売りたいマンションの資産価値が低いと、売却できるかどうか不安に感じてしまうでしょう。
しかし、資産価値のないマンションであっても、上手に売却すれば買主が見つかる可能性があります。
本記事では、資産価値のないマンションの特徴をはじめ、売却方法や売るためのコツなどを紹介しています。
売却のための知識を身につけておくことで、資産価値のないマンションでも売却が成功する可能性が高くなるでしょう。売却を検討している方は、ぜひ本記事を参考にしてください
1.そもそも資産価値とは？
資産価値とは、不動産そのものの価値のことをいいます。不動産を財産として考えて評価され、価額が表されたものです。
マンションの資産価値には、「売却価値」と「収益価値」があります。
売却価値は、マンションを売却する際につけられる価格です。売却価値が高いほど、高い価格での売却が期待できます。
収益価値は、マンションを賃貸にした場合に得られる家賃収入を示したものです。収益価値が高いほど、得られる家賃収入も多くなります。
1-1.資産価値はマンションの土地と建物によって決まる
売却価値・収益価値はともに、マンションの土地と建物の2つの要素から評価されます。
土地で評価されるのは、広さ・形・立地条件などです。マンションは戸建てに比べると土地が狭いため、主に立地条件の良さが反映されます。
建物で評価されるのは、築年数・耐震性・設備などです。建物の状態が良いほど、資産価値は高くなるでしょう。
2.資産価値のないマンションは売れない？
マンションの資産価値は、年数が経つにつれて変化します。それは、主に建物の資産価値が、時の経過とともに変化するためです。
一般的に、建物の資産価値は時間の経過とともに下落していきます。資産価値には築年数などの建物の状態が影響しており、劣化が進むと価値が下がってしまいます。
マンションは戸建てに比べると丈夫な構造をしていることが多く、劣化も生じにくいです。
そのため、マンションの資産価値の下落は比較的緩やかといわれています。
しかし、緩やかとはいえ下落はしているため、放置していれば資産価値がほとんどなくなってしまう可能性が高いです。
資産価値がなくなったマンションは買主が見つかりにくく、価値が高いマンションに比べて売れないといわれます。
3.資産価値のないマンションが売れない理由とは
資産価値のないマンションが売れないといわれる理由は、買主からの需要が低いからです。
マンションは築年数が経過して建物の劣化が進むと、資産価値が下落していきます。つまり、資産価値のないマンションは、状態が悪いマンションということになります。
価格とのバランスにもよりますが、あえて状態が悪い物件に住みたいと考える人はあまりいません。資産価値が高いマンションに比べると、なかなか買主が見つかりにくいでしょう。
そのため、マンションを購入する際は、資産価値が高く落ちにくいマンションを選ぶことが重要です。
3-1.売却成功のために資産価値を把握しておく
すでに所有しているマンションを売却したい場合は、マンションの資産価値を把握しておきましょう。マンションの状態に合わせて、売却を成功させるための対処法が考えられます。
マンションのおおよその価値を知りたい方は、不動産査定に申し込んでみると良いでしょう。マンションの情報と過去の取引などのデータを基に、おおよその価格が算出されます。
最初に査定を申し込むなら、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。インターネット上で申し込め、一度の申し込みで複数の不動産会社から査定が受けられます。
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4.資産価値のないマンションの特徴
所有しているマンションを売却したいと考えたら、まずはマンションの資産価値がどの程度になるのかを把握しておきましょう。
マンションの状態によっては、資産価値がほとんどないことも考えられます。その場合、売却時に対策を考えることが重要です。
資産価値がないマンションには、以下のような特徴があります。
- 築年数が古い
- 耐震性が新耐震基準を満たしていない
- 他の建物によって陽当たりが悪くなった
- 定期借家権付きで残存期間が短くなっている
これらの特徴について、以下で詳しく解説していきます。参考にしながら、所有しているマンションの状態を確認してみてください。
4-1.築年数が古い
マンションの資産価値は、築年数が経過するにつれて下落していきます。それは、築年数が古いマンションは建物の劣化が進んでいるためです。
建物には耐用年数が定められています。耐用年数とは、建物の資産価値がゼロになるまでの期間を表したものです。
耐用年数は、建物の構造によって異なります。鉄筋コンクリート造のマンションの場合、耐用年数は47年です。
つまり、築年数が47年に近づくにつれて、資産価値はどんどんなくなっていきます。47年を越えたマンションには、資産価値がほとんど残っていません。
マンションの築年数の経過による資産価値の低下は避けられません。しかし、建物の管理がしっかりと行われ劣化が進んでいなければ、資産価値が落ちにくくなります。
4-1-1.築年数が古いマンションを売却するなら
築年数が古いマンションの売却を考えた場合、不動産会社から査定を受けてみましょう。築年数以外の要素も踏まえ、どれほどの価格でマンションが売却できるかが分かります。
まずは不動産一括査定サイトに申し込んでみてください。インターネットがつながる環境であれば、いつでも都合の良いタイミングで利用できます。
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4-2.耐震性が新耐震基準を満たしていない
マンションの耐震性も、資産価値に影響を与える要素です。耐震性が高い物件は買主からの需要が高く、売却も成功しやすくなります。
建物を建てる際には、耐震基準に則って建築が行われます。耐震基準とは建築基準法に定められているもので、建物が一定の震度に耐えるために設けられた基準です。
建築基準法は、1981年に大幅に改正されました。その改正に合わせて、耐震基準も見直されています。
4-2-1.旧耐震基準と新耐震基準
1981年の改正以前の基準は「旧耐震基準」、改正後の基準は「新耐震基準」と呼ばれます。
旧耐震基準では、「震度5程度の地震で建物が倒壊しない」ことが条件として定められていました。
新耐震基準では、「震度6以上の地震で建物が崩壊・倒壊しない」ことが定められています。
旧耐震基準に比べて、新耐震基準の方がより基準が強化されています。そのため、新耐震基準に則って建てられたマンションの方が耐震性が高いです。
これにより、新耐震基準を満たしていないマンションは耐震性が低く、買主の需要も低くなってしまいます。
4-3.他の建物によって陽当たりが悪くなった
陽当たりの良いマンションは、買主からの需要が高いです。そのため、陽当たりの良いマンションを購入していれば、高値で売却できる可能性があります。
しかし、購入時に陽当たりが良くても、売却時には逆に悪くなっているケースもあります。それは、周辺に高い建物が建築された場合です。
南向きで陽当たりの良いマンションであっても、周辺に高層ビルなどが建てられれば陽当たりは悪くなります。窓からの視界も遮られるため、眺めも悪くなってしまうでしょう。
また、現在問題がなくても、将来的に陽当たりが悪くなる可能性があるならば資産価値は下がります。周辺地域の建設予定などは、不動産会社に事前に確認しておきましょう。
4-4.定期借家権付きで残存期間が短くなっている
定期借地権とは、一定期間土地を借りて利用できる権利のことです。定期借地権付きのマンションは、借地期間が終了すると土地を更地にして地主に返さなければなりません。
定期借地権付きのマンションの資産価値は、一般的な所有権マンションよりも低くなります。それは、資産価値が土地と建物から評価されるためです。
建物の資産価値は、築年数の経過とともに下落します。しかし、土地は経年劣化が生じないため、時間とともに価値が変化することはほとんどありません。
そのため、建物の資産価値がなくなったマンションでも、持分割合に応じた土地価格で売却できます。
4-4-1.定期借地権付きのマンションは土地の資産価値も下落する
借地権付きのマンションの場合、土地の価格も年月とともに下落します。借地期間の終了が近い土地には、あまり価値がありません。
そのため、残存期間の短い定期借地権付きのマンションを高く売却することは非常に難しいです。建物の状態が良くても、売却の成功は厳しいでしょう。
5.資産価値が下がりにくいマンションの特徴
一般的に、マンションは年月の経過とともに資産価値が下がります。しかし、物件によっては資産価値が下がりにくく、高値での売却が望めるマンションもあります。
マンションを購入する際には、資産価値の下がりにくい物件を選択すると良いでしょう。
資産価値が下がりにくいマンションには、以下のような特徴が挙げられます。
- 好条件の立地
- 周辺環境の利便性が高い
- 共用設備が多い
- 治安が良い
これらの特徴に注目して、条件の良いマンションを探してみてください。以下で、それぞれの特徴について詳しく解説していきます。
5-1.好条件の立地
立地の良さは、資産価値に大きく影響します。好条件の立地のマンションは、築年数が経っても高価格での売却が期待できるでしょう。
都心部や高級住宅地に建てられているマンションは、買主の需要が高いです。
また、都市開発や人口の増加が見込まれる地域のマンションも、資産価値が下がりにくいです。将来性が高いため、売却が成功する可能性があります。
5-1-1.陽当たり・眺望の良いマンション
陽当たりや眺望も立地に関係します。陽当たり・眺望の良いマンションは住み心地が良く、買主の需要も高いです。
南向きのマンションは陽当たりが良いため、資産価値が高くなります。海や山などの景色や、観光施設が眺められる物件も人気が高いです。
ただし、陽当たり・眺望は近隣の建物の影響を受けます。周辺に高い建物が建てられる予定がないか、事前に調べておきましょう。
5-2.周囲環境の利便性が高い
周辺環境の利便性が高い物件は、資産価値が高くなりやすいです。
交通の便が良い場所のマンションは、需要が高く高価格での売却が期待できます。例えば、駅やバス停に近い物件などです。
都心部のマンションでは、駅から徒歩圏内の土地にあると良いとされています。駅から近いほど、資産価値は下がりにくいでしょう。
5-2-1.周辺施設が充実している
周辺施設の充実度も重要です。病院や学校が近くにあれば、利便性が高い物件とされます。
スーパーマーケットやコンビニエンスストアが周辺にある物件は買い物に行きやすく、人気も高いです。
また、大型のショッピングモールや観光施設などがある場合も、高く評価されやすいでしょう。
比較的、マンションは戸建てよりも利便性が高い物件が多いとされています。マンションを選ぶ際は、周辺環境にも注目してみてください。
5-3.共用設備が多い
マンションの共用設備もまた、資産価値に関わるポイントです。場合によっては資産価値を高める要素にもなります。
例えば、宅配ボックスや24時間ゴミ出し可能なゴミステーションなどは需要が高いです。子育て世帯には、公園やキッズルームがついたマンションが人気です。マンションによっては保育園が併設されている物件もあり、子育て世帯の注目を集めています。
また、スーパーマーケットやコンビニエンスストアが併設されているマンションもあります。そのようなマンションは利便性が高いため、資産価値も高くなりやすいです。
5-3-1.共用設備の管理は行き届いているか
これらの施設は管理が行き届いていることが重要になります。設備が整っていても、老朽化で修繕が必要な場合は資産価値が下がってしまいます。
共用設備は大切ですが、管理されているマンションかどうかも見極めるようにしましょう。良い状態のマンションであれば、高値での売却が期待できます。
5-4.治安が良い
治安の良さも重要なポイントです。周辺地域の治安の悪さは不安要素となるため、売却をしても買主が見つかりにくいでしょう。
例えば、周辺に繁華街がある物件では、治安に不安があると判断されやすいです。その場合、駅が近くにあっても資産価値が下がる可能性があります。
特に、子育て世帯や一人暮らしの方には、安心して暮らせる環境が重視されます。犯罪率が高い地域なども空き巣の心配があるため、買主は見つかりにくいでしょう。
5-4-1.防犯対策がとられている
防犯対策がとられているマンションであれば、資産価値が下がりにくいです。オートロックや監視カメラが設置されていると、評価が高くなる可能性があります。
マンションの評価が知りたい場合は、不動産会社から査定を受けてみてください。マンションの詳しい情報を調査することで、どれほどの価格で売却できるのかが分かります。
まずは不動産一括査定サイトに申し込んでみましょう。複数の不動産会社から査定を受け、その中から信頼できる不動産会社を選び、詳しい調査を依頼することがおすすめです。
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6.資産価値がないマンションの売却方法
資産価値がほとんどないマンションは、普通の売却では買主が見つからない可能性があります。しかし、売却方法を工夫すれば、早期に売却が成功する可能性が高くなるでしょう。
売却方法として考えられるのは、以下の2つです。
- マンション買取り
- 仲介売却
以下で、それぞれの売却方法について紹介していきます。マンションの状態や自分の希望に合った方法を選択し、売却を進めていきましょう。
6-1.マンション買取り
マンション買取りは、マンションに資産価値がなく買主が見つからない場合におすすめの方法です。
買取りの場合、不動産会社が買主となって直接マンションを購入します。買主を探す必要がないため、売却活動も行いません。
マンション買取りでは、不動産会社を選んで契約を結ぶだけで売却ができます。資産価値がなく需要が低い物件でも契約できるため、早く確実に売却したい方に向いている方法です。
6-1-1.買取りの価格は低くなりやすい
買取りの価格は市場相場よりも低くなります。およそ7割の価格になると考えておくと良いでしょう。
マンションがなかなか売れず、価格にはこだわらないという方はマンション買取りを行ってみてください。
買取りを行いたい方は、まずは不動産会社から査定をうけましょう。査定価格から、マンションがどれほどの価格で売れるか予測が立てられます。
より正確な価格が知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。複数の不動産会社の査定結果を比較することで、相場に近い売却価格が分かります。
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6-2.仲介売却
仲介売却は、一般的に行われている売却方法です。不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を行って買主を探します。
不動産会社は仲介者となり、マンションの宣伝や買主との契約・手続きなどの取りまとめを行ってくれます。
6-2-1.資産価値の低いマンションは買主が見つかりにくい
仲介売却の場合、需要が低い物件は買主が見つかりにくいです。資産価値がないマンションは、売却活動がスムーズに進まない可能性があります。
資産価値がないマンションの仲介売却を行う際には、事前に準備をしておくことが大切です。マンションの資産価値を知り、どれほどの価格で売却できるか把握しておきましょう。
また、媒介契約を結ぶ不動産会社を探すことも重要です。売却が成功するかは、不動産会社の売却活動によっても変わってきます。
6-2-2.信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶ
契約を結ぶ不動産会社は、信頼できるところを選びましょう。売却実績が多い不動産会社であれば、資産価値の低いマンションでも売却できる可能性が高まります。
信頼できる不動産会社を探すなら、不動産一括査定サイトを利用すると良いでしょう。複数の不動産会社の査定結果を比較し、より信頼性の高い不動産会社と契約が結べます。
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7.資産価値がないマンションを上手く売るポイント
資産価値がほとんどないマンションをそのまま売りに出しても、買主が見つかる可能性は低いです。
少しでも売却成功の確率を上げるために、いくつかのポイントを意識すると良いでしょう。
売却成功のために考えられるポイントは、以下の5つです。
- 売る前にリフォーム・リノベーションをしない
- 目立った汚れを掃除する
- 耐震性を確認しておく
- 築年数が古いマンション売却に強い不動産会社を選ぶ
- 売れない場合は買取りで売る
これらのポイントについて、以下で詳しく解説します。マンションの売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
7-1.売る前にリフォーム・リノベーションをしない
リフォーム・リノベーションをすると建物の状態が改善されるため、資産価値が上がる場合があります。ただし、必ず価値が高くなるとは限りません。
買主の中には、自分好みの住まいにリフォーム・リノベーションをしたいと考えている方もいます。その場合、すでにリフォームされている物件は候補から外れてしまうでしょう。
リフォーム・リノベーションには、それなりの費用がかかります。せっかく行ったのに売却できなければ、結果的に損をしてしまうことになるでしょう。
しかし、場合によってはリフォーム・リノベーションで価値が上がり、売却が成功するケースもあります。
7-1-1.リフォーム・リノベーションの前には不動産会社に相談を
リフォームやリノベーションに迷ったら、不動産会社に相談してみてください。アドバイスを受けてリフォームを行うことで、資産価値の上昇が見込めます。
不動産会社からより詳細なアドバイスをもらうには、査定を受けることが必要です。マンションの状態を詳しく調べて、リフォームが必要かどうかを判断します。
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7-2.目立った汚れを掃除する
マンションが清潔な状態であれば、売却できる可能性が高くなります。売却を考えているマンションは清掃を行い、きれいな状態を保つようにしましょう。
例えば、壁や床などに目立つ汚れがある場合は、掃除をして除去しておきましょう。臭いがしみついている場合もあるので、消臭も行ってください。
目立つ傷がある場合は、修繕しておくと良いでしょう。細かな傷も、気になるようであれば修繕を検討してください。
汚れが目立ちやすいのは、洗面台やお風呂などの水回りです。水回りの設備は、衛生面で気になるという方も多いです。
水垢やカビなどの汚れは、徹底的に掃除しておきましょう。
清潔感があることで、買主から好印象を持たれやすくなります。売却の前にはマンションの状態を細かくチェックし、掃除するようにしましょう。
7-3.耐震性を確認しておく
耐震性は、マンションの需要に大きな影響を与える要素です。売却したいマンションの耐震性を確認しておくことで、売却の成功に向けて準備が進められるでしょう。
先に紹介したように、耐震性は旧耐震基準と新耐震基準によって変わるため、マンションが建築された年によって異なります。
7-3-1.建築確認済証で耐震性の確認をする
マンションがどちらの耐震基準に則っているかは、建築確認済証で確認できます。
建築確認済証とは、建築する物件が法令などの基準を満たしていることを確認した場合に交付されるものです。
つまり、建築基準法の改正以降にこの書類が交付されたマンションは、新耐震基準を満たしていることになります。
耐震基準を知りたい場合、建築確認済証が交付された日付を見てみましょう。1981年6月1日以降の日付であれば、新耐震基準を満たしたマンションということになります。
しかし、旧耐震基準に則って建てられたマンションでも、耐震補強工事などが行われている場合があります。修繕されている物件は、耐震性が高いといえるでしょう。
旧耐震基準で建てられたマンションを売却したい方は、修繕や補強が行われていないか確認してみてください。必要があれば、修繕をすることも検討してみましょう。
7-4.築年数が古いマンション売却に強い不動産会社を選ぶ
不動産会社にはそれぞれ、得意な物件と不得意な物件があります。築年数が古く資産価値が低いマンションを売却する場合、似た条件の売却を得意とする不動産会社を選びましょう。
築年数が古いマンションの売却を得意とする不動産会社は、その物件を売却するためのノウハウをもっています。そのため、売却が成功する確率が高いです。
7-4-1.不動産会社の販売実績をチェックする
不動産会社の得意とする物件を知るためには、販売実績を調べると良いでしょう。ウェブサイトなどで販売実績を調べ、実績の高い会社を選ぶことがおすすめです。
また、口コミサイトでも調べられます。実際にマンションを売却した人の意見は、不動産会社を選ぶ際の参考にできるでしょう。
7-4-2.信頼性の高さも重要
実績が高いだけではなく、信頼性が高い不動産会社であることも重要です。
マンションの売却は、たとえ資産価値の低い物件であっても高額の取引となります。そのため、パートナーとなる不動産会社は信頼できるところを選ぶことが大切です。
信頼できる不動産会社であれば安心して売却活動が任せられ、不安や悩みの相談もしやすいでしょう。売却活動をスムーズに進めることにもつながります。
信頼できる不動産会社を探すなら、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。複数の不動産会社から査定を受けて、査定結果から媒介契約を結ぶ不動産会社が選べます。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでも、査定にお申込みいただけます。ぜひご利用いただき、スムーズな売却活動にお役立てください。
7-5.売れない場合は買取りで売る
マンションの売却は、仲介売却で行うことが一般的です。しかし、資産価値のないマンションは需要が低いため、仲介売却では買主が見つからない可能性もあります。
売却活動が思うように進まない場合は、買取りで売ることも検討してみましょう。買取りでは不動産会社が買主となるため、売却活動を行わずにマンションの売却ができます。
売却活動が必要ないため、早期の売却も可能です。できるだけ早く売却したいという方も、買取りでの売却を考えてみてください。
ただし、買取りでは仲介売却よりも低い価格での売却となります。できる限り高く売るためには、信頼できる不動産会社に買取りを依頼することが重要です。
不動産会社の中には、相場よりも低い価格で買取りをしようとするところもあります。そのような不動産会社と契約を結ばないために、不動産会社を精査することが必要です。
7-5-1.事前にマンションの市場相場を確認しておく
事前にマンションの市場相場を知っておくことも大切です。相場を知っていれば、安すぎる価格を提示された際に適切な価格かどうかが判断できます。
正確な市場相場を知るなら、不動産一括査定サイトを利用すると良いでしょう。複数の査定結果を比較することで、より正確性の高い価格の予測が可能です。
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AI査定とは、AIが過去に行われた取引の情報を参照し、マンションの価格を算出する査定です。AI査定の査定価格も、市場相場の参考にしていただけます。
売却したいマンションの価格を知るなら、ぜひおうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
8.資産価値のないマンションは実績のある不動産会社で売ろう
マンションの資産価値は、土地と建物の要素によって決められます。
土地の資産価値は、立地の良さや周辺環境に左右されます。都心部などの買主からの需要が高い地域にあるマンションは、資産価値が高くなりやすいです。
しかし、建物の資産価値は時間とともに変化します。築年数が古い物件は劣化が進んでいるため、資産価値が低いです。耐用年数を過ぎた建物には、資産価値がほとんどありません。
資産価値がないマンションは需要が低く、買主が見つかりにくいです。場合によっては売却活動が長期化する可能性もあるでしょう。
資産価値のないマンションを売るためには、売却方法や売却活動を見直してみることが有効です。
また、不動産会社の選び方も重要です。資産価値のないマンションを売却できるかどうかは、不動産会社の売却活動の影響も受けます。
実績のある不動産会社と契約すれば、売却が成功できる可能性が高まります。売却をする前には不動産会社を調べて、信頼できると感じたところと契約するようにしましょう。
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この記事の監修者
水野総合FP事務所 代表（ファイナンシャルプランナー、不動産エージェント、講師）
2003年、30歳で子どもの誕生を機に早期退職し株式専業トレーダーとして独立。
年間最高売買代金350億円超、月間最高利益2414万円を達成。合わせて法人経営に携わり複数事業のスタートアップに参画、スモールM＆Aを経験。現在は幅広い世代に対して金融リテラシー啓蒙活動を行い、個別相談、執筆・記事監修、取材協力、講師など多分野で活躍。
独立系FPとしてライフプランや投資・資産運用、不動産・住宅ローン相談を中心に、年間100名以上の相談業務に従事。学校法人や事業法人で講師を務め、年間80回以上登壇。マネー教室を運営し中学生から社会人までを指導。
日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフ。中小企業庁「中小企業119」専門家。楽しい暮らしを叶える不動産エージェント。学校法人専門学校非常勤講師。
＜保有資格＞
CFP®︎認定者｜1級ファイナンシャル・プランニング技能士｜宅地建物取引士｜日本証券アナリスト協会検定会員補｜証券外務員1種｜DC(確定拠出年金)プランナー2級｜SP融資コンサルタント
