家を売りたいと思っていても、売却理由がネガティブなため正直に話したくないと考えている人は意外と多いものです。
しかし不動産売却においては売却理由を正直に伝えないことでトラブルになったり、契約不適合責任を問われ損害賠償を請求されたりする恐れがあります。
この記事では売却理由にはどんなものがあり、告知義務にあたるのはどういう理由なのか解説します。不動産会社の担当者には明確な理由を説明し、自分で判断しないようにしましょう。
1.家を売る人はどんな理由がきっかけ？
一般的に家を売る理由には、どのようなものが多いのでしょうか。売主の事情によりさまざまな売却理由がありますが、ここでは代表的な5つの理由を紹介します。
- ライフステージの変化などで住み替える
- 転勤が決まった
- 住宅ローンの支払いが困難になった
- 相続した家を売る（遺産相続）
- 離婚することになった
1-1.ライフステージの変化などで住み替える
比較的多い売却理由として「ライフステージの変化による住み替え」が挙げられます。子どもが生まれて家族が増えたときや、高齢になった親との同居など、家族構成や住まいの変化をきっかけに住み替えを検討する傾向があります。
しかし同居人数が増えたときとはかぎりません。子どもが独立して夫婦2人になったときや、高齢になったことを理由に比較的管理しやすいマンションへの住み替えなどもあるでしょう。
住まいに対する考え方の変化によるものもあります。例えばリモートワークが可能になったことで、郊外への引っ越しを希望するケースも考えられます。またペットを飼うために、戸建てやペット可のマンションへ引っ越す人もいます。
ライフステージや住まいに対する考え方の変化にともなって、より快適な住まいを得ることを目的とした売却です。こうした売却理由にはネガティブな要素はありませんので、隠す必要はないでしょう。
1-2.転勤が決まった
家族の転勤を機に売却するケースがあります。売却するタイミングとしては転勤が決まってすぐの人もいれば、転勤後しばらくして売却を検討する人もいます。
転勤の期間にもよりますが、短期の場合は単身赴任や賃貸に出すことを考える人が多く、しばらくしてから売却を検討した場合が考えられます。
長期もしくは戻る予定がない場合は、転勤を理由に新天地での生活を考え、思い切って売却するケースも多いようです。また戻ってくることを想定して、一時的に賃貸に出したものの、リフォームやメンテナンス費用がかかることや、賃貸物件を管理することの煩わしさから手放す場合もあります。
資金に余裕があればいいのですが、住宅ローンの残債によっては負担になる恐れもあるでしょう。コンスタントに家賃が入るのが理想的ですが、空き家になった場合でもローンは返済しなければなりません。
しかし転勤を理由とした売却は、買主にとってはネガティブな要素には該当しないでしょう。
1-3.住宅ローンの支払いが困難になった
家を購入したときには月々の返済が支払える予定だったものの、収入の減少や病気の治療などにより住宅ローンの支払いができなくなるケースがあります。ほかにもボーナス払いを併用していたけれど、ボーナスが望めなくなったケースもあるでしょう。
比較的新しい家が売りに出された場合、この住宅ローンの支払いが困難になって売却するケースが多いようです。ローンの返済期間が短い場合は残債が多く、まず譲渡所得が発生することはないでしょう。そして自己資金が持ち出しになることも少なくありません。
また返済が滞ってしまっている場合は、売却を急ぐため相場よりも安い金額で売りに出すこともあります。相場よりも極端に安い場合は、住宅ローンの支払いが難しくなったことが理由かもしれません。
住宅ローンの支払いが困難になったという売却理由はネガティブな要素がありますが、不動産の瑕疵には当たらないため売却理由を伏せて売っても問題にはなりません。
購入する側も気にならない人もいれば、縁起が悪いと敬遠する人もいるでしょう。この場合「住宅ローンの支払いが困難」とはっきり説明する必要はなく、住み替えと説明すれば十分です。
1-4.相続した家を売る（遺産相続）
家を相続したけれど、すでに持ち家があり自分が住まない場合や、相続人で平等に分割したい場合は売却することになるのが一般的です。
相続による売却は、比較的多い売却理由として挙げられます。単独で相続する場合は貸家にすることも考えられますが、複数人で相続した場合は売却について意見が分かれることもあり、現金化するのがトラブルが少ない方法だといえるでしょう。
一方で遺産分割割合について揉めた場合、年単位で相続登記できないこともあります。その際は固定資産税や、庭木や雑草などの手入れが必要になります。なるべく早く決着をつけることが、資産を減らさないことにつながります。
相続もネガティブな理由ではないため、理由を説明してもマイナスな要因にはなりません。また不動産売買契約の際は登記簿謄本を確認することになりますので、相続した家であることは隠したとしても知られることになります。
1-5.離婚することになった
売却理由を話したくないケースで最も多いのは、離婚による売却ではないでしょうか。
離婚は売主の個人の事情ですから、不動産の瑕疵にはあたりませんので積極的に理由を説明しなくても問題はないでしょう。
離婚を機に売却し、財産分与する家族もあれば、子どもの生活する環境を変えないために片方の親と住み続ける場合もあります。また住み続けたものの、新しい家族との生活を始めることをきっかけに売却する例もあります。
住宅ローンが残っている場合は、通常新しく住宅ローンを組むことはできません。そこで新しい家族と住む新居を購入するために売却するというわけです。
離婚が売却理由だと気にする人もいますので、あえて説明しないほうがいいかもしれません。「家族構成が変わる」「住み替え」とぼかした回答でもかまいません。離婚が理由だからといって資産価値は下がりませんが、売却を急ぐのであれば相場よりも安い価格になる傾向があります。
2.ネガティブな理由で家を売る際、不動産売却に与える影響は？
売却理由が売主個人の事情であれば、その理由がネガティブな理由であったとしても、不動産売却に大きな影響はないでしょう。あるとすれば売主が売却を急いだ結果、相場よりも安くなってしまうことが考えられます。
ここでは不動産自体にネガティブな理由がある場合、売却する際にどのような影響があるのか解説します。
2-1.売却期間
ネガティブな要因が不動産売却に与える影響として考えられるのは、まず「売却期間」です。一般的に不動産売却は3〜5ヶ月かかるといわれていますが、半年以上もしくは年単位で時間がかかる可能性もあります。
購入検討者は予算内で、なるべくいい条件の不動産を購入したいと考えます。例えば住宅や敷地、立地環境などにネガティブな要素があると、購入物件の候補として検討してもらえず、内見にも繋がらない可能性もあります。
つまり、ネガティブな理由と不動産価格に納得する買主が現れるまで成約になりません。結果として売却までに時間がかかり、ときには価格を下げることも視野に入れなければなりません。
また条件にもよりますが、価格を下げたからといってすぐに売れない可能性もあり、売却期間が長くなることは想定する必要があるでしょう。
2-2.売却価格（査定額）
不動産自体にネガティブな要因がある場合は「売却価格（査定額）」にも大きな影響を与えてしまいます。
たとえば建物や敷地に瑕疵がある場合、不動産査定時に近隣相場よりも低く査定される傾向があります。土地や建物はある一定のルールで査定しますが、流通性も加味することになっており、需要（人気）が低いと判断された場合はその程度により査定額は調整されるためです。
また、ネガティブな要因を加味した査定額を参考にして価格を設定し売りに出しても、市場状況や売り物件の状況によっては売却できず、価格の値下げを検討しなければならないことも考えられます。
期間をかけて購入希望者を探すか、売却価格を下げるのかなど不動産会社の担当者と相談しながら進めることになりますが、難しい判断となるでしょう。
3.不動産売却において告知義務がある理由
大前提として不動産売買において売主は買主に対して、契約内容に適合した不動産を引き渡す責任があります。もし契約内容と異なる状態と判明した場合には、売主はその責任を問われることになり、損害賠償請求や代金減額請求をされます（契約不適合責任）。
軽微な瑕疵であれば問題ありませんが、通常の生活に支障が出るようなレベルの瑕疵であれば、売主は買主に告知しなければなりません。
不動産売買において説明しなければならない瑕疵は4つあります。それぞれ詳しく説明していきます。
- 物理的な瑕疵
- 環境的な瑕疵
- 心理的な瑕疵
- 法律的瑕疵
3-1.物理的な瑕疵
物理的な瑕疵とは、建物や土地に物理的な欠陥や損壊があり、生活に支障が生じて安心して住むことができない状態であることをいいます。
建物であれば雨漏りやシロアリの被害、建物の耐震不足などが挙げられます。住むことができたとしても安心して暮らせない状態であれば、本来不動産を購入して「住む」という目的が達成できないと判断されます。
土地の場合は土壌汚染や地盤沈下、地中に廃棄物が埋まっていて除去しなければ家を建てられない状態などが該当します。
例えば雨漏りはその改修費、シロアリの被害はその駆除や改修費を売主は買主から請求されることになるでしょう。もし改修費を負担できない場合は売買契約を解除要求されることがあります。
- 雨漏りの被害
- シロアリの被害
- 建物の耐震不足
- 家に傾きがあり建具が開けづらい、または閉まらない
- 外壁に大きな欠損がある
- 土地の土壌汚染があり、土壌改良が必要
- 地盤沈下があり、地盤改良が必要
- 地中に廃棄物が埋まっていて撤去しなければ家を建てられない
3-2.環境的な瑕疵
環境的な瑕疵とは、その不動産自体には瑕疵がないものの、近隣環境に問題があり安心・安全に暮らせないような環境が該当します。
例えば反社会的な組織の事務所があり、日常生活の安全を脅かすような場合や、廃棄物処理場からの臭気が日常的に感じられるような状態をいいます。
また同じマンション内にトラブルメーカーが存在し、頻繁に問題を起こすようなときも、環境的な瑕疵と判断される場合があります。ただし主観的なものになり、一様に該当するわけではありません。
環境的な瑕疵は改修などで修理できる物理的瑕疵とはことなるため、契約解除になる傾向があります。
- 反社会的組織の事務所など嫌悪施設が近くにある
- 廃棄物処理場からの臭気を日常的に感じる
- 近隣にある工場の作業音が響き、安眠できない
- 鉄道や車両の通行による音や振動が度を超えていて、健康被害が出る状態
- 近所にゴミ屋敷があることによる生活環境の悪化
- 近所に住むトラブルメーカーの存在
3-3.心理的な瑕疵
心理的な瑕疵とは、購入者が心理的に不安になったり、不快だと感じる状態をいいます。心理的なことが要因のため判断が難しい場合や、程度によっては瑕疵にあたらないこともあります。
心理的な瑕疵であると判断される事由のうち、最も多いのは過去に自殺や他殺があったことによる瑕疵が挙げられます。いわゆる「事故物件」です。ただし同じ人の死でも、一般的に起こりえるような自然死や病死、転落などによる不慮の死は、心理的な瑕疵には該当しないというのが一般的な解釈です（国土交通省のガイドラインより）。
しかし老衰や病死であっても、長期間発見されずその遺体が放置された場合には、たとえ事件性がなくても心理的な瑕疵に該当すると考えるのが通説です。特別な清掃や改修が必要であった場合は、心理的な瑕疵にあたると考えるべきでしょう。
- 過去に自殺や他殺があった事故物件
- 老衰や病死であっても、長期間発見されずその遺体が放置された建物
- 人の死が関係した事件があった場所
3-4.法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法といった法律やその市区町村の条例などによって、本来不動産を購入して達成しようと思っていたことが、実現できないという場合が該当します。
例えば購入した土地に自宅の建設を予定していたが、市街化調整区域（市街化を抑制する地域）であったため建てられない場合や、工場を建てようとしていたのに、該当地の用途地域が住居専用地域であったために建築できないような場合が該当します。
対象不動産の法律や条例については、重要事項説明書により宅地建物取引士が説明しなければならない事項であり、売主の責任ではなく不動産会社の責任になるケースがほとんどです。
- 法令や条例によって建築予定であった建物が建てられないケース
- 予定していた増改築が既存不適格物件のためできないケース
- 建築する場合に建物の高さ制限があり、契約時に予定していた規模の建物が建てられないケース
- 既存不適格マンションで、再建築するときに同程度の大きさのマンションが建てられないケース
4.家を売るときネガティブな理由を伝える方法は？
ネガティブな理由を伝えたとしても、受ける側の買主は気にしない場合もあります。しかし間違った伝え方をすると、購入意欲がそがれる恐れもありますので、注意が必要です。
ここではネガティブな理由を伝えるコツや、対処法を紹介します。告知義務にあたる内容はきちんと伝えないとトラブルを招く恐れがあるので気をつけましょう。
4-1.欠点の対策を一緒に伝える
欠点を伝える際には、ネガティブな事実とともに対策を説明します。住んでいた本人が対策を説明できれば、購入希望者も安心するでしょう。
例えば雨漏りはすでに何らかの改修をしていても、再度被害が発生する可能性があるため告知義務になります。
数年前に雨漏りをしたが、すでに改修済みでその後被害が発生していないことを説明し、そのときに改修工事を依頼した工務店を紹介します。そして再度雨漏りをしたら、その履歴を知っている工務店に相談するといいとアドバイスできたら、購入希望者も納得のうえ安心して購入できるのではないでしょうか。
ネガティブな事実を伝えるときは、その事実だけでなく対処法を説明することによって、さほど大きなマイナスポイントにならないこともあります。また事実を隠さず、丁寧に説明することも重要です。不動産会社の担当者からも、経験値からいえることを説明してもらえると、なお安心できるでしょう。
4-2.不動産の価格を値引きする（交渉）
瑕疵が売却の理由であったとしても、購入希望者と価格で折り合いがつく場合があります。
例えばシロアリの被害があり、駆除をしたものの建物の一部を改修しなければならない状態だとします。そして売主はその改修費用を捻出するぐらいであれば、売却してしまおうと売りに出しました。
シロアリの被害は駆除をしたとしても再度被害に遭う可能性や、見えない場所に被害が及んでいる可能性があるため、告知義務になります。購入希望者が例えばそのシロアリの被害が出た箇所である、浴室の改装を予定していたとしたらどうでしょうか。
浴室の改修は既存の浴室を解体し、基礎部分が露出する状態にしてから新たな浴室を設置しますので、シロアリの被害を確認することができ、その腐食した部分も改修できることになります。
このような事例であれば、浴室の改修工事代相当を価格から値引きすることによって、売却できる可能性があります。
4-3.売却実績が豊富な不動産会社に相談する
瑕疵に対する対策を提案し、値引きをしたとしても売却が難しい場合もあるでしょう。例えば事故物件や隣人トラブルなどは、特に敬遠される瑕疵だといえます。
このように難しい瑕疵がある場合は、経験豊富な不動産会社に相談しましょう。個人への売却が難しい場合は、「買取」という方法もあります。事故物件を得意とする場合もあるので、まずは不動産会社へ相談し売却できる方法を検討しましょう。
敬遠されそうな瑕疵は、不動産会社へも伝えたくないと思うかもしれません。しかし告知義務を伝えなかったことによるトラブルは損害賠償に発展するリスクがあります。後悔しないためにも、きちんと告知するようにしましょう。
5.家を売る理由別の伝え方のポイント
ここからは家を売る理由別に、実際の伝え方のポイントを紹介します。ネガティブだと思える売却理由も、伝え方によってはマイナス要因にならずにすみます。
また告知義務に当てはまる内容は、きちんと伝えるようにしましょう。売却理由の伝え方に困ったら、ぜひ参考にしてください。
- 住宅ローンの返済が難しいとき
- 「ご近所トラブル」が原因で売却するとき
- 老朽化した家を売るとき
- 事故物件を売るとき
- 家を売る理由が「離婚」のとき
5-1.住宅ローンの返済が難しいとき
住宅ローンの返済が難しいときは、「住み替えのため」と説明するだけで十分です。それでもしつこく聞かれるようでしたら、「経済的な理由」でかまいません。
中には悪意なく住み替え先を聞く人もいます。「もっと広い場所ですか？」「都心ですか？」と聞かれることもありますが、世間話の延長だと思いましょう。そしてつい胸の内を話しそうになったとしても、住宅ローンの返済が難しくなったとは説明しないほうが無難です。
売却に関して焦っていると思われると、足元を見て大幅な価格交渉に発展するリスクがあります。価格交渉の主導権を握らせないためにも、詳しい内情は説明しないようにしましょう。
5-2.「ご近所トラブル」が原因で売却するとき
ご近所トラブルが売却理由の場合、内容によっては告知義務になるので注意が必要です。近年隣人トラブルが事件に発展することもあり、ニュースで見聞きすることも珍しくありません。
また購入希望者の中には、ご近所とのつき合い状況を過剰に心配する人もいます。まずは不動産会社の担当者に説明し、伝えるべき内容か否かを判断してもらいましょう。
例えば庭木の枝が敷地を越境していて、それが理由で隣人と揉めたことがある程度であれば「庭木の枝について注意を受けたことがある」程度の説明で問題ないでしょう。
しかしご近所トラブルでも夫婦喧嘩が絶えないなど、騒音が発生している場合は告知義務になります。警察を呼ぶ必要があるほど緊迫した状態になることがあるのであれば、その旨も伝えなくてはならないでしょう。きちんと伝えるためには、なるべく分かりやすく説明する必要がありますのでご注意ください。
5-3.老朽化した家を売るとき
家の老朽化については、不具合や破損の状況などを告知する義務があります。その場合はなるべく実際の箇所を指示して説明するようにしましょう。
例えば住んでいるからこそ分かる建物の歪みや、その歪みが原因である建具の不具合は実際に内見しているから分かっているだろうと思わずに、きちんと説明するようにしましょう。
また設備などの故障も告知義務になります。使えると思っていた設備が使えないのであればトラブルになる恐れがあります。建物の老朽化に関しては、買主は引渡し後に知ることになります。なるべく詳細を説明してから購入してもらうようにしましょう。告知した内容を買主が納得してから購入したのであれば、契約不適合責任を問われることはありません。
5-4.事故物件を売るとき
事故物件であることは伝えたくない内容だとしても、告知義務に当てはまります。かならず購入希望者には伝えなくてはならない理由になります。老衰や病死などの「自然死」や転落などによる不慮の事故による死は、基本的には心理的瑕疵には該当しません。
しかし死後に放置された期間が長い場合は、告知義務に当てはまるというのが一般的な見解です。不動産会社にどこまで伝えるべきなのか相談しましょう。
事故物件であることは告知義務ですが、経緯は説明する必要がなく事実を伝えられれば問題ありません。また、自分で伝えるのが難しい場合は、不動産会社の担当者から説明してもらいましょう。契約に際しては重要事項説明書や、物件状況説明書によって買主に説明することになります。
5-5.家を売る理由が「離婚」のとき
売却理由が離婚の場合、個人的な要因のため告知義務にも当てはまりません。あえて説明する必要はないでしょう。離婚は「縁起が悪い」と敬遠する人もいるネガティブな要因ともいえます。マイナスポイントになりかねませんから、離婚が売却理由であることは伝えずに伏せておきましょう。
しかし不動産会社の担当者には離婚が理由であることを伝えた上で、「購入希望者には伝えない」と話を合わせておくようにします。
購入希望者に理由を説明する際には「家族の都合」や「住み替えのため」など、理由についておおまかに答えるのが一般的です。
すでに別居している場合は、家具や雰囲気で伝わってしまう場合があります。その場合は隠さないほうが印象がいいかもしれません。この場合もどう説明すべきか、不動産会社の担当者と相談することをおすすめします。
6.買ったばかりの築浅の家を売ると損する？リスク回避のコツ
理想の家だと思って新築物件を購入したけれど、「泣く泣く手放さなければならない事態」になることもあるでしょう。例えば転勤や離婚、住んでみたら理想と違ったなど理由はさまざまです。
築浅物件はすぐ売れるだろうと安易に売りに出したものの、何も知らずに売却してしまうと思いがけず大損をしてしまうことがあります。そのリスクを回避するためのコツを紹介します。
6-1.高く売りたいときは築5年未満で売却する
同じ中古物件でも築5年未満の家は一般的に「築浅」と表現され、別格のような呼び方をします。実際に人気があるので、比較的高い金額で早期に売却できる傾向があります。
都内など人気がある地域で、なおかつ地価が値上がりしている状況下では購入時と同等の価格で売却できるケースがあります。その場合はほとんど損をしない可能性もあります。
売却を検討する場合は、まずは相場を確認してみましょう。地価の値上がりを加味しないのであれば、築浅物件は購入時の10〜20％減での成約が一般的です。
もし比較的早期に売却を検討しているのなら、築浅と表現される5年未満に売却することをおすすめします。5年を超えるとその築浅の恩恵が得られなくなり、資産価値も低くなってしまいます。
中古物件は年々資産価値が下がります。築5年を超えた場合でも早期に売却したほうが、資産価値は高くなるので早めに検討しましょう。
6-2.再開発や高級マンションができるなど土地の価格が上昇する機会を狙う
もし購入した家の周囲が再開発されて、利便性が良くなった場合は地価が上昇する可能性があります。また高級マンションや話題の商業施設ができた場合も、その地域が注目されるため、人気が高まることがあります。人気は需要を生み、需要が増えれば地価は向上します。
周辺環境が購入したときよりもいい方向へ変化した場合は、家の資産価値が上がる可能性があり、結果購入したときよりも高く売却できることもあります。いずれにしても、売却を検討する場合は周辺環境や近隣の相場などの情報は常に得るようにし、売却すべきタイミングを逃さないようにしましょう。
相場を知るために不動産一括査定などを利用するのもおすすめです。なるべく複数の不動産会社へ査定を依頼し、平均値をみるようにしましょう。複数の査定を確認することによって、市場価格とのズレがなくなります。
6-3.近隣の似た物件が高く売れているケースを参考にする
近隣の似たような物件が高く売れていると感じたら、それはいい兆しといえます。売出価格が肌感覚でも高くなっていると感じたら、相場や地価も上昇している可能性があるかもしれません。
地価については、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」で不動産の取引価格や地価公示価格を調べることができます。またレインズ・マーケット・インフォメーション（REINS Market Information）では成約価格を基にした不動産取引の情報を検索できます。
もし売却を検討する場合はまず近隣地域の相場を確認し、どのくらいで売却できるのか調べてみましょう。
7.まとめ 家を売るなら不動産一括査定サイト「おうちクラベル」がおすすめ！
家の売却に慣れているという人は少数派で、多くの人が家の売却について少なからず不安や悩みを抱えているものです。
今回のテーマでもある「家を売る理由」についても、購入希望者に上手く説明できればマイナス要因にならないこともあります。家の売却をスムーズに進めるためには、経験豊富で信頼できる不動産会社に依頼することがポイントになるでしょう。
なるべく多くの不動産会社に相談し、査定依頼や担当者との相性を確認したいところですが、1社ごとに依頼するのは大変な作業です。
そんなときは不動産一括査定サイト「おうちクラベル」が便利です。一度の入力で複数の不動産会社への査定依頼ができます。また査定依頼できるのは実績豊富な優良企業ばかりなので、自分に合った不動産会社をみつけられるでしょう。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
関連記事
マンション買い替えの流れは？成功しやすいタイミングや注意点も紹介
マンション買取業者はどう選ぶ？仲介と買取の違いや失敗しない知識を解説
中古マンション売却の基本的な流れとは？相場の確認方法や不動産会社との媒介契約についても解説します
マンションの査定の注意点は？算出方法や査定価格に影響するポイント・査定価格を上げるコツも詳しく解説します
分譲マンションの売却の流れを詳しく解説｜必要な書類や費用・税金・不動産会社を選ぶポイント・売却を成功させるコツもご紹介します
マンションから戸建てへ住み替えるメリット・デメリットとは？売買の流れをご紹介
新築マンションを損せず売却したい！売却の理由・おすすめのタイミング・売却方法について解説
資産価値が高い駅近マンションの特徴とは？資産価値が下がるマンションの特徴も解説 
