老朽化したマンションの建て替えは自分だけで決められるものではなく、区分所有者の決議で決まります。そのため、自分は建て替えの必要性を感じていなかったとしても、他の区分所有者の大半が賛成することで建て替えが決まってしまう場合もあるでしょう。
では、建て替えの可能性が生じた場合、建て替え前にマンションを売却すべきなのでしょうか？この記事では、建て替えの可能性が生じたマンションの建て替えや売却について詳しく解説します。
1.マンションの建て替えと売却はどちらが良い？
マンションが老朽化した場合、それぞれの所有者（「区分所有者」といいます）が自由に建て替えを決められるわけではありません。1つの専有部分のみを建て替えることは技術的に不可能であり、建て替える場合はマンション1棟をすべて建て替える必要があるからです。この点で一戸建て住宅とは大きく異なります。
しかしすべての区分所有者が建て替えに賛同するケースはほとんどないでしょう。なぜなら建て替えには費用がかかるなど負担も少なくないためです。
将来子どもにそのマンションを継がせたい人は、費用をかけてでもより長期的に資産価値を維持できる「建て替え」に賛同するかもしれません。一方でマンションを継がせる予定もなく、すでに高齢であるなどの場合にはあえて費用をかけてまで建て替えるメリットが感じにくいことでしょう。
そのため建て替えが良いか売却が良いかは、その区分所有者の考え方や状況などによって異なります。建て替えとそれぞれの概要は次のとおりです。
1-1.建て替え
マンションの建て替えとは、マンションの1棟（または複数棟）をまるごと建て替えることをいいます。
マンションの建て替えの要件は、これまで非常に高く設定されていました。しかし今後老朽化して周辺に危害が及んだり、管理組合の担い手不足が顕著となったりする高経年マンションが急増することが懸念されています。
これを受け令和2年（2020年）に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」と「マンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律（マンション建替円滑化法）が改正され、マンションの建て替えのハードルがやや下がりました。
それでもマンションの建て替えはさほど容易なわけではありません。マンションを建て替えるには、区分所有者の5分の4以上と議決権の5分の4以上の賛成が必要です。この「議決権」とは、規約で特段の定めがない限り専有部分の床面積の割合によるものとされています。
平たくいえば広い部屋を持っている人の方がより影響力があるということです。一見不公平なようですが、広い部屋を持っている人はそのマンションの取得や維持のためにより多くの費用を負担しているため当然ともいえるでしょう。
そのうえで建て替えが決議された場合においては、組合が建て替え決議に賛同しなかった区分所有者に対してそのマンション1室の所有権を時価で売り渡すよう請求できることができることとされています。
1-2.売却
マンションの建て替えに賛同しない場合には、建て替えの前にマンションを売却することが選択肢の1つとなります。ただし建て替えを控えたマンションの場合、老朽化が相当程度進んでいる可能性が高いうえ、建て替え費用の負担が生じる可能性も低くありません。
そのためこのような事情を踏まえて査定を行い、買い手を見つけてくれる不動産会社に売却を依頼することがカギとなるでしょう。しかし自分で1社ずつ回ってそのような不動産会社を探すことは容易ではありません。
そこでおすすめなのが「おうちクラベル」の不動産一括査定のご利用です。おうちクラベルでは一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼することができます。
複数社の査定額やその説明などを比較することでそのエリアや建て替えを控えたマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
2.マンションが建て替えになるケース
そもそもマンションが建て替えになるのはどのようなケースなのでしょうか？主なケースは次のとおりです。
- 築年数が古く耐用年数を超えている
- 設備が古くなっている
- 耐震基準を満たしていない
先ほども触れたように、このような条件に当てはまったからといって即座に建て替えが確定するわけではありません。ここで挙げる事情などを踏まえ、区分所有者間での決議がなされることでマンションの建て替えが決まります。
2-1.築年数が古く耐用年数を超えている
マンションが建て替えとなる最大の理由は、築年数が古く耐用年数を超えていることです。
耐用年数とは、通常の維持補修を加えつつその資産の本来の用途用法により使用した場合において通常予定される効果をあげることができる年数をいい、年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められています。簡単にいえばそのマンションが通常の使用に耐える年数ということです。
マンションの耐用年数は構造により異なり、それぞれ次のとおりです。
| 構造・用途 | 細目 | 耐用年数 |
| 木造・合成樹脂造のもの | 店舗用・住宅用のもの | 22年 |
| 木造モルタル造のもの | 店舗用・住宅用のもの | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの | 住宅用のもの | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造のもの | 店舗用・住宅用・飲食店用のもの | 38年 |
| 金属造のもの | 店舗用・住宅用のもの | 骨格材の肉厚によって19年から34年 |
耐用年数は「この期間を過ぎたら直ちに危険」ということではなく、その資産の寿命ということでもありません。
たとえば自家用の普通自動車は6年（軽自動車は4年）の耐用年数が設定されていますが、これを超えて使用されたり売られたりしているケースも少なくないでしょう。
しかし耐用年数を過ぎたら資産は価値が大きく減ることは確かであり、老朽化の目安ともなります。そのため耐用年数を過ぎたマンションでは、建て替えが検討される可能性が高くなるでしょう。
なおマンションの建物部分は年の経過とともに劣化する一方で、土地は使用により劣化することはなく耐用年数の定めはありません。
2-2. 設備が古くなっている
マンションが老朽化している場合には設備も古くなっている可能性があります。この設備の老朽化をきっかけとして建て替えに話が進む場合もあるでしょう。
特に古いマンションでは配管が樹脂製ではなく劣化しやすい金属製であることも少なくありません。また配管の位置などによっては壁や天井を壊さないと設備の取り換えができないこともあります。
そのため設備を入れ替えるために大規模な工事が必要となり、これをきっかけに建て替えが検討されるケースもあるでしょう。
2-3.耐震基準を満たしていない
現存しているマンションは「旧耐震基準」しか満たしていないものと、「新耐震基準」を満たしているものが存在します。いずれが適用されているのかはそのマンションが建築確認を受けた日によって分類できます。
- 1981年5月31日以前：旧耐震基準
- 1981年6月1日以降：新耐震基準
このうち「新耐震基準」の方がより厳しい基準となっています。新耐震基準は1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけに建築基準法が改正されたことで設けられました。「建物が倒壊しない」震度は、旧耐震基準では震度5強、新耐震基準では震度6強から7とされています。
旧耐震基準のマンションであっても建築時点における耐震基準を満たしているのであれば違法ではありません。しかし旧耐震基準で建てられた建物はただでさえ老朽化が進んでおり、住民が不安を感じているケースも少なくないでしょう。そのため新耐震基準に適合した建物とするために建て替えが検討される場合もあります。
3.マンション建て替えにかかる費用
マンションを建て替える場合、区分所有者である住民にはどの程度の負担が生じるのでしょうか？
3-1.一戸につき2,000万円程度かかるケースもある
マンションの建て替えで個々の区分所有者が負担する費用はケースバイケースです。一般的には1,000万円から3,000万円程度となることが多いでしょう。地方の建売住宅が買えるくらいの費用が掛かることも珍しくありません。
ただし実際にはマンションのグレードや建て替え後に導入する設備、延べ床面積などによって大きく異なります。そのため結局はそのマンションの建て替え計画次第であるといえます。
なお「修繕積立金を使って建て替えれば良いのではないか」と考えるかもしれませんが、管理規約に国土交通省が公表する「標準管理規約」を使用している場合、修繕積立金を建て替え費用に充当することはできないこととされています。
管理規約によってこのような制限がなされているケースは少なくないため、実際の管理規約をあらかじめ確認しておくと良いでしょう。
3-2.個人の費用を抑えて建て替えができるケースもある
マンションの状況によっては個人の費用を抑えて建て替えができる場合もあります。たとえばマンションの容積率に余裕がある場合には負担を抑える方法を検討しやすいでしょう。
容積率とは、建物の延べ面積（延床面積）の敷地面積に対する割合の上限です。たとえば容積率が400％、敷地面積が1,000㎡であればこの敷地には延べ床面積4,000㎡までの建物が建てられるということです。
容積率はあくまでも「上限」であり、これを使い切っていないことも珍しくありません。たとえば容積率上は延べ床面積4,000㎡まで建てられるものの、現状は延べ床面積3,000㎡のマンションが建っている場合もあります。
このように建て替え前のマンションが容積率いっぱいではなく容積率に多少余裕を持って建てられていた場合には、建て替え後のマンションの延べ床面積を広げることが可能です。
この広げた部分に新たに設けた専有部分を設け、これを分譲して得た対価を建て替え費用に充てることで個々の区分所有者の負担を減らすことができるでしょう。
4.マンションが建て替えになりそうな場合の対処方法
自分が1室を所有するマンションが建て替えになりそうな場合にはどのような選択肢を取れば良いのでしょうか？主な選択肢は次の2つです。
- 早めに売却する
- 建て替えの費用を負担して住み続ける
4-1. 早めに売却する
マンションの建て替えに賛同しない場合（建て替え費用の負担をしたくない場合）は、できるだけ早くマンションを売却することが有力な選択肢です。マンションの売却は建て替え計画が始まる前に行いましょう。
そしてマンションの売却は中古マンションの売却に強い不動産会社に依頼するとスムーズです。売却を依頼する不動産会社に心当たりがない場合には「おうちクラベル」の不動産一括査定を利用しましょう。
複数社による査定額や対応などを比較検討することでマンションの売却を依頼する不動産会社を見つけやすくなります。
4-2.建て替えの費用を負担して住み続ける
マンションの建て替えを希望する場合には、建て替え費用を負担して住み続けることとなります。たとえば次の場合などには有力な選択肢となるでしょう。
- 所有者や家族が若くこれからもそのマンションに長く住みたい場合
- 子どもや孫にそのマンションを継がせたい場合
- そのマンションや住民に愛着があり離れたくない場合
- 負担金の額と建て替え後におけるマンションの資産価値の増加を比較してメリットの方が大きいと考える場合
5.マンションを売却した方が良い理由
マンションの建て替えに賛同するのと、早期売却をすることのどちらが良いのかには明確な答えはありません。ご自身の考え方やライフスタイル、建て替えに要する負担額など状況によって適した方法は異なるためです。
ただし次の点を考慮すると売却した方が良いといえるでしょう。
- 建て替えの費用は自己負担が大きい
- 建て替えの間の引越し先を探す必要がある
- 建て替えにかかる期間が長い
5-1.建て替えの費用は自己負担が大きい
マンションを建て替える際には高額な自己負担が発生する可能性があります。負担する金額は建て替え計画の内容やマンションのグレードなどによって大きく異なります。
マンション内で開催される検討会に参加するなどして、しっかりと情報を収集したうえで判断する必要があるでしょう。
5-2.建て替えの間の引越し先を探す必要がある
マンションを建て替えている間はそのマンションに住み続けることはできません。そのため仮住まいのために引越しをする必要が生じます。
そして仮住まいを探そうにも、現在のマンションの近くに都合の良い賃貸物件が空いているとは限りません。特に子どもが小中学校に通っている場合には校区にも配慮しながら仮住まいを探す必要があり、一時的に不便な生活を強いられる可能性もあるでしょう。
5-3.建て替えにかかる期間が長い
マンションの建て替えには相当な期間を要します。新築マンションの建築には階数プラス3ヶ月から5ヶ月ほどといわれており、たとえば5階建てのマンションの場合には8ヶ月から10ヶ月程度がかかることが一般的です。建て替えの場合には解体の期間が必要となることからさらに数ヶ月かかることも多いでしょう。
先ほども解説したように、この期間はマンションに住むことができません。そして仮住まいは賃貸することが多く、初期費用や賃料も発生します。地域にもよりますが一家が1年間賃貸物件に住むとなると相当な費用が発生することでしょう。建て替えに賛同する場合にはこのような負担が生じることも考慮しておかなければなりません。
6.マンション売却の流れ
マンションの建て替えが生じる前に売却したい場合には、どのような流れで進めていけば良いのでしょうか？売却までの基本的な流れは次のとおりです。
- 周辺の相場を調べる
- 不動産会社の査定を受ける
- 媒介契約を結ぶ
- 販売活動を開始する
- 売買契約を結ぶ
- 決済をして引き渡す
6-1.周辺の相場を調べる
マンションを売却するかどうか迷っている段階では、まずは周辺の相場を調べてみると良いでしょう。周辺の相場を調べる際には次のウェブサイトが参考になります。
- レインズ・マーケット・インフォメーション
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」
いずれのウェブサイトも「中古マンション」など物件の種別ごとに、エリアごとの具体的な取引事例を確認できます。実際の売買事例の駅からの距離や建築年、売買成立価格、間取り、面積、売買契約の成立時期などを確認できるため、自分のマンションの情報と比較することで売買価格を大まかに想定できるでしょう。
6-2. 不動産会社の査定を受ける
マンションの売却額を想定しようにも、売却予想額を自分で調べることには限界があるでしょう。先ほど紹介したウェブサイトで知ることができるのはあくまでも他の売却事例でしかなく、そのマンションの個別事情を反映したものではないためです。
マンションの売却を実際に進めたい場合には不動産会社に査定を依頼することとなります。なお査定は1社のみではなく複数社に依頼すると良いでしょう。なぜなら1社のみの査定ではその不動産会社がそのマンションの売却に強いかどうかわからないうえ、査定額が適正であるかどうか判断することも難しいためです。
しかし自分で複数の不動産会社を回って査定を依頼するには相当な手間が生じます。そのような際に利用してもらいたいのが「おうちクラベル」の不動産一括査定です。
おうちクラベルでは複数の優良な不動産会社にまとめて査定を依頼することが可能です。同条件で依頼した査定額を比較することで適正な査定額を知ることができ、売却を依頼する不動産会社を選定しやすくなるでしょう。
6-3.媒介契約を結ぶ
査定額や対応内容、担当者との相性などを比較して依頼先の不動産会社を決めたら、その不動産会社とマンションの売却を依頼する契約（媒介契約）を締結します。媒介契約には次の3種類があります。それぞれの概要を比較したうえで締結する媒介契約を選択しましょう。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
なおいずれを選択しても不動産会社に支払う仲介手数料は変わりません。仲介手数料の上限額は宅建業法で定められておりそれぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお「上限」ではありますが、実際にはこの上限額をそのまま仲介手数料額としている不動産会社が多いでしょう。
6-3-1.専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、そのマンションの売却を1つの不動産会社のみに依頼できる媒介契約です。同じマンションの売却を重ねて他の不動産会社に依頼することはできません。
また仮に売り手である依頼者が自分で買主を見つけた場合であっても依頼先の不動産会社に媒介してもらう（仲介手数料を支払う）ことが必要です。
このような制限がある反面、不動産会社側には売却へ向けた強いコミットが求められます。
まず専属専任媒介契約の締結後5営業日以内にレインズ（指定流通機構）へ物件情報を登録しなければなりません。また依頼者に対して1週間に1回以上の報告が必要です。
なお建て替えが近いような中古マンションは売りづらいことが少なくありません。売主が売却によって建て替えの負担を免れても今度は買主がその負担を負うこととなるためです。
不動産会社に媒介を依頼するのがこのような比較的売りづらい物件の場合「専属専任媒介契約」もしくは次に解説する「専任媒介契約」を選択すると良いでしょう。「一般媒介契約」と比較してこれらの媒介契約の方が売却に向けて不動産会社に尽力してもらいやすい傾向にあるためです。
6-3-2.専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、専任媒介契約も1つの不動産会社のみに依頼できる媒介契約です。同じマンションの売却を重ねて他の不動産会社に依頼することはできません。一方で売主が自分で買い手を見つけることは可能です。
専任媒介契約は専属専任媒介契約よりは縛りが緩いことから、不動産会社側の義務も少し緩和されています。まずレインズへの物件情報登録の期限は7営業日以内です。また依頼者への報告頻度は2週間に1回以上とされています。
6-3-3.一般媒介契約
一般媒介契約とは、同じマンションの売却を重ねて複数社に依頼できる媒介契約です。売主が自分で買い手を見つけることも制限されていません。
その反面不動産会社側の義務も緩く、レインズへの登録義務はなく依頼者への報告頻度の定めもありません。
なお建て替えが近い中古マンションなど比較的売りづらい物件の場合「一般媒介契約」は選択しない方が良いでしょう。なぜなら一般媒介契約ではせっかく不動産会社が頑張って買い手を見つけても、他社で売買契約が成立してしまう（自社が仲介手数料を得られない）可能性が高く、買い手を見つけることに尽力してもらいづらい傾向にあるためです。
6-4.販売活動を開始する
不動産会社と媒介契約を締結したら販売活動を開始します。
売却にあたってはまず売り出し価格を決めることになります。売り出し価格とは、売り手側が希望する物件の売却価格です。売り出し価格は査定額をベースとして売主の希望を加味しながら決めることが多いでしょう。
この売り出し価格で売買契約が成立することもあれば、購入希望者が見つからず一定期間経過後に引き下げることもあります。
マンションの販売活動は原則として不動産会社が行ってくれるため、売り手が直接購入希望者からの問い合わせなどに対応する必要は基本的にありません。
ただし内見を希望された場合には、売り手も立ち会うことをおすすめします。売却するマンションに売主が居住している場合は、立ち会わざるを得ないでしょう。またすでにそのマンションから退去している場合も内見に同席して購入希望者に丁寧に対応することで売買契約が成立する可能性を高めることにつながります。
6-5.売買契約を結ぶ
購入希望者がマンションの売却を決めたら売買契約を締結します。売買契約書は原則として不動産会社が用意してくれるため、売主が自分で作成する必要はありません。
ただし中古マンションの売却では後から契約不適合責任を問われないよう、物件の状況をしっかりと契約書に落とし込んでおくよう注意してください。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に買主側から主張され得る責任のことです。たとえば契約書では何ら記載がなかったにもかかわらず、専有部分の壁に穴が開いていたり設備が故障していたりする場合は補修や代金の減額などが請求される可能性があります。
マンションの売買契約書は、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管することが一般的です。売買契約書には印紙の貼付が必要です。印紙の貼付によって納付すべき印紙税の額は契約書に記載した価格に応じて次のとおりです。
| 契約金額 | 印紙税額 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,0006万円 |
なおこれよりさらに低額やさらに高額な場合の規定も存在しますが、中古マンションの売却に関連しそうな部分のみ抜粋して掲載しています。
6-6.決済をして引き渡す
最後に決済を行いマンションの売却が完了します。決済とは不動産の名義変更に必要となる書類に署名押印をするのと同時に売買代金を支払う手続きです。
その後決済に同席した司法書士が法務局で登記申請をすることで、正式にマンションが買主の所有となります。なおマンションなどの購入者は金融機関でローンを組む場合が多く、ローンを組む先の金融機関にて決済が行われることが多いでしょう。
7.マンションの売却や建て替えの相談をしたい場合は
耐用年数を経過したマンションを所有している場合には、今後建て替えの話が浮上する可能性があります。建築年の古いマンションを所有している場合は、建て替えの話が浮上してから慌ててしまうことのないよう早くから情報を収集し、売却も検討しておくことをおすすめします。
「おうちクラベル」を活用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼することが可能です。マンションの査定額を把握したうえで建て替え計画が生じる前に売却を視野に入れておくと良いでしょう。
8.まとめ
マンションは永久に存続するものではありません。そのためいつかは建て替えの話が浮上します。
しかしマンションの建て替えには多額の費用負担が生じる可能性があるほか、仮住まいの検討なども必要です。これらの負担を避けたい場合には、マンションの建て替え計画が始まる前に売却を検討すると良いでしょう。
そしてマンションの売却をする際には、マンションの売却に強い不動産会社に依頼することをおすすめします。不動産会社には得意なエリアや得意な物件種別があることが多く、不動産会社選びを誤ってしまうと売却で損をしてしまう可能性があるからです。
しかしマンションの売却に強い不動産会社を自ら探すことは容易ではないでしょう。そういった場合は、SREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
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この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
