マンションの売却を検討している際には、まずどの程度で売れるのか、相場を知りたいことでしょう。マンションの売却相場を知るためには、自分で大まかに調べる方法と、不動産会社から査定を取る方法が存在します。
ではそれぞれどのように行えば良いのでしょうか？また査定を依頼する際には、どのような点に注意すれば良いのでしょうか？
今回はマンションの相場を知る方法や査定を依頼する方法などについて詳しく解説します。複数の不動産会社からまとめて査定を受ける方法も紹介しますので、ぜひ参考としてください。
1.マンションの売却相場の調べ方
マンションの査定を受ける前に、ある程度自分でも相場を調べることが可能です。ではマンションの相場はどのように調べれば良いのでしょうか？順を追って解説していきましょう。
ただし自分でマンションの相場を調べるのには手間がかかります。マンションの売却を検討している際には、60秒入力で複数の不動産会社に査定を依頼できる「おうちクラベル」のご利用も検討すると良いでしょう。
1-1.マンションの相場を調べる前に物件の情報を整理しよう
マンションの相場を調べる前に、その物件の情報を整理しておきましょう。
マンションの相場を調べる前に、その物件の情報を整理しておきましょう。
相場を調べるには、そのマンションと似た条件の売買事例などを調べることが基本です。似た条件の取引事例を探すためには、まずは売りたいマンションの情報を確認しておかなければなりません。
マンションの相場を調べる際には、まず「固定資産税課税明細書」が手元にあるとスムーズです。固定資産税課税明細書とは、固定資産税が課されている物件の明細であり、毎年4月から6月頃に市区町村役場から届く固定資産税の納付書に同封されています。
これと併せて、マンションの全部事項証明書（登記簿謄本）も取り寄せておくと良いでしょう。全部事項証明書は、全国の法務局から1通600円で誰でも取得することが可能です。また有料ではありますが、オンラインで登記情報を閲覧することもできます。
ほかにマンション購入時の契約書やパンフレットなどもあると参考になるでしょう。詳細な査定を依頼する際にはさらに詳しい資料があると望ましいですが、自分で大まかな相場を調べる段階ではこの程度の資料で構いません。
1-2.マンションの相場の調べ方
マンションの相場を自分で調べるにはいくつかの方法があります。主な方法は次の3つです。
- 不動産売買のポータルサイトで調べる
- レインズ・マーケット・インフォメーションで調べる
- 国土交通省の「土地総合情報システム」で調べる
1-2-1.不動産売買のポータルサイトで調べる
もっとも手軽な方法は、不動産会社などが運営する不動産売買のポータルサイトで売り出し中のマンション情報を確認することです。特に大型のマンションの場合には、同じマンション内にある別の部屋が売りに出されている場合もあるでしょう。その情報から売却しようとしている部屋の金額を推測することが可能です。
ただし掲載されているのはあくまでも売り出し価格であり、必ずしもその金額で成約するとは限りません。また近隣地域での情報が少なく参考とならない場合もあるでしょう。
1-2-2.レインズ・マーケット・インフォメーションで調べる
レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。一定の媒介契約を不動産会社に依頼した場合には、不動産会社はこのレインズに物件情報を掲載しなければなりません。そのためレインズには、不動産取引の情報が集結しているといえます。
そしてこの「レインズ・マーケット・インフォメーション」とは、全国4つの指定流通機構から成る「全国指定流通機構連絡協議会」が保有する実際の売買事例が検索できるサービスです。
「マンション」と「戸建て」の種別があるため、「マンション」の側に都道府県と地域を入力してクリックすると取引情報の一覧が表示されます。そこからさらに詳細地域や間取り、専有面積、築年数など詳細な情報を入力して絞り込み検索をすることが可能です。
ここで見ることができるのは次の情報などです。
- 最寄り駅の名称と最寄り駅からの距離
- 所持地域（町名まで）
- 取引価格（100万円単位）
- 間取りとおおよその専有面積、改装の有無
- マンション全体の構造と建築年
- その地域の都市計画（「1種住居」「近隣商業」「準工業」など）
ここで表示された取引事例を全部事項証明書や固定資産税課税明細書などで確認した自身のマンションの情報と照らし合わせることで、大まかな相場を知ることができるでしょう。
1-2-3.国土交通省の「土地総合情報システム」で調べる
マンションの相場を自分で調べる際に役に立つのが国土交通省の「土地総合情報システム」です。ここには「不動産取引価格情報検索」が掲載されており、中古マンションの取引事例も見ることができます。
地図から都道府県を検索するとその都道府県の中心となる地域の地図が表示されますので、まずは左端にある「②種類を選ぶ」から「中古マンション等」を選択しましょう。
そのうえで「③地域を選ぶ」から市区町村や地区を絞ると実際の取引事例が表示されます。件数が少ない場合には「①時期を選ぶ」から検索対象とする時期を変更すると見つかりやすくなるかもしれません。
取引事例はその地区で実際に売買がされた中古マンション等の事例について、次の情報などが確認できます。
- 最寄り駅の名称と最寄り駅からの距離
- 取引総額（いくらで売買されたのか）
- 間取り、面積、改装の有無
- 売買前後それぞれの用途（「住宅」「店舗」など）
- マンション全体の構造と建築年
- その地域の都市計画（「1種住居」「近隣商業」「準工業」など）
これを売却を検討しているマンションの情報と照らし合わせることで、大まかな相場を知ることができます。
2.マンションの売却相場を調べるコツ
マンションの相場を調べるにはどのようなコツがあるでしょうか？主なコツは次のとおりです。
- 同じエリアの相場を調べる
- 同じ間取りでの相場を調べる
- 築年数の近い事例での相場を調べる
なおマンションなどの不動産は2つとして同じものは存在せず、過去の似た事例での取引事例はあくまでも参考でしかありません。そのためより具体的な査定額を知りたい場合には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
2-1.同じエリアの相場を調べる
過去の取引事例から相場を調べる場合には、まず同じエリアでかつ最寄り駅からの距離が同等であるマンションの取引事例を確認しましょう。なぜならまったく同じ構造、同じ築年数のマンションが存在したとしても、その価格はそのマンションが建っている地域によって大きく異なるためです。そのため取引事例を参考にする際には、まず所在エリアや最寄り駅からの距離が似た事例を探すことが鉄則です。
2-2.同じ間取りでの相場を調べる
次に、売ろうとしているマンションと同じ間取り（3LDKなど）での取引事例を確認します。間取りが大きく異なれば購入層も異なっている可能性が高く参考にしづらいためです。
2-3.築年数の近い事例での相場を調べる
マンションは築年数の経過とともに価値が減少していきます。そのため築年数が古ければ古いほど成約価格が低くなる傾向にあるといえるでしょう。マンションの相場を調べる際にはこの点も念頭に置き築年数の近いマンションでの取引事例を参考にしてください。
3.マンションの査定方法は3種類
実際にマンションを売りに出す価格を決める際には、査定を行ったうえで売り出し価格を決めることとなります。ではマンションの査定はどのように行うのでしょうか？
査定の方法には主に次の3種類があります。それぞれの概要を解説しましょう。
- 取引事例比較法
- 収益還元法
- 原価法
ただしこれらを自分で理解して査定を行うことは容易ではないでしょう。そのため実際には自分で査定をするのではなく不動産会社に査定してもらうことが一般的です。
マンションの査定をご希望の際には、複数の不動産会社へ査定の依頼ができる「おうちクラベル」の利用がおすすめです。
3-1.取引事例比較法
取引事例比較法とは、そのマンションと条件の近い他の物件の売買事例を参考にして査定する方法です。取引事例をもとに今回売り出そうとしているマンションの築年数や間取り、駅からの距離、階数、不動産市況などの違いを加味して査定を行います。
投資用物件ではなく買い手が居住などをするために売買されるマンションの場合には、この方法を中心に査定されることが多いでしょう。取引事例比較法は不動産会社が査定を行う際にもっともよく利用される査定方法です。
3-2.収益還元法
収益還元法とは、その物件の収益力をもとに査定する方法です。収益還元法には表面的な利回りをもとに計算する「直接還元法」と、将来のリスクまでを考慮する「DCF法」の2つが存在します。
いずれも投資価値を算定するものであるため、そのマンションが投資物件である場合に利用されることの多い査定方法です。
3-3.原価法
原価法とは、不動産の再調達価格をもとに物件を査定する方法です。再調達価格とは、その物件を再度建築する際に要する価格のことです。ここから築年数の経過による価値の減少などを加味して現在の価格を算定します。
中古の一戸建てを査定する際に利用されることがありますが、マンションの場合にはあまり利用されません。
4.正確な相場価格は不動産会社に査定を依頼しよう
マンション価格の相場をより正確に知りたい場合には、プロである不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
いずれにしても実際にマンションを売却する際には不動産会社に仲介を依頼することになるでしょう。仲介の依頼に先立って査定を依頼することでより正確な査定額を知ることができるほか信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
マンションの査定には次の種類があり、それぞれの概要は次のとおりです。
- 詳しく知りたい場合：訪問査定
- 平均的な相場を知りたい場合：机上査定
4-1.詳しく知りたい場合：訪問査定
実際の売り出し価格をより詳しく知るための査定を受けたい場合には訪問査定を依頼することとなります。
訪問査定とは、売却予定のマンションを不動産会社の担当者が実際に訪問して行う査定のことです。訪問査定ではマンションの状態をより詳しく知ることができるため、査定の精度がより高くなるといえるでしょう。
ただし訪問査定による査定結果がでるまでには時間がかかるほか、対応する売り手としても手間がかかります。そのため、訪問査定はあまり多くの不動産会社へ依頼しません。まずは次で紹介する机上査定を行って依頼先の不動産会社を決めたうえで、訪問査定に進むことが多いでしょう。
なおコロナ禍においてはオンラインで訪問査定を行うケースも増加しました。売り手としては、実際に担当者を室内に迎え入れずに済むオンラインの方が手軽に感じ得るかもしれません。
しかし、オンラインでは現地を見る場合と比較して得られる情報は少なくなります。そのためオンラインでの訪問査定は、精度が劣る可能性があるでしょう。
4-2.平均的な相場を知りたい場合：机上査定
訪問査定は対応する売り手にも手間がかかります。そのため、まずは机上査定を依頼して大まかな相場をつかむことが多いでしょう。
机上査定は「簡易査定」とも呼ばれ、書面上の情報や過去の取引事例などをもとに行う査定のことです。訪問査定と比較するとどうしても精度は落ちるものの、まず大まかな査定を知りたい場合には机上査定を依頼することになるでしょう。
また机上査定であれば、複数の不動産会社に依頼しやすくなります。そのため複数の不動産会社に机上査定を依頼して、その結果をもとに依頼先の不動産会社を決めることも1つの手でしょう。
4-3.複数の不動産会社で比較しよう
マンションの売却で損をしないためには、複数の不動産会社から査定を受けることが鉄則です。1社のみから査定を受けた場合には、その査定額が適正であるかどうか判断することが難しいためです。
しかし机上査定であっても、複数の不動産会社にそれぞれ査定を依頼することには手間がかかってしまいます。また、そもそもマンションの売却を依頼できる不動産会社に心当たりがないという場合も少なくないでしょう。
そのような際には、「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。おうちクラベルを利用することで、複数の優良な不動産会社へまとめて査定を依頼することが可能となります。また一括査定の完了後には、AIが算出した査定価格が確認できるため参考になるでしょう。
5.マンション売却方法の特徴と選び方
「マンションを売る」というと、不動産会社に仲介を依頼して買い手を見つけてもらう方法を思い浮かべることが一般的でしょう。実はこのような「仲介」のほかに、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう「買取」という方法もあります。それぞれの概要と選び方は次のとおりです。
5-1.仲介の特徴
「仲介」とは、不動産会社に売買を媒介（仲介）してもらって売買契約を行う取引形態です。不動産会社は取引を媒介するのみであり、マンションの名義が不動産会社になるわけではありません。また原則として、買い手は一般個人などとなります。
この場合、不動産会社は仲介手数料を得ることで収益を上げます。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法（宅建業法）で決まっており、それぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
「上限」ではありますが、実際にはこの上限額をそのまま仲介手数料額としている不動産会社が大半です。
依頼先の不動産会社が仲介をして売買契約が成立した場合、依頼者である売り手はこの仲介手数料を不動産会社へ支払うこととなります。
買い手との売買契約が成立した時点で半額を支払い、その後無事に決済（売買代金の支払いや名義変更書類への押印）が成立した時点で残りの半額を支払うケースが多いでしょう。
5-2.買取の特徴
「買取」とは、不動産会社が直接そのマンションを購入する取引形態です。買取が成立した場合にはマンションの名義は不動産会社となります。不動産会社がマンションを買い取る主な理由は次のとおりです。
- 自社の事務所などとして活用するため
- 自社が賃貸して賃料収入を得るため
- リフォームやリノベーションをして転売するため
- リフォームやリノベーションをして賃貸し賃料収入を得るため
買取のメリットとデメリットはそれぞれ次のとおりです。
5-2-1.買取のメリット
まず仲介と比較した場合の買取の主なメリットは次のとおりです。
- 仲介手数料の支払いが不要となる
- 売買契約の成立までのスピーディーとなる傾向にある
- 契約不適合責任が問われない
仲介手数料の支払いが不要となる
買取の場合、不動産会社が仲介をするわけではないため仲介手数料の支払いが発生しません。
売買契約の成立までのスピーディーとなる傾向にある
買取の場合、不動産会社が買い手を探す期間が不要となります。そのため、仲介の場合よりもスピーディーであるといえるでしょう。
契約不適合責任が問われない
契約不適合責任とは、売買の対象物が契約内容と合っていない場合に問われる責任のことです。
たとえば、事前の説明や契約書への記載がなかったにもかかわらず床や壁にキズがある場合や、給湯器などの設備が故障している場合などには契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任に問われると代金の減額や修繕対応などを請求される可能性があるでしょう。一方、プロである不動産会社が直接買い手となる場合には契約不適合責任が免除されることが一般的です。
5-2-2.買取のデメリット
買取には多くのメリットがありますが、デメリットもあります。主なデメリットは次のとおりです。
- 必ずしも買い取ってもらえるとは限らない
- 売却価格が低くなる傾向にある
必ずしも買い取ってもらえるとは限らない
買取はすべての不動産会社が行っているものではなく、またどのようなマンションであっても買取の対象となるわけではありません。依頼したからといって必ずしも買い取ってもらえるわけではありません。
売却価格が低くなる傾向にある
買取の場合、仲介の場合と比較して売却価格が低くなる傾向にあります。仲介の8割程度となることもあるため、買取か仲介か迷った際にはまず査定を依頼して相場を知ったうえで行う必要があるでしょう。
査定をご希望の際には、不動産一括査定ができる「おうちクラベル」をご利用ください。
6.買取が向いているマンションの特徴
仲介と買取のうち買取が向いているマンションにはどのような特徴があるでしょうか？買取が向いているマンションの主な特徴は次のとおりです。
- 立地が良くない
- 築年数が古い
- 室内の状態が悪い
- 相続した
ただし先ほども解説したように、すべてのマンションで買取が可能なわけでもなければ買取への対応は不動産会社間で一律ではありません。そのためまずはおうちクラベルを利用して不動産の査定を依頼するとともに、仲介か買取かの選択についても不動産会社に相談すると良いでしょう。
6-1.立地が良くない
立地の良いマンションであれば、ある程度築年数が経過していても買い手が見つかりやすいでしょう。一方、立地の良くないマンションは仲介で買い手を見つけにくい傾向にあります。そのような際には買取を検討すると良いです。
6-2.築年数が古い
築年数が古いマンションは築年数の浅いマンションと比較すると買い手がつきにくい傾向にあります。そのため築年数が古いマンションは買取を検討すると良いです。
特にリノベーションなど物件の再生に力を入れている不動産会社であれば、築年数の古いマンションであっても積極的に買い取ってくれる可能性があります。
6-3.室内の状態が悪い
室内が汚染されているなど状態の良くないマンションは買取を検討すると良いでしょう。このようなマンションは仲介で買い手を見つけることが容易ではないためです。
室内の状態が悪くても基礎がしっかりしたマンションであれば、不動産会社が買い取ってリフォームやリノベーションを行うことで買い手が見つかる可能性が高くなります。そのため汚損の理由や状況によっては不動産会社が積極的に買い取ってくれる可能性があります。
6-4.相続した
自分で購入したマンションではなく親などから相続でマンションを引き継ぐ場合も考えられます。相続したマンションを手放す理由はさまざまですが、相続税の納税資金を得るために売却するケースも少なくありません。
そのような場合には、スピーディーに進みやすい買取が有力な選択肢になるといえます。なぜなら相続税は亡くなった日の翌日から10ヶ月以内の申告と納税が必要となり、売却を急ぐ必要があるためです。
一方で相続したマンションであっても特に売却を急がない場合には、仲介と買取を比較検討することとなります。このような場合には、まず「おうちクラベル」の不動産一括査定を利用して複数の不動産会社から査定を受けることをおすすめします。
納得のいく査定を出した不動産会社の中から自分に合った不動産会社を見つけ、その不動産会社の担当者に買取か仲介かを含めて相談するとスムーズです。
7.マンションの査定を考えている場合は
マンションの査定を考えている場合には、1社からのみ査定を受けることはおすすめできません。なぜなら不動産会社によってエリアや物件種別などに得意・不得意があることも多く、他の不動産会社に依頼すればより高額で売れる可能性があるためです。
査定の依頼先が1社のみであれば、その査定額が適正かどうかの判断が難しいでしょう。そこで「おうちクラベル」の利用がおすすめです。
おうちクラベルでは複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できるため、各社の査定額を比較することで査定が適正であるかどうかの判断がしやすくなるでしょう。また査定依頼後の対応を比較することで、自分に合った不動産会社を見つけやすくなります。
8.まとめ
マンションの査定や相場の調べ方などについて解説しました。
相場を大まかに知る方法にはさまざまなものがあります。しかしあくまでも参考数値でしかなく、売買事例と売りたいマンションを比較して適正な査定額を自分で算定することは容易ではないでしょう。そのためマンションの売却をご検討の際には、まず複数の不動産会社へ査定を依頼することをおすすめします。
SREホールディングスが運営する「おうちクラベル」では60秒入力で複数の不動産会社へまとめて査定の依頼が可能です。複数社の査定額を比較して大切なマンションをより高く売却することを目指しましょう。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
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