マンション査定のポイントは？査定額を高くするコツと依頼方法を解説

マンションの1室を売却したい場合には、まず不動産会社から査定を受けることになるでしょう。ではマンションの査定額はどのようなポイントに左右されるのでしょうか？また査定額を高くするコツなどはあるのでしょうか？
今回はマンションの査定を受ける際のポイントや高く売るためのコツ、不動産会社への査定の依頼方法などについて詳しく解説します。この記事を参考に損をしないマンション売却を目指しましょう。

目次

1.マンション査定のポイントとなる要素

マンションの査定を不動産会社に依頼した場合、どのようなポイントから査定が行われるのでしょうか？

まず査定はその不動産会社ごとのノウハウであり、公表されている一律の計算式などがあるわけではありません。ただし一般的には過去の売買成立事例に、次の要素を加味して査定が行われることが多いでしょう。

  • 立地条件
  • 築年数
  • 階数
  • 方角
  • 構造
  • 室内の状態
  • 共用部分の状態
  • 維持管理の状態

より正確な査定額を知るためには、不動産会社への査定依頼がおすすめです。マンションの売却をご検討の際には「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。

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1-1.立地条件

マンションの価値はその立地条件に大きく左右されます。立地条件で考慮される主な要素は次のとおりです。

  • 立地エリア
  • 鉄道駅などからの距離
  • 周辺環境
  • 周辺施設

1-1-1.立地エリア

立地条件の中でも特に重要なポイントとなるのが、マンションが立地するエリアです。たとえば似たようなマンションであっても、東京都の六本木などに立地している場合と地方都市に立地しているのとでは査定額が大きく異なることでしょう。

ブランド化されているエリアのほか、「住みたい街ランキング」などの上位に入る人気のエリアなどでは査定額が高くなりやすいといえます。

1-1-2.鉄道駅などからの距離

同じエリアの中であっても、鉄道駅などからの距離が近いほど利便性が高いといえます。そのため一般的にはマンションから鉄道駅などまでの距離が近い方が査定額が高くなる傾向にあります。

特に駅からの距離が徒歩10分以内のマンションは需要が下がりづらく、査定額が高くなりやすいでしょう。また各駅停車のみしか停まらない駅と特急電車も停まる駅とでは、特急電車も停まる駅の付近の方が査定額が高くなります。

ただし都心の高級住宅街など駅からの距離があることで静かな住環境を実現している側面がある場合には、例外的に駅から遠くても査定が高くなることもあります。

1-1-3.周辺環境

マンションの査定額には周辺環境も影響します。

たとえば周囲に広い公園がある場合はプラス要因となりやすいでしょう。一方で近くに大きな工場や墓地がある場合には一般的にマイナス要因となります。

また駅に近いこと自体は望ましいとされることが多いものの、新幹線が通る線路付近であるなど騒音が気になる場合にはマイナス要因に働くこともあります。

1-1-4.周辺施設

マンションの査定額には周辺施設が充実しているかどうかも影響します。一般的に次の施設などが周辺に存在することはプラスの要因となるでしょう。

  • スーパーマーケット
  • 複合商業施設
  • 保育園・幼稚園
  • 小学校・中学校
  • 病院

一方で近くにこれらの施設がない場合には査定にとってマイナスとなり得ます。

なお大きな病院の近くでは昼夜を問わず救急車のサイレンが響きやすいため、大きな病院があまりにも近くにある場合にはマイナス要因となることもあります。これは購入層などの考え方などによって異なるでしょう。

1-2.築年数

マンションの査定額は築年数が古いほど低くなる傾向にあります。公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年）」によると、首都圏における中古マンションの成約価格の傾向は次のとおりです。

  • 築5年以下：5,000万円台
  • 築6～15年：4,000万円台
  • 築16～20年：3,000万円台
  • 築21～25年：2,000万円台
  • 築25年超：1,000万円台

日本では新築信仰が強いといわれていますが、マンションであっても同様です。築年数の経過したマンションでは修繕すべき頻度が高くなり、修繕積立金が高くなりやすいことなどが理由として挙げられるでしょう。

また1981年6月1日から新耐震基準が適用されており、これより前に建築確認を受けたマンションでは旧耐震基準が適用されています。そのため建築確認がこれより前である場合には査定額がさらに低くなる可能性があります。

1-3.階数

一般的にマンションでは階数が高いほど査定額が高くなる傾向にあります。仮にまったく同じ間取りであったとしても、2階の部屋と10階の部屋では10階の部屋の方が査定額が高くなりやすいでしょう。

ただしエレベーターが付いていないマンションの3階や4階などは、むしろ低層階よりも査定額が低くなる可能性があります。

1-4.方角

同じ階であったとしても、日の光が入りやすい南向きの部屋の方が査定額が高くなる傾向にあります。また角部屋なども査定額が高くなりやすいでしょう。

1-5.構造

マンションは構造が強固であるほど査定が高くなる傾向にあります。中でも鉄筋コンクリートは耐震性や遮音性などに優れており、査定額が高くなりやすいでしょう。

なおマンションの構造部がわからない場合には、マンションである建物の全部事項証明書（登記簿謄本）を法務局から取得することなどで確認できます。

1-6.室内の状態

査定にあたっては室内（専有部分）の状況も加味されます。たとえばマンション自体の築年数が古くても水回りがリフォームされていたり、グレードの高い設備が導入されていたりすれば査定額がプラスとなりやすいでしょう。

一方で室内が汚損されていたり異臭がしたりする場合や、壁などが破損している場合などには査定にとってマイナスとなります。

1-7.共用部分の状態

マンション共用部分の状態も査定に影響します。たとえばオートロックやロビーを兼ねた応接スペース、宅配ロッカーなどがある場合には査定の際にプラスに働く可能性が高いでしょう。

一方で外壁がはがれているなど共用部の劣化が見られる場合などには、査定時にマイナスとなる可能性があります。

1-8.維持管理の状態

「マンションは管理を買え」といわれるほど、管理状態はマンションの価値に影響します。

そのため、たとえば管理人がいる頻度や清掃状況、修繕積立金や管理費の額など維持管理の面も査定にあたって評価されることになるでしょう。

2.マンションの査定額に影響する外部要因

マンションの査定額には外部の要因が影響することもあります。そのためこれらも踏まえつつ売却のタイミングを検討する必要があるでしょう。

  • 将来的な開発予定
  • 周辺の物件価格
  • 景気動向

ただしここでお伝えする内容は個別事情を前提としたものではなく、あくまでも一般論です。実際にマンションの売却を検討する際には、自分でいろいろと悩む前に不動産会社に査定を依頼した方が近道です。

査定を依頼する不動産会社をお探しの際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。おうちクラベルでは一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。複数社の査定額を比較することで適正な査定額を把握しやすくなるでしょう。

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2-1.将来的な開発予定

付近の将来的な開発予定がマンションの査定額に影響する可能性があります。たとえば近くに鉄道の駅ができる予定がある場合や大型商業施設ができる予定がある場合は、査定にとってプラスに働きやすいでしょう。

2-2.周辺の物件価格

マンションの査定をする際には周辺の物件価格も影響します。特に実際に売買が成立した事例は市場のニーズを反映している可能性が高く、査定額を決める際のベースともなりやすいでしょう。

マンションの査定においては、過去の売買実例に上で紹介した査定のポイントなどを加味して査定額を算定する「取引事例比較法」がしばしば用いられています。

周辺物件の売買事例は、自分でも次のウェブサイトなどから検索することが可能です。売却予定のマンションの査定額を取引実例から自分で算定することは容易ではないものの1つの参考となるでしょう。

2-2-1.国土交通省の不動産取引価格情報検索

国土交通省の「土地総合システム」内にある「不動産取引価格情報検索」でも、実際の取引事例を調べることが可能です。「中古マンション」など調べたい物件種別を絞ったうえでその地域の取引実例（取引価格や建築年、構造、駅からの距離など）を調べることができるため参考になるでしょう。

2-2-2.レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションとは、全国の4つ不動産流通機構（レインズ）から成る「全国指定流通機構連絡協議会」が、実際に売買が行われた物件の成約価格などの情報を公表しているウェブサイトです。

公表されている情報は個別の不動産取引が特定できないように加工されているものの、詳細地域や駅からの距離、専有面積、間取りなどから取引を検索できるうえ、100万円単位で実際の成約価格を見ることができるため参考になります。国土交通省の不動産取引価格情報検索よりも詳細な条件での検索が可能です。

2-3.景気動向

マンションの査定額は景気動向によっても左右されます。ただし景気が低迷していれば必ずマンションの価格が下がるといった単純なものではありません。

もちろん先が見通せず住宅ローンが組めない人が増えればマンションの需要も減り、価格が下がりやすくなるでしょう。一方でマンションは投資先としての側面もあり、株式投資をしていた層が株価低迷を理由にマンションに投資をすることで、マンションの価格が高騰するケースもあります。

また2023年3月時点ではロシアによるウクライナ侵攻や原油価格高騰の影響などから建築資材がこぞって値上がりしており、新築マンションの価格が上昇しています。これにつられる形で中古マンションも値上がりしました。

景気動向がマンションに与える影響は一概にいえるものではありません。そのため「絶対」はないと知ったうえで、不動産会社の担当者とも相談しつつ売却時期を検討することをおすすめします。

3.マンションの査定額を高くするコツ

マンションを売却する際には、できるだけ高く売りたいと考えることでしょう。では査定額を高くするためにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか？主なポイントは次のとおりです。

  • 清掃する
  • 修繕する

3-1.清掃する

査定の中でも現地に来てもらう「訪問査定」を依頼する際には、あらかじめある程度の清掃をしておくと良いでしょう。特に水回りやキッチン回りが汚損されていると、査定額に大きく影響してしまう可能性があります。

3-2.修繕する

専有部分に破損している部分がある場合や故障している設備などがある場合には、訪問査定の前に修繕しておくと良いでしょう。修繕しないままの状態では、査定額が低くなる可能性があるためです。

4.マンション査定に必要な費用

マンションの査定を依頼する場合、費用はどの程度かかるのでしょうか？2つのケースに分けて解説しましょう。

4-1.不動産鑑定士にマンションの査定を依頼した場合

不動産鑑定士は、不動産を鑑定評価する国家資格者です。不動産鑑定士にマンションを査定（鑑定）してもらうことで客観的かつ中立的な価格を知ることが可能です。

不動産鑑定士にマンションの鑑定を依頼する場合は報酬の支払いが必要です。報酬額は依頼先の不動産鑑定士などによって異なりますが、マンション1室の場合は20万円から30万円前後の報酬になることが多いでしょう。

ただし、マンションの売却に際して不動産鑑定士に鑑定を依頼することはほとんどありません。不動産鑑定士に鑑定を依頼するのは、不動産の評価に関して相続人同士や第三者との間でもめている場合など一定のケースに限られるでしょう。

4-2.不動産会社にマンションの査定を依頼した場合

マンションの売却を検討している場合には不動産会社に査定を依頼することが一般的でしょう。マンションの客観的な資産価値というよりも、「いくらで売れるのか」を知りたいと考えるためです。

不動産会社にマンションの査定を依頼した場合、費用は発生しないことが一般的です。そのためマンションの売却を検討している際は複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定額を比較すると良いでしょう。

しかし自分で複数の不動産会社を回って査定を依頼していては手間がかかってしまいます。そこで「おうちクラベル」の不動産一括査定がおすすめです。

おうちクラベルを利用することで、複数の優良な不動産会社へまとめて査定を依頼することが可能になります。また査定依頼後にはAI査定が算定した査定額を確認することもできます。複数社による査定額を比較することで適正額を把握しやすくなり、売却を依頼する不動産会社を選定しやすくなるでしょう。

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5.マンションの査定から売却まで流れ

マンションの査定から売却まではどのような流れで進んでいくのでしょうか？基本的な流れは次のとおりです。

  1. 査定を依頼する
  2. 依頼する不動産会社を選定する
  3. 不動産会社と媒介契約を締結する
  4. 査定額をもとに売り出し価格を決める
  5. マンションを売り出す
  6. 内見に対応する
  7. 買主と売買契約を締結する
  8. 決済を行う

5-1.査定を依頼する

はじめにマンションの査定を受けましょう。適正な査定額を把握するため、マンションの査定は複数の不動産会社へ依頼することがポイントです。マンションの査定を依頼する際には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。

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5-2.依頼する不動産会社を選定する

査定を出してもらったら、マンションの売却を依頼する不動産会社を選定します。この際には査定額のみを単純に比較するのではなく、査定額の説明に納得がいくか、担当者は信頼できそうかなどの観点から総合的に検討すると良いでしょう。

査定額は売却価格の参考にはなるものの、あくまでもその不動産会社が「その程度の価格であれば売れるだろう」と予測した金額に過ぎず、実際にその金額で売れるという保証ではないためです。

5-3.不動産会社と媒介契約を締結する

マンションの売却を依頼する不動産会社を決めたらその不動産会社との間で媒介（仲介）契約を締結します。媒介契約には次の3種類があります。それぞれの特性を踏まえ、自分の状況やそのマンションの状態に合った媒介契約を選択してください。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

5-3-1.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、同じマンションの仲介を重ねて他社には依頼できない媒介契約です。また仮に売主が自分で買主を見つけてきた場合であっても、その不動産会社へ仲介をしてもらわなければなりません。

このように縛りの多い一方で、不動産会社には媒介契約の締結後5営業日以内にレインズ（不動産流通機構）へ登録することが義務付けられています。また1週間に1回以上依頼者へ状況報告をしなければなりません。

双方にとって縛りの多い形態である一方で、売買契約を成立させれば不動産会社は確実に仲介手数料を得られることから販売活動に尽力してもらいやすいといえるでしょう。

5-3-2.専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じく、専任媒介契約も同じマンションの仲介を重ねて他社には依頼できない媒介契約です。ただし売主が自分で買主を見つけた場合には、その不動産会社の仲介を受けず（仲介手数料を支払うことなく）売買契約を成立させることが可能とされています。

不動産会社側の義務も多少緩和されており、レインズへの登録期限は売買契約の締結から7営業日以内です。また報告の頻度も2週間に1回以上とされています。専任媒介契約も比較的不動産会社に販売活動へ尽力してもらいやすい形態であるといえるでしょう。

5-3-3.一般媒介契約

一般媒介契約とは、同じマンションの仲介を複数の不動産会社に依頼できる媒介契約です。もちろん売主が自分で買主を見つけて直接取引をすることも可能です。その反面、不動産会社にはレインズへの登録義務はなく報告頻度についての定めもありません。

依頼者にとってもっとも自由度が高いのは、この一般媒介契約です。しかし不動産会社がいくら販売活動に尽力したところで、他社での仲介が成立してしまえば仲介手数料を得ることができません。そのため不動産会社による積極的な販売活動を期待できない可能性があります。

5-4.査定額をもとに売り出し価格を決める

次に、依頼先の不動産会社の担当者と共にマンションの売り出し価格を決めていきます。売り出し価格とは、売主側の希望販売価格であり査定額をベースに決めることが一般的です。

なおこの売り出し価格で必ずしも売買契約が成立するとは限りません。不動産が売れるかどうかは結局の所「その価格で欲しいと手を挙げる人がいるかどうか」でしかないためです。そのため仮に当初の売り出し価格で購入希望者が現れなければ、売主と不動産会社とで相談のうえ価格を引き下げる場合もあります。

5-5.マンションを売り出す

売り出し価格が決まったら、不動産会社がマンションの販売活動を開始します。たとえばレインズへの登録のほか、不動産会社の自社ホームページへの掲載や見込み顧客への紹介、チラシの配布などです。

販売活動の内容は不動産会社によって異なるため、予定している販売活動についても確認しておくと良いでしょう。購入希望者からの連絡対応などは不動産会社にて行うため、原則として売主が直接購入希望者からの問い合わせに対応する必要はありません。

5-6.内見に対応する

マンションの買主は、現地を見たうえで購入するかどうかを決めることが一般的です。そのため内見への対応が必要です。

そのマンションに売主が居住している場合、売主が立ち会うことなく内見を行うことはほとんどありません。自ずと内見に立ち会うことになるでしょう。

一方で、そのマンションをすでに退去している場合、あらかじめ不動産会社の担当者にカギを渡しておくなどすれば売主が立ち会うことなく内見を行うことも可能です。

ただしこの場合であっても、購入希望者が真剣に購入を検討しているのであれば可能な限り売主も同席することをおすすめします。なぜなら売主が同席して売却の経緯や使い勝手など購入希望者からの質問に丁寧に対応すれば、売買契約が成立する可能性が高くなるからです。

5-7.買主と売買契約を締結する

買主がマンションの購入を決め売買価格などの条件もまとまったら、買主との間で売買契約を締結します。契約締結に必要な売買契約書は不動産会社側で用意してくれることが多いでしょう。

なお売買契約では原則として「契約不適合責任」が発生します。仮に物件の現況と契約内容との間に齟齬があれば、代金減額請求や補修の請求がなされる可能性があります。

そのため破損している箇所や故障している設備など不具合がある場合には、あらかじめ説明のうえ計画書に明記しておきましょう。また売買契約の締結と同時に買主から手付が交付されることが一般的です。手付金の相場は売買価格の5％から10％程度とされています。

5-8.決済を行う

契約で取り決めた日程で「決済」を行います。決済は次のことなどを同時に行うことを指します。

  • マンションの名義変更に必要となる書類への署名捺印
  • （買主がローンを組む場合には）ローンの実行
  • 手付金を除いた残金の受け渡し

マンションの買主は購入にあたってローンを組むことが少なくありません。ローンを組む場合には、ローンを組む銀行の応接室などで決済を行うことが多いでしょう。

決済後は、その場に同席した司法書士が法務局に名義変更の登記申請を行いマンションの名義を買主へと変更します。これでマンションが正式に買主の所有となります。

6.マンション査定の注意点

マンションの査定を依頼する際、損をしないためにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか？主な注意点は次のとおりです。

  • 訪問査定を依頼する
  • 複数の不動産会社を比較する

6-1.訪問査定を依頼する

査定には、主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの概要は次のとおりです。

  • 机上査定：対象物件を訪問せず書面上で行う査定。「簡易査定」ともいう。
  • 訪問査定：対象物件を訪問して行うより詳細な査定。

机上査定は現地に来てもらう必要がないうえ、結果が出るまでもスピーディー（即日から数日程度）です。そのため大まかな査定額を知りたい場合や依頼先の不動産会社をある程度絞る段階で行う場合に適しているといえるでしょう。

対して、訪問査定では不動産会社の担当者に現地まで来てもらう必要があり手間がかかります。また結果が出るまでの期間も1週間程度はかかることが多いでしょう。その一方で、査定額はより正確なものとなります。なぜなら、実際に現地を見ることでマンションの状態や日当たり、周辺環境などを確認することができるからです。

このような違いを踏まえ、正確な査定額を知るためにマンションを売り出す前には訪問査定を受けることをおすすめします。まずは複数社から机上査定で大まかな査定を受け、その中から絞った不動産会社に訪問査定を依頼するとスムーズでしょう。

6-2.複数の不動産会社を比較する

マンションを売却する際には、1社のみに査定を依頼するのではなく数社から査定を受けることがポイントです。なぜなら、1社のみから査定を受けた場合には、その査定額が適正であるかどうか判断が難しいためです。

複数の不動産会社の査定額に関する説明や担当者との相性などによって、マンションの売却を依頼する不動産会社を選べるでしょう。

しかし自分で複数の不動産会社に1社1社査定を依頼していては、非常に手間がかかってしまいます。そこでおすすめなのが、「おうちクラベル」による不動産一括査定のご利用です。おうちクラベルでは、60秒入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼することが可能です。

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7.マンション査定を依頼するときは

マンションの査定を依頼するときは、「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。おうちクラベルでは、60秒入力で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。

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おうちクラベルの不動産一括査定では、物件の所在地やマンション名などを入力することで大まかな算定額を知ることができます。また築年数や間取り、面積などの情報を分かる範囲で入力すれば査定の精度がより高くなります。

そのため査定を依頼する際には、購入時の資料や固定資産税の課税明細書（固定資産税の納付書に同封されている不動産の一覧が載った書類）などを用意したうえで入力するとよりスムーズに進められます。

8.まとめ

マンションの売却に向けて不動産会社に査定を依頼する際のコツや査定額を左右するポイントなどについて解説しました。

マンションの売却で損をしないためには、まずは複数の不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。複数の不動産会社から査定を受けることで適正な査定額を知ることができるほか、マンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。

複数の不動産会社に査定を依頼する際にはSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルを利用することで、複数の優良な不動産会社へまとめて査定を依頼することが可能となります。おうちクラベルから査定を依頼し、マンションの売却に強い信頼できる不動産会社を見つけましょう。

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