規模なリフォームやリノベーションをしないことです。
築30年のマンションは老朽化が目立ち始めることから、リフォームやリノベーションをした方が高値で売れると考えるかもしれません。
しかし、リフォームやリノベーションをすることで、そのマンションが売れなくなってしまうリスクがあります。
なぜなら、築30年のマンションは安く購入して自由にリノベーションをしたいとのニーズが高い一方で、売主が行ったリフォームやリノベーションが買主の好みに合うとは限らないためです。
また、リフォーム費用などが加算されて売出価格が高くなると、割安であるというメリットが薄れ、売りづらくなる可能性もあります。
リフォームやリノベーションをするかどうかは、そのマンションの売却を依頼している不動産会社に相談のうえ、慎重に検討することをおすすめします。
内見対応に力を入れる
7つ目のポイントは、内見の対応に力を入れることです。
具体的には、内見前に清掃や整理整頓を徹底したうえで、当日は売主本人も立ち会い、そのマンションの住み心地などを丁寧に案内することなどが挙げられます。
内見でよい印象を与えることで買主の購入意欲が高まり、マンションがよりよい条件で売れる可能性が高くなるためです。
築30年のマンションが売れない場合の対処法
築30年のマンションを売りに出しても一向に売れない場合、どのように対処すればよいでしょうか？
ここでは、マンションが売れない場合に見直すべき主なポイントを解説します。
- 売出価格を見直す
- 物件写真を撮りなおす
- 照明や家具の配置を変える
- 売却の依頼をする不動産会社を変える
- 媒介契約の種類を変える
- 不動産買取を検討する
売出価格を見直す
築30年のマンションが一向に売れない場合は、売出価格が高すぎるのかもしれません。
この場合は、周辺相場を改めて確認し、適正価格へと見直すことでマンションが売れる可能性があります。
物件写真を撮りなおす
物件写真が薄暗い場合や生活感を感じるものである場合、これが原因でマンションが売れないのかもしれません。
この場合は、マンションの整理整頓や清掃をしたうえで、晴れた明るい日に物件写真を撮り直すことでマンションが売れる可能性があります。
照明や家具の配置を変える
築30年のマンションが売れない場合、部屋の古さが目立っているのかもしれません。
この場合は、照明や家具の配置の変更を検討するようにしてください。
大規模なリフォームやリノベーションをしなくても、照明や家具の配置を変えるだけで部屋の印象が大きく変わり、マンションが売れる可能性があります。
売却の依頼をする不動産会社を変える
マンション事態に問題がないにもかかわらず一向に問い合わせがない場合は、売却を依頼している不動産会社がそのマンションの売却に力を入れていないのかもしれません。
売り出しから3か月程度が経ってもほとんど問い合わせがない場合は、不動産会社に改めて販売戦略などを尋ねるとよいでしょう。
その回答次第では、不動産会社との媒介契約を更新するタイミングで、依頼先の不動産会社を検討することも選択肢の1つとなります。
媒介契約の種類を変える
売却を依頼する不動産会社自体を変えず、媒介契約の種類を変えることも1つです。
媒介契約には次の3種類があります。
不動産会社にすすめられるがまま「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選んでいることが多いでしょう。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
しかし、マンションが一向に売れない場合は、媒介契約の種類を一般媒介契約へと切り替え、他の不動産会社とも重ねて媒介契約を締結することが選択肢に入ります。
マンションを複数社から売りに出すことで、不動産会社同士に競争が生じ、マンションが売れる可能性が見込まれるためです。
ただし、築30年のマンションが駅から遠い場合や、売り出している部屋以外にも空室が目立つ場合など売りづらい物件である場合は、一般媒介契約に切り替えることでより成約が遠のくかもしれません。
一般媒介契約は不動産会社が販売活動にコストや労力を投じても、他の不動産会社による仲介で売買契約が成立すると報酬を一切受け取ることができないことから、不動産会社が販売活動に力を入れてくれなくなる可能性があるためです。
不動産買取を検討する
築30年のマンションが一向に売れない場合は、不動産買取での売却を検討します。
不動産買取とは、そのマンションを不動産会社に買い取ってもらう取引形態です。
不動産買取の場合、市場で売りにくいマンションであっても買い取ってもらえる可能性があります。
ただし、不動産買取による売買価格は市場での売却と比較して6割から8割程度となることが多く、マンションを高値で売りたい場合に向く方法ではありません。
まとめ
築30年のマンションは老朽化が目立ち始めることなどから、売りづらいといわれることもあります。
しかし、築30年程度のマンションは決して売れない物件ではなく、そのマンションの売却ノウハウを持つ不動産会社に売却を依頼しそのマンションの利点を十分にアピールしてもらうことで、よい条件で売却できる可能性があります。
しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからないことも少なくないでしょう。
その際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額や担当者の対応などを比較することで、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
